直擊業績會｜為高價地買單后，招商蛇口欲扭轉毛利率“敗局”
來源：地產深度報道
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2022-03-23 09:26:25
在3月22日的合肥土拍中，15宗競品質地塊被擺上拍賣席，招商蛇口一口氣參拍了8宗，可惜并沒有“中簽”。
公司董事總經理蔣鐵峰隨后在2021年度業績發布會上直言，“我們是報名最多的企業”。豪氣參拍無外乎是出于對市場的看好，在管理層們看來，招拍掛拿地的風險要可控許多。
早年間，出于規模訴求，招商蛇口高成本拿下了不少項目。隨著這些項目的結轉入市，公司毛利率也開始呈現下降的態勢。2021年，其該項指標進一步下滑至25.5%，凈利潤率則由2020年的13%跌至9.5%。
盡管毛利率下滑是行業大勢所趨，但連續多年走低的盈利能力也不免引來外界質疑，公司要如何在規模擴張中平衡盈利能力？
圖片
1
毛利率兩連跌
今日下午，招商蛇口于線上召開業績發布會，與蔣鐵峰一同出席的還有董事長許永軍、副總經理聶黎明、財務總監黃均隆、副總經理兼董事會秘書劉寧、副總經理兼總法律顧問劉曄。
管理層們對這份十四五戰略規劃開局之年的“成績單”是滿意的。2021年，招商蛇口實現全年簽約銷售額3268.34億元，一舉挺進行業第七名；對應營收1606.43億元，同比增長23.93%；融資成本降至4.48%……
不過，一片向好的數據卻依然無法掩蓋公司盈利能力下滑的現狀。報告期內，招商蛇口歸母凈利潤同比下滑15.35%至103.72億元，基本每股收益1.16元，同比減少20.55%。
這是公司增收不增利的第二年。2020年，招商蛇口歸母凈利潤同比下滑23.58%，為近年來首次增速下滑，2021年的跌幅則有所收窄。
區域分布來看，該公司于華東、江南、西南、華南、深圳幾個營收占比超10%的大區，毛利率均出現了不同程度的下跌。其中西南區域毛利率同比下跌4.51個百分點，華東區域則為4.65個百分點。
跌幅最大的華東區域亦是招商蛇口營收貢獻度最大的地區。2021年，招商蛇口來自該區域的收入占比為22.94%，深圳地區以22.21%的占比位列第二。
重要區域的毛利率下滑無疑會對公司整體盈利能力造成影響。截至2021年，招商蛇口擁有超4400萬平方米的土地儲備，其中31%位于華東。若未來華東地區的項目毛利率繼續走低，則公司整體毛利率亦難言樂觀。
管理層們似乎并沒有這方面的憂慮。黃均隆直言，毛利率下滑是行業的一個整體趨勢，公司在2019年以后所拿項目的毛利率水平高于以往，這些地塊將在2022年及以后逐步進入結轉階段，“目前判斷毛利率會有所提升”。
蔣鐵峰亦稱，公司未來項目收益率會逐步提升，“2021年下半年以來，公司所拿項目的回報非常突出，毛利率有著明顯提升”。
除此之外，培養利潤增長第二曲線亦是招商蛇口提升利潤率的戰略方針之一。管理層們在會上直言，公司將堅決推進“三個轉變”戰略，包括由開發為主向開發與經營并重轉變，由重資產為主向輕重結合轉變，由同質化競爭向差異化發展轉變。
談及資產的轉讓騰挪，蔣鐵峰指出，公司將堅定持有最核心的優質資產，債務較大的產融類資產則可保有小股經營權，對于經營效益難以提升且占用了部分資金的資產則可以置換為現金，換取更為優質的業務，“公司最近也在積極處置一些低效資產”。
2
審慎收并購
騰挪資產、尋找利潤增長第二曲線的一個重要原因是對行業的趨勢轉變的擔憂。
蔣鐵峰直言，行業的規模趨勢見底，預計未來會從頂部逐步下降，“很可能會下滑30%以上”。也或是因此，公司2022年將繼續保持3300億元的銷售目標，新開工計劃為1400萬平方米。
在他看來，下行周期中，核心資產物業服務的價值將得到進一步體現，創造價值是招商蛇口未來發展的一個重要方向。
“三個轉變”戰略大背景下，招商蛇口將預留10%-20%的資金用于持有型物業，“特別是優勢商業這塊”。只是，對于具體的拿地金額，管理層們并未透露更多，更多的是強調項目利潤和風險因素。
2021年，招商蛇口合計獲得土地項目113宗，較2020年增加15宗，總計容面積1559萬平方米。資源投放區域分布來看，其中59%分布于長三角地區，中西部和粵港澳則分別占17%、13%。
受房地產項目購地、基建支出等因素影響，招商蛇口2021年經營活動現金流凈額同比下降5.96%至259.8億元。同時，因購建固定資產及聯合營公司投資及墊款增加，其現金及現金等價物凈增加額為-96.12億元，同比下降164.98%。
2022年，招商蛇口將堅持以銷定投量的原則拿地，具體情況將根據公司負債及回款能力進行。市場好、利潤確定性強的區域會進一步深耕，而成效較低、有明顯弱點的區域則將會退出。
另外，提升權益占比亦是招商蛇口2022年的發展目標。2021年，該公司權益占比約為50.72%，“今年的計劃提升到60%”。黃均隆強調，公司如今的拿地權益比需不斷提升，未來少數股東權益占比會逐年下降。
對于目前討論度頗高的收并購，招商蛇口的態度則頗為謹慎。蔣鐵峰指出，公司會將收并購標的與公開市場的項目進行對比，通過回報率、確定性、風險等因素進行綜合考量，“哪里利潤更高、風險小，就投向哪里”。
其還透露，公司目前正在與多家房企接觸，若有進展會進行披露，“有些項目外界看著不錯，但其實進去盡調發現根本不行”。
對于市場關注的預售資金監管，管理層在會上表示2021年末公司監管資金231億元，其預判“去年以來隨著債務違約企業不斷增加，政府與企業之間的信任程度明顯減弱，各地政府出于保交付的壓力，短期來看預計預售資金很難有大幅放松”。
按管理層所言，優化拿地策略的長期目標是降低公司負債率，優化資產結構。截至2021年末，招商蛇口共計有息負債1777億元，其中434億元將于一年內到期，占比24.4%。
“三道紅線”方面，公司剔除預收賬款后的資產負債率61.67%，未剔除預收賬款后的資產負債率68.94%，凈負債率42.82%，現金短債比1.25。
公司董事總經理蔣鐵峰隨后在2021年度業績發布會上直言，“我們是報名最多的企業”。豪氣參拍無外乎是出于對市場的看好，在管理層們看來，招拍掛拿地的風險要可控許多。
早年間，出于規模訴求，招商蛇口高成本拿下了不少項目。隨著這些項目的結轉入市，公司毛利率也開始呈現下降的態勢。2021年，其該項指標進一步下滑至25.5%，凈利潤率則由2020年的13%跌至9.5%。
盡管毛利率下滑是行業大勢所趨，但連續多年走低的盈利能力也不免引來外界質疑，公司要如何在規模擴張中平衡盈利能力？
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毛利率兩連跌
今日下午，招商蛇口于線上召開業績發布會，與蔣鐵峰一同出席的還有董事長許永軍、副總經理聶黎明、財務總監黃均隆、副總經理兼董事會秘書劉寧、副總經理兼總法律顧問劉曄。
管理層們對這份十四五戰略規劃開局之年的“成績單”是滿意的。2021年，招商蛇口實現全年簽約銷售額3268.34億元，一舉挺進行業第七名；對應營收1606.43億元，同比增長23.93%；融資成本降至4.48%……
不過，一片向好的數據卻依然無法掩蓋公司盈利能力下滑的現狀。報告期內，招商蛇口歸母凈利潤同比下滑15.35%至103.72億元，基本每股收益1.16元，同比減少20.55%。
這是公司增收不增利的第二年。2020年，招商蛇口歸母凈利潤同比下滑23.58%，為近年來首次增速下滑，2021年的跌幅則有所收窄。
區域分布來看，該公司于華東、江南、西南、華南、深圳幾個營收占比超10%的大區，毛利率均出現了不同程度的下跌。其中西南區域毛利率同比下跌4.51個百分點，華東區域則為4.65個百分點。
跌幅最大的華東區域亦是招商蛇口營收貢獻度最大的地區。2021年，招商蛇口來自該區域的收入占比為22.94%，深圳地區以22.21%的占比位列第二。
重要區域的毛利率下滑無疑會對公司整體盈利能力造成影響。截至2021年，招商蛇口擁有超4400萬平方米的土地儲備，其中31%位于華東。若未來華東地區的項目毛利率繼續走低，則公司整體毛利率亦難言樂觀。
管理層們似乎并沒有這方面的憂慮。黃均隆直言，毛利率下滑是行業的一個整體趨勢，公司在2019年以后所拿項目的毛利率水平高于以往，這些地塊將在2022年及以后逐步進入結轉階段，“目前判斷毛利率會有所提升”。
蔣鐵峰亦稱，公司未來項目收益率會逐步提升，“2021年下半年以來，公司所拿項目的回報非常突出，毛利率有著明顯提升”。
除此之外，培養利潤增長第二曲線亦是招商蛇口提升利潤率的戰略方針之一。管理層們在會上直言，公司將堅決推進“三個轉變”戰略，包括由開發為主向開發與經營并重轉變，由重資產為主向輕重結合轉變，由同質化競爭向差異化發展轉變。
談及資產的轉讓騰挪，蔣鐵峰指出，公司將堅定持有最核心的優質資產，債務較大的產融類資產則可保有小股經營權，對于經營效益難以提升且占用了部分資金的資產則可以置換為現金，換取更為優質的業務，“公司最近也在積極處置一些低效資產”。
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審慎收并購
騰挪資產、尋找利潤增長第二曲線的一個重要原因是對行業的趨勢轉變的擔憂。
蔣鐵峰直言，行業的規模趨勢見底，預計未來會從頂部逐步下降，“很可能會下滑30%以上”。也或是因此，公司2022年將繼續保持3300億元的銷售目標，新開工計劃為1400萬平方米。
在他看來，下行周期中，核心資產物業服務的價值將得到進一步體現，創造價值是招商蛇口未來發展的一個重要方向。
“三個轉變”戰略大背景下，招商蛇口將預留10%-20%的資金用于持有型物業，“特別是優勢商業這塊”。只是，對于具體的拿地金額，管理層們并未透露更多，更多的是強調項目利潤和風險因素。
2021年，招商蛇口合計獲得土地項目113宗，較2020年增加15宗，總計容面積1559萬平方米。資源投放區域分布來看，其中59%分布于長三角地區，中西部和粵港澳則分別占17%、13%。
受房地產項目購地、基建支出等因素影響，招商蛇口2021年經營活動現金流凈額同比下降5.96%至259.8億元。同時，因購建固定資產及聯合營公司投資及墊款增加，其現金及現金等價物凈增加額為-96.12億元，同比下降164.98%。
2022年，招商蛇口將堅持以銷定投量的原則拿地，具體情況將根據公司負債及回款能力進行。市場好、利潤確定性強的區域會進一步深耕，而成效較低、有明顯弱點的區域則將會退出。
另外，提升權益占比亦是招商蛇口2022年的發展目標。2021年，該公司權益占比約為50.72%，“今年的計劃提升到60%”。黃均隆強調，公司如今的拿地權益比需不斷提升，未來少數股東權益占比會逐年下降。
對于目前討論度頗高的收并購，招商蛇口的態度則頗為謹慎。蔣鐵峰指出，公司會將收并購標的與公開市場的項目進行對比，通過回報率、確定性、風險等因素進行綜合考量，“哪里利潤更高、風險小，就投向哪里”。
其還透露，公司目前正在與多家房企接觸，若有進展會進行披露，“有些項目外界看著不錯，但其實進去盡調發現根本不行”。
對于市場關注的預售資金監管，管理層在會上表示2021年末公司監管資金231億元，其預判“去年以來隨著債務違約企業不斷增加，政府與企業之間的信任程度明顯減弱，各地政府出于保交付的壓力，短期來看預計預售資金很難有大幅放松”。
按管理層所言，優化拿地策略的長期目標是降低公司負債率，優化資產結構。截至2021年末，招商蛇口共計有息負債1777億元，其中434億元將于一年內到期，占比24.4%。
“三道紅線”方面，公司剔除預收賬款后的資產負債率61.67%，未剔除預收賬款后的資產負債率68.94%，凈負債率42.82%，現金短債比1.25。
