近期，多項房地產市場利好政策密集出臺，釋放出促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的積極信號。目前，北上廣深四大一線城市及部分二線城市已加入“認房不認貸”行列，各大銀行也將因城施策，陸續(xù)落地新政。政策端暖風頻吹，北上廣深等一二線城市將最受益，如越秀地產(00123.HK)等主要土地儲備位于核心一二線城市并具備精準投資能力的規(guī)模企業(yè)將充分獲益。

據越秀地產最新披露的8月份銷售情況數據，越秀地產今年前8個月的合同銷售已經完成全年銷售目標的77.2%。此前越秀地產披露2023年中期業(yè)績后，多家知名投行發(fā)布研報認為其今年全年銷售目標大概率能超額完成。隨著政策利好促進樓市企穩(wěn)，越秀地產超額完成今年全年銷售目標的信心或更足。

業(yè)績穩(wěn)健符合預期，合同銷售穩(wěn)健增長

(資料圖)

今年上半年，越秀地產業(yè)績實現穩(wěn)健增長，也是今年為數不多能夠實現凈利潤同比正增長的內地房企之一，因此獲得眾多投行的“買入”、“推薦”、“跑贏行業(yè)”投資評級。

據不完全統(tǒng)計，交銀國際、中銀國際、中信建投、國盛證券、華泰證券、中信證券、國信證券、興業(yè)證券、西南證券、浙商證券、光大證券、開源證券、東吳證券等10多家投行給予“買入”投資評級；平安證券、民生證券給予“推薦”投資評級；中金公司則給予維持跑贏行業(yè)評級。花旗發(fā)布研究報告，表示看好越秀地產銷售增長向好，確認為首選股份，評級“買入”。值得一提的是，匯豐全球研究首次覆蓋越秀地產，其報告指出，越秀地產中期業(yè)績符合市場預期，盈利同比增長1%，在多數房企利潤大幅下降甚至經營虧損的背景下屬罕見。

越秀地產半年報顯示，越秀地產上半年實現營業(yè)收入約為人民幣321.0億元，同比上升2.6%；權益持有人應占盈利21.8億元，同比上升27.5%；核心凈利潤約為21.5億元，同比上升0.8%。業(yè)內人士表示，相較同行業(yè)其他企業(yè)，越秀地產各項主要經營指標更加安全健康，顯示出強勁的發(fā)展實力和韌性。

交銀國際、國盛證券、興業(yè)證券、中金公司等投行認為越秀地產上半年業(yè)績符合預期。國盛證券表示，“上半年公司核心凈利潤穩(wěn)中有升，符合我們的業(yè)績預期。”

合同銷售方面，越秀地產上半年累計合同銷售金額為人民幣836.3億元，同比上升71.0%。越秀地產上半年合同銷售穩(wěn)健增長獲得多家投行認可，交銀國際、中銀國際、浙商證券、興業(yè)證券、中金公司等投行認為越秀地產上半年完成2023年度銷售目標63%，大概率能超額完成全年銷售目標，為業(yè)績扎實兌現提供支撐。克而瑞研究報告顯示，上半年越秀地產實現銷售業(yè)績同比增長，且業(yè)績增幅和目標完成率水平在規(guī)模房企中表現相對突出，預計下半年高質量完成年度目標的確定性較大。

土儲優(yōu)質且充足，聚焦核心城市布局

上半年，越秀地產持續(xù)優(yōu)化“1+4”全國化戰(zhàn)略布局，并通過“6+1”多元化增儲平臺布局一二線城市。半年報顯示，越秀地產上半年通過“6+1”多元化增儲平臺于8個城市合共新增11幅土地，總建筑面積約217萬平方米，全部位于一線和重點二線城市。在新增土儲中，通過TOD、產業(yè)勾地、國企合作等多元化、特色化渠道增儲占比63%。截至6月30日，越秀地產總土儲2813萬平方米，其中大灣區(qū)占比46%，廣州占比40%；華東地區(qū)占比19%，土儲結構和區(qū)域布局持續(xù)優(yōu)化。

受益于本輪政策寬松，越秀地產充足且聚焦高能級城市的土儲將更為受益。國信證券、申萬宏源、東吳證券、西南證券、平安證券、民生證券、光大證券等投行認為，越秀地產土儲結構保持優(yōu)質且充足，多元化增儲優(yōu)勢持續(xù)強化，持續(xù)聚焦核心一二線城市，將保障銷售的持續(xù)增長。

現金充裕融資通暢，強化投資能力

近年來，越秀地產穩(wěn)中求進，始終保持充足的流動性和健康的財務基本面。半年報顯示，截至2023年6月30日，越秀地產的現金及現金等價物及監(jiān)控戶存款總額約為人民幣492.5億元，資金流動性充足。剔除預收款的資產負債率、凈負債率和現金短債比率分別為66.8%、53.2%和4.2倍，“三道紅線”指標維持“綠檔”達標。

中銀國際、申萬宏源、國信證券、浙商證券、光大證券等投行均認為，越秀地產積極擴張中保持財務穩(wěn)健，在手現金充裕為后續(xù)投資建設均奠定堅實基礎。

融資方面，越秀地產憑借堅實的股東信用背書+自身穩(wěn)健經營，保持多元化融資渠道暢通，債務結構持續(xù)優(yōu)化，融資成本處于行業(yè)較低水平。上半年，越秀地產發(fā)行境內人民幣公司債券54億元，加權平均利率3.37%；發(fā)行人民幣自貿區(qū)債34億元，加權平均利率為3.92%，帶動公司整體平均借貸成本同比下降13個基點至3.98%。此外，越秀地產在上半年度順利完成了供股融資，募集資金約83億港元，也充實了公司的投資能力。

億翰智庫認為，如今的行情，對國企來說，既帶來了發(fā)展的機遇，也同步帶有挑戰(zhàn)，機遇在于競爭對手在減少，有更多的機會，更大的優(yōu)勢去爭奪更大的話語權；挑戰(zhàn)在于，外部環(huán)境復雜嚴峻，既要保持穩(wěn)健的節(jié)奏向前，又要高度關注風險管控。熬過陣痛期，方能成就大成者。

良好的綜合開發(fā)能力、聚焦核心城市的策略、通暢的融資渠道、精益管理重視利潤和效率提升等，都是越秀地產持續(xù)提升行業(yè)地位的關鍵原因。伴隨市場企穩(wěn)及行業(yè)競爭格局優(yōu)化，越秀地產憑借豐富的可售資源、穩(wěn)健的經營和良好的信用優(yōu)勢，業(yè)績有望持續(xù)釋放。中金公司認為，潛在受益于超高/高能級城市需求端政策放松，越秀地產去化率具備向上彈性，有望提前完成全年銷售目標，全年業(yè)績表現有望繼續(xù)優(yōu)于同業(yè)。