金茂服務通過港交所聆訊，高成長性與科技含量成為估值關鍵
來源：中金在線
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2022-02-17 14:51:14
2021年物業股們經歷了政策支持帶來的股價業績齊升的“美好”，也經歷過地產監管趨嚴、房企信用事件爆發帶來的估值回調，但相較于其他暴跌的板塊，物業股整體呈現大起大落后的“平穩”趨勢。
近日，中國金茂(00817.HK)旗下金茂物業服務發展有限公司(以下簡稱“金茂服務”)通過港交所上市聆訊，這意味著，金茂服務的上市已基本板上釘釘。值得一提的是，這是在物業股上市潮褪去背景下，近2個月來唯一成功過會的物企。
招股書顯示，2018年-2021年9月，公司在管建筑面積分別為1020萬平方米、1270萬平方米、1770萬平方米及2320萬平方米，報告期內持續增長。根據公開資料顯示，截至2021年中期，上市物業合約面積均值達1.78億平方米。
與頭部物管企業相比，金茂服務的規模不算大，但其盈利能力突出：2018年-2020年，金茂服務的收入分別為5.75億元、7.88億元、9.44億元，復合年增長率為28.2%，2021年前9個月的收入為10.49億元；報告期內，金茂服務實現利潤分別約為1750萬元、2260萬元、7710萬元、1.09億元，復合年增長率逾110.0%。
根據業內初步測算物業服務的市場約為3萬億+。基于市場邊界的拓展，這一數字未來可能會持續增大。雖然和約20萬億的房產交易市場無法相比，但物業服務市場的持續性更強，現金流也更為合理。
物業賽道規模足夠大，但也是一個“長坡厚雪”的賽道，分化整合大幕早已開啟。除了提升規模和運營能力外，線上平臺、數字化管理、本地化服務、城市服務等對更多服務內涵的滿足也展開了全面探索與較量。
這家定位于“品質生活服務商”和“城市運營服務商”的物企，兼具央企背景、高速增長優勢的后起之秀，正成為覆蓋多業態、服務多元客戶、高速成長的智慧化發展的標桿企業，也備受資本市場期待。
專注高端物業服務，營收、凈利雙增長
據了解，金茂服務是全球500強企業中國中化集團公司旗下中國金茂控股集團有限公司的全資子公司。受惠中國金茂的快速擴展，為中國金茂及其合營企業和聯營公司開發的項目提供各種物業管理服務，服務的項目類型涵蓋高端住宅、高端寫字樓、大型商業綜合體、政府機關辦公樓、學校等多個業態。
數據顯示，2018-2020年度，金茂服務實現總收入分別為5.75億元、7.89億元和9.44億元，2018年至2020年的復合年增長率為28.2%。截至2021年前9月30日，其總收入達10.49億萬元，實現利潤1.09億元。同期利潤分別為1750萬元、2260萬元、7710萬元和1.09億元。
營收、凈利雙增的背后是近年來金茂服務規模的提升和專注品質生活服務的高端物業定位帶來的較高毛利率水平。
從規模上來看，金茂服務2018-2020年間合約建筑面積由2190萬平方米增至4050萬平方米，復合年增長率36%。截至2021年9月30日，合約建筑面積約4570萬平方米，在管總建筑面積為2320萬平方米，涵蓋中國22個省、自治區及直轄市的47座城市。
從行業現狀看，在全國22個城市集中供地的政策背景下，物業作為房地產開發生態鏈中的重要一環，低毛利成為服務商亟待解決的難題。未來行業一定會是用服務力打動市場的硬核時代。
近年，金茂物業加速轉型升級，定位“品質生活服務商”及“城市運營服務商”，并制定了“一縱、一橫、一體系”的戰略發展規劃，在業態、服務多元客戶、搭建智慧化平臺做出探索。
值得注意的是，公司依靠優質服務形成的行業口碑，帶來了較高的品牌溢價。2018-2020年，金茂服務在管物業的平均物業管理費分別約為6.2元/平方米、5.9元/平方米和5.4元/平方米，同期，中指研究院公布的物業服務百強企業的行業平均水平分別為4.2元/平方米、3.9元/平方米和3.84元/平方米。截至2021年9月，金茂服務平均物業管理費為4.9元/平方米。
物企上市潮褪去增值服務與科技含量成為估值關鍵
過去一年，港股物業板塊估值出現較大變化，部分物企的市值大幅度縮水。可以看出，多數物企下跌和關聯房企有關，受房地產行業的不利影響，新上市的物企面臨估值考驗。
有券商分析指出，從物管行業競爭格局上來看，目前市場集中度提升過程還沒有完成。進入成熟期后，完善的增值服務體和科技賦能帶來的降本增效，會帶動物業管理公司從粗獷成長向精細化運營轉發，利潤率的改善也會有空間，但這要求物管企業擺脫傳統運營模式。
而金茂服務提升品牌形象的同時，也不斷通過技術、數字化、多元化進行滲透，從而獲得邊界突破和服務溢價。比如，公司不斷探索社區服務新模式、針對業主需求不斷擴大服務范圍，并依托大數據平臺和互聯網服務，開展智慧社區建設，通過科技賦能，智慧驅動，進一步加速夯實高端的服務品質。
開展高端物業服務，公司在服務內容及軟硬件標準上的投入自然高，以達到較高的服務品質與滿意度。在智慧社區建設方面，智能社區服務涉及“智慧社區、智慧運營、智慧生活”三方面。以望京金茂府為例，在業主高關注的生活動線上增加科技投入，通過改造將數字化融入人行、車行、電梯、園區、安防、照明等具體場景；借助視頻實時監控設備設施運行，保障業主的安全與生活體驗。
開拓新業務增量，提高業績增長確定性
從開發商類型來看，金茂物業的合約面積共有90%來自于中國金茂及其關聯方，在管面積共有86%來自于中國金茂及其關聯方。
為提升自身外拓能力，2021年開始金茂服務便頻頻與政企合作，其中城市運營服務亦是金茂物業未來的業務亮點之一。
2月10日，其聯合嘉善經濟技術開發區管理委員會共同成立嘉善嘉茂城市公共資源管理有限公司;此后5月份又在城市服務領域再次布局，與地方國資企業舟山東港集團正式簽署戰略合作協議，并成立了合資公司舟山東大金茂;之后金茂服務與中化藍天合資成立浙江中藍鑫茂園區管理有限公司;同年9月再度牽手地方政府，與南京新堯新城管委會正式簽署戰略合作。
金茂服務稱，本次IPO募資所得主要用于收購、投資其他有潛力的物企并擴大與相關業務協同的供應商等合作；升級公司智慧服務管理系統；用于企業運營資金及一般用途等。
據業內人士分析，金茂服務以一二線城市的高端物業為主，平均物業管理費遠高于行業平均水平，隨著金茂服務城市項目密度提升，管理成本下降，毛利率仍然有較大的提升空間；得益于其母公司中國金茂在土儲方面的快速增長，金茂服務的在管面積增長具有很強的確定性，為其業績持續增長提供強邏輯基礎。同時，除了基礎物管服務的市場化發展，近年金茂服務亦積極開拓社區增值服務、城市服務等多元增長極，長期來看物管公司增值服務業務的增長能夠逐步降低其對房地產周期的依賴，為公司業務的多元化和利潤空間提供充足的保證。
近日，中國金茂(00817.HK)旗下金茂物業服務發展有限公司(以下簡稱“金茂服務”)通過港交所上市聆訊，這意味著，金茂服務的上市已基本板上釘釘。值得一提的是，這是在物業股上市潮褪去背景下，近2個月來唯一成功過會的物企。
招股書顯示，2018年-2021年9月，公司在管建筑面積分別為1020萬平方米、1270萬平方米、1770萬平方米及2320萬平方米，報告期內持續增長。根據公開資料顯示，截至2021年中期，上市物業合約面積均值達1.78億平方米。
與頭部物管企業相比，金茂服務的規模不算大，但其盈利能力突出：2018年-2020年，金茂服務的收入分別為5.75億元、7.88億元、9.44億元，復合年增長率為28.2%，2021年前9個月的收入為10.49億元；報告期內，金茂服務實現利潤分別約為1750萬元、2260萬元、7710萬元、1.09億元，復合年增長率逾110.0%。
根據業內初步測算物業服務的市場約為3萬億+。基于市場邊界的拓展，這一數字未來可能會持續增大。雖然和約20萬億的房產交易市場無法相比，但物業服務市場的持續性更強，現金流也更為合理。
物業賽道規模足夠大，但也是一個“長坡厚雪”的賽道，分化整合大幕早已開啟。除了提升規模和運營能力外，線上平臺、數字化管理、本地化服務、城市服務等對更多服務內涵的滿足也展開了全面探索與較量。
這家定位于“品質生活服務商”和“城市運營服務商”的物企，兼具央企背景、高速增長優勢的后起之秀，正成為覆蓋多業態、服務多元客戶、高速成長的智慧化發展的標桿企業，也備受資本市場期待。
專注高端物業服務，營收、凈利雙增長
據了解，金茂服務是全球500強企業中國中化集團公司旗下中國金茂控股集團有限公司的全資子公司。受惠中國金茂的快速擴展，為中國金茂及其合營企業和聯營公司開發的項目提供各種物業管理服務，服務的項目類型涵蓋高端住宅、高端寫字樓、大型商業綜合體、政府機關辦公樓、學校等多個業態。
數據顯示，2018-2020年度，金茂服務實現總收入分別為5.75億元、7.89億元和9.44億元，2018年至2020年的復合年增長率為28.2%。截至2021年前9月30日，其總收入達10.49億萬元，實現利潤1.09億元。同期利潤分別為1750萬元、2260萬元、7710萬元和1.09億元。
營收、凈利雙增的背后是近年來金茂服務規模的提升和專注品質生活服務的高端物業定位帶來的較高毛利率水平。
從規模上來看，金茂服務2018-2020年間合約建筑面積由2190萬平方米增至4050萬平方米，復合年增長率36%。截至2021年9月30日，合約建筑面積約4570萬平方米，在管總建筑面積為2320萬平方米，涵蓋中國22個省、自治區及直轄市的47座城市。
從行業現狀看，在全國22個城市集中供地的政策背景下，物業作為房地產開發生態鏈中的重要一環，低毛利成為服務商亟待解決的難題。未來行業一定會是用服務力打動市場的硬核時代。
近年，金茂物業加速轉型升級，定位“品質生活服務商”及“城市運營服務商”，并制定了“一縱、一橫、一體系”的戰略發展規劃，在業態、服務多元客戶、搭建智慧化平臺做出探索。
值得注意的是，公司依靠優質服務形成的行業口碑，帶來了較高的品牌溢價。2018-2020年，金茂服務在管物業的平均物業管理費分別約為6.2元/平方米、5.9元/平方米和5.4元/平方米，同期，中指研究院公布的物業服務百強企業的行業平均水平分別為4.2元/平方米、3.9元/平方米和3.84元/平方米。截至2021年9月，金茂服務平均物業管理費為4.9元/平方米。
物企上市潮褪去增值服務與科技含量成為估值關鍵
過去一年，港股物業板塊估值出現較大變化，部分物企的市值大幅度縮水。可以看出，多數物企下跌和關聯房企有關，受房地產行業的不利影響，新上市的物企面臨估值考驗。
有券商分析指出，從物管行業競爭格局上來看，目前市場集中度提升過程還沒有完成。進入成熟期后，完善的增值服務體和科技賦能帶來的降本增效，會帶動物業管理公司從粗獷成長向精細化運營轉發，利潤率的改善也會有空間，但這要求物管企業擺脫傳統運營模式。
而金茂服務提升品牌形象的同時，也不斷通過技術、數字化、多元化進行滲透，從而獲得邊界突破和服務溢價。比如，公司不斷探索社區服務新模式、針對業主需求不斷擴大服務范圍，并依托大數據平臺和互聯網服務，開展智慧社區建設，通過科技賦能，智慧驅動，進一步加速夯實高端的服務品質。
開展高端物業服務，公司在服務內容及軟硬件標準上的投入自然高，以達到較高的服務品質與滿意度。在智慧社區建設方面，智能社區服務涉及“智慧社區、智慧運營、智慧生活”三方面。以望京金茂府為例，在業主高關注的生活動線上增加科技投入，通過改造將數字化融入人行、車行、電梯、園區、安防、照明等具體場景；借助視頻實時監控設備設施運行，保障業主的安全與生活體驗。
開拓新業務增量，提高業績增長確定性
從開發商類型來看，金茂物業的合約面積共有90%來自于中國金茂及其關聯方，在管面積共有86%來自于中國金茂及其關聯方。
為提升自身外拓能力，2021年開始金茂服務便頻頻與政企合作，其中城市運營服務亦是金茂物業未來的業務亮點之一。
2月10日，其聯合嘉善經濟技術開發區管理委員會共同成立嘉善嘉茂城市公共資源管理有限公司;此后5月份又在城市服務領域再次布局，與地方國資企業舟山東港集團正式簽署戰略合作協議，并成立了合資公司舟山東大金茂;之后金茂服務與中化藍天合資成立浙江中藍鑫茂園區管理有限公司;同年9月再度牽手地方政府，與南京新堯新城管委會正式簽署戰略合作。
金茂服務稱，本次IPO募資所得主要用于收購、投資其他有潛力的物企并擴大與相關業務協同的供應商等合作；升級公司智慧服務管理系統；用于企業運營資金及一般用途等。
據業內人士分析，金茂服務以一二線城市的高端物業為主，平均物業管理費遠高于行業平均水平，隨著金茂服務城市項目密度提升，管理成本下降，毛利率仍然有較大的提升空間；得益于其母公司中國金茂在土儲方面的快速增長，金茂服務的在管面積增長具有很強的確定性，為其業績持續增長提供強邏輯基礎。同時，除了基礎物管服務的市場化發展，近年金茂服務亦積極開拓社區增值服務、城市服務等多元增長極，長期來看物管公司增值服務業務的增長能夠逐步降低其對房地產周期的依賴，為公司業務的多元化和利潤空間提供充足的保證。
