“小碧桂園”物業上市前夕被急躁出售，中梁控股也要過苦日子？
來源：花朵財經
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2022-02-17 14:51:06
又見千億房企出售物業資產！
開年以來，除已經向港交所遞表的禹佳生活、中南服務被華潤萬象生活收入麾下外，如今有著“小碧桂園”之稱的中梁控股也淪落到了實控人將物業資產出售給碧桂園服務。
面對中梁百悅智佳敲鐘上市之際卻被倉促賣身，在房企四處驚雷的今朝，中梁控股實控人此舉無疑極其容易讓人遐想翩翩。
特別是作為近年來的地產行業黑馬，從百億到千億，中梁控股僅用了3年時間，其快速發展的背后，究竟埋下了多少的埋雷，儼然值得深究。
急躁出售物業資產
時至2022年，中梁控股實控人憑自斷膀臂出圈。
2月14日晚，碧桂園服務發布公告稱，公司擬收購中梁百悅智佳服務有限公司93.76%的股權，收購完成后中梁百悅智佳將成為碧桂園服務全資附屬公司。
據了解，中梁物業上市主體中梁百悅智佳實控人同時為中梁控股實控人，盡管中梁百悅智佳并非中梁控股旗下子公司，但中梁系物業資產出售，仍受到了業界不少的關注。
根據港交所信息，2021年12月23日，中梁百悅智佳通過港交所聆訊并披露聆訊后資料集。換句話說，此次交易標的中梁百悅智佳距離敲鐘上市僅一步之遙。
截至2021年6月30日，其在管項目291個，在管建筑面積3320萬平方米，當期收益6.63億元，同比增長207.3%；凈利潤1.06億元，同比增長307.7%。
面對中梁控股實控人如此急躁將高成長、即將上市的物業資產拱手讓人，中梁控股內部的經營現狀無不引人關注。
基于當前房地產環境的急速變化，房企變賣旗下物業企業救急的情況其實時有發生。對于部分驚雷房企而言，盡快出售優質資產，讓自己先活下來，再求后續發展，已成市場大勢所趨。
然而在中梁控股實控人急躁斷臂背后，中梁控股經營現狀又是否已經告急？
圖片
急速膨脹的銷售規模與負債
中梁控股奮起狂奔，重擔同時亦源于此。
從歷史經營來看，中梁控股最初起家于溫州。1993年，楊劍在浙江溫州設立溫州華成地產。不過當實力積蓄到2015年，公司業務開始發生了巨大的轉折。
2015年，中梁控股調整了發展戰略，開始向三四線城市布局。隨后，中梁控股迅速表現出了一度高速擴張的姿態，3年累計拿下403宗土地。
當其將碧桂園高周轉模式奉為圭臬，公司銷售規模也取得了火箭般的跳躍。比如，公司在2015年銷售規模僅168億元，然而僅3年后，到2018年公司銷售額已躋身千億俱樂部，達1015億元。
從百億到千億，中梁控股成長之快可謂驚詫業界，公司也因此收獲了“小碧桂園”的高榮譽之稱。
但在享受短期規模膨脹的快感后，中梁控股債務壓力也緊跟其后膨脹了起來。
2015至2018年，中梁控股負債規模分別為137.44億元、456.70億元、968.57億元、1613.20億元，資產負債率高達98.89%、98.59%、97.63%、95.98%。到2021年上半年，中梁控股負債規模又已進一步上升到了2595.76億元，資產負債率仍高達88.43%。
在行業高速發展期，高負債是房企得以快速擴張的重要推力，但在如今行業發展環境瞬變之際，中梁控股這種高負債的暗危，可以說被擺在了明面上。
銷售疲軟，股息派付被延后
進入2022年以來，中梁控股已在組織構架上進行了調整。
1月17日，中梁控股發布《關于控股集團總部組織調整相關事項的通知》，提出因公司架構調整，控股集團總部相關職能將與地產集團總部進行整合，控股總部的部分員工將被轉崗。
據21世紀經濟報道，中梁控股此次裁員人數在200人以上，財務共享、信息化、審計三大業務板塊有超過100人轉崗地產集團。
除此之外，美元債亟須贖回以及銷售不及預期，同時籠罩著中梁控股。
最新數據顯示，中梁控股共有4筆境外債，3筆將于今年到期，總余額為8.78億美元(約55.83億元人民幣)。
值得注意的是，此前1月4日，中梁控股還曾對外發布公告，決定推遲2021年中期股息派付時間，將原預期的2022年1月25日調整為2022年8月31日或前后。
中梁控股表示，鑒于房地產面臨的持續不確定性，本集團相信現在盡力保留現金維持流動性去應對目前的市場困境引致的不明朗局面，是謹慎、保守與負責任的做法。因此，決定推遲2021年中期股息的支付。
然而彼時中梁控股的銷售額增速同步大幅放緩，也開始暴露在公眾視野。
2021年，中梁控股實現銷售額約1718億元，同比僅增長1.78%。與公司在去年3月的業績會上預計合約銷售目標1800億元相比，據此推算，2021年中梁控股的業績目標完成率僅為95.44%。
今年2月11日，中梁控股披露2022年1月份未經審核運營數據，1月公司合約銷售金額約83.9億元，期內合約銷售均價約10500元/平方米。與去年同期中梁控股實現合約銷售金額138億元，合約銷售均價約12500元/平方米相比，經計算，中梁控股2022年1月合約銷售金額同比減少約39.2%，銷售單價同比下降16%。
面對多變的市場環境，中梁控股所表現出銷售增速驟降，以及實控人急躁出售物業資產的行為，中梁控股后續又該如何俘獲市場信心？
開年以來，除已經向港交所遞表的禹佳生活、中南服務被華潤萬象生活收入麾下外，如今有著“小碧桂園”之稱的中梁控股也淪落到了實控人將物業資產出售給碧桂園服務。
面對中梁百悅智佳敲鐘上市之際卻被倉促賣身，在房企四處驚雷的今朝，中梁控股實控人此舉無疑極其容易讓人遐想翩翩。
特別是作為近年來的地產行業黑馬，從百億到千億，中梁控股僅用了3年時間，其快速發展的背后，究竟埋下了多少的埋雷，儼然值得深究。
急躁出售物業資產
時至2022年，中梁控股實控人憑自斷膀臂出圈。
2月14日晚，碧桂園服務發布公告稱，公司擬收購中梁百悅智佳服務有限公司93.76%的股權，收購完成后中梁百悅智佳將成為碧桂園服務全資附屬公司。
據了解，中梁物業上市主體中梁百悅智佳實控人同時為中梁控股實控人，盡管中梁百悅智佳并非中梁控股旗下子公司，但中梁系物業資產出售，仍受到了業界不少的關注。
根據港交所信息，2021年12月23日，中梁百悅智佳通過港交所聆訊并披露聆訊后資料集。換句話說，此次交易標的中梁百悅智佳距離敲鐘上市僅一步之遙。
截至2021年6月30日，其在管項目291個，在管建筑面積3320萬平方米，當期收益6.63億元，同比增長207.3%；凈利潤1.06億元，同比增長307.7%。
面對中梁控股實控人如此急躁將高成長、即將上市的物業資產拱手讓人，中梁控股內部的經營現狀無不引人關注。
基于當前房地產環境的急速變化，房企變賣旗下物業企業救急的情況其實時有發生。對于部分驚雷房企而言，盡快出售優質資產，讓自己先活下來，再求后續發展，已成市場大勢所趨。
然而在中梁控股實控人急躁斷臂背后，中梁控股經營現狀又是否已經告急？
圖片
急速膨脹的銷售規模與負債
中梁控股奮起狂奔，重擔同時亦源于此。
從歷史經營來看，中梁控股最初起家于溫州。1993年，楊劍在浙江溫州設立溫州華成地產。不過當實力積蓄到2015年，公司業務開始發生了巨大的轉折。
2015年，中梁控股調整了發展戰略，開始向三四線城市布局。隨后，中梁控股迅速表現出了一度高速擴張的姿態，3年累計拿下403宗土地。
當其將碧桂園高周轉模式奉為圭臬，公司銷售規模也取得了火箭般的跳躍。比如，公司在2015年銷售規模僅168億元，然而僅3年后，到2018年公司銷售額已躋身千億俱樂部，達1015億元。
從百億到千億，中梁控股成長之快可謂驚詫業界，公司也因此收獲了“小碧桂園”的高榮譽之稱。
但在享受短期規模膨脹的快感后，中梁控股債務壓力也緊跟其后膨脹了起來。
2015至2018年，中梁控股負債規模分別為137.44億元、456.70億元、968.57億元、1613.20億元，資產負債率高達98.89%、98.59%、97.63%、95.98%。到2021年上半年，中梁控股負債規模又已進一步上升到了2595.76億元，資產負債率仍高達88.43%。
在行業高速發展期，高負債是房企得以快速擴張的重要推力，但在如今行業發展環境瞬變之際，中梁控股這種高負債的暗危，可以說被擺在了明面上。
銷售疲軟，股息派付被延后
進入2022年以來，中梁控股已在組織構架上進行了調整。
1月17日，中梁控股發布《關于控股集團總部組織調整相關事項的通知》，提出因公司架構調整，控股集團總部相關職能將與地產集團總部進行整合，控股總部的部分員工將被轉崗。
據21世紀經濟報道，中梁控股此次裁員人數在200人以上，財務共享、信息化、審計三大業務板塊有超過100人轉崗地產集團。
除此之外，美元債亟須贖回以及銷售不及預期，同時籠罩著中梁控股。
最新數據顯示，中梁控股共有4筆境外債，3筆將于今年到期，總余額為8.78億美元(約55.83億元人民幣)。
值得注意的是，此前1月4日，中梁控股還曾對外發布公告，決定推遲2021年中期股息派付時間，將原預期的2022年1月25日調整為2022年8月31日或前后。
中梁控股表示，鑒于房地產面臨的持續不確定性，本集團相信現在盡力保留現金維持流動性去應對目前的市場困境引致的不明朗局面，是謹慎、保守與負責任的做法。因此，決定推遲2021年中期股息的支付。
然而彼時中梁控股的銷售額增速同步大幅放緩，也開始暴露在公眾視野。
2021年，中梁控股實現銷售額約1718億元，同比僅增長1.78%。與公司在去年3月的業績會上預計合約銷售目標1800億元相比，據此推算，2021年中梁控股的業績目標完成率僅為95.44%。
今年2月11日，中梁控股披露2022年1月份未經審核運營數據，1月公司合約銷售金額約83.9億元，期內合約銷售均價約10500元/平方米。與去年同期中梁控股實現合約銷售金額138億元，合約銷售均價約12500元/平方米相比，經計算，中梁控股2022年1月合約銷售金額同比減少約39.2%，銷售單價同比下降16%。
面對多變的市場環境，中梁控股所表現出銷售增速驟降，以及實控人急躁出售物業資產的行為，中梁控股后續又該如何俘獲市場信心？
