"北萬達(dá)、南寶龍"。

　　近年來，在千億目標(biāo)下，寶龍地產(chǎn)一路規(guī)模擴(kuò)張、蒙眼狂奔，但目前同行紛紛爆雷陷入危機(jī)，其背后積聚的風(fēng)險(xiǎn)也在暗流涌動(dòng)。

　　01異動(dòng)

　　2月14日，寶龍地產(chǎn)(01238.HK)旗下多只美元債頻繁異動(dòng)，引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注。

　　其中，由寶龍地產(chǎn)發(fā)行的PWRLNG5.9504/30/25報(bào)價(jià)69.4，下跌3.464%，收益率19.145%；PWRLNG6.9507/23/23報(bào)價(jià)78.9，下跌3.418%，收益率25.364%。

　　其實(shí)，自去年下半年以來，寶龍地產(chǎn)的美元債就頻繁異動(dòng)，今年1月其2023年到期美元債創(chuàng)2個(gè)月內(nèi)最大漲幅。

　　今年上半年，中資房企美元債將迎來償債高峰，債券異動(dòng)背后透露出投資人對(duì)發(fā)行人償債能力的擔(dān)憂。

　　《小債看市》統(tǒng)計(jì)，目前寶龍地產(chǎn)存續(xù)美元債8只，存續(xù)規(guī)模24.55億美元，其中將有4只合計(jì)8億美元債于一年內(nèi)到期，短期集中兌付壓力較大。

　　在境內(nèi)債方面，主要由寶龍地產(chǎn)子公司上海寶龍實(shí)業(yè)發(fā)展(集團(tuán))有限公司和上海瑞龍投資管理有限公司發(fā)行，目前分別存續(xù)104.21億和37.95億元。

　　值得注意的是，去年以來寶龍地產(chǎn)境內(nèi)多次發(fā)債遇阻，其再融資壓力較大。

　　另外，2021年8月寶龍地產(chǎn)曾陷“退地”風(fēng)波，其沒有按照約定支付土地款，遭到宋都股份聲討。(后臺(tái)回復(fù)“宋都股份”查看原文)

　　02激進(jìn)擴(kuò)張負(fù)債壓頂

　　據(jù)官網(wǎng)介紹，1990年寶龍地產(chǎn)在澳門成立，已形成地產(chǎn)、商業(yè)、酒店、文化藝術(shù)等多元產(chǎn)業(yè)協(xié)同發(fā)展的格局。

　　2009年，寶龍地產(chǎn)在香港主板上市，2019年寶龍商業(yè)(09909.HK)在港交所主板掛牌交易。

　　從股權(quán)結(jié)構(gòu)看，寶龍地產(chǎn)的控股股東為天龍控股有限公司，持股比例43.59%，公司實(shí)際控制人為許健康。

　　2021年，寶龍地產(chǎn)完成合約銷售額1012億元，同比增加24.1%，首次跨進(jìn)千億俱樂部，但未完成1050億銷售目標(biāo)。

　　自去年下半年以來，房企銷售疲軟跡象明顯，今年1月寶龍地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)銷售額47億元，同比下降30.46%。

　　據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，寶龍地產(chǎn)以835億操盤金額位居房企第40位；以528.7萬平方米操盤面積排第38名，屬于中型房企。

　　2021年上半年，寶龍地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)總收入207.3億元，同比上升20.7%；實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)39.1億元，同比上升76.1%。

　　雖然業(yè)績(jī)看似不錯(cuò)，但寶龍地產(chǎn)通過“公允價(jià)值變動(dòng)收益”來增加賬面利潤(rùn)，被業(yè)內(nèi)詬病“業(yè)績(jī)注水”，另外其營(yíng)收增速創(chuàng)下了近5年來的新低，毛利率也連年走低。

　　2021年上半年，寶龍地產(chǎn)的毛利率為35.18%，相較于去年同期37.06%的毛利率有所下降。

　　在土儲(chǔ)方面，2021年上半年寶龍地產(chǎn)新增19幅地塊，其中84.9%位于長(zhǎng)三角及大灣區(qū)，新進(jìn)安徽、廣東中山、廣東佛山等地，特意避開了集中供地城市，包括對(duì)其業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)較大的寧波、南京和杭州。

　　截至2021年上半年，寶龍地產(chǎn)土儲(chǔ)面積約為3780萬平方米，其中正在開發(fā)建設(shè)中的約為2630萬平方米。

　　值得注意的是，為了補(bǔ)充土儲(chǔ)，2020年以來寶龍地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流量?jī)纛~大幅轉(zhuǎn)負(fù)，2020年和今年上半年該指標(biāo)分別為-120.13億和-52.97億元。

　　截至2021年6月末，寶龍地產(chǎn)總資產(chǎn)為2174.29億元，總負(fù)債1597.73億元，凈資產(chǎn)576.56億元，資產(chǎn)負(fù)債率73.48%。

　　值得注意的是，寶龍地產(chǎn)還有5億永續(xù)債，若將永續(xù)債調(diào)整至債務(wù)，其財(cái)務(wù)杠桿將被推高。

　　從“三道紅線”看，寶龍地產(chǎn)凈負(fù)債率為77.84%，剔除預(yù)收款后的總資產(chǎn)負(fù)債率69.98%，現(xiàn)金比短債1.09，繼續(xù)保持綠檔。

　　《小債看市》分析債務(wù)結(jié)構(gòu)發(fā)現(xiàn)，寶龍地產(chǎn)主要以流動(dòng)負(fù)債為主，占總債務(wù)的62.8%。

　　截至同報(bào)告期，寶龍地產(chǎn)流動(dòng)負(fù)債超千億，主要為短期借款，其一年內(nèi)到期的短期債務(wù)合計(jì)206.01億元。

　　相較于短債壓力，寶龍地產(chǎn)流動(dòng)性尚可，其賬上現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物有225.15億元，雖較2020年末下滑11%，但還好可以覆蓋短債，短期償債壓力可控。

　　在備用資金方面，截至2020年末，寶龍地產(chǎn)銀行授信總額有973億元，未使用授信額度為674.49億元，可見其財(cái)務(wù)彈性較好。

　　除此之外，寶龍地產(chǎn)還有近600億非流動(dòng)負(fù)債，主要為長(zhǎng)期借貸，其長(zhǎng)期有息負(fù)債合計(jì)507.99億元。

　　整體來看，寶龍地產(chǎn)剛性債務(wù)有829.88億元，主要以長(zhǎng)期有息負(fù)債為主，帶息債務(wù)比為52%。

　　從融資渠道看，寶龍地產(chǎn)融資渠道多元，除了發(fā)債和借款，還通過股權(quán)、股權(quán)質(zhì)押、信托以及非標(biāo)等渠道融資。

　　值得注意的是，由于少數(shù)股東權(quán)益飆升，寶龍地產(chǎn)一直被質(zhì)疑存在“明股實(shí)債”。

　　2021上半年，寶龍地產(chǎn)的少數(shù)股東權(quán)益由2020年末的150.6億元增長(zhǎng)至180億元，但少數(shù)股東損益卻由26.71億下降至11.5億，少數(shù)股東權(quán)益占比31%，對(duì)應(yīng)的損益占比23%。

　　在資產(chǎn)質(zhì)量方面，截至2021年上半年，寶龍地產(chǎn)存貨高達(dá)785億元，同比激增43.88%，不僅大量占用資金，還存在一定跌價(jià)風(fēng)險(xiǎn)。

　　另外，寶龍地產(chǎn)其他應(yīng)收款高達(dá)265.54億元，應(yīng)收賬款翻倍增長(zhǎng)至40.98億元，不僅對(duì)資金形成一定占用，還存在回收風(fēng)險(xiǎn)。

　　總得來看，寶龍地產(chǎn)追求規(guī)模擴(kuò)張，大手筆拿地，營(yíng)收增速明顯下滑，業(yè)績(jī)“注水”被詬病，經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流持續(xù)凈流出；債務(wù)負(fù)擔(dān)較重，存在“明股實(shí)債”嫌疑。

　　03“北萬達(dá)南寶龍”

　　許健康出生于福建晉江的一個(gè)儒醫(yī)世家，在少年時(shí)代，他選擇“子承父業(yè)”，開始學(xué)醫(yī)。

　　成年后，許健康跟著朋友去澳門打拼，在黑沙灣街邊當(dāng)無牌小商販，靠著泉州人“愛拼才會(huì)贏”的沖勁兒，積累到了第一筆積蓄，并且開了人生第一家雨傘公司。

　　許健康很有經(jīng)商頭腦，后來又先后創(chuàng)立服裝、洋傘等工廠。

　　1990年，許健康與好友聯(lián)手集資5600萬澳元，創(chuàng)建澳門寶龍集團(tuán)，由此打開了財(cái)富之門。

　　憑借準(zhǔn)確的切入時(shí)機(jī)，十載豐富的澳門營(yíng)商經(jīng)驗(yàn)，以及創(chuàng)業(yè)伙伴的默契協(xié)作，寶龍不到一年時(shí)間便異軍突起，成為澳門房地產(chǎn)業(yè)的后起之秀。

　　隨后，許健康又進(jìn)入了珠寶、金融、娛樂、建筑、物業(yè)等行業(yè)，事業(yè)如日中天。

　　1992年，許健康來到廈門考察，進(jìn)軍內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)，他砸下7500萬在廈門拿下了4塊地皮，興建了寶龍中心、寶源花園等項(xiàng)目。

　　其中尤其值得一提的是，33層樓高的寶龍中心，該棟建筑在當(dāng)時(shí)創(chuàng)下了售房率100%的業(yè)內(nèi)奇跡。

　　隨后十年間，寶龍地產(chǎn)主要發(fā)展住宅物業(yè)，2003年后才開始開發(fā)運(yùn)營(yíng)綜合性商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。

　　2009年10月，寶龍地產(chǎn)在香港主板上市，成為廈門首家發(fā)行H股的地產(chǎn)企業(yè)，也是第一家真正意義上的大陸在港上市的商業(yè)地產(chǎn)公司。

　　次年，許健康將寶龍地產(chǎn)總部由廈門遷至上海，并提出深耕以上海為中心的一線城市的全新戰(zhàn)略計(jì)劃。

　　彼時(shí)，業(yè)內(nèi)有"北萬達(dá)、南寶龍"之說。

　　2013年，寶龍地產(chǎn)明確提出“以上海為中心、深耕長(zhǎng)三角”的發(fā)展戰(zhàn)略。

　　進(jìn)入2018年，許健康加快二代接班布局，其子許華芳接棒寶龍地產(chǎn)總裁和寶龍商業(yè)集團(tuán)總經(jīng)理。

　　根據(jù)2021年福布斯全球富豪榜，許健康家族以31億美元財(cái)富位列榜單第986名。

　　在如今房地產(chǎn)寒冬下，曾經(jīng)瘋狂擴(kuò)張的房企都相繼爆發(fā)危機(jī)，隨著償債高峰將至，今年將是房企徹底縮表出清之年。