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北京商品房預售新規征求意見：首付款等先監管保護后網簽

來源：北京日報客戶端 ? 2021-11-05 08:52:50

購買的期房還沒到手，開發商卻被曝出沒錢還債，購房人的錢難道要打水漂?今年以來，伴隨以“三道紅線”為標志的金融監管政策落地，無法再依賴高周轉、高負債模式的部分開發企業，也陷入了債務風波。

為進一步保障購房人權利，11月4日，市住建委、人行營管部、北京銀保監局三部門聯合印發《北京市商品房預售資金管理辦法(2021年版征求意見稿)》(下稱征求意見稿)，面向社會公開。征求意見稿擬調整入賬流程，購房人只有將定金、首付款足額存入專用賬戶后，方可開通網簽，以確保預售資金及時足額直接入賬。

新華社資料圖 圖文無關

變化一：及時足額首付款等先監管保護后網簽

“您準備好總房款三成的首付款，先網簽，三年后交房。”期房銷售中，售樓員總會叮囑購房人準備好首付款。首付款，就屬于商品房預售資金的一種，是指商品房預售時購房人按照預售合同約定支付的全部房價款，包括定金、首付款、購房貸款以及其他形式的購房款。

2010年，本市出臺《北京市商品房預售資金監督管理暫行辦法》，明確商品房預售資金應全部存入專用賬戶。2013年，修訂為《北京市商品房預售資金監督管理辦法》，并于2015年印發《關于加強本市商品房預售資金使用管理的通知》，對保障預售資金安全發揮了積極作用。但在實踐中，仍存在監管銀行履責不力、未能有效形成監督合力等問題。

市住建委相關負責人提到，執法檢查中發現，個別監管銀行對開發企業違規使用預售資金不及時報告，甚至視而不見。也有銀行反映，因項目網簽滯后于實際銷售，銀行并不掌握實際銷售進展，難以實施有效監管。“本著銀行監管、政府指導、多方監督、保障建設的原則，征求意見稿針對存在的問題進行完善和調整。”

第一個變化，就是擬將現行的入賬流程調整為先監管保護后網簽。征求意見稿提出，項目預售過程中，購房人支付的定金、首付款等購房款應由購房人賬戶直接存入監管賬戶，開發企業不得轉存入其它賬戶。購房人將定金、符合個人住房貸款規定的首付款足額存入專用賬戶后，方可完成擬購房屋的認購書網上簽約、售房合同網上簽約等功能。

可能會有購房人問，先交錢再網簽，會間隔很久么?答案是不會。征求意見稿明確，監管銀行通過北京銀保監局金融專網與本市房地產交易管理系統實時共享房屋網上簽約和入賬信息。“信息共享后，只要資金到賬，房地產交易管理系統就會自動觸發，可以實現無縫連接。”市住建委上述負責人表示，若資金存入監管賬戶后超過一定時間仍不網簽，將被原路返回。

共享房屋網上簽約數據的另一個好處在于提高監管。北京銀保監局可將共享的開發項目銷售進度、網簽備案明細、監管賬戶交易明細等信息，與監管銀行上報數據交叉核驗，穿透監測開發企業與監管銀行預售資金監管執行情況。

變化二：招標選擇監管銀行不再“零門檻”

第二個變化就是改變了目前所有銀行均可從事商品房預售資金監管的“零門檻”現狀，擬增設招標環節，擇優選擇。

征求意見稿規定，市住建委會同北京銀保監局、人行營管部，綜合商業銀行監管能力、服務效率、研發水平、經營狀況等因素，經公開招標，選定可從事預售資金監管工作的銀行。同時，以兩年為周期組織考核評價，淘汰未履行預售資金監管職責，以及無法承擔預售資金監管工作的銀行。

經招標被選擇后，銀行還得履好責。征求意見稿提出，監管銀行應切實履行預售資金監管主體責任，按公示的預售資金監管方案，加強監管賬戶出入賬管理，落實專人負責制，完善授權審批等內部管理制度。同時，按照本市商品房預售資金監管系統相關接口規定，準確、及時上傳數據，定期核查預售資金審批支出等環節的制度執行情況，自覺接受北京銀保監局，人行營管部，市、區住建主管部門及購房家庭監督。

變化三：屬地督查重點監管額度不搞“一刀切”

為優先保障工程建設，多年來，在商品房預售資金全部存入專用賬戶后，監管銀行還要對重點監管額度部分實行重點監管，監管基數是每平方米3500元。此次也對重點監管額度作出調整。

征求意見稿規定，項目重點監管額度由區建主管部門根據項目綜合建設費用、交付使用條件、開發企業信用水平和經營狀況等綜合確定，每平方米不得低于5000元。換句話說，也可根據項目情況和開發企業情況提高到5000元以上。

“不再全市一個標準，既便于各區根據項目情況綜合確定重點監管額度，也讓屬地政府在指導、監督預售資金監管時具備更高自主性。”市住建委相關負責人說，銀行在支付預售資金前，屬地主管部門要進行現場查勘或通過市工程質量風險分級管控平臺核驗工程進度，確保資金“用在刀刃上”。

資金要管好，但不是管死。在確保資金安全的情況下，征求意見稿也增加了優化營商環境的舉措，開發企業可按單一樓棟或多樓棟分別申請用款，并將放款時限由過去的五個工作日縮短至兩個工作日。同時，若開發企業出具的現金保函額度和有效期可覆蓋開發項目的重點監管額度和建設周期，可不進行預售資金監管。

變化四：應急處置高風險項目可封閉管理

北京日報客戶端記者注意到，在預售資金支取方面，此次也增加了對重大風險項目的應急處置辦法。

征求意見稿提出，當預售項目存在重大風險隱患時，區住建部門應全面接管預售資金監管賬戶或建立政府監管賬戶，實施封閉管理保障賬戶資金安全，優先用于本項目工程建設。

如何理解重大風險隱患?據了解，對于高風險項目的認定，首先要滿足三個基本條件：后續資金不能覆蓋工程款、工程進度已晚于施工合同約定、項目所屬上級集團經營狀況出現問題。同時，經區住建部門綜合評估后，項目自身或上級集團已無法給予有效的資金支持，工程進度將嚴重滯后甚至停工，從而無法按約定日期交付給購房人的，將被認定為高風險項目。

變化五：公眾監督購房人可隨時查詢賬戶信息

隨著房屋總價的提高，購房人普遍反映希望知曉并監督已交付購房款的使用。公眾監督環節也出現在了規定中。

征求意見稿提出，購房人可憑網簽編號、密碼等信息，通過政府網站查詢預售許可項目對應的預售資金監管賬戶入賬、支取、余額。“自己的首付款進沒進賬戶、賬戶上的總額度有多少、開發企業何時分幾筆將錢劃轉出去，這些關鍵信息，購房人都能查詢獲知。”市住建委上述負責人說，社會公眾則可查詢各監管賬戶總額。

此外，開發企業、監管銀行違規挪用、劃轉、占扣預售監管資金的，應及時足額返還。挪用、劃轉、占扣預售監管資金或協助挪用、劃轉、占扣預售監管資金造成項目爛尾、侵害購房人合法權益造成嚴重后果的，由各行業主管部門移送公安部門行刑銜接，構成犯罪的，依法追究刑事責任。

近期，不少購買恒大期房的購房人對房屋交付表示擔心。北京日報客戶端記者了解到，截至目前，恒大地產在北京的商品房項目，其所在區均已建立起專班，約談有關施工企業，以推進項目盡早復工。屬地專班也在積極協調，推進資產的封閉管理，以確保后續交付。（記者 趙瑩瑩）

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