寶龍地產大舉拿地擴張、短債壓力巨大、利潤指標有疑點
來源：氫財經
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2022-02-16 16:21:10
文|梁華梁
大舉拿地卻不能盡快轉化為銷量，這勢必會造成寶龍地產的債臺高筑。
近日，寶龍地產旗下多筆美元債頻繁異動，引發市場關注。
作為老牌閩系房企，寶龍地產一直懷揣著千億夢想。為此，近年來寶龍地產大舉拿地、蒙眼狂奔，雖然最終于去年突破千億大關，但也使得其盈利質量下滑，同時債務高企。
而債券異動背后，透露著投資人對于寶龍地產償債能力的擔憂。
或許，寶龍地產的風險在暗流涌動。
【短債壓力巨大】
2月14日，寶龍地產旗下多筆美元債頻繁異動，引發市場關注。
事實上，自去年下半年以來，寶龍地產的美元債就頻繁異動。
今年1月，寶龍地產的2023年到期美元債更是創下了近2個月內的最大漲幅。
美元債異動，背后披露的是投資人對發行人償債能力的擔憂。
而據相關數據顯示，截至目前，寶龍地產共存續8筆美元債，存續規模為24.55億美元。其中，有4筆合計8億美元債將于一年內到期。由此可見，寶龍地產的美元債壓力著實不小。
然而，這還只是寶龍地產短債的其中一部分。
根據2021年半年報顯示，截至去年上半年，寶龍地產賬面上的現金及現金等價物有225.15萬元。
而在同期，寶龍地產的短期借款規模有206億元，應付賬款及票據有135.8億元。也就是說，寶龍地產手上的現金，根本無法覆蓋短期借款和應付票據這兩項。
要知道，截至去年上半年，寶龍地產經營活動現金流凈額為-52.97億元、投資活動現金流凈額-68.83億元，僅融資活動現金流凈額為正數，為93.67億元。
三者相加，去年上半年寶龍地產的現金流減少了28.13億元。
而從去年下半年以來，房企銷售疲軟跡象明顯，寶龍地產也未能"幸免"，去年未曾完成1050億元的銷售目標。今年1月，寶龍地產實現銷售額47億元，同比下降30.46%。
由此看來，在房地產市場銷售繼續遇冷的情況下，可以肯定的是，如今的寶龍地產主要還是得靠融資來補充現金流。
但是，值得注意的是，去年以來房企的融資渠道同樣收緊。
在此背景之下，寶龍地產發債融資的步伐也頻頻受挫。即便是成功發債，其融資規模也"大打折扣"。
如此看來，進入2022年，寶龍地產的短債壓力或將加劇。
【大舉拿地、去化不佳】
之所以債務高企，還是要歸因于寶龍地產的規模野心。
近年來，為了實現規模高速擴張，盡快突破千億大關，寶龍地產在拿地方面表現的異常活躍。
數據顯示，2018年至2020年，寶龍地產分別新增土儲面積573.67萬平方米、731.61萬平方米、940.1萬平方米，呈高速增長的態勢。
而進入2021年以來，寶龍地產延續了大舉拿地的動作。
數據顯示，僅在2021年上半年，寶龍地產就新增了19宗地塊，其中84.9%位于長三角及大灣區，新進安徽、廣東中山、廣東佛山等地。
截至2021年上半年，寶龍地產土儲面積約為3780萬平方米。
要知道，寶龍地產總裁許華芳曾公開表示，"2021年公司不需要拿任何新的項目就基本接近這個(1050億元)的指標了"。
然而，據中指院數據顯示，2021年寶龍地產在拿地方面最終花了152億元。
雖然頻頻大手筆花錢、補充土儲，但是寶龍地產的銷售去化速度，卻遠不及其拿地速度。
數據顯示，2011年至2020年間，寶龍地產新增土儲總面積3856.28萬平方米，但累計銷售僅2033萬平方米。
這10年期間，除了2012年、2015年兩個年份，寶龍地產新增拿地面積小于當年銷售面積之外，其余年份新增拿地面積均大于銷售面積。
也就是說，寶龍地產遲遲未能突破千億規模，根本原因在于其銷售去化表現不佳。
大舉拿地卻不能盡快轉化為銷量，這勢必會造成寶龍地產的債臺高筑。
而如今行業整體銷售疲軟，在這種背景下，寶龍地產或將更加艱難。
【利潤指標出色有疑點】
不過，值得一提的是，寶龍地產的盈利表現卻不錯。
2021年半年報顯示，寶龍地產的凈利潤為50.77億元，同比大增45.28%；歸母凈利潤為39.08，同比大增76.06%。
要知道，去年同期，寶龍地產的毛利為72.92億元，增幅僅為14.61%。
而寶龍地產的凈利潤、歸母凈利潤大增，主要還是靠"操作"。
半年報顯示，2021年上半年，寶龍地產在投資物業"公允價值變動損益"科目這一項上，獲得了11.77億元的收益，相當于兩成的凈利潤。
以公允價值入賬，使得寶龍地產不僅可以通過"公允價值變動損益"來增加賬面利潤，還能夠使得公允價值與成本價之差額部分被計入股東權益，凈資產規模擴大，負債率也就降低。
也就是說，寶龍地產通過這一招，既增厚了利潤，還降低了負債率，一舉兩得。
而寶龍地產顯然是嘗到了甜頭，就在去年8月，寶龍地產曾公告稱，擬分拆寶龍房托基金在港交所主板獨立上市，也就是要發行REITs。
這一招也能夠取得一舉兩得的效果，首先能使得寶龍地產快速回籠資金，還能夠帶來凈利潤的大幅增長。
去年上半年，招商蛇口的"蛇口產園REIT"成功上市，為其到來了稅后收益14.58億元。
如此看來，寶龍地產的"小心思"還真不少。
而在歸母凈利潤方面，也隱藏著寶龍地產的操作。
去年上半年，寶龍地產歸母凈利潤76.06%的增幅，不僅是靠"公允價值變動損益"，還靠了對少數股東損益的"擠壓"。
近年來，寶龍地產的少數股東權益持續增加，去年上半年較2020年底的150.6億元增加了近30個億，達到了179.95億元。
受此影響，去年上半年，寶龍地產的少數股東權益占所有者權益的比例，已經達31%。
而在同一時間，寶龍地產的少數股東損益同比下降7.59%，達11.5億元，占所有者權益比例為22.65%。
也就是說，寶龍地產靠著"明股實債"，來調整凈利潤的分配。
由此看來，寶龍地產的各種風險和問題，愈發明顯。
大舉拿地卻不能盡快轉化為銷量，這勢必會造成寶龍地產的債臺高筑。
近日，寶龍地產旗下多筆美元債頻繁異動，引發市場關注。
作為老牌閩系房企，寶龍地產一直懷揣著千億夢想。為此，近年來寶龍地產大舉拿地、蒙眼狂奔，雖然最終于去年突破千億大關，但也使得其盈利質量下滑，同時債務高企。
而債券異動背后，透露著投資人對于寶龍地產償債能力的擔憂。
或許，寶龍地產的風險在暗流涌動。
【短債壓力巨大】
2月14日，寶龍地產旗下多筆美元債頻繁異動，引發市場關注。
事實上，自去年下半年以來，寶龍地產的美元債就頻繁異動。
今年1月，寶龍地產的2023年到期美元債更是創下了近2個月內的最大漲幅。
美元債異動，背后披露的是投資人對發行人償債能力的擔憂。
而據相關數據顯示，截至目前，寶龍地產共存續8筆美元債，存續規模為24.55億美元。其中，有4筆合計8億美元債將于一年內到期。由此可見，寶龍地產的美元債壓力著實不小。
然而，這還只是寶龍地產短債的其中一部分。
根據2021年半年報顯示，截至去年上半年，寶龍地產賬面上的現金及現金等價物有225.15萬元。
而在同期，寶龍地產的短期借款規模有206億元，應付賬款及票據有135.8億元。也就是說，寶龍地產手上的現金，根本無法覆蓋短期借款和應付票據這兩項。
要知道，截至去年上半年，寶龍地產經營活動現金流凈額為-52.97億元、投資活動現金流凈額-68.83億元，僅融資活動現金流凈額為正數，為93.67億元。
三者相加，去年上半年寶龍地產的現金流減少了28.13億元。
而從去年下半年以來，房企銷售疲軟跡象明顯，寶龍地產也未能"幸免"，去年未曾完成1050億元的銷售目標。今年1月，寶龍地產實現銷售額47億元，同比下降30.46%。
由此看來，在房地產市場銷售繼續遇冷的情況下，可以肯定的是，如今的寶龍地產主要還是得靠融資來補充現金流。
但是，值得注意的是，去年以來房企的融資渠道同樣收緊。
在此背景之下，寶龍地產發債融資的步伐也頻頻受挫。即便是成功發債，其融資規模也"大打折扣"。
如此看來，進入2022年，寶龍地產的短債壓力或將加劇。
【大舉拿地、去化不佳】
之所以債務高企，還是要歸因于寶龍地產的規模野心。
近年來，為了實現規模高速擴張，盡快突破千億大關，寶龍地產在拿地方面表現的異常活躍。
數據顯示，2018年至2020年，寶龍地產分別新增土儲面積573.67萬平方米、731.61萬平方米、940.1萬平方米，呈高速增長的態勢。
而進入2021年以來，寶龍地產延續了大舉拿地的動作。
數據顯示，僅在2021年上半年，寶龍地產就新增了19宗地塊，其中84.9%位于長三角及大灣區，新進安徽、廣東中山、廣東佛山等地。
截至2021年上半年，寶龍地產土儲面積約為3780萬平方米。
要知道，寶龍地產總裁許華芳曾公開表示，"2021年公司不需要拿任何新的項目就基本接近這個(1050億元)的指標了"。
然而，據中指院數據顯示，2021年寶龍地產在拿地方面最終花了152億元。
雖然頻頻大手筆花錢、補充土儲，但是寶龍地產的銷售去化速度，卻遠不及其拿地速度。
數據顯示，2011年至2020年間，寶龍地產新增土儲總面積3856.28萬平方米，但累計銷售僅2033萬平方米。
這10年期間，除了2012年、2015年兩個年份，寶龍地產新增拿地面積小于當年銷售面積之外，其余年份新增拿地面積均大于銷售面積。
也就是說，寶龍地產遲遲未能突破千億規模，根本原因在于其銷售去化表現不佳。
大舉拿地卻不能盡快轉化為銷量，這勢必會造成寶龍地產的債臺高筑。
而如今行業整體銷售疲軟，在這種背景下，寶龍地產或將更加艱難。
【利潤指標出色有疑點】
不過，值得一提的是，寶龍地產的盈利表現卻不錯。
2021年半年報顯示，寶龍地產的凈利潤為50.77億元，同比大增45.28%；歸母凈利潤為39.08，同比大增76.06%。
要知道，去年同期，寶龍地產的毛利為72.92億元，增幅僅為14.61%。
而寶龍地產的凈利潤、歸母凈利潤大增，主要還是靠"操作"。
半年報顯示，2021年上半年，寶龍地產在投資物業"公允價值變動損益"科目這一項上，獲得了11.77億元的收益，相當于兩成的凈利潤。
以公允價值入賬，使得寶龍地產不僅可以通過"公允價值變動損益"來增加賬面利潤，還能夠使得公允價值與成本價之差額部分被計入股東權益，凈資產規模擴大，負債率也就降低。
也就是說，寶龍地產通過這一招，既增厚了利潤，還降低了負債率，一舉兩得。
而寶龍地產顯然是嘗到了甜頭，就在去年8月，寶龍地產曾公告稱，擬分拆寶龍房托基金在港交所主板獨立上市，也就是要發行REITs。
這一招也能夠取得一舉兩得的效果，首先能使得寶龍地產快速回籠資金，還能夠帶來凈利潤的大幅增長。
去年上半年，招商蛇口的"蛇口產園REIT"成功上市，為其到來了稅后收益14.58億元。
如此看來，寶龍地產的"小心思"還真不少。
而在歸母凈利潤方面，也隱藏著寶龍地產的操作。
去年上半年，寶龍地產歸母凈利潤76.06%的增幅，不僅是靠"公允價值變動損益"，還靠了對少數股東損益的"擠壓"。
近年來，寶龍地產的少數股東權益持續增加，去年上半年較2020年底的150.6億元增加了近30個億，達到了179.95億元。
受此影響，去年上半年，寶龍地產的少數股東權益占所有者權益的比例，已經達31%。
而在同一時間，寶龍地產的少數股東損益同比下降7.59%，達11.5億元，占所有者權益比例為22.65%。
也就是說，寶龍地產靠著"明股實債"，來調整凈利潤的分配。
由此看來，寶龍地產的各種風險和問題，愈發明顯。
