早上，工作群里在熱議社交平臺有網友爆料某大廠即將裁員的消息。

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打開某職場社交平臺，“阿里多業務人員變動，真實情況如何？”已上了熱榜第一。輿論沸騰之際，甚至有人擔心起了杭州的房價。

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盡管現在樓市還是乍暖還寒，買房人們的“觀望”情緒頗為明顯，但不變的是始終關注，經常會在各種話題里看到它的身影。

而近期，一些房企似乎終于熬到了黎明前。

5月22日晚，前千億房企雅居樂集團就發公告稱借到錢了：分別獲得52.57億港元及4719.13萬美元兩部份組成的定期貸款融資，期限為19個月。

對于房企而言，這屬于個別現象還是新的轉機？雅居樂這次能否真正實現轉危為安？

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從千億房企到賣資產“回血”，雅居樂僅在3年內就經歷了從巔峰到債務壓頂。

雅居樂曾是穩健房企的樣板。

它既能控制拿地價格，產品又能賣出較高的售價，因此獲得了較好的盈利能力。2015—2017年，其毛利率從25%攀升至40%，凈利率從5%增長至13%，表現優異。

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2018年，雅居樂的銷售額首次突破千億大關，成功晉升為千億房企。同年，旗下雅生活在我國香港聯交所上市。雙面開花，一時風頭無兩。

2018—2019年，雅居樂大手筆拿地、雅生活收購其他物業公司，繼續進擊之路。

但此后三年，雅居樂如大多數房企一樣，遭遇了行業下行周期+疫情沖擊。此前的老路子走不通了。而雅居樂卻不得不面臨債務壓頂的問題。

2021下半年，雅居樂開始拼命“回血”。

02

2022年，雅居樂迎來了償債高峰期。

據華爾街見聞報道，不完全統計2021年7月—2022年，雅居樂拋售了多個項目、酒店商場、甚至是雅生活的股權等，“回血”約85億元。

雅居樂官微披露的數據顯示，2022全年，其債務凈償還近250億元，凈負債率也得以從2019年的約83%降至2022年底的57.3%。

按照雅居樂官微的說法：“雅居樂下一筆到期的境外美元債時間為2025年1月，而境內將于今年(2023年)到期的兩筆公開債規模不大，償還壓力相對較小。”

但其融資的動作卻并沒減少。

去年11月以來，受益于支持房地產平穩健康發展的“金融16條”發布，雅居樂獲得新增銀行貸款超30億元。

今年1月，其境內發行12億元中期票據，境外新增融資超4億元。

3月，獲得由中證金及券商通過CDS擔保的公募債籌資7億元；以及獲得約23.08億港元及3693.6萬美元的定期貸款再融資授信。

5月，就是這次新獲得的52.57億港元及4719.13萬美元的定期貸款融資。

公告披露，此次的融資將用于償還恒生銀行定期貸款，以及此前與若干金融機構簽訂的融資協議中約定的貸款和未償還債務。具體包括：

1、2021年5月，雅居樂在恒生銀行獲得的定期貸款融資52.53港元及2850萬美元(當中附帶相當于12億美元的增額權)；

2、2021年7月，雅居樂與若干金融機構簽訂的融資接受協議作出的融資項下未償債務約52.57億港元及4719.13萬美元。

截至目前，雅居樂已完成的融資及再融資取得等值合共超過82億港元銀團貸款授信。

03

今年雅居樂的依舊壓力不小，需要應對：還債、2022年超130億元凈虧損的窟窿以及1-4月不太理想的銷售數據。

財報顯示，截至2022年底，雅居樂的流動負債為1522.55億元，其中借款240.27億元；非流動負債454億元，其中借款354.59億元。

財報稱雅居樂實際借貸利率為6.03%，盡管融資成本不算高，但短期償債壓力依舊不小。

2022年底，因還債，雅居樂的現金大幅減少，為160.91億元，比2021年底減少223.29億元；其中，還包括有限制現金76.28億元，以及現金及現金等值項目84.63億元。

現金短債比為0.7，未達監管給出的指標，也就是說，現金不足以覆蓋短期借款。尤其是剔除受限制現金后，現金短債比不足0.5。

公告顯示，2022年，雅居樂的營業額為540.34億元，同比下滑26%；凈利潤由2021年的90.98億元，轉為凈虧損133.73億元；股東應占利潤由2021年的67.12億元，降至虧損149.81億元，同比大減323%；毛利率由2021年的26%驟降至1.9%。

2022年雅居樂的虧損與其著急“回血”促銷、合作項目虧損等有關，還與幾項顯著增加的開支有關：

第一，財務費用由2021年的14.14億元，增至31.02億元，同比增加119%，其中包括銀行借款、其他借款、優先票據等利息開支；

第二，其他開支由2021年的2.79億元增加至11.56億元，同比增加314%，主要是由于按公允值計入損益的金融資產/負債的公允值虧損凈額增加；

第三，其行政開支由2021年的43.05億元增至40.4億元，主要是由于商譽減值、物業、廠房及設備減值、其他無形資產減值合計約為7.06億元。

不過，雅居樂也在繼續推進多元化轉型，2022年其物業發展確認的銷售占比為69.3%；多元化業務收入占比30.7%，同比提升10.7個百分點。

近期公布的未經審核營運數據顯示，今年1-4月，雅居樂集團及合營聯營公司及雅居樂項目實現：

預售金額合計204.8億元，相比去年同期減少了約46億元，同比下滑18%，其中，2月銷售業績回暖明顯，但3月、4月連續兩月環比下滑；

銷售面積136.5萬平方米，同比減少29%；

單價有所恢復，由去年同期的13025元每平米增至15010元每平米。

總的來看：

雅居樂在2022年堅持“真還傳”付出了不小代價，但在債務上扛住了沒爆雷已經相當不錯；

今年1-5月的積極融資，將有利于其降低償還短債的壓力，爭取更多時間，畢竟5月的兩筆融資期限為19個月；

2022年巨虧百億的“業績雷”和今年前四個月銷售業績仍在下滑的情況不容樂觀，亟待改善業績。

活下去就是勝利，也只有好好活下去，房企們才能真正落實“保交樓”，祝福雅居樂。