列入評(píng)級(jí)下調(diào)觀察反映了穆迪對(duì)金輝控股的擔(dān)憂。

(資料圖)

圖/百度百科

盡管有3.5億元的信托輸血，但金輝控股(集團(tuán))有限公司(下稱“金輝控股”)還是不被外界看好。

日前，穆迪將金輝控股“B1”公司家族評(píng)級(jí)和“B2”高級(jí)無(wú)抵押評(píng)級(jí)列入評(píng)級(jí)下調(diào)觀察名單，并將評(píng)級(jí)展望從穩(wěn)定調(diào)整為列入觀察名單。

要知道，在此前多家房企被下調(diào)評(píng)級(jí)時(shí)，金輝控股評(píng)級(jí)始終被三大評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)看好，這是自進(jìn)入“黑鐵時(shí)代”后，評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)首次將金輝控股評(píng)級(jí)下調(diào)至如此，可見評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)對(duì)金輝控股未來(lái)一年內(nèi)的發(fā)展并不看好。

而穆迪方面也表示，列入評(píng)級(jí)下調(diào)觀察反映了穆迪對(duì)金輝控股的擔(dān)憂，擔(dān)憂之下正是源于不斷下滑的銷售額和即將壓頂?shù)亩唐趥鶆?wù)。

【評(píng)級(jí)被列入觀察名單】

8月4日，據(jù)久期財(cái)經(jīng)報(bào)道，評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)穆迪已將金輝控股“B1”公司家族評(píng)級(jí)和“B2”高級(jí)無(wú)抵押評(píng)級(jí)列入評(píng)級(jí)下調(diào)觀察名單，并將其評(píng)級(jí)展望從穩(wěn)定調(diào)整為列入觀察名單。

值得注意的是，這是自去年下半年房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入“黑鐵時(shí)代”以來(lái)，評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)首次將金輝控股評(píng)級(jí)調(diào)至“穩(wěn)定”以下。

甚至早在去年6月時(shí)，惠譽(yù)還將金輝集團(tuán)有限公司的評(píng)級(jí)展望從“B”上調(diào)至“B+”，展望為“正面”，同時(shí)還將金輝的高級(jí)無(wú)抵押評(píng)級(jí)從“B”上調(diào)至“B+”，回收率評(píng)級(jí)為“RR4”，彼時(shí)惠譽(yù)肯定了金輝控股杠桿率、透明度、債務(wù)結(jié)構(gòu)、土地儲(chǔ)備等多個(gè)方面。

盡管，此后多數(shù)房企評(píng)級(jí)遭到下調(diào)，惠譽(yù)也在去年12月將金輝集團(tuán)股份有限公司的評(píng)級(jí)展望從“正面”下調(diào)至“穩(wěn)定”，同時(shí)確認(rèn)“B+”長(zhǎng)期發(fā)行人違約評(píng)級(jí)(IDR)，確認(rèn)了其“B+”高級(jí)無(wú)抵押評(píng)級(jí)，回收率評(píng)級(jí)為“RR4”，甚至稱其銷售緊縮和財(cái)務(wù)靈活性將減弱，但卻仍將評(píng)級(jí)保持在“穩(wěn)定”。

與此同時(shí)，在此之前的標(biāo)普及穆迪對(duì)金輝控股的評(píng)級(jí)展望均為穩(wěn)定，成為行業(yè)內(nèi)鮮少被評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)看好的房企。

而此次穆迪將其展望列入觀察名單，并稱“列入評(píng)級(jí)下調(diào)觀察反映了穆迪的擔(dān)憂，即金輝控股低于預(yù)期的合同銷售額將在未來(lái)6-12個(gè)月內(nèi)將削弱其信用指標(biāo)和流動(dòng)性緩沖，從而無(wú)法支撐其評(píng)級(jí)”。

此外還表示，金輝控股評(píng)級(jí)不太可能獲得上調(diào)，可見評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)對(duì)金輝控股未來(lái)一段時(shí)間的發(fā)展態(tài)勢(shì)并不看好。

【銷售額下滑】

穆迪的擔(dān)憂不無(wú)道理，作為閩系房企的金輝控股也有一顆追逐千億的野心，其董事長(zhǎng)林定強(qiáng)就曾在去年表示“公司2021年的合約銷售金額預(yù)計(jì)會(huì)突破千億。”

然而市場(chǎng)并未讓林董事長(zhǎng)如愿，2021年金輝控股實(shí)現(xiàn)合約銷售額約947.2億元，同比下降2.56%，合約銷售面積579萬(wàn)平方米，同比下降16.33%，在行業(yè)整體下行的情況下，金輝控股也難以幸免。

而進(jìn)入2022年以來(lái)，金輝控股仍難以在惡劣的行業(yè)環(huán)境中獨(dú)善其身，其銷售額延續(xù)了2021年的下滑趨勢(shì)，數(shù)據(jù)顯示，截至今年上半年金輝控股連同合營(yíng)企業(yè)及聯(lián)營(yíng)公司的累計(jì)合約銷售額約為243.7億元，同比下降56%。

據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示，TOP100房企上半年銷售額均值為356.4億元，同比下降48.6億元，金輝控股降幅明顯高于行業(yè)平均水平。

即使從6月單月來(lái)看，金輝控股表現(xiàn)也同樣不盡如人意，僅6月份其連同合營(yíng)企業(yè)及聯(lián)營(yíng)公司的合約銷售金額約為62.5億元，同比下降43.13%，遠(yuǎn)超于中指研究院統(tǒng)計(jì)的28.6%的降幅。

因此，穆迪認(rèn)為金輝控股銷售額下降超出其此前對(duì)此的預(yù)測(cè)，而合同銷售疲軟將降低金輝控股的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流、未來(lái)收入確認(rèn)和信用指標(biāo)。

【短債壓頂】

眾所周知的是，銷售回款是房企償還借款資金的主要渠道之一，而銷售回款則與銷售額保持正比，目前金輝控股銷售額持續(xù)下滑，其銷售回款也將保持下滑。

但據(jù)數(shù)據(jù)顯示，截至2021年末，金輝控股短期借款167.3億元，同期現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物僅有112.2億元，存在數(shù)十億元的資金缺口，更別說(shuō)同期其還有129.19億元將于一年內(nèi)到期的貿(mào)易應(yīng)付款了，以前述銷售回款來(lái)看，金輝控股壓力并不小。

可如今正值房企融資困難之際，即使壓力再大，金輝控股也只能使用自有資金去償還，據(jù)了解，此前金輝控股使用內(nèi)部現(xiàn)金償還了33億元的境內(nèi)債券和資產(chǎn)支持債券，還在7月19日，將“20金輝02”債券所需資金悉數(shù)存入償還(未償還本金額人民幣5億元連同利息人民幣3500萬(wàn)元)。

彼時(shí)，廣科咨詢首席策略師沈萌認(rèn)為，金輝控股并非主動(dòng)提前償債，而是觸發(fā)相關(guān)條款后承擔(dān)回售責(zé)任，所以仍然可以認(rèn)為是房企經(jīng)營(yíng)壓力大，房企債務(wù)市場(chǎng)惡化。支付回售是被動(dòng)責(zé)任，如果不履行也意味著一種違約，因此在能力范圍內(nèi)房企并不愿意主動(dòng)違約，否則資金鏈壓力會(huì)更大。

如此來(lái)看，金輝控股此前重新奔向信托懷抱，通過(guò)山東信托融資3.5億元一事對(duì)金輝控股而言其重要性已不言而喻，只是信托融資成本較高且金額較小，對(duì)其數(shù)十億元資金缺口來(lái)說(shuō)只是杯水車薪。

而目前金輝控股銷售額仍在持續(xù)下滑，金輝控股可使用的內(nèi)部資金也將逐漸減少，進(jìn)而在一定程度上壓縮其資金鏈及現(xiàn)金流，使其陷入緊繃狀態(tài)，金輝控股下半年或?qū)⒉⒉缓眠^(guò)。