記者近日了解到，為進(jìn)一步規(guī)范商品房交易行為，更好地履行商品房交易管理職責(zé)，保障買(mǎi)賣(mài)雙方合法權(quán)益，切實(shí)維護(hù)公平公正的交易秩序，積極倡導(dǎo)商品房交易雙方當(dāng)事人使用示范文本并實(shí)行合同網(wǎng)上簽約備案，從2022年4月15日起，啟用2022版《南寧市商品房買(mǎi)賣(mài)合同(預(yù)售)》《南寧市商品房買(mǎi)賣(mài)合同(現(xiàn)售)》示范文本，原商品房買(mǎi)賣(mài)合同示范文本停止使用，已網(wǎng)簽備案的舊版合同仍有效。

在商品房買(mǎi)賣(mài)的過(guò)程中，消費(fèi)者該如何“避坑”并合理保護(hù)自己的權(quán)益?新版商品房買(mǎi)賣(mài)合同與舊版有哪些不同?有關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)此進(jìn)行了解讀。

首頁(yè)新增“特別告知”

很多人買(mǎi)房時(shí)，對(duì)合同里的條文一臉懵懂，很容易被開(kāi)發(fā)商牽著走，直至出現(xiàn)問(wèn)題才后知后覺(jué)發(fā)現(xiàn)合同中有很多重要細(xì)節(jié)沒(méi)注意到。為保障買(mǎi)受人的合法權(quán)益，合同新增“特別告知”。

其中新版合同第六條明確指出：買(mǎi)受人按本合同約定繳交的定金、首付款、商業(yè)銀行發(fā)放的按揭貸款和其他形式的購(gòu)房款等商品房預(yù)售資金，應(yīng)當(dāng)全部直接存入指定的商品房預(yù)售資金監(jiān)管賬戶(hù)(其中首付款應(yīng)通過(guò)住建部門(mén)預(yù)售資金監(jiān)管系統(tǒng)生成的繳款單進(jìn)行繳存)。

該條還特別指出：首付款應(yīng)通過(guò)住建部門(mén)預(yù)售資金監(jiān)管系統(tǒng)生成的繳款單進(jìn)行繳存，買(mǎi)受人發(fā)現(xiàn)轉(zhuǎn)款賬戶(hù)信息與指定的監(jiān)管賬戶(hù)信息不一致，有權(quán)拒絕付款。

強(qiáng)調(diào)預(yù)售資金監(jiān)管用于工程建設(shè)

新版合同正文第三章第七條明確強(qiáng)調(diào)：出售該商品房的全部房?jī)r(jià)款應(yīng)當(dāng)存入商品房預(yù)售資金監(jiān)管賬戶(hù)，用于有關(guān)的工程建設(shè)。以貸款方式付款的，應(yīng)要求按揭銀行在發(fā)放貸款時(shí)將全部按揭貸款直接劃入預(yù)售款專(zhuān)用賬戶(hù)，不得劃入其他賬戶(hù)。同時(shí)要求將該商品房的預(yù)售資金監(jiān)管機(jī)構(gòu)、預(yù)售監(jiān)管賬戶(hù)相關(guān)信息也寫(xiě)入合同之中，最大限度地避免開(kāi)發(fā)商“拆東墻補(bǔ)西墻”出現(xiàn)樓盤(pán)延期交付甚至是交付遙遙無(wú)期，進(jìn)一步保障購(gòu)房者的權(quán)益。

新增辦理不動(dòng)產(chǎn)登記時(shí)限要求

為保障買(mǎi)受人的合法權(quán)益，避免“一房多賣(mài)”的現(xiàn)象，南寧新版商品房買(mǎi)賣(mài)合同在第八章第十八條中作出明確：買(mǎi)賣(mài)雙方當(dāng)事人就合同條款協(xié)商一致后，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)自簽訂合同之日起*日內(nèi)(不能超過(guò)30日)登錄南寧市房屋交易監(jiān)管系統(tǒng)辦理商品房預(yù)售合同網(wǎng)簽備案，并將本合同網(wǎng)簽備案情況告知買(mǎi)受人。

買(mǎi)房最關(guān)心不動(dòng)產(chǎn)證何時(shí)辦理。為保障買(mǎi)受人合法合規(guī)取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證，解決“辦證難”的問(wèn)題，合同增加了辦理不動(dòng)產(chǎn)登記的方式和時(shí)限要求：出賣(mài)人應(yīng)該在商品房交付使用之日起180日內(nèi)，代辦不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)或提供辦理不動(dòng)產(chǎn)登記的相關(guān)材料給買(mǎi)受人自行辦理。辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)須交納的登記費(fèi)由買(mǎi)受人自行承擔(dān)。

細(xì)化交付標(biāo)準(zhǔn)

南寧新版購(gòu)房合同對(duì)商品房交付標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了修改：一是需已取得規(guī)劃主管部門(mén)和建設(shè)工程消防審驗(yàn)主管部門(mén)出具的認(rèn)可文件或準(zhǔn)許使用文件，且工程質(zhì)量竣工驗(yàn)收合格。二是交付時(shí)排水配套設(shè)施齊全，并與排水管網(wǎng)連接。委托城市供水企業(yè)管理及實(shí)現(xiàn)一戶(hù)一表，并與城市公共供水連接。如使用自建設(shè)施供水的，供應(yīng)的水質(zhì)符合國(guó)家規(guī)定的飲用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)。

約定前期物業(yè)服務(wù)合同期限

物業(yè)方面也是眾多購(gòu)房者和業(yè)主關(guān)心的問(wèn)題之一。新版合同正文第九章第二十條要求明確寫(xiě)出前期物業(yè)合同起止時(shí)間，并指出：合同有效期內(nèi)，業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主與新物業(yè)服務(wù)人訂立的物業(yè)服務(wù)合同生效時(shí)，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。

新版合同還增加已設(shè)定在建工程抵押的房屋可進(jìn)行預(yù)售合同網(wǎng)簽備案的情況。商品房在建工程設(shè)定抵押情況下，抵押權(quán)人出具同意該商品房預(yù)售/轉(zhuǎn)讓的證明及關(guān)于抵押的相關(guān)約定，出賣(mài)人向買(mǎi)受人如實(shí)告知房屋狀況后，雙方協(xié)商一致，可進(jìn)行預(yù)售/現(xiàn)售合同網(wǎng)簽備案。(記者 尹海明)