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今年五月，濱江集團董事長戚金興曾在網(wǎng)上業(yè)績會上表示，“在‘房住不炒’的整體調(diào)控政策下，浙江房產(chǎn)市場整體運行平穩(wěn)，杭州是全國少有的幾個供需平衡的城市?！迸c會的集團財務總監(jiān)沈偉東同時表示，“2022年濱江集團銷售目標定在1500億-1600億元，權(quán)益比例在50%以上。”這一銷售目標較2021年上浮6.7%。

在某種程度上，濱江集團的興衰系于杭州。濱江集團半年報顯示，截至上半年末，濱江集團的土地儲備約1586.47萬平米，其中單杭州占比就高達62%，而浙江省內(nèi)非杭州城市占22%，省外占比僅16%。

然而作為上一輪房地產(chǎn)牛市表現(xiàn)最兇悍的城市之一，杭州最近的供需平衡被打破。據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，今年10月，杭州新房成交量低迷，環(huán)比下降24.5%；在具體開盤表現(xiàn)上，10月杭州市區(qū)整體中簽率47.7%，較上月增長12.1個百分點，10月流搖率39.1%，較上月升高3.1個百分點，整體開盤去化率自6月份以來首次降至60%以下。

二手房方面，貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，杭州10月二手房網(wǎng)簽量逾4300套，環(huán)比下滑10%，二手房網(wǎng)簽量連續(xù)四個月下滑；價格方面，中指研究院數(shù)據(jù)顯示，今年1月杭州二手住宅參考均價約40340元/平方米，6月降至37692元/平方米，10月均價則進一步回調(diào)至37040元/平方米。

杭州樓市降溫，對于下了重注的濱江集團絕不是好消息。中指研究院銷統(tǒng)計顯示，1-10月，濱江集團完成銷售1182.3億元，目標完成率73.9%，和去年同期93.8%的完成率相比，相差20個百分點，位列百強排行第13名。

財務數(shù)據(jù)方面，2022年前三季度，濱江集團營收198.68億元，較去年同期下降18.69個百分點，雖然營收出現(xiàn)下滑，但凈利潤錄得20.56億元，同比增長55.21%，增速在30家樣本房企中高居榜首。從單季度表現(xiàn)來說，第三季度濱江錄得營業(yè)收入91.78億元，同比增長81.78%；歸母凈利潤7.72億元，同比增長1243.67%。濱江集團在三季報中表示，歸母凈利潤同比上升的主要原因系本期來自聯(lián)營企業(yè)和合營企業(yè)的投資收益在歸母凈利潤中占比較高所致。

吊詭的是，濱江集團的增利不增收并未帶來高水平的凈利率和毛利率。自2018年至2021年，濱江集團毛利率分別為35.74%、35.1%、27.04%、24.66%，呈持續(xù)下滑態(tài)勢，到了今年的三季報，這個數(shù)字甚至降至20%以下，前三季度的毛利率僅為16.65%，單三季度的毛利率更是跌至11.6%，創(chuàng)造了近年來的新低。

但盈利能力的下降并未影響濱江集團的急速擴張。在拿地這塊上，濱江集團與相比行業(yè)平均水平堪稱是激進。據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，濱江集團前三季度權(quán)益拿地金額361億元，全口徑新增貨值約1010億元，權(quán)益新增貨值552億元，拿地強度56.9%。而同期50家代表房企拿地銷售比均值為16.9%，較去年同期下降20.3個百分點。

杭州樓市會調(diào)整多久，沒法預測。但是“看不見的手”已經(jīng)開始動作?！半p十一”當天，杭州針對居民首套住房的貸款部分認定條件、二套房首付比例和貸款利率，作出了新的調(diào)整，即日起由原來的“認房又認貸”調(diào)整為“認房不認貸”。早在2017年3月29日，杭州住房保障和房產(chǎn)管理局曾發(fā)布新規(guī)，執(zhí)行“認房又認貸”政策。此次調(diào)整，也讓杭州的房貸政策一夜回到5年前。

據(jù)悉，杭州本地業(yè)內(nèi)人士將此次房貸政策調(diào)整稱作是“今年以來最有力度的一項新政”，但歸根結(jié)底，政策能否出效果才是“地主”濱江集團最關(guān)心的事情。浙江證券研報指出，“公司財務表現(xiàn)穩(wěn)健，現(xiàn)金流量凈額增幅較大主要因為公司預收房款增幅較大。但疫情反復導致需求修復不及預期，需要防范杭州市場波動或基本面惡化的風險?！?