中交地產扣非凈利潤巨虧！三道紅線全踩，巨額擔保致負債承壓
來源：氫財經
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2022-04-19 12:43:21
業績下滑，負債攀升，現金流承壓，再加上如今行業下行的大背景下，中交地產的千億夢怕是很難完成了。
近日，中交地產發布了2021年年報，據年報顯示，其業績增收不增利，扣非凈利潤在近4年中首次出現罕見的較大虧損，且各項業務毛利率出現不同程度下降。
但相反的是，其股價近段時間連續走高，大股東還精準減持套現上億。
不僅業績下降，中交地產的“三道紅線”更是全部踩中，這在有央企背景，擁有融資便利的房企中屬實罕見。另外，中交的短債無法覆蓋，存在較大缺口。
除了表內負債，中交高達凈資產四倍的巨額擔保也為其償債更加一層風險，在最近出臺的政策中，中交根據要求需要整改，但以其目前的狀況，怕是有些難度。
【增收不增利，扣非凈利潤下滑至負數】
4月14日，中交地產發布2021年年度業績報告。
據年報顯示，實現營業收入145.42億元，較上年增長18.23%；歸屬于上市公司股東的凈利潤2.36億元，同比減少32.19%；扣非后的凈利潤-4.32億元，同比減少2143.7%。
對比此前其扣非凈利潤的數據來看，其2020年的扣非凈利潤為2100萬元；2020年為2100萬元；2019年為2.59億元；2018年為2.86億元，如今中交地產的扣非凈利潤已經下降至負數。
可以看出，中交地產和大部分房地產一樣，陷入了增收不增利的漩渦，并且其扣非凈利潤在近4年中首次出現罕見的較大虧損。
另外，中交地產期末現金及現金等價物為107.6億元，雖然相比2020年底的89億元增加了18.6億元，有所提升，但其經營凈現金流也已連續4年為負值，凈流入為-44.5億元。
從毛利率波動來看，中交地產的房地產銷售的毛利率同比去年下降3.53%為22.73%；房產租賃的毛利率下降1.65%到60.14%的水平；物業管理的毛利率減少了33.34%為-55.50%；其他業務的毛利率下降15.27%到57.98%的水平。
整體來看，其四大項業務的毛利率都出現了不同水平的下滑。
從成本支出來看，中交地產2021年的銷售費用支出為6.93億元，同比2020年末的5.19億元增加了33.53%；2021年的管理費用為4.99億元，同比2020年的4.34億元增加了14.98%。
也就是說，中交地產的費用支出不同程度的上漲必然會擠占其利潤空間。
有趣的是，在業績增收不增利的情況下，中交地產卻在過去的16個交易日內創下了12個漲停的紀錄。股價飆升的同時，其大股東湖南華夏和重慶渝富相繼減持套現上億。
【腳踩“三道紅線”，短債無法覆蓋】
業績下降的同時，其債務壓力也不小。
據年報顯示，截至2021年12月31日，中交地產總負債為1240.17億元，資產負債率為87.36%。
值得一提的是，從2016年開始，中交地產的資產負債率普遍不低于85%。
中交地產凈負債率為217.7%，剔除預收賬款后的資產負債率為82.0%，現金短債比為0.6倍。
也就是說，如今的中交地產三道紅線全踩，這在身為有央企背景，有融資便利的房企中實屬罕見現象。
另外，中交地產截止2021年末的短期借款為8.89億元，同比2020年末的22.39億元來說已經下降一半；其一年內到期的非流動負債相比2020年末的58.19億元已經上升到如今的177.86億元，翻了有三倍；應付票據為3.8億元。
其短債合計為190.55億元，但其年報中的現金及現金等價物為107.6億元，很明顯其資金無法覆蓋短債，有巨大的償債風險。
以現在的情況來看，其負債壓力進一步加大。
為了緩解債務壓力，中交地產多次向母公司借款。此前的2021年中交地產向控股股東中交房地產集團借款了兩次，兩次額度都是不超過一百億，年利率不超過10%。但以目前來看，借款并沒有改善中交地產的窘境。
業績下滑，負債攀升，現金流承壓，再加上如今行業下行的大背景下，中交地產的千億夢怕是很難完成了。
【巨額擔保，不符合“兩禁兩控”要求】
去年，房地產行業多家放棄暴雷，在行業下行的情況下，房企紛紛發債補血，甚至賣子回血等操作不斷，只為保證現金流充足好度過“寒冬”，而中交地產也不例外。
近段時間，中交地產頻繁為旗下子公司融資提供擔保。
3月27日，中交地產惠州為中交置業提供擔保，擔保金額不超過4.998億元，擔保方式為連帶責任保證擔保。
2月7日，中交地產為惠州中交雅頌提供不超過5.997億元的擔保，惠州中交雅頌就中交地產提供擔保部分向中交地產提供反擔保。
1月26日，中交地產為惠州中交置業提供擔保不超過9.99億元，擔保方式為連帶責任保證擔保。
巨額的擔保已經讓中交地產的擔保風險急劇上升。
截止2022年2月28日，公司為控股子公司及控股子公司之間提供擔保余額144.7億元，占歸母凈資產的444%。
然而，中交地產巨額的擔保，不僅在債務上加大了壓力，還不符合“兩禁兩控”的要求。
根據要求顯示，中央企業總擔保規模不超過集團合并凈資產的40%，單戶子企業(含本部)擔保額不能超過本企業凈資產的50%。但以中交地產高達歸母凈資產四倍的擔保額，想要整改怕是難上加難。
近日，中交地產發布了2021年年報，據年報顯示，其業績增收不增利，扣非凈利潤在近4年中首次出現罕見的較大虧損，且各項業務毛利率出現不同程度下降。
但相反的是，其股價近段時間連續走高，大股東還精準減持套現上億。
不僅業績下降，中交地產的“三道紅線”更是全部踩中，這在有央企背景，擁有融資便利的房企中屬實罕見。另外，中交的短債無法覆蓋，存在較大缺口。
除了表內負債，中交高達凈資產四倍的巨額擔保也為其償債更加一層風險，在最近出臺的政策中，中交根據要求需要整改，但以其目前的狀況，怕是有些難度。
【增收不增利，扣非凈利潤下滑至負數】
4月14日，中交地產發布2021年年度業績報告。
據年報顯示，實現營業收入145.42億元，較上年增長18.23%；歸屬于上市公司股東的凈利潤2.36億元，同比減少32.19%；扣非后的凈利潤-4.32億元，同比減少2143.7%。
對比此前其扣非凈利潤的數據來看，其2020年的扣非凈利潤為2100萬元；2020年為2100萬元；2019年為2.59億元；2018年為2.86億元，如今中交地產的扣非凈利潤已經下降至負數。
可以看出，中交地產和大部分房地產一樣，陷入了增收不增利的漩渦，并且其扣非凈利潤在近4年中首次出現罕見的較大虧損。
另外，中交地產期末現金及現金等價物為107.6億元，雖然相比2020年底的89億元增加了18.6億元，有所提升，但其經營凈現金流也已連續4年為負值，凈流入為-44.5億元。
從毛利率波動來看，中交地產的房地產銷售的毛利率同比去年下降3.53%為22.73%；房產租賃的毛利率下降1.65%到60.14%的水平；物業管理的毛利率減少了33.34%為-55.50%；其他業務的毛利率下降15.27%到57.98%的水平。
整體來看，其四大項業務的毛利率都出現了不同水平的下滑。
從成本支出來看，中交地產2021年的銷售費用支出為6.93億元，同比2020年末的5.19億元增加了33.53%；2021年的管理費用為4.99億元，同比2020年的4.34億元增加了14.98%。
也就是說，中交地產的費用支出不同程度的上漲必然會擠占其利潤空間。
有趣的是，在業績增收不增利的情況下，中交地產卻在過去的16個交易日內創下了12個漲停的紀錄。股價飆升的同時，其大股東湖南華夏和重慶渝富相繼減持套現上億。
【腳踩“三道紅線”，短債無法覆蓋】
業績下降的同時，其債務壓力也不小。
據年報顯示，截至2021年12月31日，中交地產總負債為1240.17億元，資產負債率為87.36%。
值得一提的是，從2016年開始，中交地產的資產負債率普遍不低于85%。
中交地產凈負債率為217.7%，剔除預收賬款后的資產負債率為82.0%，現金短債比為0.6倍。
也就是說，如今的中交地產三道紅線全踩，這在身為有央企背景，有融資便利的房企中實屬罕見現象。
另外，中交地產截止2021年末的短期借款為8.89億元，同比2020年末的22.39億元來說已經下降一半；其一年內到期的非流動負債相比2020年末的58.19億元已經上升到如今的177.86億元，翻了有三倍；應付票據為3.8億元。
其短債合計為190.55億元，但其年報中的現金及現金等價物為107.6億元，很明顯其資金無法覆蓋短債，有巨大的償債風險。
以現在的情況來看，其負債壓力進一步加大。
為了緩解債務壓力，中交地產多次向母公司借款。此前的2021年中交地產向控股股東中交房地產集團借款了兩次，兩次額度都是不超過一百億，年利率不超過10%。但以目前來看，借款并沒有改善中交地產的窘境。
業績下滑，負債攀升，現金流承壓，再加上如今行業下行的大背景下，中交地產的千億夢怕是很難完成了。
【巨額擔保，不符合“兩禁兩控”要求】
去年，房地產行業多家放棄暴雷，在行業下行的情況下，房企紛紛發債補血，甚至賣子回血等操作不斷，只為保證現金流充足好度過“寒冬”，而中交地產也不例外。
近段時間，中交地產頻繁為旗下子公司融資提供擔保。
3月27日，中交地產惠州為中交置業提供擔保，擔保金額不超過4.998億元，擔保方式為連帶責任保證擔保。
2月7日，中交地產為惠州中交雅頌提供不超過5.997億元的擔保，惠州中交雅頌就中交地產提供擔保部分向中交地產提供反擔保。
1月26日，中交地產為惠州中交置業提供擔保不超過9.99億元，擔保方式為連帶責任保證擔保。
巨額的擔保已經讓中交地產的擔保風險急劇上升。
截止2022年2月28日，公司為控股子公司及控股子公司之間提供擔保余額144.7億元，占歸母凈資產的444%。
然而，中交地產巨額的擔保，不僅在債務上加大了壓力，還不符合“兩禁兩控”的要求。
根據要求顯示，中央企業總擔保規模不超過集團合并凈資產的40%，單戶子企業(含本部)擔保額不能超過本企業凈資產的50%。但以中交地產高達歸母凈資產四倍的擔保額，想要整改怕是難上加難。
