“云南最大房企”1200億負債壓頂?，流動性和融資能力持續惡化
來源：小債看市
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2022-03-01 18:26:50
近年來，昆明樓市供應量大漲，重倉舊城改造項目的俊發地產周轉率與毛利率均下滑，隨著融資環境趨緊，其流動性及融資能力持續惡化。
01降級
2月28日，惠譽將香港俊發地產有限公司(以下簡稱“俊發地產”)的長期外幣發行人違約評級從“B+”下調至“B-”，展望由“穩定”調整為“負面”。
同時，惠譽還將俊發地產高級無抵押評級和PowerBestGlobalInvestmentsLimited的未償債券評級從“B+”下調至“B-”，回收率評級維持“RR4”。
惠譽表示，本次評級下調基于俊發地產的流動性及融資能力有所惡化，展望“負面”則反映了其在2022年10月及12月到期債務的再融資方面存在不確定性。
《小債看市》統計，目前俊發地產僅存續一只美元債，存續規模2.37億美元，票息11%，將于今年12月24日到期。
存續美元債明細
除此之外，俊發地產近期到期債務還包括，2022年10月到期20億元在岸公司債和2023年3月到期的20億元債券。
上述在岸債券主要由俊發地產全資子公司俊發集團有限公司(以下簡稱“俊發集團”)發行。
俊發集團存續債券
目前情況下，由于資本市場融資趨緊，俊發地產尋求新發在岸債券再融資會面臨一定壓力，通過為部分項目尋求外部資金以產生現金的方式也存在一定執行風險。
因此，惠譽認為俊發地產可能不得不依靠資產處置，來解決于2022年下半年資本市場到期的問題。
021200億負債壓頂
據官網介紹，俊發集團1998年創建于云南，發展于全國，是一家以“品質筑就生活”為使命，以“城市更新綜合服務商”為定位的全國綜合性投資集團。
俊發集團旗下業務涵蓋城市更新、地產開發、建筑科技、生活服務、商業運營等，打造俊發全維業務生態圈。
俊發集團官網
俊發地產在昆明市乃至云南省擁有高品牌知名度，2009至2020年間一直是昆明市銷售規模最大的房企。
據克而瑞數據，2021年俊發地產以171.7億元的權益銷售金額，連續多年衛冕昆明房企銷售榜。
2021年，俊發地產合同銷售額同比下降20%至530億元，在房企中排名第57位，屬于區域型中小房企。
克而瑞數據
俊發地產在云南省的市場地位強勁，且在舊城改造項目方面經驗豐富。
截止2021年上半年，俊發地產總土儲貨值約2104億元，在全國排63位，土地儲備約為4年。
然而，駿發地產大部分土地儲備位于云南省省會昆明市，其業務地域集中度風險猶存。
近年來，隨著昆明樓市供應量大漲，俊發地產拿地又偏向于舊城改造，其整體周轉率與毛利率均受到了影響。
2021年上半年，俊發集團實現營收87.5億元，同比增長113.73%；實現歸母凈利潤12.94億元，凈資產收益率從2020年末的18.26%降為5.2%。
截至2021年6月末，俊發集團總資產為1600.97億元，總負債1236.65億元，凈資產364.33億元，資產負債率77.24%。
從財務杠桿水平看，近年來俊發集團資產負債率緩慢提升，雖“三道紅線”全部達標，但仍存一定杠桿風險。
財務杠桿水平
《小債看市》分析債務結構發現，俊發集團主要以流動負債為主，占總債務的69%。
截至同一報告期，俊發集團流動負債有858.46億元，主要以預收賬款為主，其一年內到期的短期債務合計116億元。
相較于短債規模，俊發集團流動性明顯吃緊，其賬上貨幣資金僅有66.12億元，其中無限制現金45億元，現金短債比從2020年末的0.8倍降至0.4倍，短期償債壓力較大。
在備用資金方面，截至2020年末，俊發集團銀行授信總額有643.57億元，未使用授信額度為298.15億元，財務彈性表面上看尚可。
銀行授信
除此之外，俊發集團還有378.19億非流動負債，主要為長期借款，其長期有息負債合計有313.1億元。
整體來看，俊發集團剛性債務有441.67億元，主要以長期有息負債為主，帶息債務比為36%。
從融資渠道看，除了發債和借款，俊發集團還通過股權、租賃以及信托等方式融資。
值得注意的是，俊發集團諸多項目與中航信托合作設立子公司，存在“明股實債”嫌疑。
截至2021年6月末，俊發集團少數股東權益有109.9億元，占所有者權益的30%；但少數股東損益卻為-5553.75萬元，明顯于少數股東權益占比不匹配。
另外，隨著融資環境趨緊，2020年以來俊發集團籌資性現金流均呈現凈流出狀態，分別為-26.57億和-39.07億元，再融資壓力較大。
籌資性現金流凈額
2021年10月，在行業趨冷和融資收緊背景下，俊發地產傳出“裁員風波”，據悉俊發集團昆明大本營裁員30%，佛山優化的比例接近70%。
總得來看，俊發集團重倉的舊改項目規模大、周期長、回款慢，其整體周轉率與毛利率有所下滑；公司債務負擔較重，短期償債壓力較大；再加上融資環境收緊，再融資風險較高。
03“云南首富”
1998年，新中國近半個世紀的福利分房制度終結，中國正式進入商品房時代。也是這一年，俊發集團于云南成立，創始人李俊確定了“城市更新綜合服務商”的定位。
2001年，李俊在昆明翠湖旁邊開發了“俊園”，震驚了很多昆明人，年僅28歲的他也成為了昆明地產界的傳奇。
俊發集團董事長李俊
正當春風得意之時，2003年李俊因行賄被批捕，經歷了兩年的監獄生活后，他并沒有因此而消沉下去。
出獄后，李俊與王石一起打造了“水晶俊園”，就這樣他東山再起，又一次成為了云南地產界的領軍人物。
2011年，俊發開啟全國化布局，成都是其走出去的首站，隨后又布局貴陽、海南等地，2015年拿下舊改項目殺入上海，后面還傳出了總部搬遷上海的消息。
2014年，李俊第一次位居胡潤百富云南榜首，身家達64億，并占據了六年的榜首。
2015-2017年，俊發地產實現銷售分別為131億元、190億元以及381.3億元，兩年時間完成了銷售規模翻三倍的增長，堪稱“三級跳”。
然而，迎來銷售增長的高光時刻后，俊發卻陷入了瓶頸期。
2018年，俊發地產銷售金額為550億元，排名第49；2019年其全口徑銷售金額為528.4億元，行業排名第64。相較于前兩年的火速上升，俊發地產增長疲態盡顯。
2020年，俊發地產全口徑銷售額為670.1億元，2017年定下的千億目標正式落空。
近兩年，俊發地產重新出征，開始加大對外省一線城市的投資。不過，舊改經驗異地復制的困難暫且不說，在如今的大環境下，俊發逆勢全國擴張的時機選擇和空間余地，可以說“生不逢時”。
01降級
2月28日，惠譽將香港俊發地產有限公司(以下簡稱“俊發地產”)的長期外幣發行人違約評級從“B+”下調至“B-”，展望由“穩定”調整為“負面”。
同時，惠譽還將俊發地產高級無抵押評級和PowerBestGlobalInvestmentsLimited的未償債券評級從“B+”下調至“B-”，回收率評級維持“RR4”。
惠譽表示，本次評級下調基于俊發地產的流動性及融資能力有所惡化，展望“負面”則反映了其在2022年10月及12月到期債務的再融資方面存在不確定性。
《小債看市》統計，目前俊發地產僅存續一只美元債，存續規模2.37億美元，票息11%，將于今年12月24日到期。
存續美元債明細
除此之外，俊發地產近期到期債務還包括，2022年10月到期20億元在岸公司債和2023年3月到期的20億元債券。
上述在岸債券主要由俊發地產全資子公司俊發集團有限公司(以下簡稱“俊發集團”)發行。
俊發集團存續債券
目前情況下，由于資本市場融資趨緊，俊發地產尋求新發在岸債券再融資會面臨一定壓力，通過為部分項目尋求外部資金以產生現金的方式也存在一定執行風險。
因此，惠譽認為俊發地產可能不得不依靠資產處置，來解決于2022年下半年資本市場到期的問題。
021200億負債壓頂
據官網介紹，俊發集團1998年創建于云南，發展于全國，是一家以“品質筑就生活”為使命，以“城市更新綜合服務商”為定位的全國綜合性投資集團。
俊發集團旗下業務涵蓋城市更新、地產開發、建筑科技、生活服務、商業運營等，打造俊發全維業務生態圈。
俊發集團官網
俊發地產在昆明市乃至云南省擁有高品牌知名度，2009至2020年間一直是昆明市銷售規模最大的房企。
據克而瑞數據，2021年俊發地產以171.7億元的權益銷售金額，連續多年衛冕昆明房企銷售榜。
2021年，俊發地產合同銷售額同比下降20%至530億元，在房企中排名第57位，屬于區域型中小房企。
克而瑞數據
俊發地產在云南省的市場地位強勁，且在舊城改造項目方面經驗豐富。
截止2021年上半年，俊發地產總土儲貨值約2104億元，在全國排63位，土地儲備約為4年。
然而，駿發地產大部分土地儲備位于云南省省會昆明市，其業務地域集中度風險猶存。
近年來，隨著昆明樓市供應量大漲，俊發地產拿地又偏向于舊城改造，其整體周轉率與毛利率均受到了影響。
2021年上半年，俊發集團實現營收87.5億元，同比增長113.73%；實現歸母凈利潤12.94億元，凈資產收益率從2020年末的18.26%降為5.2%。
截至2021年6月末，俊發集團總資產為1600.97億元，總負債1236.65億元，凈資產364.33億元，資產負債率77.24%。
從財務杠桿水平看，近年來俊發集團資產負債率緩慢提升，雖“三道紅線”全部達標，但仍存一定杠桿風險。
財務杠桿水平
《小債看市》分析債務結構發現，俊發集團主要以流動負債為主，占總債務的69%。
截至同一報告期，俊發集團流動負債有858.46億元，主要以預收賬款為主，其一年內到期的短期債務合計116億元。
相較于短債規模，俊發集團流動性明顯吃緊，其賬上貨幣資金僅有66.12億元，其中無限制現金45億元，現金短債比從2020年末的0.8倍降至0.4倍，短期償債壓力較大。
在備用資金方面，截至2020年末，俊發集團銀行授信總額有643.57億元，未使用授信額度為298.15億元，財務彈性表面上看尚可。
銀行授信
除此之外，俊發集團還有378.19億非流動負債，主要為長期借款，其長期有息負債合計有313.1億元。
整體來看，俊發集團剛性債務有441.67億元，主要以長期有息負債為主，帶息債務比為36%。
從融資渠道看，除了發債和借款，俊發集團還通過股權、租賃以及信托等方式融資。
值得注意的是，俊發集團諸多項目與中航信托合作設立子公司，存在“明股實債”嫌疑。
截至2021年6月末，俊發集團少數股東權益有109.9億元，占所有者權益的30%；但少數股東損益卻為-5553.75萬元，明顯于少數股東權益占比不匹配。
另外，隨著融資環境趨緊，2020年以來俊發集團籌資性現金流均呈現凈流出狀態，分別為-26.57億和-39.07億元，再融資壓力較大。
籌資性現金流凈額
2021年10月，在行業趨冷和融資收緊背景下，俊發地產傳出“裁員風波”，據悉俊發集團昆明大本營裁員30%，佛山優化的比例接近70%。
總得來看，俊發集團重倉的舊改項目規模大、周期長、回款慢，其整體周轉率與毛利率有所下滑；公司債務負擔較重，短期償債壓力較大；再加上融資環境收緊，再融資風險較高。
03“云南首富”
1998年，新中國近半個世紀的福利分房制度終結，中國正式進入商品房時代。也是這一年，俊發集團于云南成立，創始人李俊確定了“城市更新綜合服務商”的定位。
2001年，李俊在昆明翠湖旁邊開發了“俊園”，震驚了很多昆明人，年僅28歲的他也成為了昆明地產界的傳奇。
俊發集團董事長李俊
正當春風得意之時，2003年李俊因行賄被批捕，經歷了兩年的監獄生活后，他并沒有因此而消沉下去。
出獄后，李俊與王石一起打造了“水晶俊園”，就這樣他東山再起，又一次成為了云南地產界的領軍人物。
2011年，俊發開啟全國化布局，成都是其走出去的首站，隨后又布局貴陽、海南等地，2015年拿下舊改項目殺入上海，后面還傳出了總部搬遷上海的消息。
2014年，李俊第一次位居胡潤百富云南榜首，身家達64億，并占據了六年的榜首。
2015-2017年，俊發地產實現銷售分別為131億元、190億元以及381.3億元，兩年時間完成了銷售規模翻三倍的增長，堪稱“三級跳”。
然而，迎來銷售增長的高光時刻后，俊發卻陷入了瓶頸期。
2018年，俊發地產銷售金額為550億元，排名第49；2019年其全口徑銷售金額為528.4億元，行業排名第64。相較于前兩年的火速上升，俊發地產增長疲態盡顯。
2020年，俊發地產全口徑銷售額為670.1億元，2017年定下的千億目標正式落空。
近兩年，俊發地產重新出征，開始加大對外省一線城市的投資。不過，舊改經驗異地復制的困難暫且不說，在如今的大環境下，俊發逆勢全國擴張的時機選擇和空間余地，可以說“生不逢時”。
