銷售維持增長，合景泰富保現金抗風險
來源：中金在線
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2022-04-22 21:03:22
日前，該公司發布2021年業績報告，2021年，合景泰富實現預售金額1038億元，同比增比為0.2%；按權益合并收入442.83億元；年內核心利潤近40億元；核心毛利率及凈利潤率分別為21.2%及10.7%。。
此外，在疫情常態化下，2021年租金收入達19億元，大幅增長31%，從投資型物業穩增，不斷鞏固多元化業務護城河。
雖然，今年增長態勢有所趨平，但處于經濟承壓和需求放緩的特殊時期，該業績報告還是凸顯出其財務“韌性”。其中，該公司積極主動落實清晰的償債計劃，給了投資者和資本市場是最實在的強心劑。
緩解現金壓力有計劃第一季度如期兌付債券
近期，雖然受行業悲觀情緒的影響，惠譽、標普等評級機構紛紛對民營房企進行評級調整。但惠譽報告指出，盡管在充滿挑戰的市場條件下，合景泰富依然堅持履行債務，同時擁有新增融資的渠道與空間。惠譽還提到，目前合景泰富業績受到了疫情的整體影響，走勢與市場基本一致。
與惠譽評價一致的是，即使在2021年行業下行與政策持續調整的情況下，合景泰富全年累計兌付境內債券本金合計143億元，及境外含子公司及合作公司層面合計7.5億美元債，完成當年境內外債券到期及回售期的兌付。
現金方面，2021年，合景泰富對于緩解流動資金壓力，改善本集團財務狀況給出了明確的計劃和措施：
“集團新增融資有充足空間，于2021年12月31日后，本集團已與多家銀行等機構進行磋商，確保新融資。本集團在2022年有充足的可售貨值，其中95%集中在大灣區、長三角的核心一、二線城市，市場需求大，反彈速度快，去化能力強。集團將繼續采取措施，加快在建物業及竣工物業的預售及銷售，加速銷售回款?！?br />
2022年一季度，在疫情反復以及國際形勢不明朗的情況下，合景泰富還基本落實以上計劃。據統計，2022年第一季度，合景泰富兌付多筆債券本息達17.651億元人民幣，境外美元債券達2.5億美元。
合景泰富還針對目前房企面臨的海外融資環境，準備了各種應對今年到期的海外債券的方案。?
據了解，針對2022年9月到期的境外債券合計9億美元，公司已經向發展改革委獲得足夠美金債發行額度，繼續注意境外債市窗口，選擇適當時間再融資。即便再融資窗口持續關閉，公司亦可以使用境外項目銷售回款償還。
香港啟德尚·珒溋項目已經交付，剩余貨值將于今年內全部發售，屆時銷售資金將全部回籠于股東方。香港鴨脷洲項目總貨值較大，預計2022年上半年發售，以上兩個香港項目是公司境外資金的有力補充。
據了解，4月以來，合景泰富美元債的整體表現小幅微漲，機構投資者保持積極觀望。
創新營銷手段第一季度銷售維穩
4月19日，人民銀行、銀保監會聯合召開金融支持實體經濟座談會，會議強調，金融機構要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策落實好差別化住房信貸政策，更好滿足購房者合理住房需求。要執行好房地產金融宏觀審慎管理制度，區分項目風險與企業集團風險，不盲目抽貸、斷貸、壓貸，保持房地產融資平穩有序。
隨著各地堅持“房住不炒”，積極滿足合理住房需求，全國商品房銷售下行的態勢可能得到緩解。目前，市場依然處于“修復期”，各城市市場將加速分化，對房企的選城布局、多元產品競爭力提高了要求。
2022年，合景泰富的總可售貨值為1600億元。其中，按區域劃分，粵港澳大灣區占比70%，長三角區域占比15%；按城市等級劃分，一、二線城市占比95%，參考2021年，合景泰富90%以上的業績，都來源于一二線高能級城市。
除了布局的高確定性，合景泰富還一直積極落實各項創新營銷方案。
一方面，搭建線上售樓平臺“一合好房”，探索線上營銷新沒模式，實現了營銷前置化、視頻帶看，VR帶看、線上選房、在線認購等功能，讓用戶足不出戶就可完成購房全流程。另一方面，打造集團“新媒體矩陣”，聯合抖音、微信視頻號、快手、微博、小紅書等新媒體平臺共創營銷節點，通過“一合好房”線上售樓平臺形成私域陣地，通過私域運營低成本持續產出業績。
3.8女神節，合景泰富推出首檔地產購房綜藝，聯動多位大灣區房產界大咖在線直播、在騰訊視頻號、一合好房等平臺同步上線。活動在不到60分鐘內，就收獲了9.1萬觀看，11.1萬點贊及200多個客戶的咨詢。
2021年度，集團數字化營銷業績占比高達15%以上，并且持續有提升。
2022年，該公司第一季度實現預售額達130.7億元。據中指院2022年第一季度廣州地區銷售榜單，合景泰富位居top5。僅2022年1月1日－2月28日，“一合好房”平臺便實現了210套房屋成交的業績，金額達2.47億。
隨著高端項目臻溋·名鑄、臻頤府已陸續獲批相繼面世，憑著多年在人居美學的豐厚沉淀，聯動KellyHoppen、劉榮廣、枡野俊明、小坂龍和小林政彥等國際級設計大師，實現審美與消費者群體新銳洞察雙軌并行。另外，上述項目所處地塊緊貼廣州東進趨勢以及大灣區世界級城市群的戰略定位，在市場上獲得極高的關注和熱度。
市場預期分化第二季度回暖信心逐強
對于后期展望，近期境內外機構的預測呈現分化趨勢。
近期外資機構對中資房企、尤其是民企的負面傾向依然濃厚。
4月20日，惠譽報告指出，2022年第一季度，亞太地區企業評級下調的次數從2021年第四季度的19次上升至25次，僅次于2020年第二季度(Covid-19期間高峰)的26次，并遠高于該季度的上調次數(6次)。
惠譽表示，一季度的25次評級下調中，面臨流動性問題的中資房企占了13次。
此前高盛報告指出，中國房地產行業目前仍然受壓，其中民企估值偏低，其覆蓋的大多數民營房企現價水平為2021年市盈率的僅0.1至0.5倍，較歷史低位低約50%，反映出有此次下行周期中內房面對財務壓力較過往大，相信是由于市場疲弱及融資渠道收縮所致。
同時，高盛在報告中也表示，在現時低迷市場中幸存的民營房企，相信估值將有所改善，同時其指出了三家地產公司，表示一旦實體市場恢復穩定及信用風險得以解決，這些公司有望獲得重新調整的機會，其中提到了合景泰富。
有投資人士指出，如今市場環境，評級公司較為悲觀，只能統一收緊評判尺度，基本無差別下調級別。這樣的評級結構，給投資人的決策判斷增加了真實難度。
長江證券研究指出，近期部分城市已在首付、利率、限購等需求端政策層面有所松動，但政策落地到居民購房信心修復或仍有時滯，預計需求端邊際改善時點將有所延后。
根據國家統計局數據，今年一季度，房地產開發投資微漲，增速連續回落。數據顯示，1-3月份，全國房地產開發投資27765億元，同比增長0.7%；疫情下回暖跡象明顯，業內人士指出，預計第二季度，隨著疫情形勢好轉和向好政策落地，優質房企和高能級城市，將能釋放更多的住房購買力和消費需求。
此外，在疫情常態化下，2021年租金收入達19億元，大幅增長31%，從投資型物業穩增，不斷鞏固多元化業務護城河。
雖然，今年增長態勢有所趨平，但處于經濟承壓和需求放緩的特殊時期，該業績報告還是凸顯出其財務“韌性”。其中，該公司積極主動落實清晰的償債計劃，給了投資者和資本市場是最實在的強心劑。
緩解現金壓力有計劃第一季度如期兌付債券
近期，雖然受行業悲觀情緒的影響，惠譽、標普等評級機構紛紛對民營房企進行評級調整。但惠譽報告指出，盡管在充滿挑戰的市場條件下，合景泰富依然堅持履行債務，同時擁有新增融資的渠道與空間。惠譽還提到，目前合景泰富業績受到了疫情的整體影響，走勢與市場基本一致。
與惠譽評價一致的是，即使在2021年行業下行與政策持續調整的情況下，合景泰富全年累計兌付境內債券本金合計143億元，及境外含子公司及合作公司層面合計7.5億美元債，完成當年境內外債券到期及回售期的兌付。
現金方面，2021年，合景泰富對于緩解流動資金壓力，改善本集團財務狀況給出了明確的計劃和措施：
“集團新增融資有充足空間，于2021年12月31日后，本集團已與多家銀行等機構進行磋商，確保新融資。本集團在2022年有充足的可售貨值，其中95%集中在大灣區、長三角的核心一、二線城市，市場需求大，反彈速度快，去化能力強。集團將繼續采取措施，加快在建物業及竣工物業的預售及銷售，加速銷售回款?！?br />
2022年一季度，在疫情反復以及國際形勢不明朗的情況下，合景泰富還基本落實以上計劃。據統計，2022年第一季度，合景泰富兌付多筆債券本息達17.651億元人民幣，境外美元債券達2.5億美元。
合景泰富還針對目前房企面臨的海外融資環境，準備了各種應對今年到期的海外債券的方案。?
據了解，針對2022年9月到期的境外債券合計9億美元，公司已經向發展改革委獲得足夠美金債發行額度，繼續注意境外債市窗口，選擇適當時間再融資。即便再融資窗口持續關閉，公司亦可以使用境外項目銷售回款償還。
香港啟德尚·珒溋項目已經交付，剩余貨值將于今年內全部發售，屆時銷售資金將全部回籠于股東方。香港鴨脷洲項目總貨值較大，預計2022年上半年發售，以上兩個香港項目是公司境外資金的有力補充。
據了解，4月以來，合景泰富美元債的整體表現小幅微漲，機構投資者保持積極觀望。
創新營銷手段第一季度銷售維穩
4月19日，人民銀行、銀保監會聯合召開金融支持實體經濟座談會，會議強調，金融機構要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策落實好差別化住房信貸政策，更好滿足購房者合理住房需求。要執行好房地產金融宏觀審慎管理制度，區分項目風險與企業集團風險，不盲目抽貸、斷貸、壓貸，保持房地產融資平穩有序。
隨著各地堅持“房住不炒”，積極滿足合理住房需求，全國商品房銷售下行的態勢可能得到緩解。目前，市場依然處于“修復期”，各城市市場將加速分化，對房企的選城布局、多元產品競爭力提高了要求。
2022年，合景泰富的總可售貨值為1600億元。其中，按區域劃分，粵港澳大灣區占比70%，長三角區域占比15%；按城市等級劃分，一、二線城市占比95%，參考2021年，合景泰富90%以上的業績，都來源于一二線高能級城市。
除了布局的高確定性，合景泰富還一直積極落實各項創新營銷方案。
一方面，搭建線上售樓平臺“一合好房”，探索線上營銷新沒模式，實現了營銷前置化、視頻帶看，VR帶看、線上選房、在線認購等功能，讓用戶足不出戶就可完成購房全流程。另一方面，打造集團“新媒體矩陣”，聯合抖音、微信視頻號、快手、微博、小紅書等新媒體平臺共創營銷節點，通過“一合好房”線上售樓平臺形成私域陣地，通過私域運營低成本持續產出業績。
3.8女神節，合景泰富推出首檔地產購房綜藝，聯動多位大灣區房產界大咖在線直播、在騰訊視頻號、一合好房等平臺同步上線。活動在不到60分鐘內，就收獲了9.1萬觀看，11.1萬點贊及200多個客戶的咨詢。
2021年度，集團數字化營銷業績占比高達15%以上，并且持續有提升。
2022年，該公司第一季度實現預售額達130.7億元。據中指院2022年第一季度廣州地區銷售榜單，合景泰富位居top5。僅2022年1月1日－2月28日，“一合好房”平臺便實現了210套房屋成交的業績，金額達2.47億。
隨著高端項目臻溋·名鑄、臻頤府已陸續獲批相繼面世，憑著多年在人居美學的豐厚沉淀，聯動KellyHoppen、劉榮廣、枡野俊明、小坂龍和小林政彥等國際級設計大師，實現審美與消費者群體新銳洞察雙軌并行。另外，上述項目所處地塊緊貼廣州東進趨勢以及大灣區世界級城市群的戰略定位，在市場上獲得極高的關注和熱度。
市場預期分化第二季度回暖信心逐強
對于后期展望，近期境內外機構的預測呈現分化趨勢。
近期外資機構對中資房企、尤其是民企的負面傾向依然濃厚。
4月20日，惠譽報告指出，2022年第一季度，亞太地區企業評級下調的次數從2021年第四季度的19次上升至25次，僅次于2020年第二季度(Covid-19期間高峰)的26次，并遠高于該季度的上調次數(6次)。
惠譽表示，一季度的25次評級下調中，面臨流動性問題的中資房企占了13次。
此前高盛報告指出，中國房地產行業目前仍然受壓，其中民企估值偏低，其覆蓋的大多數民營房企現價水平為2021年市盈率的僅0.1至0.5倍，較歷史低位低約50%，反映出有此次下行周期中內房面對財務壓力較過往大，相信是由于市場疲弱及融資渠道收縮所致。
同時，高盛在報告中也表示，在現時低迷市場中幸存的民營房企，相信估值將有所改善，同時其指出了三家地產公司，表示一旦實體市場恢復穩定及信用風險得以解決，這些公司有望獲得重新調整的機會，其中提到了合景泰富。
有投資人士指出，如今市場環境，評級公司較為悲觀，只能統一收緊評判尺度，基本無差別下調級別。這樣的評級結構，給投資人的決策判斷增加了真實難度。
長江證券研究指出，近期部分城市已在首付、利率、限購等需求端政策層面有所松動，但政策落地到居民購房信心修復或仍有時滯，預計需求端邊際改善時點將有所延后。
根據國家統計局數據，今年一季度，房地產開發投資微漲，增速連續回落。數據顯示，1-3月份，全國房地產開發投資27765億元，同比增長0.7%；疫情下回暖跡象明顯，業內人士指出，預計第二季度，隨著疫情形勢好轉和向好政策落地，優質房企和高能級城市，將能釋放更多的住房購買力和消費需求。
