德信中國(guó)更換核數(shù)師后短債依舊承壓，虧損拋售值錢項(xiàng)目或因流動(dòng)性受困？
來(lái)源：lite氫財(cái)經(jīng)
?
2022-05-17 07:58:19
雖然此前的德信中國(guó)提前償還美元債給了市場(chǎng)信心，但此次如此迫不及待地變賣最賺錢的項(xiàng)目來(lái)籌集資金，這就不得不讓人懷疑，德信中國(guó)是不是也陷入了流動(dòng)性危機(jī)？
圖片
圖/網(wǎng)絡(luò)
近日，德信中國(guó)披露經(jīng)審核后調(diào)整的部分2021年?duì)I業(yè)數(shù)據(jù)。
據(jù)此前其發(fā)布的年報(bào)顯示，德信中國(guó)去年業(yè)績(jī)雙漲，但毛利率、歸母凈利潤(rùn)等核心數(shù)據(jù)卻出現(xiàn)下滑，并且在今年前四個(gè)月的銷售數(shù)據(jù)來(lái)看，其銷售金額及銷售面積同比腰斬，可見(jiàn)即便其去年業(yè)績(jī)雙漲，可紙面風(fēng)光終究也是表面而已。
德信中國(guó)核心數(shù)據(jù)出現(xiàn)下滑，和其前幾年大手筆拿地，熱衷合作開(kāi)發(fā)，以望沖擊千億規(guī)模有關(guān)。
眾所周知，過(guò)多的合作開(kāi)發(fā)會(huì)降低土儲(chǔ)權(quán)益，且少數(shù)股東權(quán)益也會(huì)升高。而德信中國(guó)很明顯沒(méi)有拿捏好度，其少數(shù)股東權(quán)益占總權(quán)益比重高達(dá)七成，蠶食了大部分的利潤(rùn)。
忙忙碌碌一年，最后不僅利潤(rùn)分的少，目標(biāo)規(guī)模也沒(méi)有完成。
雖然歸母利潤(rùn)下降了，但負(fù)債卻有所上升，且在更換了核數(shù)師、降低了審核后的負(fù)債數(shù)據(jù)下，其短債依舊無(wú)法被覆蓋。
有趣的是，近日德信中國(guó)在大手筆拿地后，卻突然虧損變賣最賺錢的項(xiàng)目，不知道這突然地動(dòng)作，是不是預(yù)示著其現(xiàn)金流動(dòng)性或會(huì)面臨困難？
【業(yè)績(jī)雙漲，核心盈利數(shù)據(jù)卻下滑】
5月13日，德信中國(guó)控股有限公司披露截至2021年12月31日止年度全年業(yè)績(jī)進(jìn)一步公告。
其實(shí)早在3月末，德信中國(guó)就表示會(huì)延期公布2021年經(jīng)審核業(yè)績(jī)，直到近日，其才發(fā)布包括有關(guān)集團(tuán)綜合資產(chǎn)負(fù)債表、綜合全面收益表、相關(guān)附注財(cái)務(wù)資料的經(jīng)審核數(shù)據(jù)，并表示此前發(fā)布的2021年業(yè)績(jī)維持不變。
據(jù)此前德信中國(guó)發(fā)布的年報(bào)披露，德信中國(guó)2021年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入為231.1億元，同比增長(zhǎng)45.58%；實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)為23.77億元，同比增長(zhǎng)5.14%。
數(shù)據(jù)可以看出，德信中國(guó)在去年取得了營(yíng)利雙漲的好成績(jī)，這在如今大環(huán)境下行，房企紛紛增收不增利的如今，可以說(shuō)實(shí)屬不易。
但是，營(yíng)利雙漲卻僅為表面成績(jī)。
在其年報(bào)中還顯示，德信中國(guó)在2021年整體毛利率為21.8%，同比下滑4.2%；凈利率同比下滑了3.9%，到達(dá)10.3%；實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)為9.41億元，同比減少21.05%，歸母凈利率僅4.1%。
然而，德信中國(guó)重要指標(biāo)下降的情況卻不是去年才開(kāi)始的，早在2019年，其各項(xiàng)指標(biāo)就已經(jīng)有了下滑的情況。
數(shù)據(jù)顯示，德信中國(guó)的毛利率從2019年的32.16%一路下降到2021年的21.68%，僅兩年就整整下滑了10.48%，可以看出其下滑程度非常大，并且去年毛利率的數(shù)據(jù)更是近五年的最低。
同時(shí)其銷售凈利率也從2019年的23.72%直接腰斬到10.28%，下降幅度也不小。
而盈利能力下滑的情況，即便進(jìn)入了2022年，也依舊未有改善。
前幾日，德信中國(guó)發(fā)布今年前四個(gè)月經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)。
據(jù)數(shù)據(jù)顯示，其前四個(gè)月累計(jì)實(shí)現(xiàn)合約銷售金額為123.9億元，同比減少52%；涉及銷售面積約60.3萬(wàn)平方米，同比減少50.9%。其中單4月份實(shí)現(xiàn)合約銷售金額為30.4億人民幣，同比下降55.3%；合約銷售面積約17.4萬(wàn)平方米，同比下降47.7%。
從今年的盈利數(shù)據(jù)來(lái)看，德信中國(guó)依舊免不了受大環(huán)境影響，而紙面風(fēng)光終究掩蓋不了核心數(shù)據(jù)和盈利能力的下滑。
值得一提的是，在去年年初，德信中國(guó)曾信心滿滿地表示“有信心完成今年800億元的銷售目標(biāo)”。
然而，未及預(yù)期的業(yè)績(jī)及連續(xù)推遲發(fā)布經(jīng)審計(jì)年報(bào)的行為，終究讓德信中國(guó)被各大評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)連連下調(diào)評(píng)級(jí)。
而其毛利率出現(xiàn)下滑，歸母凈利潤(rùn)減少，除了受大環(huán)境影響，也與其少數(shù)股東權(quán)益攀升有關(guān)。
【大肆擴(kuò)張，少數(shù)股東吞噬利潤(rùn)】
擴(kuò)大規(guī)模是每一個(gè)房企都?jí)裘乱郧蟮氖拢滦胖袊?guó)也不例外。
近年來(lái)，為了自身規(guī)模能沖進(jìn)千億陣營(yíng)，德信中國(guó)頻頻拿地。
德信中國(guó)在2019年上市后，便表示要在三年內(nèi)達(dá)到千億規(guī)模，同時(shí)加大了擴(kuò)張的腳步。
數(shù)據(jù)顯示，在2019年，德信中國(guó)耗資295億元購(gòu)入地塊達(dá)38宗。
2020年，全年拿地投資達(dá)300億，光上半年拿地的耗資就接近其半年的銷售額，可以看出其拿地力度有多大。
2021年，在大環(huán)境下行，房企紛紛去繁化簡(jiǎn)變賣資產(chǎn)囤積現(xiàn)金流時(shí)，德信中國(guó)依舊不減拿地力度，一年期間合計(jì)取得32幅地塊。
在此同時(shí)，德信中國(guó)還熱衷于合作開(kāi)發(fā)模式。
然而眾多合作開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目雖然可以降低風(fēng)險(xiǎn)，使規(guī)模擴(kuò)張的步伐更迅速，但同時(shí)其土儲(chǔ)權(quán)益占比卻降低至48%，少數(shù)股東權(quán)益也隨之劇增。
截止2021年末，德信中國(guó)的少數(shù)股東權(quán)益同比2020年末激增了48.56%，直接升至159.93億元，占總權(quán)益比重的七成。
少數(shù)股東權(quán)益占了大頭，德信中國(guó)的大部分利潤(rùn)自然也被少數(shù)股東蠶食，留給歸母凈利潤(rùn)的份額便會(huì)減少，這也是其年報(bào)中歸母凈利潤(rùn)減少的一大原因。
但為了規(guī)模的增長(zhǎng)不惜犧牲利潤(rùn)，最后也依舊未達(dá)到其希望的目標(biāo)，這辛辛苦苦忙碌了一年，最后一半多的利潤(rùn)反而全進(jìn)了別人的口袋。
當(dāng)然，規(guī)模增長(zhǎng)的同時(shí)，德信中國(guó)的負(fù)債也在增長(zhǎng)。
【短債無(wú)法覆蓋，虧損拋售賺錢項(xiàng)目】
從融資方面來(lái)看，雖然德信中國(guó)2021年的三道紅線全部達(dá)標(biāo)，但卻根本經(jīng)不起細(xì)究，其中負(fù)債率降低的原因并不是真實(shí)的負(fù)債有所下降，而是非控股股東權(quán)益的上漲而被降低。
總體來(lái)看，德信中國(guó)去年負(fù)債總額同比2020年末上漲了19%，達(dá)到952.4億元。
其中，短期借款規(guī)模經(jīng)審核后降為152.16億元，而這一數(shù)值在2020年末僅為87.38億元，也就是說(shuō)近一年時(shí)間，其借款就增加了64.78億元，同比增長(zhǎng)幅度高達(dá)74.15%。
再加上貿(mào)易及其他應(yīng)付款項(xiàng)經(jīng)審核后為82.63億元，其短債規(guī)模便達(dá)到234.79億元。
然而，2021年德信中國(guó)的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物及受限制現(xiàn)金合計(jì)為175.63億元，除去58.27億元的預(yù)售物業(yè)擔(dān)保存款和14.22億元的銀行借款及承兌票據(jù)擔(dān)保存款，僅剩105.91億元可用，而這遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能覆蓋其短債規(guī)模。
再加上還應(yīng)付非控股權(quán)益款項(xiàng)經(jīng)審核后的27.3億元，德信中國(guó)的債務(wù)壓力和資金缺口都很大。
值得一提的是，以上核算后減少了的資產(chǎn)負(fù)債水平，都是德信中國(guó)更換核數(shù)師開(kāi)元信德會(huì)計(jì)師事務(wù)所有限公司之后重新調(diào)整的。
而就在近日，德信中國(guó)的現(xiàn)金流壓力也姍姍來(lái)遲。
5月13日，德信中國(guó)表示，將出售其持有的杭州市德信AI產(chǎn)業(yè)園54.54%的股份，出售價(jià)為4.54億元，出售事項(xiàng)預(yù)計(jì)將帶來(lái)未經(jīng)審核除稅前虧損約1404.19億元。
而此次拋售的杭州海衍項(xiàng)目，曾在2018年被市場(chǎng)估值高達(dá)8億元左右。也就是說(shuō)德信中國(guó)拼著虧損也要賣掉這個(gè)賺錢的項(xiàng)目來(lái)籌集資金。
然而就在不久前，德信中國(guó)剛剛大手筆購(gòu)入了兩塊杭州的地塊，這短時(shí)間內(nèi)的一入一出，讓市場(chǎng)對(duì)其這一舉動(dòng)的目的是猜測(cè)連篇。
雖然此前的德信中國(guó)提前償還美元債給了市場(chǎng)信心，但此次如此迫不及待地變賣最賺錢的項(xiàng)目來(lái)籌集資金，這就不得不讓人懷疑，德信中國(guó)是不是也陷入了流動(dòng)性危機(jī)？
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圖/網(wǎng)絡(luò)
近日，德信中國(guó)披露經(jīng)審核后調(diào)整的部分2021年?duì)I業(yè)數(shù)據(jù)。
據(jù)此前其發(fā)布的年報(bào)顯示，德信中國(guó)去年業(yè)績(jī)雙漲，但毛利率、歸母凈利潤(rùn)等核心數(shù)據(jù)卻出現(xiàn)下滑，并且在今年前四個(gè)月的銷售數(shù)據(jù)來(lái)看，其銷售金額及銷售面積同比腰斬，可見(jiàn)即便其去年業(yè)績(jī)雙漲，可紙面風(fēng)光終究也是表面而已。
德信中國(guó)核心數(shù)據(jù)出現(xiàn)下滑，和其前幾年大手筆拿地，熱衷合作開(kāi)發(fā)，以望沖擊千億規(guī)模有關(guān)。
眾所周知，過(guò)多的合作開(kāi)發(fā)會(huì)降低土儲(chǔ)權(quán)益，且少數(shù)股東權(quán)益也會(huì)升高。而德信中國(guó)很明顯沒(méi)有拿捏好度，其少數(shù)股東權(quán)益占總權(quán)益比重高達(dá)七成，蠶食了大部分的利潤(rùn)。
忙忙碌碌一年，最后不僅利潤(rùn)分的少，目標(biāo)規(guī)模也沒(méi)有完成。
雖然歸母利潤(rùn)下降了，但負(fù)債卻有所上升，且在更換了核數(shù)師、降低了審核后的負(fù)債數(shù)據(jù)下，其短債依舊無(wú)法被覆蓋。
有趣的是，近日德信中國(guó)在大手筆拿地后，卻突然虧損變賣最賺錢的項(xiàng)目，不知道這突然地動(dòng)作，是不是預(yù)示著其現(xiàn)金流動(dòng)性或會(huì)面臨困難？
【業(yè)績(jī)雙漲，核心盈利數(shù)據(jù)卻下滑】
5月13日，德信中國(guó)控股有限公司披露截至2021年12月31日止年度全年業(yè)績(jī)進(jìn)一步公告。
其實(shí)早在3月末，德信中國(guó)就表示會(huì)延期公布2021年經(jīng)審核業(yè)績(jī)，直到近日，其才發(fā)布包括有關(guān)集團(tuán)綜合資產(chǎn)負(fù)債表、綜合全面收益表、相關(guān)附注財(cái)務(wù)資料的經(jīng)審核數(shù)據(jù)，并表示此前發(fā)布的2021年業(yè)績(jī)維持不變。
據(jù)此前德信中國(guó)發(fā)布的年報(bào)披露，德信中國(guó)2021年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入為231.1億元，同比增長(zhǎng)45.58%；實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)為23.77億元，同比增長(zhǎng)5.14%。
數(shù)據(jù)可以看出，德信中國(guó)在去年取得了營(yíng)利雙漲的好成績(jī)，這在如今大環(huán)境下行，房企紛紛增收不增利的如今，可以說(shuō)實(shí)屬不易。
但是，營(yíng)利雙漲卻僅為表面成績(jī)。
在其年報(bào)中還顯示，德信中國(guó)在2021年整體毛利率為21.8%，同比下滑4.2%；凈利率同比下滑了3.9%，到達(dá)10.3%；實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)為9.41億元，同比減少21.05%，歸母凈利率僅4.1%。
然而，德信中國(guó)重要指標(biāo)下降的情況卻不是去年才開(kāi)始的，早在2019年，其各項(xiàng)指標(biāo)就已經(jīng)有了下滑的情況。
數(shù)據(jù)顯示，德信中國(guó)的毛利率從2019年的32.16%一路下降到2021年的21.68%，僅兩年就整整下滑了10.48%，可以看出其下滑程度非常大，并且去年毛利率的數(shù)據(jù)更是近五年的最低。
同時(shí)其銷售凈利率也從2019年的23.72%直接腰斬到10.28%，下降幅度也不小。
而盈利能力下滑的情況，即便進(jìn)入了2022年，也依舊未有改善。
前幾日，德信中國(guó)發(fā)布今年前四個(gè)月經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)。
據(jù)數(shù)據(jù)顯示，其前四個(gè)月累計(jì)實(shí)現(xiàn)合約銷售金額為123.9億元，同比減少52%；涉及銷售面積約60.3萬(wàn)平方米，同比減少50.9%。其中單4月份實(shí)現(xiàn)合約銷售金額為30.4億人民幣，同比下降55.3%；合約銷售面積約17.4萬(wàn)平方米，同比下降47.7%。
從今年的盈利數(shù)據(jù)來(lái)看，德信中國(guó)依舊免不了受大環(huán)境影響，而紙面風(fēng)光終究掩蓋不了核心數(shù)據(jù)和盈利能力的下滑。
值得一提的是，在去年年初，德信中國(guó)曾信心滿滿地表示“有信心完成今年800億元的銷售目標(biāo)”。
然而，未及預(yù)期的業(yè)績(jī)及連續(xù)推遲發(fā)布經(jīng)審計(jì)年報(bào)的行為，終究讓德信中國(guó)被各大評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)連連下調(diào)評(píng)級(jí)。
而其毛利率出現(xiàn)下滑，歸母凈利潤(rùn)減少，除了受大環(huán)境影響，也與其少數(shù)股東權(quán)益攀升有關(guān)。
【大肆擴(kuò)張，少數(shù)股東吞噬利潤(rùn)】
擴(kuò)大規(guī)模是每一個(gè)房企都?jí)裘乱郧蟮氖拢滦胖袊?guó)也不例外。
近年來(lái)，為了自身規(guī)模能沖進(jìn)千億陣營(yíng)，德信中國(guó)頻頻拿地。
德信中國(guó)在2019年上市后，便表示要在三年內(nèi)達(dá)到千億規(guī)模，同時(shí)加大了擴(kuò)張的腳步。
數(shù)據(jù)顯示，在2019年，德信中國(guó)耗資295億元購(gòu)入地塊達(dá)38宗。
2020年，全年拿地投資達(dá)300億，光上半年拿地的耗資就接近其半年的銷售額，可以看出其拿地力度有多大。
2021年，在大環(huán)境下行，房企紛紛去繁化簡(jiǎn)變賣資產(chǎn)囤積現(xiàn)金流時(shí)，德信中國(guó)依舊不減拿地力度，一年期間合計(jì)取得32幅地塊。
在此同時(shí)，德信中國(guó)還熱衷于合作開(kāi)發(fā)模式。
然而眾多合作開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目雖然可以降低風(fēng)險(xiǎn)，使規(guī)模擴(kuò)張的步伐更迅速，但同時(shí)其土儲(chǔ)權(quán)益占比卻降低至48%，少數(shù)股東權(quán)益也隨之劇增。
截止2021年末，德信中國(guó)的少數(shù)股東權(quán)益同比2020年末激增了48.56%，直接升至159.93億元，占總權(quán)益比重的七成。
少數(shù)股東權(quán)益占了大頭，德信中國(guó)的大部分利潤(rùn)自然也被少數(shù)股東蠶食，留給歸母凈利潤(rùn)的份額便會(huì)減少，這也是其年報(bào)中歸母凈利潤(rùn)減少的一大原因。
但為了規(guī)模的增長(zhǎng)不惜犧牲利潤(rùn)，最后也依舊未達(dá)到其希望的目標(biāo)，這辛辛苦苦忙碌了一年，最后一半多的利潤(rùn)反而全進(jìn)了別人的口袋。
當(dāng)然，規(guī)模增長(zhǎng)的同時(shí)，德信中國(guó)的負(fù)債也在增長(zhǎng)。
【短債無(wú)法覆蓋，虧損拋售賺錢項(xiàng)目】
從融資方面來(lái)看，雖然德信中國(guó)2021年的三道紅線全部達(dá)標(biāo)，但卻根本經(jīng)不起細(xì)究，其中負(fù)債率降低的原因并不是真實(shí)的負(fù)債有所下降，而是非控股股東權(quán)益的上漲而被降低。
總體來(lái)看，德信中國(guó)去年負(fù)債總額同比2020年末上漲了19%，達(dá)到952.4億元。
其中，短期借款規(guī)模經(jīng)審核后降為152.16億元，而這一數(shù)值在2020年末僅為87.38億元，也就是說(shuō)近一年時(shí)間，其借款就增加了64.78億元，同比增長(zhǎng)幅度高達(dá)74.15%。
再加上貿(mào)易及其他應(yīng)付款項(xiàng)經(jīng)審核后為82.63億元，其短債規(guī)模便達(dá)到234.79億元。
然而，2021年德信中國(guó)的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物及受限制現(xiàn)金合計(jì)為175.63億元，除去58.27億元的預(yù)售物業(yè)擔(dān)保存款和14.22億元的銀行借款及承兌票據(jù)擔(dān)保存款，僅剩105.91億元可用，而這遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能覆蓋其短債規(guī)模。
再加上還應(yīng)付非控股權(quán)益款項(xiàng)經(jīng)審核后的27.3億元，德信中國(guó)的債務(wù)壓力和資金缺口都很大。
值得一提的是，以上核算后減少了的資產(chǎn)負(fù)債水平，都是德信中國(guó)更換核數(shù)師開(kāi)元信德會(huì)計(jì)師事務(wù)所有限公司之后重新調(diào)整的。
而就在近日，德信中國(guó)的現(xiàn)金流壓力也姍姍來(lái)遲。
5月13日，德信中國(guó)表示，將出售其持有的杭州市德信AI產(chǎn)業(yè)園54.54%的股份，出售價(jià)為4.54億元，出售事項(xiàng)預(yù)計(jì)將帶來(lái)未經(jīng)審核除稅前虧損約1404.19億元。
而此次拋售的杭州海衍項(xiàng)目，曾在2018年被市場(chǎng)估值高達(dá)8億元左右。也就是說(shuō)德信中國(guó)拼著虧損也要賣掉這個(gè)賺錢的項(xiàng)目來(lái)籌集資金。
然而就在不久前，德信中國(guó)剛剛大手筆購(gòu)入了兩塊杭州的地塊，這短時(shí)間內(nèi)的一入一出，讓市場(chǎng)對(duì)其這一舉動(dòng)的目的是猜測(cè)連篇。
雖然此前的德信中國(guó)提前償還美元債給了市場(chǎng)信心，但此次如此迫不及待地變賣最賺錢的項(xiàng)目來(lái)籌集資金，這就不得不讓人懷疑，德信中國(guó)是不是也陷入了流動(dòng)性危機(jī)？
