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建發，賺不到錢了

來源：拾遺地 ? 2023-09-07 16:54:35

去年，廈門最大的國企開發商——建發房產的一把手莊躍凱，落馬被查了。

那些年，建發在全國各地攻城拔寨，拍了不少高價地。


(資料圖)

如今，這些高價地還在吞噬建發的利潤，短時間內，難以消化掉。

今年上半年，建發的銷售額，滾到了1200多億，行業排名前十。

從前拿地開發的項目，開始陸續結算了——

上半年，建發的房地產業務收入329億，增長了四分之一。

但利潤少得可憐，只有16億左右。

而其中歸屬于股東的凈利潤，還不到3個億，又跌了六成。

也就是說，建發的這些開發項目——

每一百塊錢的收入，落到股東手上的，還不到一塊錢。

無論是銷售規模、行業排名，還是營收體量，建發都算得上一家大國企開發商。

但這兩年，它從房地產業務上賺的錢，越來越少。

作為廈門市最大的國企，在世界五百強榜單上，建發集團排到了第69位。

建發集團的業務很多，但最主要的兩塊業務，是大宗商品貿易、房地產。

它把這兩塊業務打包，在A股上市——建發股份。

從上市公司的業務協同來說，這兩塊業務的互補性很強——

大宗商品的利潤很薄，但能做大營收，又有龐大的現金流。

背靠國企信用、營收規模，以及大宗商品的現金流，通過房地產業務反哺利潤。

其實，簡單來說——

大宗業務跑收入、現金流，靠房地產來賺錢。

建發不需要把房地產做得很大，但一定要賺錢。

結果，現在剛好弄反了——

房地產的銷售規模、營收體量搞得很大，卻不怎么賺錢。

上半年，A股上市的建發股份，總收入逾3800億。

其中，大宗業務的收入，就有3500億，占比九成以上。

盡管營收規模很大，但利潤確實很薄——

大約19個多億的凈利潤，大宗業務貢獻了不到17個億，房地產業務不到3個億。

兩年前，房地產業務占建發的收入比重，只有一成左右。

但建發大約七成的利潤，來自房地產。

現在，建發結算的開發項目，毛利率已經降到了15%。

在房地產行業，這屬于很低的水平了。

十一弟看了下，到上半年，建發對上百個項目，計提了將近六十億減值。

建發把大宗業務、房地產打包上市，這個模式還得維持下去。

以前激進拿的高價地，賺不到錢，甚至賠錢了。

現在就需要重新拿地，靠更賺錢的項目，填補虧空，以圖將來。

今年上半年，建發拍地的力度，絲毫不減——

它的半年銷售額，賣了1200多億，又花了700多億來拿地，投資強度大約六成左右。

而且，在拿地手段上，玩出了花樣，也更激進——

馬甲拍地。

到上半年，建發向一家名為“福州匯成佰悅投資有限公司”的企業，拆借了44個多億資金。

匯成佰悅的大股東，是匯成世紀集團，背后的老板是薛葉光。

薛葉光是澳大利亞的華人僑商，很低調，但很有背景。

他在國內的地產生意，主要跟在建發身后，已經合作了不少項目。

這兩年，建發在拿地的時候，匯成世紀集團就變成了陪跑的馬甲。

十一弟做了個統計，僅在今年上半年——

由匯成佰悅的兩家子公司出面，就在寧波、杭州、南昌連拿了三塊地，總地價超過了39億。

匯成佰悅拍下土地之后，立馬引入了建發，并由其操盤開發。

這三塊地，已經被開發成了寧波建發·璞云、杭州建發·云熙、南昌建發·朗云。

今年，建發參與報名的不少搖號地塊，匯成佰悅都在跟著陪跑，大大提高了拿地概率。

一個拍地馬甲還不夠，薛葉光老鄉控制的另一家企業——

福建雄旺房地產開發有限公司，也加入進來了。

目前，建發名下至少有五個開發項目，與匯成佰悅、福建雄旺捆綁在了一起。

今年上半年，北京出讓的最火爆的一塊地，就是由福建雄旺出面拍下的。

作為一個拍地馬甲，福建雄旺拿地后不久，就把股權質押給了建發。

這塊地，也是建發、匯成佰悅、福建雄旺捆綁在一起，由建發操盤，被開發成了北京建發·觀云。

不過，一直到現在，這個項目還沒有出現在建發的財務報表里。

這也意味著——

建發在上半年的拿地支出，實際要比在報表里看到的更多。

但其中一些地塊，被建發藏起來了。

廈門最大的國企開發商，賺錢越來越少，騷操作倒是越來越多。

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