物企節后第一單？傳碧桂園服務收編中梁物業
來源：地產深度報道
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2022-02-16 10:21:22
2021年豪擲百億收并購的碧桂園服務開始了新一輪的“狩獵”。
2月12日，據財聯社報道稱，碧桂園服務已收購中梁物業全部股權，目前雙方已簽訂相關收購協議。
關于這一消息，中梁控股方面對《國際金融報》記者表示，物管業務為實控人所有，并非上市公司體系業務，因此對上市公司沒有影響。
不過，亦有接近中梁的知情人士稱，“交易尚在進行中”。
中梁物業板塊的公司主體為中梁百悅，其于2021年12月通過港交所聆訊，但一直未有進一步動作。若此番收購事項達成，則意味著拿到港交所入場券的中梁百悅在最后關頭放棄了上市計劃。
二度IPO后“賣身”
去年4月，中梁百悅遞交招股書，開始向資本市場發起沖擊。只是，其并沒有趕上上半年的火熱行情。首輪招股書失效后，該公司又于11月提交了新一版的招股書。
新招股書展示了中梁百悅良好的外拓能力及盈利能力。
得益于給力的收并購及中梁控股開發項目的增加，中梁百悅在2021年上半年新增了1310萬平方米的在管面積，較2020年增長了65.17%。
財務數據上，其同期營收較2020年上半年增長207.36%至6.63億元，歸母凈利潤則同比增長306.41%，毛利率亦較2020年上半年增長6.5個百分點至34.4%。
好看的經營數據支撐下，中梁百悅第二次IPO順利許多，僅一個月便通過了港交所聆訊。然而，過會后的中梁百悅遲遲未有進一步動作，這也為其此次的“賣身”埋下了伏筆。
嘉和家業物業服務研究院院長唐卓告訴《國際金融報》記者，中梁百悅自2021年12月23日通過聆訊后一直未推進IPO事宜，其被收購的可能性便一直存在。
唐卓直言，目前中梁百悅已錯過最佳上市時機，若仍選擇單獨上市，企業所獲溢價或將面臨較高的不確定性，且上市所得款無法直接供給關聯公司。強監管下，直接賣出物管公司更容易變現，解決當下的流動性問題。
在外界看來，楊劍選擇在此時“變現”中梁百悅的一個重要原因是地產業務板塊面臨的資金壓力。
中梁百悅由中梁控股實控人楊劍持有。2022年1月，中梁進行組織架構調整，控股集團總部相關職能與地產集團總部進行整合，涉及優化人員逾百人。
這場人事“地震”引發業內對中梁資金狀況的猜想。為撫平市場情緒，中梁很快公告了一則提前償債的事宜。其稱，公司已提前匯出資金至境外銀行賬戶，用于2022年1月31日票據到期時償還余下的本金金額及應計利息。
不過，中梁仍存有償債壓力。標普的一則報告顯示，在償還1月份到期的2.5億美元高級票據之后，中梁在2022年仍有約10億美元的海外到期票據，主要集中在第二季度和第三季度。
對此，中梁控股方面回應《國際金融報》記者稱，“物管業務為控股人持有，與地產上市平臺沒有直接關系，公司已按時以自身的現金流歸還超過10億美元的境外債?！?br />
收并購向交表企業傾斜
除標的本身外，這場交易的另一個看點在于買方——為何接手的是碧桂園服務？
事實上，中梁與碧桂園的關系一直較為親密。中梁百悅IPO前，碧桂園服務便通過附屬公司碧桂園物業香港以約2.4億港元的價格入股，成為其持股比例達6.24%的股東。
另一方面，二者的運營模式也較為契合。在管理模式、物業項目定位、拓展機制等方面，中梁百悅與碧桂園服務均有著較高的相似度。且中梁百悅大部分業務位于長三角，若能達成交易，對于碧桂園服務來說將極大提升華東區域的市場密度。
截至2021年上半年，中梁百悅的凈利率達15.9％，“對于碧桂園服務來說屬于一個較好的標的”。唐卓說道。
2021年，物管行業合計發生成功交易金額近400億元、交易規模超10億平方米，9至12月連續交易超40起，巨額、高頻、大規模已是2021年物業行業收并購的縮影。
碧桂園服務則在去年為市場“貢獻”了數筆大額收并購，斬獲頗豐。去年2月，其公告表示擬以48.47億元收購藍光嘉寶服務64.62%股權；9月稱將以不超過100億元的價格收購富力物業；同月，碧桂園服務又擬33億元收購彩生活核心資產鄰里樂100%股份……
除了交易作價不低外，上述收并購還有一個共性，即標的均為上市或擬上市物企。
在唐卓看來，當前物企的收并購更傾向于已經交表的企業，這類企業在交表前對股權、組織架構、財務、勞務等方面已做出相對詳細的風險規避，收購方對于標的的盡調會更容易進行，且推進節奏更快。
此外，這類物企多是由于地產母公司遭受流動性危機，亟需進行價值變現，例如陽光智博服務、中南服務、富力物業等。
而除了大型民企外，國企如今也開始下場“掃貨”。
2022年伊始，華潤萬象生活便先后公布了兩宗收并購，標的為禹洲物業與中南服務。前者是禹佳生活服務的一部分，禹佳生活服務曾兩度沖擊港股IPO，但均未成功；中南服務則于2021年11月通過聆訊，可一直未傳來招股信息。
以華潤萬象生活擬22.6億元收購中南服務來看，這筆交易對應的收購估值約為12.85倍，與2021年物企收購PE均值12.5倍基本保持一致。
唐卓指出，目前物企整體估值波動幅度較小，PE值仍在正常范圍。若以12.5倍的收購PE均值計算，楊劍此番將通過“變現”中梁百悅獲得一筆較為豐厚的現金流，但具體數額仍有待交易雙方公告。
2月12日，據財聯社報道稱，碧桂園服務已收購中梁物業全部股權，目前雙方已簽訂相關收購協議。
關于這一消息，中梁控股方面對《國際金融報》記者表示，物管業務為實控人所有，并非上市公司體系業務，因此對上市公司沒有影響。
不過，亦有接近中梁的知情人士稱，“交易尚在進行中”。
中梁物業板塊的公司主體為中梁百悅，其于2021年12月通過港交所聆訊，但一直未有進一步動作。若此番收購事項達成，則意味著拿到港交所入場券的中梁百悅在最后關頭放棄了上市計劃。
二度IPO后“賣身”
去年4月，中梁百悅遞交招股書，開始向資本市場發起沖擊。只是，其并沒有趕上上半年的火熱行情。首輪招股書失效后，該公司又于11月提交了新一版的招股書。
新招股書展示了中梁百悅良好的外拓能力及盈利能力。
得益于給力的收并購及中梁控股開發項目的增加，中梁百悅在2021年上半年新增了1310萬平方米的在管面積，較2020年增長了65.17%。
財務數據上，其同期營收較2020年上半年增長207.36%至6.63億元，歸母凈利潤則同比增長306.41%，毛利率亦較2020年上半年增長6.5個百分點至34.4%。
好看的經營數據支撐下，中梁百悅第二次IPO順利許多，僅一個月便通過了港交所聆訊。然而，過會后的中梁百悅遲遲未有進一步動作，這也為其此次的“賣身”埋下了伏筆。
嘉和家業物業服務研究院院長唐卓告訴《國際金融報》記者，中梁百悅自2021年12月23日通過聆訊后一直未推進IPO事宜，其被收購的可能性便一直存在。
唐卓直言，目前中梁百悅已錯過最佳上市時機，若仍選擇單獨上市，企業所獲溢價或將面臨較高的不確定性，且上市所得款無法直接供給關聯公司。強監管下，直接賣出物管公司更容易變現，解決當下的流動性問題。
在外界看來，楊劍選擇在此時“變現”中梁百悅的一個重要原因是地產業務板塊面臨的資金壓力。
中梁百悅由中梁控股實控人楊劍持有。2022年1月，中梁進行組織架構調整，控股集團總部相關職能與地產集團總部進行整合，涉及優化人員逾百人。
這場人事“地震”引發業內對中梁資金狀況的猜想。為撫平市場情緒，中梁很快公告了一則提前償債的事宜。其稱，公司已提前匯出資金至境外銀行賬戶，用于2022年1月31日票據到期時償還余下的本金金額及應計利息。
不過，中梁仍存有償債壓力。標普的一則報告顯示，在償還1月份到期的2.5億美元高級票據之后，中梁在2022年仍有約10億美元的海外到期票據，主要集中在第二季度和第三季度。
對此，中梁控股方面回應《國際金融報》記者稱，“物管業務為控股人持有，與地產上市平臺沒有直接關系，公司已按時以自身的現金流歸還超過10億美元的境外債?！?br />
收并購向交表企業傾斜
除標的本身外，這場交易的另一個看點在于買方——為何接手的是碧桂園服務？
事實上，中梁與碧桂園的關系一直較為親密。中梁百悅IPO前，碧桂園服務便通過附屬公司碧桂園物業香港以約2.4億港元的價格入股，成為其持股比例達6.24%的股東。
另一方面，二者的運營模式也較為契合。在管理模式、物業項目定位、拓展機制等方面，中梁百悅與碧桂園服務均有著較高的相似度。且中梁百悅大部分業務位于長三角，若能達成交易，對于碧桂園服務來說將極大提升華東區域的市場密度。
截至2021年上半年，中梁百悅的凈利率達15.9％，“對于碧桂園服務來說屬于一個較好的標的”。唐卓說道。
2021年，物管行業合計發生成功交易金額近400億元、交易規模超10億平方米，9至12月連續交易超40起，巨額、高頻、大規模已是2021年物業行業收并購的縮影。
碧桂園服務則在去年為市場“貢獻”了數筆大額收并購，斬獲頗豐。去年2月，其公告表示擬以48.47億元收購藍光嘉寶服務64.62%股權；9月稱將以不超過100億元的價格收購富力物業；同月，碧桂園服務又擬33億元收購彩生活核心資產鄰里樂100%股份……
除了交易作價不低外，上述收并購還有一個共性，即標的均為上市或擬上市物企。
在唐卓看來，當前物企的收并購更傾向于已經交表的企業，這類企業在交表前對股權、組織架構、財務、勞務等方面已做出相對詳細的風險規避，收購方對于標的的盡調會更容易進行，且推進節奏更快。
此外，這類物企多是由于地產母公司遭受流動性危機，亟需進行價值變現，例如陽光智博服務、中南服務、富力物業等。
而除了大型民企外，國企如今也開始下場“掃貨”。
2022年伊始，華潤萬象生活便先后公布了兩宗收并購，標的為禹洲物業與中南服務。前者是禹佳生活服務的一部分，禹佳生活服務曾兩度沖擊港股IPO，但均未成功；中南服務則于2021年11月通過聆訊，可一直未傳來招股信息。
以華潤萬象生活擬22.6億元收購中南服務來看，這筆交易對應的收購估值約為12.85倍，與2021年物企收購PE均值12.5倍基本保持一致。
唐卓指出，目前物企整體估值波動幅度較小，PE值仍在正常范圍。若以12.5倍的收購PE均值計算，楊劍此番將通過“變現”中梁百悅獲得一筆較為豐厚的現金流，但具體數額仍有待交易雙方公告。
