一則離岸債權人斥20億美元收購佳兆業停工項目的消息再度引發熱議。這一次，境外債權人坐上談判桌了嗎?

作為手握核心舊改項目的佳兆業(01638)，自暴雷以來便不斷傳來“積極自救”的聲音：出售資產、引入戰投、“國資+AMC”紓困等。公開消息顯示，招商蛇口(16.180, 0.04, 0.25%)、中信、信達資產接手了佳兆業部分優質項目。然而，對于占比近六成的百億美元債，佳兆業與境外債權人似乎沒有達成任何實質性的談判進展。

近日，外媒稱境外債權人再度向佳兆業提交了債務重組方案，與此前提出的方案不同的是，此次境外債權人擬以高達20億美元(約156億港元)的價格收購其已停工的住宅項目，并且還提出將對佳兆業的美元債券提供23億美元(約179億港元)的本金減免并將注入5.5至7億美元(約43至55億港元)的新股本。

(資料圖)

在面臨巨額美元債將陸續違約的情況下，毋庸置疑，這一方案給佳兆業解決債務困境提供了新思路，但目前佳兆業對此拒絕置評。

優質資產的歸宿

“不死鳥”佳兆業在這一次暴雷后，市場認為深陷泥淖的它能再次挺過去。這背后緣由便是佳兆業擁有著大量的優質資產及舊改項目。去年佳兆業擬定了18個項目處置的資產清單，隨后增加至25個，合計預估貨值超一千億。據公開信息顯示，中信城開已接手了佳兆業四個項目，以服務信托的模式展開合作。項目總貨值超400億，其中南山東角頭項目的貨值便高達298.35億元。與其說佳兆業等來了援軍，倒不如說是境內債權人的自救成功。

盤活項目、推動復工復產，恢復出險企業自身造血能力，這便是目前拯救佳兆業的主要路徑。從流出的境外債權人方案中可以看到類似的思路。據傳這次高達20億美元的收購，計劃以20%至25%的折讓價格從佳兆業購入一些停工項目的不良貸款，并且提供新資金幫助公司完成開發及保交樓任務。

以時間換空間

據媒體報道稱，境外債權人從這些項目中獲得20%的綜合收益率后，將超出部分利潤的80%返還至出售不良貸款的銀行以及佳兆業集團。換言之，這些停滯的優質項目若能恢復預售，出售不良貸款的銀行就有望收回本息。本質上，銀行只是暫時做了壞賬核銷，項目公司恢復正常的銷售去化后，銀行可能通過超額分成彌補前期計提的會計損失。

這與此前信達資產以“收購債權+出資+代建”的模式有著異曲同工之處。據了解，由信達資產接盤的佳兆業南沙“悅伴灣”項目已開放售樓部，入市在即。不可否認，這樣的處理方式將加速項目紓困進度。

“救項目”是首選

隨著房地產行業的調整，在政策鼓勵下，各大AMC在出險房企的參與度逐漸提高。然而，當前出險企業、停工樓盤數量較多，紓困資金主要來自政策性銀行、地方國企、地方AMC等。雖然資金利率較低，但資金規模有限，導致在現實中落地效果顯現偏慢。標普評級在近日《下調四大AMC評級報告》中表示，不良資管公司本身并不能為房地產紓困基金提供大量融資，原因在于資管公司規模不及銀行，而且部分資管公司自身在杠桿和監管資本要求方面的空間有限。

此前，佳兆業與招商蛇口、長城資產簽訂合作協議后，至今仍未有三方實際的合作落地。因此，引入更多的市場化機構資金，擴大紓困資金規模，將會是未來地產項目紓困提升落地效率的關鍵點。隨著紓困項目數量的增多，市場信心則有望得到恢復，從而吸納更多資金進入房地產市場，形成正向循環。這或許也是境外債權人介入的邏輯，若能成功落地，則能成為其他出險房企紓困的樣本。

上海市光大律師事務所高級合伙人徐軍在《中國房地產報》的采訪中表示：“這種收購至少在技術上沒問題的，因為外國投資者作為境內房地產項目的收購主體是適合的。但不同以往的正常外資收購，收購出險房企項目的法律風險和商業風險比較大，在收購方案設計及協議安排上需要花更多的心思?！?/p>

境外債權人提供的方案中還提出對佳兆業的美元債務提供20%的本金減免，約達23億美元，并為公司注入5.5至7億美元的新股本。通常情況下，房企的債務展期基本是采取延期支付或者削減利息等形式，但本金則一般會全額兌付。這種直接減免本金的方式，對處于水深火熱之中的佳兆業無疑是雪中送炭。

不久前，市場傳出佳兆業會在10月份推出的離岸債務重組路線圖中主張將部分境外債務轉換為上市公司或項目公司股權。按該公司停牌前的58億港元市值僅相當于美元債卷面值的5%，若債權人接受部分轉股，這將意味著原始股東被完全攤薄。而第二種通過美元債轉項目公司股的方案，則是變相地把佳兆業“保交房”的義務轉移到了債權人的身上。

債轉股后，海外債權人便成為項目公司的“新股東”?？上攵?，在銀行未確定出售不良貸款的前提下，“新股東”怎么會盲目地給項目墊資呢?“保交房”任務也就不了了之了。

所以在當前市場對出險房企缺乏信心的情況下，商業機構資金不愿入局紓困，而這份債務重組方案為佳兆業提供近50億美元的融資，可見其境外債權人為推動美元債重組有著十足的誠意。而這一次，佳兆業是否真愿與境外債權人作進一步的商議仍是問號。

困惑的海外投資者

去年12月佳兆業宣布美元債正式違約后，隨即表示會進行債務重組，然而整體的債務重組方案至今沒有下文，對債權人多次提出的各種注資救濟方案也仍未做出相關回應。

佳兆業目前仍未發布2021年全年業績及2022年中期業績。去年十一月傳出的視頻顯示，佳兆業集團總裁麥帆對聚集于深圳市羅湖區友誼酒店的近500個理財產品投資人承認了佳兆業集團錦恒財富的理財產品規模為127億元。巨額表外負債的暴露，嚴重打擊了市場對公司財報數據的信心，并申斥該公司董事監事和高管是否做到盡職履責，怎么能隱藏如此巨額或有負債。公司首席財務官吳建新以及公司審計師Grant

Thorton陸續在今年六月二十日、六月二十一日遞交了辭職信。佳兆業公告中稱公司將爭取于今年10月底前刊發其2021年年度業績，并且公布了境內債務的重組進展，然而對境外債務的重組則只字未提。時隔十一個月，上市公司股民、海外債權人仍在焦灼的等待中。

要知道，截至2021年中期，佳兆業負債總額2,376.62億元，有息負債總額1,238億元，其中境外債合計本金高達117.8億美元，占總有息負債近六成。據21世紀經濟報道統計，未來一年，佳兆業還有5筆美元債到期，總額為36.3億美元。由此可見，佳兆業紓困之路道阻且長，境外債務的重組成功對其涅?重生至關重要。

佳兆業在10月份推出的離岸債務重組路線圖，境外債權人究竟是將迎來一線曙光，還是繼續無限期的等待…