華遠地產未達銷售目標 業績扭盈為虧
來源：氫財經
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2022-02-09 16:33:15
在市場環境及多重作用的影響下，華遠地產項目售價難以覆蓋成本。
行業寒冬下，即便是老牌房企也難"安全"度過。
近日，華遠地產披露了2021年度業績預虧公告，公告顯示華遠地產預計去年全年歸母凈利潤同比下降215.9%至266.6%，歸母扣非凈利潤同比下降297.2%至373.4%，并且實現了扭盈為虧，去年全年歸母凈利潤及歸母扣非凈利潤均為虧損的狀態。
而在利潤全線下滑的背后是華遠地產難言樂觀的銷售層面，克而瑞數據顯示2021年華遠地產銷售額120.2億元，而2020年同期時為231.1億元，同比下降48%，近乎腰斬。
不但沒有達到此前"三到五年實現500億銷售規模"的目標，反而與此目標愈加背道而馳，就連2021年180億元的銷售目標都未達成。
【扭盈為虧】
據華遠地產公告顯示，預計華遠地產2021年度實現歸屬于上市公司股東的凈利潤約為-4.8億元至-6.9億元，與2020年同期的4.14億元相比下降了215.9%至266.6%；實現歸屬于上市公司股東的扣除非經常性損益的凈利潤約為-5.7億元至-7.9億元，與2020年同期的2.89億元相比下降了297.2%至373.4%，虧損金額如此之高，讓人不禁質疑華遠地產怎么了。
而對于此番業績華遠地產認為，受新冠疫情不斷延續、地產宏觀調控政策及融資環境不斷收緊、市場情況持續走低等因素的疊加影響，華遠地產開發的部分住宅及商業項目銷售價格不及預期，為順應市場變化，加快銷售及現金回籠，華遠地產根據各項目所處區域的市場環境、產品結構、推售節點及銷售周期，預計對部分項目售價進行調整，使得可變現凈值低于成本，為此擬計提減值準備約13.5億元至16.2億元，對歸屬于上市公司股東凈利潤的影響約為-10.4億元至-12.6億元；及近年來房地產調控長效機制已逐漸形成，房地產市場呈現持續走低態勢，行業整體毛利率下降，華遠地產本年結算收入雖有大幅增加，但結算項目中低毛利項目占比提高，導致毛利率較去年同期下降。
"可變現凈值低于成本"，也就是說在市場環境及多重作用的影響下，華遠地產項目售價難以覆蓋成本，從而導致了毛利率的下行，并且隨著減值準備的計提，華遠地產凈利潤受到了進一步的影響。
【激進擴張后遺癥】
上文也提到了由于可變現凈值低于成本，華遠地產計提的13.5億元至16.2億元的減值準備對當期歸屬于上市公司股東凈利潤的影響約為-10.4億元至-12.6億元，要知道華遠地產2020年、2019年兩年歸母凈利潤也僅為11.713億元，可以說華遠地產近兩年都在"陪跑"。
雖然華遠地產認為主要系市場環境的影響，但事實上，這與華遠地產從"小而美"到"大而強"的戰略有著較為直接的關系，2018年華遠地產改變策略為堅持區域深耕和快周轉運營邏輯，在天津、重慶、長沙、佛山、銀川、涿州等地不斷加大土儲，深化以北京為核心并且輻射京津冀、中部、西部及珠三角四大區域，并定下了"三到五年實現500億銷售規模"的目標。
在策略的影響下，2018年、2019年華遠地產不斷加大土儲力度，數據顯示，2018年至2019年華遠地產存貨分別為318.9億元、428.7億元，分別同比增長50.3%及34.43%，在總資產中的比重也逐年攀升分別為64.21%、73.31%，但在市場環境的影響下，華遠地產銷售層面并不樂觀，克而瑞數據顯示，華遠地產2021年銷售額為120.2億元，與2020年同期的231.1億元相比下降了48%，近乎腰斬。
而截至去年9月末，華遠地產存貨仍高達459.2億元，在總資產中的比重高達72.4%，由此看來，在擴張之路上華遠地產僅土儲在"狂奔"，銷售仍在"散步"，并且在市場環境及區域的影響下，華遠地產未來業績或將受到持續影響。
【毛利率、利潤下行】
除了業績受到影響以外，華遠地產盈利能力也受到一定影響，數據顯示截至去年9月30日，華遠地產毛利率為12.34%，同比減少15.6個百分點，導致毛利率下降的原因正是此前拿地價高，如今售價較低的原因，據華遠地產經營情況簡報了解，去年前三季度華遠地產各業態銷售均價為10244.25元/平方米，較2020年同期的11014.15元/平方米下降了7%。
并且從大幅增長的營業總成本也可看出其不斷被壓縮的毛利率，截至去年9月末，華遠地產營業總成本54.96億元，同比增長121.87%，其中營業成本47.94億元，同比增長141.46%；銷售費用2.883億元，同比增長28.57%；管理費用1.82億元，同比增長26.33%，在多重作用影響下，導致華遠地產盈利能力受到影響。
截至去年9月末，包含毛利率在內的衡量華遠地產盈利能力的指標均有所下降，凈利率由上年同期的10.1%減少9.72個百分點至去年三季度末的0.38%，資產收益率由上年同期的3.5%減少3.31個百分點至去年三季度末的0.19%，總資產收益率由上年同期的0.45%減少0.42個百分點至0.03%，投入資本回報率由上年同期的0.72%減少0.64個百分點至0.08%。
可以說華遠地產盈利能力"全線"下滑，而在市場環境及上述影響下，未來華遠地產盈利能力或將也難言樂觀。
行業寒冬下，即便是老牌房企也難"安全"度過。
近日，華遠地產披露了2021年度業績預虧公告，公告顯示華遠地產預計去年全年歸母凈利潤同比下降215.9%至266.6%，歸母扣非凈利潤同比下降297.2%至373.4%，并且實現了扭盈為虧，去年全年歸母凈利潤及歸母扣非凈利潤均為虧損的狀態。
而在利潤全線下滑的背后是華遠地產難言樂觀的銷售層面，克而瑞數據顯示2021年華遠地產銷售額120.2億元，而2020年同期時為231.1億元，同比下降48%，近乎腰斬。
不但沒有達到此前"三到五年實現500億銷售規模"的目標，反而與此目標愈加背道而馳，就連2021年180億元的銷售目標都未達成。
【扭盈為虧】
據華遠地產公告顯示，預計華遠地產2021年度實現歸屬于上市公司股東的凈利潤約為-4.8億元至-6.9億元，與2020年同期的4.14億元相比下降了215.9%至266.6%；實現歸屬于上市公司股東的扣除非經常性損益的凈利潤約為-5.7億元至-7.9億元，與2020年同期的2.89億元相比下降了297.2%至373.4%，虧損金額如此之高，讓人不禁質疑華遠地產怎么了。
而對于此番業績華遠地產認為，受新冠疫情不斷延續、地產宏觀調控政策及融資環境不斷收緊、市場情況持續走低等因素的疊加影響，華遠地產開發的部分住宅及商業項目銷售價格不及預期，為順應市場變化，加快銷售及現金回籠，華遠地產根據各項目所處區域的市場環境、產品結構、推售節點及銷售周期，預計對部分項目售價進行調整，使得可變現凈值低于成本，為此擬計提減值準備約13.5億元至16.2億元，對歸屬于上市公司股東凈利潤的影響約為-10.4億元至-12.6億元；及近年來房地產調控長效機制已逐漸形成，房地產市場呈現持續走低態勢，行業整體毛利率下降，華遠地產本年結算收入雖有大幅增加，但結算項目中低毛利項目占比提高，導致毛利率較去年同期下降。
"可變現凈值低于成本"，也就是說在市場環境及多重作用的影響下，華遠地產項目售價難以覆蓋成本，從而導致了毛利率的下行，并且隨著減值準備的計提，華遠地產凈利潤受到了進一步的影響。
【激進擴張后遺癥】
上文也提到了由于可變現凈值低于成本，華遠地產計提的13.5億元至16.2億元的減值準備對當期歸屬于上市公司股東凈利潤的影響約為-10.4億元至-12.6億元，要知道華遠地產2020年、2019年兩年歸母凈利潤也僅為11.713億元，可以說華遠地產近兩年都在"陪跑"。
雖然華遠地產認為主要系市場環境的影響，但事實上，這與華遠地產從"小而美"到"大而強"的戰略有著較為直接的關系，2018年華遠地產改變策略為堅持區域深耕和快周轉運營邏輯，在天津、重慶、長沙、佛山、銀川、涿州等地不斷加大土儲，深化以北京為核心并且輻射京津冀、中部、西部及珠三角四大區域，并定下了"三到五年實現500億銷售規模"的目標。
在策略的影響下，2018年、2019年華遠地產不斷加大土儲力度，數據顯示，2018年至2019年華遠地產存貨分別為318.9億元、428.7億元，分別同比增長50.3%及34.43%，在總資產中的比重也逐年攀升分別為64.21%、73.31%，但在市場環境的影響下，華遠地產銷售層面并不樂觀，克而瑞數據顯示，華遠地產2021年銷售額為120.2億元，與2020年同期的231.1億元相比下降了48%，近乎腰斬。
而截至去年9月末，華遠地產存貨仍高達459.2億元，在總資產中的比重高達72.4%，由此看來，在擴張之路上華遠地產僅土儲在"狂奔"，銷售仍在"散步"，并且在市場環境及區域的影響下，華遠地產未來業績或將受到持續影響。
【毛利率、利潤下行】
除了業績受到影響以外，華遠地產盈利能力也受到一定影響，數據顯示截至去年9月30日，華遠地產毛利率為12.34%，同比減少15.6個百分點，導致毛利率下降的原因正是此前拿地價高，如今售價較低的原因，據華遠地產經營情況簡報了解，去年前三季度華遠地產各業態銷售均價為10244.25元/平方米，較2020年同期的11014.15元/平方米下降了7%。
并且從大幅增長的營業總成本也可看出其不斷被壓縮的毛利率，截至去年9月末，華遠地產營業總成本54.96億元，同比增長121.87%，其中營業成本47.94億元，同比增長141.46%；銷售費用2.883億元，同比增長28.57%；管理費用1.82億元，同比增長26.33%，在多重作用影響下，導致華遠地產盈利能力受到影響。
截至去年9月末，包含毛利率在內的衡量華遠地產盈利能力的指標均有所下降，凈利率由上年同期的10.1%減少9.72個百分點至去年三季度末的0.38%，資產收益率由上年同期的3.5%減少3.31個百分點至去年三季度末的0.19%，總資產收益率由上年同期的0.45%減少0.42個百分點至0.03%，投入資本回報率由上年同期的0.72%減少0.64個百分點至0.08%。
可以說華遠地產盈利能力"全線"下滑，而在市場環境及上述影響下，未來華遠地產盈利能力或將也難言樂觀。
