上市公司盈利能力不足，建發房產“精簡”組織結構、發行并購票據
來源：氫財經
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2022-01-28 13:33:05
文|梁華梁
一邊是要"精簡"結構降低管理費用、發債融資并購項目，目的是提高上市公司的盈利能力，另一邊還頻頻為上市公司"輸血"、改善負債指標，建發房產對于建發國際的支持，絕對稱得上的盡心盡力了。
對于房企而言，異常艱辛的2021年已經過去了。
但是，即便是進入2022年，房企仍要面對行業的不確定性，連國企都不能掉以輕心。
近日，建發房產啟動組織架構調整，將原有的5大區域，合并為3個集群。
有分析認為，建發房產此舉是為了收縮戰線，依靠優化內部組織結構來降低管理成本，進而提高盈利能力。
而幾乎是在同一時間，建發房產成功發行兩筆、共計10億元的中期票據，用于并購其他項目公司股權。
一邊"精簡"結構、節衣縮食，一邊又發債并購，建發房產此番操作有何深意？
【擴張之路不暢，"精簡"組織結構】
日前，有消息稱，建發房產啟動組織架構調整，將原有的海西、東南、華東、華南、華中5大區域，合并為3個集群。
其中華南區域并入海西集群，華中區域項目分別被并入海西集群和華東集群。
據悉，建發房產華南區域包括廣州、深圳、珠海、佛山等城市；華中區域則包括長沙、武漢、株洲、黃石等城市。
作為一家深耕于福建區域的地方國企，建發房產面對有限的市場容量，也希望向外擴張，借機擴大規模。
因此，近年來建發房產通過全國范圍的"兇猛拿地"來積極補倉。
根據克而瑞最新數據，2021年建發房產新增土地貨值1766.6億元，位列排行榜第12位。
例如，在此次被精簡的華中區域，即便是在剛剛過去的2021年12月，建發房產的拿地熱情依然不減。
去年12月舉行的長沙第三批地塊出讓競拍，建發房產除了單獨競得雨花區黎托街道和紅旗路商住地外，還以16.5億元的權益金額聯合拿地，一舉成為拿地金額最高的房企。
不過，與之形成鮮明對比的是，2021年建發房產以592億元的銷售金額，排名銷售榜50名開外。
此外，盡管擴張兇猛，但建發房產在部分城市的發展并不是一帆風順，其經營質量和深耕力度并不令人滿意。
例如，同樣是在長沙，2021年，建發房產某樓盤就曾因質量問題遭遇業主投訴維權。
而對于建發房產此次調整組織結構，有分析認為，建發房產不是不擴張了，而是要聚焦，在優勢區域進行深耕。
但是說到底，建發房產是要"精簡"人員了。
【高溢價拿地后果顯現，靠并購"撿漏"】
"精簡"人員的目的，還是為了降低管理成本，從而擴大盈利能力。
數據顯示，近年來建發房產旗下上市公司——建發國際的利潤指標均持續下滑。2018年-2020年，其毛利率分別為33.26%、25.86%、17.17%，凈利率為12.75%、11.1%、6.48%，下滑幅度非常大。
而在2021年上半年，建發國際的毛利率降至12.5%，凈利率更是只有3.92%。
之所以出現這種情況，還是與建發房產瘋狂拿地有關。
為了實現規模的高速擴張，建發房產不僅拿地熱情高漲，甚至頻頻高溢價拿地。
比如2021年1月，建發房產以12.7億元及競配保障房面積1200平方米拿下寧波的兩宗地塊，溢價率高達36.67%。
2月，建發房產在上海與融創聯手以64.52億元、溢價率36.15%拿下一宗地塊，還因高溢價被監管部門約談。
即便是在最近的2021年12月，建發房產仍以5.9億元的價格拿下南寧東葛路地塊，溢價率高達52%。
地拿貴了，盈利水平自然要受到極大的影響。
對此，建發房產首先想到了減低管理成本。只不過，管理成本又能省幾個錢，還得從拿地方面下功夫。
就在1月26日，建發房產公告稱，擬發行10億元中票中期票據，用于并購其他項目公司股權。
當下，部分房企仍然在流動性危機的漩渦中苦苦掙扎。而解困的最直接途徑，就是折價出售項目公司。
面對這樣的"撿漏"良機，建發房產肯定不能錯過。畢竟作為地方國企，建發房產在融資方面有一定的優勢。
而這種操作，能夠有效地改善集團的盈利能力，建發房產何樂不為呢。
【盡心盡力支持上市公司，"三道紅線"達標有因】
當然，此次發行的10億元中期票據，建發房產不會全部用于并購，其中的4.6億元用于項目建設，0.8億元用于償還到期債務融資工具。
也就是說，此次發行票據的一大半募資，還是為了建發房產的自身融資。
而根據公告顯示，除該期中期票據的發行以外，建發房產及下屬子公司待償還直接債務融資余額351.72億元，其中包括企業債10億元，公司債56.95億元，資產支持證券100億元，債務融資工具184.77億元。
如此大規模的融資，建發房產主要是用于支持上市公司——建發國際了。
數據顯示，2020年末，建發國際的借款總額為552.48億元，其中來自建發房產的借款為244.22億元，占比接近45%。這些融資不僅成本低，還全部是長期借款，沒有任何一分錢需要短期償還的。
比如，在2020年12月，建發國際向母公司建發房產發行了95億元的永續債。
我們知道，永續債的一大弊端就是融資成本高。但建發國際這筆永續債的利率不到5%，絕對算的上是極低水平了。
此外，建發國際之所以要向母公司建發房產發行永續債，主要目的還是要改善負債指標。畢竟，建發國際是上市公司，是要受"三道紅線"的約束的。而發行永續債，最終要計入所有者權益，能夠幫助建發國際快速優化"三道紅線"指標，最終全部達標。
一邊是要"精簡"結構降低管理費用、發債融資并購項目，目的是提高上市公司的盈利能力，另一邊還頻頻為上市公司"輸血"、改善負債指標，建發房產對于建發國際的支持，絕對稱得上的盡心盡力。
一邊是要"精簡"結構降低管理費用、發債融資并購項目，目的是提高上市公司的盈利能力，另一邊還頻頻為上市公司"輸血"、改善負債指標，建發房產對于建發國際的支持，絕對稱得上的盡心盡力了。
對于房企而言，異常艱辛的2021年已經過去了。
但是，即便是進入2022年，房企仍要面對行業的不確定性，連國企都不能掉以輕心。
近日，建發房產啟動組織架構調整，將原有的5大區域，合并為3個集群。
有分析認為，建發房產此舉是為了收縮戰線，依靠優化內部組織結構來降低管理成本，進而提高盈利能力。
而幾乎是在同一時間，建發房產成功發行兩筆、共計10億元的中期票據，用于并購其他項目公司股權。
一邊"精簡"結構、節衣縮食，一邊又發債并購，建發房產此番操作有何深意？
【擴張之路不暢，"精簡"組織結構】
日前，有消息稱，建發房產啟動組織架構調整，將原有的海西、東南、華東、華南、華中5大區域，合并為3個集群。
其中華南區域并入海西集群，華中區域項目分別被并入海西集群和華東集群。
據悉，建發房產華南區域包括廣州、深圳、珠海、佛山等城市；華中區域則包括長沙、武漢、株洲、黃石等城市。
作為一家深耕于福建區域的地方國企，建發房產面對有限的市場容量，也希望向外擴張，借機擴大規模。
因此，近年來建發房產通過全國范圍的"兇猛拿地"來積極補倉。
根據克而瑞最新數據，2021年建發房產新增土地貨值1766.6億元，位列排行榜第12位。
例如，在此次被精簡的華中區域，即便是在剛剛過去的2021年12月，建發房產的拿地熱情依然不減。
去年12月舉行的長沙第三批地塊出讓競拍，建發房產除了單獨競得雨花區黎托街道和紅旗路商住地外，還以16.5億元的權益金額聯合拿地，一舉成為拿地金額最高的房企。
不過，與之形成鮮明對比的是，2021年建發房產以592億元的銷售金額，排名銷售榜50名開外。
此外，盡管擴張兇猛，但建發房產在部分城市的發展并不是一帆風順，其經營質量和深耕力度并不令人滿意。
例如，同樣是在長沙，2021年，建發房產某樓盤就曾因質量問題遭遇業主投訴維權。
而對于建發房產此次調整組織結構，有分析認為，建發房產不是不擴張了，而是要聚焦，在優勢區域進行深耕。
但是說到底，建發房產是要"精簡"人員了。
【高溢價拿地后果顯現，靠并購"撿漏"】
"精簡"人員的目的，還是為了降低管理成本，從而擴大盈利能力。
數據顯示，近年來建發房產旗下上市公司——建發國際的利潤指標均持續下滑。2018年-2020年，其毛利率分別為33.26%、25.86%、17.17%，凈利率為12.75%、11.1%、6.48%，下滑幅度非常大。
而在2021年上半年，建發國際的毛利率降至12.5%，凈利率更是只有3.92%。
之所以出現這種情況，還是與建發房產瘋狂拿地有關。
為了實現規模的高速擴張，建發房產不僅拿地熱情高漲，甚至頻頻高溢價拿地。
比如2021年1月，建發房產以12.7億元及競配保障房面積1200平方米拿下寧波的兩宗地塊，溢價率高達36.67%。
2月，建發房產在上海與融創聯手以64.52億元、溢價率36.15%拿下一宗地塊，還因高溢價被監管部門約談。
即便是在最近的2021年12月，建發房產仍以5.9億元的價格拿下南寧東葛路地塊，溢價率高達52%。
地拿貴了，盈利水平自然要受到極大的影響。
對此，建發房產首先想到了減低管理成本。只不過，管理成本又能省幾個錢，還得從拿地方面下功夫。
就在1月26日，建發房產公告稱，擬發行10億元中票中期票據，用于并購其他項目公司股權。
當下，部分房企仍然在流動性危機的漩渦中苦苦掙扎。而解困的最直接途徑，就是折價出售項目公司。
面對這樣的"撿漏"良機，建發房產肯定不能錯過。畢竟作為地方國企，建發房產在融資方面有一定的優勢。
而這種操作，能夠有效地改善集團的盈利能力，建發房產何樂不為呢。
【盡心盡力支持上市公司，"三道紅線"達標有因】
當然，此次發行的10億元中期票據，建發房產不會全部用于并購，其中的4.6億元用于項目建設，0.8億元用于償還到期債務融資工具。
也就是說，此次發行票據的一大半募資，還是為了建發房產的自身融資。
而根據公告顯示，除該期中期票據的發行以外，建發房產及下屬子公司待償還直接債務融資余額351.72億元，其中包括企業債10億元，公司債56.95億元，資產支持證券100億元，債務融資工具184.77億元。
如此大規模的融資，建發房產主要是用于支持上市公司——建發國際了。
數據顯示，2020年末，建發國際的借款總額為552.48億元，其中來自建發房產的借款為244.22億元，占比接近45%。這些融資不僅成本低，還全部是長期借款，沒有任何一分錢需要短期償還的。
比如，在2020年12月，建發國際向母公司建發房產發行了95億元的永續債。
我們知道，永續債的一大弊端就是融資成本高。但建發國際這筆永續債的利率不到5%，絕對算的上是極低水平了。
此外，建發國際之所以要向母公司建發房產發行永續債，主要目的還是要改善負債指標。畢竟，建發國際是上市公司，是要受"三道紅線"的約束的。而發行永續債，最終要計入所有者權益，能夠幫助建發國際快速優化"三道紅線"指標，最終全部達標。
一邊是要"精簡"結構降低管理費用、發債融資并購項目，目的是提高上市公司的盈利能力，另一邊還頻頻為上市公司"輸血"、改善負債指標，建發房產對于建發國際的支持，絕對稱得上的盡心盡力。
