三盛控股難過千重山

閩系房企的好時代,正在成為過去。

  去年以來,流動性危機、高管出走等頻發,接連擊中它們。早期依賴加杠桿大肆高周轉,誓沖千億言猶在耳,如今它們自嘗苦果。

  三盛控股在閩系房企中規模不大,情況更為緊張。隨著日前實控人林榮濱與大哥林榮東交惡,讓本就艱難的日子雪上加霜。

  敗走高周轉

  日前,明星經理人馮勁義悄悄離開三盛地產,進入國資背景的中城創展集團,一肩挑下董事長和總經理職務,同時,成為公司法定代表人。

  有關馮離開公司傳聞已大半年。跟隨馮一同離開的,還有三盛地產投資管理中心原總經理徐佳、營銷中心原總經理王燈闊。

  公司身陷流動性危機之時,馮的離開并不體面。沒將公司推進千億房企陣營,或許更是他的遺憾。

  2019年5月,馮勁義離開合生創展集團總裁的位置加入三盛地產,成為老板林榮濱的左膀右臂。

  彼時,三盛地產上市平臺三盛控股(02183.HK)借殼利福國際剛兩年,林榮濱正著手將相關資產注入公司,不過受制于聯交所對注入資產的禁止條款,直至2019年底才開始。

  注入資產同時,林榮濱喊出沖擊千億規模。馮勁義曾對外表示,公司必須走上高周轉的道路,只有這樣,銷售和資金規模才能起來。

  在林馮二人主導之下,項目開盤速度加速。據報道,從2019年左右的11個月,壓縮至2020年平均6.5個月,最快達到過4個月。

  同時,公司拿地毫不手軟。斑馬消費梳理顯示,2019年新購8幅土地,總規劃建筑面積193.93萬平方米,對價51.81億元;2020年合計收購30個物業項目及土地權益,將規劃總建筑面積525.87萬平方米收入囊下,付出對價196.22億元;2021年新購土地4幅,支付對價29.52億元。

  不過,利用一級土地市場拿地和收購項目相結合的方式,公司拿地成本逐年攀升。

  2019年至2021年上半年,公司平均土地收購成本為2823.4元/平方米、3237.6元/平方米和3351.2元/平方米。

  隨著行業政策調控趨嚴,三道紅線戳破了不少房企的底褲,三盛控股資金開始吃緊。

  回血與內訌

  三盛控股沖擊千億出師未捷,自2021年開始資金開始吃緊,有些區域內項目進展異常,當年底又曝出內部理財難以兌付的消息。

  林榮濱不得不走上一條甩賣資產回血的道路。

  當年9月,林榮濱親自按下旗下伯恩物業(林榮濱為實控人)上市暫停鍵,后將其轉讓給萬科旗下的萬物云。

  10月,對價4.17億元出售公司持有福州盛欣全部股權;11月先后出售哈爾濱利福商廈、嘉標商廈(青島),合計對價6.2億元,同月還向信銀資本配售7000萬美元票據,年利率高達12.5%。

  性命攸關之際,公司創始人林氏兄弟再起紛爭。

  據公司公告披露,今年3月,大哥林榮東將林榮濱、三盛控股、福州三盛、福州伯盛等訴至法院,請求法院判決后四者擅自轉讓原告擁有的青島三盛25.5%股權、成都吉盛40%股權、成都三盛50%股權無效,并賠償原告經濟損失合計14.06億元。

  三盛控股態度強硬,宣稱考慮向惡意興訟者追究責任。

  林氏兄弟內訌,揭開了2020年8月的那筆關聯交易。

  當時,三盛控股全資附屬公司全耀控股,以對價3.47億港元向三盛控股股東MegaRegal收購目標公司盛途集團全部股權。盛途集團間接持有福州伯盛95%股權,后者持有成都吉盛、福州盛隆等9家企業,對應分布在四川、福建、山東等多家項目及土地,資產市值達百億元。

  林榮東宣稱持有上述三家股權的企業,均在這9家企業里。青島三盛全資持有青島海上項目、成都吉盛是成都三盛全資子公司,分別涉及青島三盛國際海岸及成都三盛都會城項目。

  林榮東早年帶著弟弟林榮濱從塑料瓶蓋、泡沫鞋墊生意做起,逐步轉型地產商。2018年之前,林榮東還頻以三盛集團董事長身份示人,近年來存在感不強,潛心實業和收藏。

  斑馬消費梳理發現,林氏兄弟二人早已出現矛盾,2015年、2016年雙方就曾因相關利益對簿公堂。

  千億夢碎

  在躍進千億之路上,林榮濱似乎有著天然賭性,但他選擇了一個錯誤的時間。

  2019年9月,他才將公司總部遷至上海,開始啟動全國化擴張之路,馬上提出千億規模的構想,其后又提出在2021年實現總資產、年簽約銷售分別達到千億規模。公司業務從福建大本營逐漸向長三角、山東、環京及華南等區域擴張。

  在當時,中國房地產行業已經過4輪政策調控周期,隨著棚改貨幣化安置逐漸退出市場、去庫存紅利消失,國內商品房市場迎來嚴峻考驗。

  在這樣的市場背景之下,像三盛控股、中梁控股、大唐集團等中小規模房企,紛紛加大杠桿奔向前千億。

  這些企業負重奔跑幾乎忽略了自身造血能力,每年掙的利潤遠不及所支付的財務成本。但誰無法預料,國內融資環境變化加劇,迅速擊碎了這些老板的千億之夢。

  以三盛控股為例,2019年、2020年和2021年上半年,支出融資成本(未資本化前)分別為15.53億元、23.14億元和15.11億元。同期,公司歸母凈利潤分別實現0.69億元、8.09億元和6.26億元。

  上述時期,公司負債總規模分別為219.70億元、504.14億元和521.48億元,資產負債率分別為93.58%、89.11%和86.79%。

  截至去年6月,公司剔除預收款后資產負債率、凈負債率及現金短債比分別為78%、126%和1.7倍,踩中兩條紅線。

  公司距離千億規模還很遠,2020年至2021年分別實現簽約銷售額241.28億元和311.62億元(財報披露未確認)。

  沖擊千億沒戲,公司擅長財務及資本運作的馮輝明離職,隨后馮勁義選擇離開。沒了左膀右臂,林榮濱如何收拾殘局?

  在2021年中期業績會上,林榮濱終于不再唯千億論,規模不再是首要目標。
關鍵詞: 政策調控