“浙系房企”被曝挪用監管資金，1300億負債壓頂深陷危機
來源：小債看市
?
2022-04-25 19:26:06
號稱“浙系房企四小龍”之一的祥生控股，今年3月美元債違約爆發危機，如今再次傳出挪用監管資金問題。
01挪用監管資金
近日，合肥市房管局發布祥生地產集團有限公司(以下簡稱“祥生地產”)項目風險告知函，引發市場熱議。
告知函顯示，祥生地產大量抽調、挪用旗下合肥祥生地產公司在合肥市投資開發的商品房預售資金，合肥市房管局函告其及時將抽調的資金歸還各項目公司，確保各項目預售資金優先用于本項目工程建設，否則將依法追究責任。
500)this.width=500" align="center" hspace=10 vspace=10 alt="“浙系房企”被曝挪用監管資金，1300億負債壓頂深陷危機">
風險告知函
眾所周知，因受宏觀經濟、行業市場環境及金融環境、疫情等多種不利因素影響，祥生地產流動性出現階段性問題，已爆發債務危機，其能否及時歸還資金還存不確定性。
今年3月，祥生控股集團(02599.HK)2億美元債的1200萬美元利息未能按期支付，發生違約事件。
隨后，祥生控股集團2023年優先票據加速通知觸發2022年到期2億美元10.5厘優先票據契約項下的交叉違約。
《小債看市》統計，目前祥生控股集團共存續4只美元債，存續規模6.21億美元，其中將有3只美元債于一年內到期，其面臨集中兌付壓力較大。
500)this.width=500" align="center" hspace=10 vspace=10 alt="“浙系房企”被曝挪用監管資金，1300億負債壓頂深陷危機">
存續美元債
今年1月18日，祥生控股集團完成了對2022年1月23日到期3億美元債券的要約交換，雖然延長了債務期限，但其流動性仍然緊張，再融資風險較高。
隨后，惠譽和穆迪將祥生控股集團主體和相關債項信用等級下調，并將其所有評級展望由下調觀察調整為“負面”。
值得注意的是，除了大量即將到期美元債，祥生控股的民間借貸也有不少，公司面臨巨大償債壓力。
去年下半年以來，祥生控股集團信用資質逐步惡化，再融資風險加大，其股價甚至一日腰斬，這家千億浙系房企深陷危機。
02資金緊張
據官網介紹，祥生控股集團擁有地產開發一級資質，依托于祥生集團的雄厚背景，正在逐漸形成全國化的戰略布局。
2020年，祥生控股集團在香港聯合交易所主板上市，成為最后一個上市的TOP30千億房企。
500)this.width=500" align="center" hspace=10 vspace=10 alt="“浙系房企”被曝挪用監管資金，1300億負債壓頂深陷危機">
祥生控股集團官網
近年來，雖然通過杠桿撬動規模，祥生控股集團完成從百億到千億的跨越，但其根基不穩，在行業下行周期面臨銷售下滑、盈利欠佳等問題。
2021年全年，祥生控股集團實現權益銷售額803.4億元，同比微升2.78%。
去年第三季度，祥生控股集團權益合同銷售額環比下降60%至146億元，9月份銷售額更是降至34億元。
據克而瑞數據，2021年祥生控股集團以1045.3億操盤金額位居房企第35名；以779.8萬平方米操盤面積排第30位，屬于中型房企。
500)this.width=500" align="center" hspace=10 vspace=10 alt="“浙系房企”被曝挪用監管資金，1300億負債壓頂深陷危機">
克而瑞數據
2022年前三個月，祥生控股集團歸屬集團合約銷售總額約為88.44億元；合約建筑面積約為64.23萬平方米。
值得注意的是，銷售下滑主要與祥生控股集團土地儲備分布在長三角地區的低線城市有關。
截至2021年底，祥生控股集團應占土地儲備總量2081萬平方米，其中泛長三角區域774萬平方米占總量37.2%，浙江省占總量50.3%，公司位于整個長三角布局已占到現有土儲總量的87.5%。
可以看出，祥生控股集團大多數土儲位于長三角三四線，甚至五線城市，一二線城市的土地儲備占比僅3成左右。
從業績上看，2021年祥生控股集團實現營收437.2億元，實現歸母凈利潤-2.154億元，近年來首次發生虧損。
另外，2021年祥生控股集團毛利率和凈利率分別為10.46%和1.1%，遠低于上市房企平均水平。
500)this.width=500" align="center" hspace=10 vspace=10 alt="“浙系房企”被曝挪用監管資金，1300億負債壓頂深陷危機">
歸母凈利潤
截至2021年末，祥生控股集團總資產為1457.43億元，總負債1287.91億元，凈資產169.52億元，資產負債率88.37%。
在“三道紅線”方面，截至2021年6月底，祥生控股集團剔除預售賬款后的資產負債率79.4%，凈負債率96.6%，現金短債比1.2，踩中一道紅線歸為“黃檔”。
500)this.width=500" align="center" hspace=10 vspace=10 alt="“浙系房企”被曝挪用監管資金，1300億負債壓頂深陷危機">
資產負債率水平
值得注意的是，2017年-2019年間，由于激進擴張及高杠桿影響，祥生控股集團凈負債率一度高達1380%、740%和360%。
《小債看市》分析債務結構發現，祥生控股集團主要以流動負債為主，占總債務的87%。
截至同報告期，祥生控股集團流動負債有1114.06億元，其中一年內到期的短期債務合計172.48億元。
相較于短債規模，祥生控股集團流動性不足，其賬上現金及現金等價物有84.48億元，較2020年末大幅下滑65%，無法覆蓋短債，短期償債壓力較大。
除此之外，祥生控股集團還有173.85億非流動負債，主要為長期借貸，其長期有息負債合計171.39億元。
整體來看，祥生控股集團剛性債務有343.87億元，長短債規模相當，帶息債務比為27%。
有息負債高企，2020年和2021年祥生控股集團融資成本分別為11.13億和12.57億元，尤其2020年融資成本高達9.1%，對利潤空間形成嚴重侵蝕。
可以看出，在同等級上市房企中，祥生幾乎是融資成本最高，凈利潤率最低的存在。
從融資渠道看，祥生控股集團除了依賴于借貸、債券以及股權融資等方式外，還需應對非標融資的還款壓力。
截至2021年6月30日，祥生控股集團信托和其他融資分別為159億元和75億元，約占債務的50%，而銀行貸款和資本市場債務則分別占38%和11%，
然而，祥生控股集團對信托貸款的再融資能力已顯著惡化。2021年第三季度其已償還30-40億元信托貸款和銀行貸款，融資渠道正在逐步收窄。
另外，大量的少數股東權益限制了祥生控股集團的財務透明度，如果其加大對合資項目的參與，可能會降低從項目公司籌集資金的自主權。
資金壓力下，今年初祥生控股集團短期內出售了旗下兩家全資子公司股權回籠資金，近日其再擬2.72億出售臺州塘里村BT項目公司58.5%股權。
總得來看，祥生控股集團銷售下滑，盈利能力持續惡化；債務負擔較重，再融資壓力較大；信托和其他融資占比較高，融資成本高企。
03“黑馬”房企
祥生是一家老牌浙系房企，與中梁、德信和佳源并稱“浙系房企四小龍”。
上世紀90年代，擔任諸暨金雞塢村村支書的陳國祥，意外承擔村子的拆遷改造工作，由此看到了房地產行業中存在的巨大機遇。
1995年，陳國祥創辦了祥生地產，人生迎來逆襲。四年后，祥生地產在浙江省紹興市開發了第一個住宅項目--諸暨祥生濱江花苑。
500)this.width=500" align="center" hspace=10 vspace=10 alt="“浙系房企”被曝挪用監管資金，1300億負債壓頂深陷危機">
祥生控股集團董事長陳國祥
隨后，祥生地產逐漸走出諸暨，2007年開發了首個上海住宅項目--上海祥生福田雅園，從此走出長三角。
在很長一段時間內，祥生地產堅持以浙江省為大本營深入滲透泛長三角區域。
近年來，憑借高周轉策略有關，祥生在短時間內實現銷售猛增。
2015年，祥生銷售額首次突破百億大關，2018年突破千億達到1070.6億元，復合增長率超過100%。
這期間，祥生采取“1+1+X”擴張策略，將項目擴展至泛長三角區域以外的其他具高增長潛力的城市。
2020年11月，在遞表168天后，祥生控股集團在港交所掛牌上市，成為2020年最大的IPO內房股。
然而，登陸資本市場后，關于祥生內部大裁員、組織框架調整、多位高管離職等消息不斷。
在業績飛漲的背后，祥生負債率高、融資成本高、毛利率低以及收益率低等弊端顯現，隨著房地產行業步入寒冬，公司債務危機一觸即發。
01挪用監管資金
近日，合肥市房管局發布祥生地產集團有限公司(以下簡稱“祥生地產”)項目風險告知函，引發市場熱議。
告知函顯示，祥生地產大量抽調、挪用旗下合肥祥生地產公司在合肥市投資開發的商品房預售資金，合肥市房管局函告其及時將抽調的資金歸還各項目公司，確保各項目預售資金優先用于本項目工程建設，否則將依法追究責任。
風險告知函
眾所周知，因受宏觀經濟、行業市場環境及金融環境、疫情等多種不利因素影響，祥生地產流動性出現階段性問題，已爆發債務危機，其能否及時歸還資金還存不確定性。
今年3月，祥生控股集團(02599.HK)2億美元債的1200萬美元利息未能按期支付，發生違約事件。
隨后，祥生控股集團2023年優先票據加速通知觸發2022年到期2億美元10.5厘優先票據契約項下的交叉違約。
《小債看市》統計，目前祥生控股集團共存續4只美元債，存續規模6.21億美元，其中將有3只美元債于一年內到期，其面臨集中兌付壓力較大。
存續美元債
今年1月18日，祥生控股集團完成了對2022年1月23日到期3億美元債券的要約交換，雖然延長了債務期限，但其流動性仍然緊張，再融資風險較高。
隨后，惠譽和穆迪將祥生控股集團主體和相關債項信用等級下調，并將其所有評級展望由下調觀察調整為“負面”。
值得注意的是，除了大量即將到期美元債，祥生控股的民間借貸也有不少，公司面臨巨大償債壓力。
去年下半年以來，祥生控股集團信用資質逐步惡化，再融資風險加大，其股價甚至一日腰斬，這家千億浙系房企深陷危機。
02資金緊張
據官網介紹，祥生控股集團擁有地產開發一級資質，依托于祥生集團的雄厚背景，正在逐漸形成全國化的戰略布局。
2020年，祥生控股集團在香港聯合交易所主板上市，成為最后一個上市的TOP30千億房企。
祥生控股集團官網
近年來，雖然通過杠桿撬動規模，祥生控股集團完成從百億到千億的跨越，但其根基不穩，在行業下行周期面臨銷售下滑、盈利欠佳等問題。
2021年全年，祥生控股集團實現權益銷售額803.4億元，同比微升2.78%。
去年第三季度，祥生控股集團權益合同銷售額環比下降60%至146億元，9月份銷售額更是降至34億元。
據克而瑞數據，2021年祥生控股集團以1045.3億操盤金額位居房企第35名；以779.8萬平方米操盤面積排第30位，屬于中型房企。
克而瑞數據
2022年前三個月，祥生控股集團歸屬集團合約銷售總額約為88.44億元；合約建筑面積約為64.23萬平方米。
值得注意的是，銷售下滑主要與祥生控股集團土地儲備分布在長三角地區的低線城市有關。
截至2021年底，祥生控股集團應占土地儲備總量2081萬平方米，其中泛長三角區域774萬平方米占總量37.2%，浙江省占總量50.3%，公司位于整個長三角布局已占到現有土儲總量的87.5%。
可以看出，祥生控股集團大多數土儲位于長三角三四線，甚至五線城市，一二線城市的土地儲備占比僅3成左右。
從業績上看，2021年祥生控股集團實現營收437.2億元，實現歸母凈利潤-2.154億元，近年來首次發生虧損。
另外，2021年祥生控股集團毛利率和凈利率分別為10.46%和1.1%，遠低于上市房企平均水平。
歸母凈利潤
截至2021年末，祥生控股集團總資產為1457.43億元，總負債1287.91億元，凈資產169.52億元，資產負債率88.37%。
在“三道紅線”方面，截至2021年6月底，祥生控股集團剔除預售賬款后的資產負債率79.4%，凈負債率96.6%，現金短債比1.2，踩中一道紅線歸為“黃檔”。
資產負債率水平
值得注意的是，2017年-2019年間，由于激進擴張及高杠桿影響，祥生控股集團凈負債率一度高達1380%、740%和360%。
《小債看市》分析債務結構發現，祥生控股集團主要以流動負債為主，占總債務的87%。
截至同報告期，祥生控股集團流動負債有1114.06億元，其中一年內到期的短期債務合計172.48億元。
相較于短債規模，祥生控股集團流動性不足，其賬上現金及現金等價物有84.48億元，較2020年末大幅下滑65%，無法覆蓋短債，短期償債壓力較大。
除此之外，祥生控股集團還有173.85億非流動負債，主要為長期借貸，其長期有息負債合計171.39億元。
整體來看，祥生控股集團剛性債務有343.87億元，長短債規模相當，帶息債務比為27%。
有息負債高企，2020年和2021年祥生控股集團融資成本分別為11.13億和12.57億元，尤其2020年融資成本高達9.1%，對利潤空間形成嚴重侵蝕。
可以看出，在同等級上市房企中，祥生幾乎是融資成本最高，凈利潤率最低的存在。
從融資渠道看，祥生控股集團除了依賴于借貸、債券以及股權融資等方式外，還需應對非標融資的還款壓力。
截至2021年6月30日，祥生控股集團信托和其他融資分別為159億元和75億元，約占債務的50%，而銀行貸款和資本市場債務則分別占38%和11%，
然而，祥生控股集團對信托貸款的再融資能力已顯著惡化。2021年第三季度其已償還30-40億元信托貸款和銀行貸款，融資渠道正在逐步收窄。
另外，大量的少數股東權益限制了祥生控股集團的財務透明度，如果其加大對合資項目的參與，可能會降低從項目公司籌集資金的自主權。
資金壓力下，今年初祥生控股集團短期內出售了旗下兩家全資子公司股權回籠資金，近日其再擬2.72億出售臺州塘里村BT項目公司58.5%股權。
總得來看，祥生控股集團銷售下滑，盈利能力持續惡化；債務負擔較重，再融資壓力較大；信托和其他融資占比較高，融資成本高企。
03“黑馬”房企
祥生是一家老牌浙系房企，與中梁、德信和佳源并稱“浙系房企四小龍”。
上世紀90年代，擔任諸暨金雞塢村村支書的陳國祥，意外承擔村子的拆遷改造工作，由此看到了房地產行業中存在的巨大機遇。
1995年，陳國祥創辦了祥生地產，人生迎來逆襲。四年后，祥生地產在浙江省紹興市開發了第一個住宅項目--諸暨祥生濱江花苑。
祥生控股集團董事長陳國祥
隨后，祥生地產逐漸走出諸暨，2007年開發了首個上海住宅項目--上海祥生福田雅園，從此走出長三角。
在很長一段時間內，祥生地產堅持以浙江省為大本營深入滲透泛長三角區域。
近年來，憑借高周轉策略有關，祥生在短時間內實現銷售猛增。
2015年，祥生銷售額首次突破百億大關，2018年突破千億達到1070.6億元，復合增長率超過100%。
這期間，祥生采取“1+1+X”擴張策略，將項目擴展至泛長三角區域以外的其他具高增長潛力的城市。
2020年11月，在遞表168天后，祥生控股集團在港交所掛牌上市，成為2020年最大的IPO內房股。
然而，登陸資本市場后，關于祥生內部大裁員、組織框架調整、多位高管離職等消息不斷。
在業績飛漲的背后，祥生負債率高、融資成本高、毛利率低以及收益率低等弊端顯現，隨著房地產行業步入寒冬，公司債務危機一觸即發。
