時代中國想“退村”，真窮還是哭窮？ || 深度
來源：無冕財經
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2022-04-20 10:56:36
除了要求退出8個舊改項目，時代中國還想拿回前期投入的約20億資金，它的要求會得到滿足嗎？
本文由無冕財經(wumiancaijing)原創發布
作者：方斯嘉
編輯：陳澗
設計：嵐昇
實習生：羅婉兒
廣州“舊改王”要撂挑子。
4月中旬，業內傳出消息，稱廣州房企時代中國(01233.HK)向廣州政府發出一份《關于懇請支持舊改項目退出的報告》，申請退出廣州黃埔、增城、從化共計8個項目。目前，時代中國已向媒體證實了該報告的真實性。
▲網上流傳的求救報告截圖。
時代中國發家于廣州，由于手握大灣區眾多舊改項目，被稱為廣州“舊改王”。消息一出，被外界認為是近年來，房企大規模申請退出舊改的先例。
在申請書中，時代地產提到：“舊改項目沉淀我司大量資金，為順利度過當前階段性困難，懇請市政府支持企業紓困解難。”
除了申請退出8個舊改項目外，時代中國還要求退還增城、從化項目約3億的履約保證金，及黃埔5個項目約17.1億元的前期投入資金。
時代中國資金告急？
圖片舊改項目壓力多大？
時代中國想卸下擔子了。
在《報告》中，時代中國提到，增城、從化3個項目由于舊村改造政策不斷調整，目前正暫緩實施。另外，黃埔區5個項目是按照政府要求提前啟動拆遷，目前拆遷工作已基本完成，但由于政策變化，無法正常推進。
“過去資金狀況等情況的變化，使得房企退出傳統招拍掛拿地項目，這種情況相對多。但是退出城市更新的動作倒是比較少。”知名地產分析師嚴躍進指出。
事發突然，為何“舊改王”此時要大規模“退村”？
“如果手上十多個舊改項目一起在推進，再加上政策風險，確實是蠻大壓力，何況時代本身正常的二級開發也是很大資金壓力了。”一位廣州本地從事舊改工作的人士對無冕財經(ID：wumiancaijing)研究員提到。
▲時代中國“報告”中涉及的廣州舊改項目。
自2021年以來，廣州舊改項目被大規模叫停，如今黃埔區仍有部分舊改項目進入整改中。
“一但項目開啟運作，每拖一天，就是消耗幾十、上百萬不等的資金，開發商的壓力也很大。”另一位舊改人士指出。
在《報告》中，時代中國亦提到了這一點，“受多方位政策疊加影響，房地產企業融資渠道受限，項目銷售回款顯著下滑，嚴重影響我司現金流穩定性，而舊改沉淀我司大量資金。”
“舊改項目開發進程中需要大量的資金投入，且開發周期較長，而隨著房地產調控政策收緊，以及2020年以來疫情不定期反彈，時代中國位于大灣區的一些舊改項目基本處于停擺狀態，大量資金沉淀以及去化承壓，疊加融資難度較大，使得其不得不求助市政府支持其紓困緩解流動性壓力。”諸葛找房數據研究中心分析師梁楠指出。
IPG中國首席經濟學家柏文喜對無冕財經(ID：wumiancaijing)研究員指出：“時代中國造成目前這個結果，企業本身的問題應該還是主要的，明知舊改項目不確定性因素過多、周期太長，但是貪圖舊改厚利而過多介入舊改項目，造成大量資金沉淀。至于市場下行引發企業流動性緊張則是次要原因。”
此番退出，是否意味著此后會削減舊改項目比例？時代中國答復無冕財經稱：“城市更新是我司的核心業務之一，目前我司在國內各地的城市更新項目均在穩步有序推進當中。”
據公開資料顯示，若時代中國退出8個舊改項目，在廣州約剩下番禺東聯村、花都橫潭村河西經濟社舊村、增城官湖村、南沙大塘村、黃埔紅衛村一二社共計6個項目。
圖片20億拿得回來嗎？
時代中國并不只是想要退出項目，還想拿回退還項目近20億款項。
《報告》指出，“我司面臨前所未有的壓力，上述項目履約保證金及前期投入款的退還，將有力支持我司度過當前階段性困難，懇請政府大力支持解決。”
“一般情況下，官方是不會承諾退還舊改項目保證金和前期款的，但具體要看協議是怎么簽的。”一位舊改人士評價稱。
報告提到，懇請市政府協調今年4月底前退還增城、從化項目的3億履約保證金，并要求按照“城市更新10條”等有關政策，退還在黃埔5個項目中前期投入的17.1億元。
無冕財經查詢黃埔區發布的《廣州市黃埔區廣州開發區關于加快省“三舊”改造改革創新試點工作的若干措施》(簡稱“城市更新10條”)，文件提到：“涉及重點征拆任務的舊村改造項目，可由征拆主體委托村集體及合作企業先行收購安置，符合城市更新政策的征拆費用及安置面積可納入后續改造成本，若項目列入實施計劃三年內實施方案未能獲得批復，征拆費用可由區財政本息退還合作企業。”
該份文件出臺的時間是在2019年9月，當時黃埔區正以“先拆后建、以拆促建、拆建并舉”進行大規模舊改。但這個動作，在2021年被叫停整改。
嚴躍進指出：“全國性的城市更新政策略有收緊和規范的表現，如2021年8月，住建部發布了《關于在實施城市更新行動中防止大拆大建問題的通知》，類似政策對于此類城市更新確實會產生一定的影響，或也增加城市更新的業務成本。”
不過，一些行業專家認為，時代中國此番若成功“退村”，將在本地市場引起多米諾骨牌效應。
“若本次時代中國成功退出舊改項目，或將引起更多流動性承壓的企業效仿此類動作。”梁楠對無冕財經研究員指出，對于部分融資較受限、銷售表現不及預期，以及企業自身未尋求到有效紓困方式的房企，跟隨是有一定的可能性的。
“時代中國目前面臨的階段性困難應該是真實的，而向政府求助也無可非議，在目前政策面回暖情況下，地方政府給予力所能及的支持也是有可能的。如果得到政府的實質性幫助，則有可能會引起廣州乃至廣東其他房企的后續跟隨。”柏文喜認為：“由此一來，對于當地市場而言，舊改項目的推進會更加困難和緩慢，因為舊改項目放量減速而會導致新房市場供應預期趨緊，可能會因此而推動新房市場房價上揚。”
實際上，在廣州本地曾有過退還保證金的先例。
上海升龍曾將3億舊改保證金轉到廣州番禺明經村監管賬戶，2021年12月，升龍對外宣稱因政府政策發生變化，暫緩明經村舊村改造項目，暫緩期3年。同時，從監管賬戶中一次性支付3000萬元補償款給明經村，剩余資金一次性返還給上海升龍。
上一家公開向官方求救的河南建業，如今仍在苦撐中。不過，在求救信發出后不久，建業按期歸還了到期的美元債券。
圖片資金危機，還是假哭窮？
“關于時代中國退出舊改的事件受到市場的關注。類似事件也說明，除了傳統的房地產開發業務外，舊改業務也受到近期房企資金和行情蕭條的拖累。”嚴躍進對無冕財經(ID：wumiancaijing)研究員分析。
那么，時代中國的資金情況告急了嗎？
外界將此番事件與4月底即將兌付的美元債聯系起來。時代中國近日向投資人表示，已就四月底到期的兩筆美元公開債做好兌付的資金籌措安排，該兩筆美元債包括：4月20日到期的1.67億美金美元債，以及4月26日到期的1.75億美金美元債。
若是時代中國可以成功兌付2021年4月的美元債，意味著下半年沒有境外債問題，只需要等到2023年，才有新的償還壓力。這也說明，時代中國今年的美元債償還壓力，相比起其他房企要小一些。
▲時代中國到期債務情況。
時代中國執行董事牛霽旻指出，年內面臨到期償還的債務只有85.1億，主要由4月底到期的美元債，及8月、9月到期的27億境內公司債，還有37億國內銀行及其他貸款。其對外表示，“很有信心會按時償還該筆債務。基本沒有壓力。”
為此，時代中國選擇了相對保守的路徑。3月31日，2021年業績會上，時代中國做出業績目標下調，將原先千億規模，將至目標大概650億左右。
雖然時代中國對外界展示其應對債務問題“壓力不大”，但難抵國際評級機構對內房股的信心缺失。
“評級下調反映了我們預計由于未來12-18個月時代中國控股的合同銷售額可能下降，公司的經營現金流將下降，流動性將減弱。”穆迪助理副總裁/分析師KellyChen在報告提到。因此，穆迪已將時代中國控股(01233.HK)的公司家族評級(CFR)從“B1”下調至“B2”，并將該公司的高級無抵押評級從“B2”下調至“B3”，評級展望仍為“負面”。
4月14日，有市場傳言稱，在官方協調下，保利為時代中國提前支付了一筆土地款，以幫助改善這家民營開發商的流動性。
但此說法被推翻。地產相關人士指出，該收入為時代中國對地塊的“一級收入”，指的是該地塊為時代中國前期整理，后通過招拍掛賣給保利。因此，是由保利支付給政府，再由政府支付給時代中國。
實際上，外界對于時代中國是否“暴雷”的恐慌情緒已出現。這樣的消息，讓脆弱的市場猶如驚弓之鳥。
受“求救信”影響，截至4月19日收盤，時代中國的股價為2.97港元/股，較前一工作日下跌約10%。
