大發(fā)地產(chǎn)不僅千億夢碎，甚至債務(wù)纏身。

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相比起創(chuàng)始人葛和凱重利潤、輕規(guī)模的穩(wěn)健經(jīng)營方式，其子葛一旸則更具野心。

2015年，葛一旸正式接手其父一手創(chuàng)建的大發(fā)地產(chǎn)，并一改往日經(jīng)營模式，走上了激進(jìn)拿地、加杠桿融資的擴(kuò)張道路，劍指千億規(guī)模，在2017年喊出了2018年沖千億，5年沖3000億的口號。

為了迅速做大規(guī)模，葛一旸還將大發(fā)地產(chǎn)送上了資本市場，然而，時過境遷，大發(fā)地產(chǎn)并沒有如其所愿踏入千億陣營，反而倒在了這場“黑鐵時代”中。

2022年大發(fā)地產(chǎn)僅實(shí)現(xiàn)累計合同銷售金額60.23億元，同比下滑高達(dá)84%，遠(yuǎn)高于同期行業(yè)平均下滑水平，與其所喊口號相比更是天差地別。

而更為致命的卻不止于此，前不久大發(fā)地產(chǎn)因未能夠如期刊發(fā)2022年年度業(yè)績，已于2023年4月3日正式停牌，結(jié)合2022年同時期諸多房企未能如期刊發(fā)2021年年報的情況及后續(xù)來看，不難想象大發(fā)地產(chǎn)如今的艱難境遇。

【未如期刊發(fā)2022年年報】

實(shí)際上，大發(fā)地產(chǎn)未能如期刊發(fā)年報早有端倪。

早在2月21日，大發(fā)地產(chǎn)就公告稱，由于與安永會計師事務(wù)所未能就審計集團(tuán)截至2022年12月31日止年度的綜合財務(wù)報表的審計費(fèi)用及時間表達(dá)成共識，應(yīng)董事會要求，安永已辭任公司核數(shù)師，自2023年2月17日起生效。

在3月17日的公告中，大發(fā)地產(chǎn)則進(jìn)一步表示，仍正在落實(shí)委任新核數(shù)師，以填補(bǔ)安永會計師事務(wù)所辭任的臨時空缺，以致無法如期刊發(fā)業(yè)績。

據(jù)了解，曾在去年同期，資本市場的不少房企也上演了一波延發(fā)業(yè)績事件，中國奧園、禹洲集團(tuán)等多家房企均位列其中，其中原因如出一轍的均為，由于審計費(fèi)用未達(dá)成共識及更換核數(shù)師。

彼時，就有分析稱，房企之所以在年報發(fā)布前夕更換會計師事務(wù)所，可能是因為會計師事務(wù)所不愿意按照上市公司的意愿做會計處理，雙方只能選擇以“審計費(fèi)用未能達(dá)成共識”的說辭結(jié)束合作關(guān)系。

標(biāo)普也表示，年報發(fā)布前夕更換審計師，容易讓人對公司的治理質(zhì)量生疑。這或加劇房企的融資困難，最終導(dǎo)致房企出現(xiàn)未預(yù)見的流動性緊張。

而時隔一年，大發(fā)地產(chǎn)卻再次以同一原因上演了同一出戲，個中需求及面臨困境已不言而喻。

【債務(wù)承壓】

早在去年1月時，穆迪就已率先發(fā)出了預(yù)警，將大發(fā)地產(chǎn)公司家族評級從B2下調(diào)至Caa2，高級無抵押評級從B3下調(diào)至Caa3，同時將評級展望從穩(wěn)定調(diào)整為負(fù)面。

而在這之前，大發(fā)地產(chǎn)就已宣布對2022年1月18日到期的1.845億美元債券進(jìn)行征求同意和交換要約，并同步發(fā)行2022年6月31日到期的新票據(jù)，也就是說，大發(fā)地產(chǎn)還試圖通過借新還舊來降低違約風(fēng)險。

不過，對于大發(fā)地產(chǎn)來說并不夠，據(jù)其2022年半年報顯示，大發(fā)地產(chǎn)一年內(nèi)或按要求應(yīng)償還銀行貸款11.03億元，一年內(nèi)或按要求應(yīng)償還其他借貸18.84億元，據(jù)此推算，一年內(nèi)應(yīng)償還的銀行及其他借貸為28.97億元，同比增長了75.85%。

此外，還有46.44億元應(yīng)于一年內(nèi)或按要求償還的優(yōu)先票據(jù)，也就是說，大發(fā)地產(chǎn)一年內(nèi)應(yīng)償還的負(fù)債為75.41億元。

但同期，大發(fā)地產(chǎn)現(xiàn)金及銀行結(jié)余僅有23.72億元，同比減少64.69%，并不足以覆蓋前述債務(wù)，反而還存有超50億元的資金缺口，這對于大發(fā)地產(chǎn)來說無疑是較大的壓力。

更別談其同期還有14.97億元的將于一年內(nèi)到期的貿(mào)易應(yīng)付款項及應(yīng)付票據(jù)了，雖然此為經(jīng)營性負(fù)債，但也同樣為負(fù)債，到期無法償還也將對大發(fā)地產(chǎn)造成不小的影響。

需要知道的是，此為半年前的情況，最新情況是，3月28日，大發(fā)地產(chǎn)因未償還約130萬元港元，收到了海通證券的“清盤呈請”，顯然，大發(fā)地產(chǎn)當(dāng)前的情況更為緊急。

雖然針對房企融資已三箭齊發(fā)，但大發(fā)地產(chǎn)并不在其中，意味著大發(fā)地產(chǎn)想要靠公開渠道融資已是不太可能的事情，此時銷售回款就成了大發(fā)地產(chǎn)的償債主力。

【盈利能力惡化，千億夢碎】

不過，銷售回款也不靠譜，盡管早在2017年大發(fā)地產(chǎn)就提出了2018年沖千億，5年沖3000億的口號，但截至目前，大發(fā)地產(chǎn)依然未能踏入千億陣營。

數(shù)據(jù)顯示，截止2022年年末，大發(fā)地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)累計合同銷售額60.23億元，同比下滑高達(dá)84%，這意味著，大發(fā)地產(chǎn)可用于償還負(fù)債的銷售回款也隨之減少。

即便進(jìn)入2023年后，大發(fā)地產(chǎn)銷售依然未能恢復(fù)，2023年前兩個月大發(fā)地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)累計合同銷售金額約7.04億元，累計合同銷售面積約為3.81萬平方米，分別同比下滑64.82%及69.83%，依舊高于同行平均降幅水平。

而大發(fā)地產(chǎn)面臨的問題絕不僅于此，由于前些年葛一旸為沖擊規(guī)模，大幅擴(kuò)張，拿了不少高價地塊，再加上遇到了“黑鐵時代”，大發(fā)地產(chǎn)毛利率及盈利能力遭到重創(chuàng)。

截止2022年6月末，大發(fā)地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入3.975億元，同比下滑92.42%；實(shí)現(xiàn)毛利-3.732億元，同比下滑135.39%；實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤-12.6億元，同比下滑727.89%；實(shí)現(xiàn)毛利率-93.88%，同比減少113.98個百分點(diǎn)；實(shí)現(xiàn)凈利率-327.66%，同比減少336.12個百分點(diǎn)。

值得注意的是，自2018年上市以來至2021年，大發(fā)地產(chǎn)分別實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤4.768億元、5.158億元3.389億元及-4.804億元，累計8.511億元，也就是說，僅2022年上半年半年時間，大發(fā)地產(chǎn)就已將此前4年積累的歸母凈利潤超額虧損。

而這一切，歸根究底正是葛一旸的千億夢造成的，如今大發(fā)地產(chǎn)不僅千億夢碎，甚至債務(wù)纏身，千億夢的代價不算小。