每日信息：祥生地產(chǎn)流動(dòng)性告急 變賣資產(chǎn)艱難自救
來源：中訪網(wǎng)觀察
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2022-06-14 05:44:39
【資料圖】
隨著債務(wù)陸續(xù)違約，還有各地項(xiàng)目接連被爆出的停工消息，祥生地產(chǎn)的債務(wù)問題逐漸暴露。為應(yīng)付流動(dòng)性危機(jī)，祥生地產(chǎn)加快變賣資產(chǎn)，但是面對(duì)高達(dá)千億元的負(fù)債，祥生地產(chǎn)能否化險(xiǎn)為夷充滿變數(shù)。
千億負(fù)債如何形成？
祥生地產(chǎn)與浙江另外三家房企中梁、德信和佳源被稱之為“浙系四小龍”。祥生地產(chǎn)發(fā)家于浙江諸暨，2014年總部遷至杭州，并確立了“立足杭州，生輝上海，深耕蘇浙皖，輻射全國”的戰(zhàn)略規(guī)劃。
到2015年，祥生地產(chǎn)的銷售額僅還只有109億元，不過在搭上三四線城市棚改的快車后，祥生地產(chǎn)只用三年就跨入千億俱樂部，2018年祥生地產(chǎn)銷售規(guī)模為1071億元，三年時(shí)間增長了近10倍。
三年時(shí)間從百億到千億，祥生地產(chǎn)又是如何做到的呢？2016年，祥生地產(chǎn)曾提出“36781”的快周轉(zhuǎn)策略，即3個(gè)月內(nèi)動(dòng)工、6個(gè)月開盤、開盤銷售去化70%、一個(gè)月后去化達(dá)80%、1年現(xiàn)金流歸正。
得益于高周轉(zhuǎn)運(yùn)營模式和三四線城市棚改紅利，祥生地產(chǎn)迎來狂飆突進(jìn)的三年。但是隨著2019年棚改貨幣化政策退出，三四線城市紅利消退，祥生地產(chǎn)“高周轉(zhuǎn)”的打法逐漸失靈。
不過此時(shí)，祥生地產(chǎn)已經(jīng)債臺(tái)高筑，資金回籠速度趕不上債務(wù)到期的速度。數(shù)據(jù)顯示，2017年到2019年，祥生地產(chǎn)的資產(chǎn)負(fù)債率分別為98.08%、97.64和95.43%，2010年和2021年負(fù)債率有所下降，分別為89.96%和88.37%。
截至2021年末，祥生地產(chǎn)總資產(chǎn)規(guī)模為1457.43億元，負(fù)債規(guī)模為1287.91億元。其中短期借款172.48億元，但是現(xiàn)金及等價(jià)物只有29.33億元，現(xiàn)金無法覆蓋短債。
債務(wù)和業(yè)績雙雙暴雷
在2018年銷售規(guī)模突變千億后，祥生地產(chǎn)曾提出2019年實(shí)現(xiàn)1300億的銷售目標(biāo)，但是終究還是落空了。
2019年祥生地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)銷售金額1225億元，2020年沒能守住千億大關(guān)，銷售規(guī)模下降到781.68億元，2021年銷售規(guī)模為803.31億元。
2021年，祥生地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入437.19億元，同比下降約6.3%；凈利潤約為5億元，同比減少84.3%。
實(shí)際上，在2019年祥生地產(chǎn)曾做出過戰(zhàn)略調(diào)整，戰(zhàn)略升級(jí)為“1+1+X”的擴(kuò)張戰(zhàn)略，即立足于浙江省，深入滲透泛長三角區(qū)域，并拓展至泛長三角區(qū)域以外的其他具備高增長潛力的城市。
但是今年以來長三角地區(qū)樓市成交慘淡。４月份，長三角2０個(gè)重點(diǎn)城市商品住宅成交面積同比下降６９％。作為祥生地產(chǎn)的大本營，杭州4月杭州商品住宅成交面積僅83萬平方米，同比下滑56%；1至4月，杭州累計(jì)成交面積251萬平方米，同比暴跌64%。
樓市成交慘淡傳導(dǎo)到公司經(jīng)營層面，今年1-5月祥生地產(chǎn)銷售總額約僅為133.71億元，同比大降66.4%，合約銷售面積975,665平方米，同比下降68.6%。
伴隨著銷售下滑，祥生地產(chǎn)流動(dòng)性也開始亮“紅燈”。實(shí)際上，早在2021年11月有關(guān)祥生地產(chǎn)流動(dòng)性危機(jī)的消息已傳出，致使公司股價(jià)在當(dāng)月一度暴跌54%。
2022年1月，祥生地產(chǎn)被穆迪，惠譽(yù)下調(diào)評(píng)級(jí)，僅僅一個(gè)月后祥生地產(chǎn)就宣告?zhèn)鶆?wù)違約。
數(shù)據(jù)顯示，截至2021年底祥生地產(chǎn)凈負(fù)債率為153%，剔除預(yù)收賬款資產(chǎn)負(fù)債率77.5%，現(xiàn)金短債比0.49，“三道紅線”指標(biāo)均超出監(jiān)管要求。
另外，祥生地產(chǎn)目前有筆境外債券存續(xù)，涉及存續(xù)金額約為6.21億美元；除了上述違約的債券，剩余3筆均在明年不同時(shí)段到期，票面利率12%-13%，余額累計(jì)為4.2億美元。
與此同時(shí)，祥生地產(chǎn)各地項(xiàng)目接連被爆出的停工的消息。今年5月26日，越城區(qū)祥生房產(chǎn)公司開發(fā)的尚賢府項(xiàng)目逾期交付，5月31日，位于紹興諸暨暨陽街道的祥生棠樾被曝處于停工狀態(tài)。
祥生地產(chǎn)現(xiàn)金流危機(jī)有愈演愈烈之勢，加快回籠資金迫在眉睫。
變賣資產(chǎn)艱難自救
為應(yīng)付流動(dòng)性危機(jī)，今年以來祥生地產(chǎn)不斷出售資產(chǎn)，加快回籠資金。
今年6月5日，祥生地產(chǎn)以9250萬元的價(jià)格出售所持湖州交投祥生房地產(chǎn)開發(fā)有限公司50%股權(quán)予浙江交投。
資料顯示，湖州交投公司持有三家全資項(xiàng)目公司，總共擁有建筑面積約42.07萬平方米。2020年收入為6.05億元，2021年收入22.6億元；2021年的稅后利潤為1.67億元，同比增長超過20倍。
在今年2月28日，湖州交投對(duì)祥生進(jìn)行了一次派息，派息金額高達(dá)1.45億元。由此可以看出，湖州交投項(xiàng)目還算是優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，但是面對(duì)已經(jīng)告急的債務(wù)，祥生地產(chǎn)只得選擇出手。
此外，今年1月祥生地產(chǎn)以3.37億元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓了其持有的浙江向日葵健康產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限公司23.81%股權(quán)，同時(shí)以4.87億元的價(jià)格出售杭州濱拓企業(yè)管理有限公司51%股權(quán)。
3月份，祥生地產(chǎn)以2.72億元的代價(jià)轉(zhuǎn)讓海紫元銀通置業(yè)有限公司58.5%股權(quán)。
在不斷出售資產(chǎn)中，祥生地產(chǎn)回籠了部分資金。但是面對(duì)上百億元的短期債務(wù)，祥生地產(chǎn)自救之路依然十分艱難。
