奇怪的九龍倉(cāng)|地產(chǎn)年鑒②
來(lái)源：杠桿地產(chǎn)
?
2022-03-10 11:12:23
一年一度財(cái)報(bào)季大幕拉開(kāi)，房企、物企生存狀況如何？
2021年的樓市，波詭云譎。有句俗語(yǔ)說(shuō)得好，時(shí)代的每一粒塵土壓到個(gè)人身上，都是一座大山。之于企業(yè)也是如此。
前幾天，杠桿地產(chǎn)推出了2021年地產(chǎn)行業(yè)財(cái)報(bào)拆解“地產(chǎn)年鑒”欄目第一期，《越秀服務(wù)：物企狂歡過(guò)后》(2022年3月4日)。
今天，我們看看剛剛發(fā)布成績(jī)單的“好學(xué)生”九龍倉(cāng)集團(tuán)，我發(fā)現(xiàn)了3個(gè)有趣的點(diǎn)，其中2點(diǎn)非常奇怪。
桿友有特別想看的房企、物企年報(bào)，也歡迎留言和我說(shuō)。
01
股東凈利大增，分紅卻不增
2021年九龍倉(cāng)集團(tuán)營(yíng)收223.78億港元，同比增長(zhǎng)約7%；
營(yíng)業(yè)利潤(rùn)為85.36億港元，同比下跌約23%；
基礎(chǔ)凈盈利為36.46億港元，同比增長(zhǎng)約7%，每股約為1.19港元；
如上圖所示，杠桿地產(chǎn)看到，九龍倉(cāng)集團(tuán)2021年股東應(yīng)占盈利為60.19億港元，同比增長(zhǎng)約55.77%。
總的來(lái)說(shuō)，杠桿地產(chǎn)認(rèn)為業(yè)績(jī)是不錯(cuò)的。
不過(guò)，九龍倉(cāng)集團(tuán)能看到自己和行業(yè)、大環(huán)境問(wèn)題。
在2021全年業(yè)績(jī)公告一開(kāi)篇“摘要”中，九龍倉(cāng)集團(tuán)直陳：
香港豪宅物業(yè)租售放緩，凸顯投資回本期長(zhǎng)的風(fēng)險(xiǎn)。
內(nèi)地發(fā)展物業(yè)減值撥備，源于受樓價(jià)管控及中央政策影響，非住宅物業(yè)則明顯供過(guò)于求。
內(nèi)地投資物業(yè)第四季已有放緩跡象而響起警號(hào)。
供應(yīng)鏈被疫情嚴(yán)重巔覆，物流業(yè)務(wù)短期反而得以受惠。
宏觀經(jīng)濟(jì)／貨幣政策及地緣政治前景令業(yè)務(wù)更易受損。
集團(tuán)債務(wù)水平削減48%。
業(yè)績(jī)公告披露，每股基本盈利為港幣1.97元，2020年為1.27港幣。
這凈利增長(zhǎng)很好啊，這么好的盈利，股息回報(bào)卻只能說(shuō)馬馬虎虎。
業(yè)績(jī)公告披露：
第一次中期股息每股港幣0.20元已于二○二一年九月十五日派付。第二次中期股息每股港幣0.20元將于二○二二年四月二十八日派付予在二○二二年四月八日下午六時(shí)正名列股東登記冊(cè)內(nèi)的股東，以代替派付末期股息。二○二一年度每股合共派付股息港幣0.40元(二○二○年：港幣0.40元)。
注意，2020財(cái)年也是派的0.4港元。
股息分紅不多，顯然是有原因的，我們得從收入結(jié)構(gòu)、利潤(rùn)結(jié)構(gòu)上探討。
02
營(yíng)業(yè)利潤(rùn)跌，股東應(yīng)占盈利大增背后
值得注意，如杠桿地產(chǎn)上文所述，九龍倉(cāng)集團(tuán)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)其實(shí)是下滑的，但股東應(yīng)占盈利卻又是大增，很奇怪的感覺(jué)，背后隱藏著什么秘密？
業(yè)績(jī)公告說(shuō)，2021年，香港發(fā)展物業(yè)錄得收入38.6億港幣，營(yíng)業(yè)盈利11.51億港幣，主要因?yàn)?7/79PeakRoad售出六座洋房。
內(nèi)地發(fā)展物業(yè)收入減少35%，至港幣73.33億港幣，2020年為112.22億港幣。營(yíng)業(yè)盈利減少72%，至17.88億港幣，2020年為64.25億港幣。
2021年僅為24%的較低利潤(rùn)，2020年為57%。
如業(yè)績(jī)公告所言，在中國(guó)內(nèi)地，政府將可持續(xù)發(fā)展置于增長(zhǎng)之上，并為此推出了一系列監(jiān)管政策。這場(chǎng)去杠桿浪潮重創(chuàng)高負(fù)債的房地產(chǎn)行業(yè)，再加上外部局勢(shì)緊張等挑戰(zhàn)，已開(kāi)始對(duì)2022年的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生連鎖反應(yīng)。
因此，增長(zhǎng)幾乎無(wú)可避免地會(huì)在短期內(nèi)放緩，對(duì)九龍倉(cāng)集團(tuán)的內(nèi)地業(yè)務(wù)構(gòu)成下行風(fēng)險(xiǎn)。
和內(nèi)地賣房子收入、利潤(rùn)不行比起來(lái)，內(nèi)地投資物業(yè)收入增加28%，至53.66億港幣，2020年為42.1億港幣。營(yíng)業(yè)盈利增加37%，至35.29億港幣，2020年為25.73億港幣。
主要因?yàn)槠炫炌顿Y物業(yè)成都國(guó)際金融中心和長(zhǎng)沙國(guó)金中心的商場(chǎng)表現(xiàn)強(qiáng)勁。
另外，2021年九龍倉(cāng)集團(tuán)酒店收入增加26%，至港4.97億港幣，2020年為3.96億港幣。營(yíng)業(yè)盈利溫和增長(zhǎng)至3900萬(wàn)港幣，2020年為100萬(wàn)港幣。
物流收入增加17%，至30.02億港幣，2020年為25.66億港幣。營(yíng)業(yè)盈利增加55%，至7.71億港幣，2020年為4.97億港幣。
最后公告還披露，九龍倉(cāng)集團(tuán)投資營(yíng)業(yè)盈利增加20%，至13.31億港幣，2020年為11.08億港幣。
綜上，杠桿地產(chǎn)發(fā)現(xiàn)，主要的拖累就是，內(nèi)地的樓市營(yíng)收及利潤(rùn)出了問(wèn)題。因此，才出現(xiàn)了營(yíng)業(yè)利潤(rùn)跌的情況。
03
負(fù)債凈額大幅減少，負(fù)債率低到驚人
業(yè)績(jī)公告披露，九龍倉(cāng)集團(tuán)2021年末投資物業(yè)重估虧損。
按2021年最后一天的獨(dú)立估值，投資物業(yè)組合為765億港幣，2020年為782億港幣。連同合營(yíng)公司所持有的投資物業(yè)，應(yīng)占重估虧損凈額(已扣除相關(guān)遞延稅項(xiàng)及非控股股東權(quán)益)為3100萬(wàn)港幣，已計(jì)入綜合收益表內(nèi)。
扣除遞延稅項(xiàng)及非控股股東權(quán)益后，集團(tuán)應(yīng)佔(zhàn)的投資物業(yè)組合價(jià)值為港幣六百五十二億元。
其它支出凈額為10.19億港幣，2020年為18.27億港幣。主要包括：
a.為若干由子公司持有位于中國(guó)內(nèi)地及香港的發(fā)展物業(yè)作出減值撥備港幣三十三億三千六百萬(wàn)元(二○二○年：為一個(gè)香港發(fā)展物業(yè)作出減值撥備港幣二十八億六千四百萬(wàn)元)。
b.出售若干投資物業(yè)所得凈盈利港幣六億九千七百萬(wàn)元(二○二○年：港幣二千二百萬(wàn)元)。
c.出售中國(guó)內(nèi)地住宅管理業(yè)務(wù)的盈利凈額港幣四億零八百萬(wàn)元(二○二○年：無(wú))。
d.分類為以公允價(jià)值計(jì)量且其變動(dòng)計(jì)入損益之金融工具的其它長(zhǎng)期投資，計(jì)入凈公允價(jià)值盈利港幣十二億二千六百萬(wàn)元(二○二○年：港幣十一億八千七百萬(wàn)元)。
e.凈匯兌虧損港幣六千九百萬(wàn)元(二○二○年：港幣二億八千七百萬(wàn)元)當(dāng)中包括遠(yuǎn)期外匯合約之公允價(jià)值虧損港幣一億五千六百萬(wàn)元(二○二○年：盈馀港幣一千一百萬(wàn)元)。
值得一說(shuō)的是，財(cái)務(wù)支出方面，九龍倉(cāng)集團(tuán)2021年減少66%，至2.66億港幣，2020年為7.8億港幣。
因市場(chǎng)息率下降，實(shí)際借貸息率下降至1.8%(二○二○年：2.9%)……
看了公告的披露，杠桿地產(chǎn)非常傾佩，這利率水平，你說(shuō)內(nèi)地房企怎么比。
接著，杠桿地產(chǎn)看到，截至2021年末，九龍倉(cāng)集團(tuán)負(fù)債凈額減少123億元港幣，至132億港幣，2020年末時(shí)為255億港幣。
主要是出售長(zhǎng)期投資所得收益凈額111億港幣，及出售若干山頂和非核心物業(yè)78億港幣。
同時(shí)，新購(gòu)入2塊地塊，支付了156億港幣，局部抵消。
到2021年末，負(fù)債凈額與總權(quán)益比率下降至7.9%，2020年為15.6%。
截至2021年末，杠桿地產(chǎn)看到九龍倉(cāng)集團(tuán)備用信貸額及已發(fā)行債務(wù)證券合共656億港幣，其中367億港幣已被動(dòng)用。
雖然負(fù)債凈額大幅下降，九龍倉(cāng)集團(tuán)營(yíng)運(yùn)資金減少40億港幣。
九龍倉(cāng)集團(tuán)在風(fēng)險(xiǎn)不確定性較多的大背景下的選擇，值得內(nèi)地房企學(xué)習(xí)。
2021年的樓市，波詭云譎。有句俗語(yǔ)說(shuō)得好，時(shí)代的每一粒塵土壓到個(gè)人身上，都是一座大山。之于企業(yè)也是如此。
前幾天，杠桿地產(chǎn)推出了2021年地產(chǎn)行業(yè)財(cái)報(bào)拆解“地產(chǎn)年鑒”欄目第一期，《越秀服務(wù)：物企狂歡過(guò)后》(2022年3月4日)。
今天，我們看看剛剛發(fā)布成績(jī)單的“好學(xué)生”九龍倉(cāng)集團(tuán)，我發(fā)現(xiàn)了3個(gè)有趣的點(diǎn)，其中2點(diǎn)非常奇怪。
桿友有特別想看的房企、物企年報(bào)，也歡迎留言和我說(shuō)。
01
股東凈利大增，分紅卻不增
2021年九龍倉(cāng)集團(tuán)營(yíng)收223.78億港元，同比增長(zhǎng)約7%；
營(yíng)業(yè)利潤(rùn)為85.36億港元，同比下跌約23%；
基礎(chǔ)凈盈利為36.46億港元，同比增長(zhǎng)約7%，每股約為1.19港元；
如上圖所示，杠桿地產(chǎn)看到，九龍倉(cāng)集團(tuán)2021年股東應(yīng)占盈利為60.19億港元，同比增長(zhǎng)約55.77%。
總的來(lái)說(shuō)，杠桿地產(chǎn)認(rèn)為業(yè)績(jī)是不錯(cuò)的。
不過(guò)，九龍倉(cāng)集團(tuán)能看到自己和行業(yè)、大環(huán)境問(wèn)題。
在2021全年業(yè)績(jī)公告一開(kāi)篇“摘要”中，九龍倉(cāng)集團(tuán)直陳：
香港豪宅物業(yè)租售放緩，凸顯投資回本期長(zhǎng)的風(fēng)險(xiǎn)。
內(nèi)地發(fā)展物業(yè)減值撥備，源于受樓價(jià)管控及中央政策影響，非住宅物業(yè)則明顯供過(guò)于求。
內(nèi)地投資物業(yè)第四季已有放緩跡象而響起警號(hào)。
供應(yīng)鏈被疫情嚴(yán)重巔覆，物流業(yè)務(wù)短期反而得以受惠。
宏觀經(jīng)濟(jì)／貨幣政策及地緣政治前景令業(yè)務(wù)更易受損。
集團(tuán)債務(wù)水平削減48%。
業(yè)績(jī)公告披露，每股基本盈利為港幣1.97元，2020年為1.27港幣。
這凈利增長(zhǎng)很好啊，這么好的盈利，股息回報(bào)卻只能說(shuō)馬馬虎虎。
業(yè)績(jī)公告披露：
第一次中期股息每股港幣0.20元已于二○二一年九月十五日派付。第二次中期股息每股港幣0.20元將于二○二二年四月二十八日派付予在二○二二年四月八日下午六時(shí)正名列股東登記冊(cè)內(nèi)的股東，以代替派付末期股息。二○二一年度每股合共派付股息港幣0.40元(二○二○年：港幣0.40元)。
注意，2020財(cái)年也是派的0.4港元。
股息分紅不多，顯然是有原因的，我們得從收入結(jié)構(gòu)、利潤(rùn)結(jié)構(gòu)上探討。
02
營(yíng)業(yè)利潤(rùn)跌，股東應(yīng)占盈利大增背后
值得注意，如杠桿地產(chǎn)上文所述，九龍倉(cāng)集團(tuán)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)其實(shí)是下滑的，但股東應(yīng)占盈利卻又是大增，很奇怪的感覺(jué)，背后隱藏著什么秘密？
業(yè)績(jī)公告說(shuō)，2021年，香港發(fā)展物業(yè)錄得收入38.6億港幣，營(yíng)業(yè)盈利11.51億港幣，主要因?yàn)?7/79PeakRoad售出六座洋房。
內(nèi)地發(fā)展物業(yè)收入減少35%，至港幣73.33億港幣，2020年為112.22億港幣。營(yíng)業(yè)盈利減少72%，至17.88億港幣，2020年為64.25億港幣。
2021年僅為24%的較低利潤(rùn)，2020年為57%。
如業(yè)績(jī)公告所言，在中國(guó)內(nèi)地，政府將可持續(xù)發(fā)展置于增長(zhǎng)之上，并為此推出了一系列監(jiān)管政策。這場(chǎng)去杠桿浪潮重創(chuàng)高負(fù)債的房地產(chǎn)行業(yè)，再加上外部局勢(shì)緊張等挑戰(zhàn)，已開(kāi)始對(duì)2022年的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生連鎖反應(yīng)。
因此，增長(zhǎng)幾乎無(wú)可避免地會(huì)在短期內(nèi)放緩，對(duì)九龍倉(cāng)集團(tuán)的內(nèi)地業(yè)務(wù)構(gòu)成下行風(fēng)險(xiǎn)。
和內(nèi)地賣房子收入、利潤(rùn)不行比起來(lái)，內(nèi)地投資物業(yè)收入增加28%，至53.66億港幣，2020年為42.1億港幣。營(yíng)業(yè)盈利增加37%，至35.29億港幣，2020年為25.73億港幣。
主要因?yàn)槠炫炌顿Y物業(yè)成都國(guó)際金融中心和長(zhǎng)沙國(guó)金中心的商場(chǎng)表現(xiàn)強(qiáng)勁。
另外，2021年九龍倉(cāng)集團(tuán)酒店收入增加26%，至港4.97億港幣，2020年為3.96億港幣。營(yíng)業(yè)盈利溫和增長(zhǎng)至3900萬(wàn)港幣，2020年為100萬(wàn)港幣。
物流收入增加17%，至30.02億港幣，2020年為25.66億港幣。營(yíng)業(yè)盈利增加55%，至7.71億港幣，2020年為4.97億港幣。
最后公告還披露，九龍倉(cāng)集團(tuán)投資營(yíng)業(yè)盈利增加20%，至13.31億港幣，2020年為11.08億港幣。
綜上，杠桿地產(chǎn)發(fā)現(xiàn)，主要的拖累就是，內(nèi)地的樓市營(yíng)收及利潤(rùn)出了問(wèn)題。因此，才出現(xiàn)了營(yíng)業(yè)利潤(rùn)跌的情況。
03
負(fù)債凈額大幅減少，負(fù)債率低到驚人
業(yè)績(jī)公告披露，九龍倉(cāng)集團(tuán)2021年末投資物業(yè)重估虧損。
按2021年最后一天的獨(dú)立估值，投資物業(yè)組合為765億港幣，2020年為782億港幣。連同合營(yíng)公司所持有的投資物業(yè)，應(yīng)占重估虧損凈額(已扣除相關(guān)遞延稅項(xiàng)及非控股股東權(quán)益)為3100萬(wàn)港幣，已計(jì)入綜合收益表內(nèi)。
扣除遞延稅項(xiàng)及非控股股東權(quán)益后，集團(tuán)應(yīng)佔(zhàn)的投資物業(yè)組合價(jià)值為港幣六百五十二億元。
其它支出凈額為10.19億港幣，2020年為18.27億港幣。主要包括：
a.為若干由子公司持有位于中國(guó)內(nèi)地及香港的發(fā)展物業(yè)作出減值撥備港幣三十三億三千六百萬(wàn)元(二○二○年：為一個(gè)香港發(fā)展物業(yè)作出減值撥備港幣二十八億六千四百萬(wàn)元)。
b.出售若干投資物業(yè)所得凈盈利港幣六億九千七百萬(wàn)元(二○二○年：港幣二千二百萬(wàn)元)。
c.出售中國(guó)內(nèi)地住宅管理業(yè)務(wù)的盈利凈額港幣四億零八百萬(wàn)元(二○二○年：無(wú))。
d.分類為以公允價(jià)值計(jì)量且其變動(dòng)計(jì)入損益之金融工具的其它長(zhǎng)期投資，計(jì)入凈公允價(jià)值盈利港幣十二億二千六百萬(wàn)元(二○二○年：港幣十一億八千七百萬(wàn)元)。
e.凈匯兌虧損港幣六千九百萬(wàn)元(二○二○年：港幣二億八千七百萬(wàn)元)當(dāng)中包括遠(yuǎn)期外匯合約之公允價(jià)值虧損港幣一億五千六百萬(wàn)元(二○二○年：盈馀港幣一千一百萬(wàn)元)。
值得一說(shuō)的是，財(cái)務(wù)支出方面，九龍倉(cāng)集團(tuán)2021年減少66%，至2.66億港幣，2020年為7.8億港幣。
因市場(chǎng)息率下降，實(shí)際借貸息率下降至1.8%(二○二○年：2.9%)……
看了公告的披露，杠桿地產(chǎn)非常傾佩，這利率水平，你說(shuō)內(nèi)地房企怎么比。
接著，杠桿地產(chǎn)看到，截至2021年末，九龍倉(cāng)集團(tuán)負(fù)債凈額減少123億元港幣，至132億港幣，2020年末時(shí)為255億港幣。
主要是出售長(zhǎng)期投資所得收益凈額111億港幣，及出售若干山頂和非核心物業(yè)78億港幣。
同時(shí)，新購(gòu)入2塊地塊，支付了156億港幣，局部抵消。
到2021年末，負(fù)債凈額與總權(quán)益比率下降至7.9%，2020年為15.6%。
截至2021年末，杠桿地產(chǎn)看到九龍倉(cāng)集團(tuán)備用信貸額及已發(fā)行債務(wù)證券合共656億港幣，其中367億港幣已被動(dòng)用。
雖然負(fù)債凈額大幅下降，九龍倉(cāng)集團(tuán)營(yíng)運(yùn)資金減少40億港幣。
九龍倉(cāng)集團(tuán)在風(fēng)險(xiǎn)不確定性較多的大背景下的選擇，值得內(nèi)地房企學(xué)習(xí)。
