景業名邦：利潤“蹊蹺”下降、短債壓力巨大、負債出表操作頻現
來源：氫財經
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2022-04-24 18:22:18
景業名邦的年報終于艱難出爐了。
毫無意外，從數據來看，除了銷售成本和銷售費用增長了以外，其他業績指標，全部下跌。
業績下滑還是小事兒，短債壓力巨大，才是景業名邦最為頭疼的事情。
年報顯示，截至2021年年底，景業名邦賬面上的現金，只有10億元，根本無法覆蓋短債。
要知道，景業名邦還背負著“明股實債”的嫌疑。
由此看來，景業名邦的危機或許就在眼前。
【量價齊升后利潤“蹊蹺”下降】
4月21日，景業名邦發布了經審核的2021年業績公告。
年報顯示，景業名邦2021年度合約銷售額約為42.16億元，同比增長19.7%；合約銷售總建筑面積約為33.4萬平方米，較2020年減少4.8%；平均合約售價12631元/平方米，同比增長約25.8%。
自去年以來，房地產市場全面遇冷，房企銷售情況陷入低谷。不少房企為了加快銷售回款，紛紛開啟了折價促銷的銷售模式，使得公司銷售均價出現下滑。
而景業名邦在2021年能夠實現量價齊升，屬實難能可貴。
然而，從年報數據來看，雖然銷量及銷售均價都實現增長，但是景業名邦在2021年的業績表現卻全面下滑。
數據顯示，2021年景業名邦實現營業收入20.43億元，同比減少近13%；毛利為5.83億元，同比減少36.10%；凈利潤為1.99億元，同比減少58.44%；歸母凈利潤為2.16億元，同比減少55.39%。
各項利潤指標的大幅下滑，主要原因是景業名邦的大幅下滑。
年報顯示，2021年景業名邦的毛利率，由上一年的38.9%，減少至28.5%。
這一現象很值得思考。要知道，就在景業名邦的2021年中報中，其去年上半年的毛利率還比上一年有所增長，達到了39.52%。
也就是說，景業名邦2021年的全年利潤指標下滑，是受到了下半年的拖累。
然而上文提到，整個2021年，景業名邦取得了量價齊升的結果。
根據此前數據，2019年、2020年，景業名邦的合約銷售額分別約為31.16億元、35.24億元，不及2021年表現
然而，在2021年，景業名邦卻憑借年內更高的合約銷售額，達成了更低的利潤。
這就有些可疑了。
【短債缺口有20億元】
除了業績表現之外，景業名邦更為值得擔心的，是其短債壓力。
事實上，景業名邦的短債壓力早已有了跡象。
今年1月28日，景業名邦公告稱，已完成2022年到期的7.5厘優先票據的交換要約。
資料顯示，景業名邦這筆美元債，發行于2021年2月，于今年2月7日到期，發行規模1.55億美元。
而在到期之前，景業名邦新發行了一筆2023年到期、利率為7.5%、規模1.52億美元的優先票據，實際上就是對上述美元債的展期。
雖說，當前房企美元債展期已經成為了常帶，但就景業名邦而言，截至2021年年中，景業名邦是正兒八經的綠檔房企，其賬面上的現金及現金等價物有21.37億元，照道理講應該是不差錢。
如今，2021年年報一經公布，景業名邦徹底被“揭底”。
數據顯示，截至2021年年底，景業名邦的貨幣資金有23億元，但除去受限制現金等，其賬面上的現金及現金等價物僅有10.30億元，較2020年下降了近5成。
再看其短債情況，數據顯示，截至2021年年底，景業名邦的短期借款規模就有22.39億元，再加上賬齡在一年內的7.93億元貿易及其他應付款，共計有30億元。
也就是說，即使“躲過”了美元債的到期，景業名邦賬面上的現金，仍無法覆蓋短債，缺口足足有20億元。
在這種情況下，景業名邦的短債壓力有多大，可想而知。
【“明股實債”助負債出表】
問題在于，這些還只是景業名邦賬面上的債務情況，其表外負債同樣不容小覷。
數據顯示，截至2021年年底，景業名邦的少數股東權益為16.69億元，占所有者權益的比例約為35%。
而在同期，景業名邦的少數股東損益為-1762萬元。也就是說，占權益比例35%少數股東權益，別說分得利潤了，還錄得了虧損。
這就是典型的“明股實債”。
事實上，景業名邦的“明股實債”操作，非常明顯。
2020年10月28日，陜西省國際信托股份有限公司(以下簡稱陜西信托)，向廣州鑫澤投資最大金額9.1億元，拿下了廣州鑫澤項目70%的股權。
根據條款約定，在投資期間，陜西信托擁有優先取得報酬的權利，優先保障陜西信托所有投資本金且要年投資回報率要達到9.5%，其后才是滿足景業名邦等公司的本金和投資回報率。
在保障退出方面，項目工程計劃、銷售計劃以及虧損等，均會觸發陜西信托退出，屆時，景業名邦等需要回購陜西信托的股權，并且需要保證陜西信托拿回本金并獲取10.5%的年化回報率。
而在一年之后的2021年12月9日，陜西信托將持有的廣州鑫澤70%股權，轉讓與景業名邦旗下的兩家子公司，代價為4.2億元。
如此看來，投資近一年時間，陜西信托便選擇退出該項目，轉讓代價僅4.2億元。但其他相關資金已經以投資回報等方式，回歸到陜西信托手中。
也就是說，在這一年時間里，陜西信托相當于向景業名邦及其項目公司——廣州鑫澤，提供了一個年化10.5%的資金借款。
而在這場投資交易中，景業名邦得以將廣州鑫澤的債務挪至表外，這就是典型的“明股實債”操作。
而這只是景業名邦表外負債的冰山一角。由此看來，景業名邦債務壓力，著實不小。
毫無意外，從數據來看，除了銷售成本和銷售費用增長了以外，其他業績指標，全部下跌。
業績下滑還是小事兒，短債壓力巨大，才是景業名邦最為頭疼的事情。
年報顯示，截至2021年年底，景業名邦賬面上的現金，只有10億元，根本無法覆蓋短債。
要知道，景業名邦還背負著“明股實債”的嫌疑。
由此看來，景業名邦的危機或許就在眼前。
【量價齊升后利潤“蹊蹺”下降】
4月21日，景業名邦發布了經審核的2021年業績公告。
年報顯示，景業名邦2021年度合約銷售額約為42.16億元，同比增長19.7%；合約銷售總建筑面積約為33.4萬平方米，較2020年減少4.8%；平均合約售價12631元/平方米，同比增長約25.8%。
自去年以來，房地產市場全面遇冷，房企銷售情況陷入低谷。不少房企為了加快銷售回款，紛紛開啟了折價促銷的銷售模式，使得公司銷售均價出現下滑。
而景業名邦在2021年能夠實現量價齊升，屬實難能可貴。
然而，從年報數據來看，雖然銷量及銷售均價都實現增長，但是景業名邦在2021年的業績表現卻全面下滑。
數據顯示，2021年景業名邦實現營業收入20.43億元，同比減少近13%；毛利為5.83億元，同比減少36.10%；凈利潤為1.99億元，同比減少58.44%；歸母凈利潤為2.16億元，同比減少55.39%。
各項利潤指標的大幅下滑，主要原因是景業名邦的大幅下滑。
年報顯示，2021年景業名邦的毛利率，由上一年的38.9%，減少至28.5%。
這一現象很值得思考。要知道，就在景業名邦的2021年中報中，其去年上半年的毛利率還比上一年有所增長，達到了39.52%。
也就是說，景業名邦2021年的全年利潤指標下滑，是受到了下半年的拖累。
然而上文提到，整個2021年，景業名邦取得了量價齊升的結果。
根據此前數據，2019年、2020年，景業名邦的合約銷售額分別約為31.16億元、35.24億元，不及2021年表現
然而，在2021年，景業名邦卻憑借年內更高的合約銷售額，達成了更低的利潤。
這就有些可疑了。
【短債缺口有20億元】
除了業績表現之外，景業名邦更為值得擔心的，是其短債壓力。
事實上，景業名邦的短債壓力早已有了跡象。
今年1月28日，景業名邦公告稱，已完成2022年到期的7.5厘優先票據的交換要約。
資料顯示，景業名邦這筆美元債，發行于2021年2月，于今年2月7日到期，發行規模1.55億美元。
而在到期之前，景業名邦新發行了一筆2023年到期、利率為7.5%、規模1.52億美元的優先票據，實際上就是對上述美元債的展期。
雖說，當前房企美元債展期已經成為了常帶，但就景業名邦而言，截至2021年年中，景業名邦是正兒八經的綠檔房企，其賬面上的現金及現金等價物有21.37億元，照道理講應該是不差錢。
如今，2021年年報一經公布，景業名邦徹底被“揭底”。
數據顯示，截至2021年年底，景業名邦的貨幣資金有23億元，但除去受限制現金等，其賬面上的現金及現金等價物僅有10.30億元，較2020年下降了近5成。
再看其短債情況，數據顯示，截至2021年年底，景業名邦的短期借款規模就有22.39億元，再加上賬齡在一年內的7.93億元貿易及其他應付款，共計有30億元。
也就是說，即使“躲過”了美元債的到期，景業名邦賬面上的現金，仍無法覆蓋短債，缺口足足有20億元。
在這種情況下，景業名邦的短債壓力有多大，可想而知。
【“明股實債”助負債出表】
問題在于，這些還只是景業名邦賬面上的債務情況，其表外負債同樣不容小覷。
數據顯示，截至2021年年底，景業名邦的少數股東權益為16.69億元，占所有者權益的比例約為35%。
而在同期，景業名邦的少數股東損益為-1762萬元。也就是說，占權益比例35%少數股東權益，別說分得利潤了，還錄得了虧損。
這就是典型的“明股實債”。
事實上，景業名邦的“明股實債”操作，非常明顯。
2020年10月28日，陜西省國際信托股份有限公司(以下簡稱陜西信托)，向廣州鑫澤投資最大金額9.1億元，拿下了廣州鑫澤項目70%的股權。
根據條款約定，在投資期間，陜西信托擁有優先取得報酬的權利，優先保障陜西信托所有投資本金且要年投資回報率要達到9.5%，其后才是滿足景業名邦等公司的本金和投資回報率。
在保障退出方面，項目工程計劃、銷售計劃以及虧損等，均會觸發陜西信托退出，屆時，景業名邦等需要回購陜西信托的股權，并且需要保證陜西信托拿回本金并獲取10.5%的年化回報率。
而在一年之后的2021年12月9日，陜西信托將持有的廣州鑫澤70%股權，轉讓與景業名邦旗下的兩家子公司，代價為4.2億元。
如此看來，投資近一年時間，陜西信托便選擇退出該項目，轉讓代價僅4.2億元。但其他相關資金已經以投資回報等方式，回歸到陜西信托手中。
也就是說，在這一年時間里，陜西信托相當于向景業名邦及其項目公司——廣州鑫澤，提供了一個年化10.5%的資金借款。
而在這場投資交易中，景業名邦得以將廣州鑫澤的債務挪至表外，這就是典型的“明股實債”操作。
而這只是景業名邦表外負債的冰山一角。由此看來，景業名邦債務壓力，著實不小。
