正榮的壓力有多大？
來源：西部城事
?
2022-01-28 12:03:04
地產(chǎn)寒冬之下，房企的自救還在繼續(xù)。
日前，成都正榮置業(yè)發(fā)展有限公司出質(zhì)成都榮惠煜企業(yè)管理有限責(zé)任公司股權(quán)權(quán)益數(shù)額1530萬元的消息引發(fā)關(guān)注。
公開信息顯示，成都榮惠煜企業(yè)管理有限責(zé)任公司成立于2019年12月12日，由成都正榮置業(yè)發(fā)展有限公司持股51%，上海資紳企業(yè)管理合伙企業(yè)(有限合伙)持股49%。
而據(jù)氫地產(chǎn)，這次出質(zhì)涉及的具體項目正是于2021年10月取得預(yù)售許可的正榮潤錦府。目前，該項目的去化率被指僅有39%左右。
這次出質(zhì)操作到底會對正榮潤錦府的后期去化和開發(fā)帶來怎樣的影響，尚需觀察。但將已開售的項目出質(zhì)，背后所折射的企業(yè)壓力恐怕不言而喻。
01
官網(wǎng)信息顯示，正榮集團(tuán)1998年在福州成立，2016年將總部遷往上海，旗下正榮地產(chǎn)于2018年在香港上市。
目前已投資布局長三角、環(huán)渤海、中部、西部、海西和珠三角六大經(jīng)濟(jì)區(qū)域，涉及36大城市。
正榮進(jìn)駐重慶、成都的時間，已是2018、2019年左右，不算早。但最初也可謂“來勢洶洶”。如2019年、2020年在成都均連續(xù)拿地。
不過，形勢在2021年可謂“急轉(zhuǎn)直下”。這一年，正榮在成渝并無公開拿地動作。再到此次出質(zhì)正榮潤錦府項目，或進(jìn)一步反映出在成都市場的壓力。
事實(shí)上，與最初進(jìn)駐成都和重慶的意氣風(fēng)發(fā)相比，最近幾年，正榮在成渝市場的表現(xiàn)，的確只能用平平無奇來形容。
如2021年年中報顯示，正榮在重慶和成都的項目，一共只有7個。
并且，一些項目還傳出糾紛。
如位于成都都江堰的正榮悅瓏府項目，就曾被投訴“開具的合同及補(bǔ)充協(xié)議內(nèi)容不合理”。
此外，正榮入蓉的第一個項目桂湖正榮府，還據(jù)說因報名人數(shù)較少而取消搖號。
截至2021年年中，成渝所在的華西區(qū)域，合約銷售額占比只有3.1%。
在上述背景下，此次出質(zhì)正榮潤錦府項目，倒也不算太讓人意外了。
02
當(dāng)然，在成渝區(qū)域的“收縮”，或只是正榮承壓的一個縮影。
根據(jù)前不久發(fā)布的未經(jīng)審核經(jīng)營數(shù)據(jù)，2021年1-12月，正榮地產(chǎn)連同合營公司及聯(lián)營公司的累計合約銷售金額約為人民幣1456.43億元，并未完成預(yù)期的1500億目標(biāo)。
而財報顯示，2016年到2020年，正榮全口徑銷售額分別為392.92億元、702億元、1080億元、1307億元、1419.01億元。
可以看出，相較前幾年的銷售額增速，2021年正榮降速明顯。
尤其是2021年12月，正榮地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)合約銷售金額約為人民幣100.11億元，同比下降高達(dá)41.42%。
且值得注意的是，正榮長期以來被詬病因?yàn)榇罅坎扇『献鏖_發(fā)模式，聯(lián)營、合營項目多，導(dǎo)致實(shí)際規(guī)模嚴(yán)重偏低。
如財報顯示，2017年至2019年，正榮地產(chǎn)的全口徑銷售額分別為702億元、1080億元、1307億元，但權(quán)益銷售金額分別只有351億元、361億元、372億元，幾乎原地踏步。
而在2021年上半年新增的24塊地中，僅有廣州、西安、廈門的3塊地占有100%權(quán)益，其他均是合作開發(fā)。
負(fù)債方面，2020年，正榮的總負(fù)債金額為1837.5億元，而2021年上半年升至2033.05億元。
且據(jù)中國經(jīng)營報援引專業(yè)人士的說法稱：
正榮地產(chǎn)與大業(yè)信托配合，通過使用信托牌照避開政府對房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債的監(jiān)管，以避免明面上債務(wù)太高導(dǎo)致無法順利融資的問題，所以采用信托方式和回購擔(dān)保等方法壓低公司的負(fù)債水平。
此舉被質(zhì)疑是“明股實(shí)債”。
因此，正榮地產(chǎn)的實(shí)際債務(wù)壓力，或比報表中所呈現(xiàn)的更大。
03
三道紅線方面，截至去年上半年，正榮剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率為72.4%，踩中一道紅線，屬于黃檔房企。
與債務(wù)壓力形成對應(yīng)的是，正榮的盈利能力也不容樂觀。
其中，毛利率由2020的20.3%，降到2021年上半年的19.1%；凈利率則由2020年的9.86%，降到2021年上半年的9.39%，都低于行業(yè)平均水平。
正榮目前的壓力，看似是當(dāng)前大環(huán)境變化的產(chǎn)物，但實(shí)際上，更多還是前期激進(jìn)擴(kuò)張的后遺癥。
過去幾年，正榮地產(chǎn)和多數(shù)閩系房企一樣，都表現(xiàn)出了極強(qiáng)的擴(kuò)張效率。如從百億到千億的跨越，只用了5年時間。
當(dāng)然，正榮的“收縮”貌似是在2021年才開始的，但其壓力其實(shí)早就顯現(xiàn)。
如正榮的經(jīng)營性現(xiàn)金流可謂承壓多時。
2016年到2020年，該項財務(wù)指標(biāo)分別為-16.6億元、-42.39億元、-26.64億元、-140.64億元和-30.18億元，連續(xù)五年為負(fù)，直至2021年上半年，才轉(zhuǎn)正。
不過，在經(jīng)營性現(xiàn)金流轉(zhuǎn)正的同時，正榮的土儲卻出現(xiàn)了危機(jī)。
截至2021年上半年，正榮總土地儲備為2930萬平方米，并不算充裕，甚至引發(fā)評級機(jī)構(gòu)的擔(dān)憂。
2021年11月19日，惠譽(yù)評級宣布將正榮地產(chǎn)集團(tuán)有限公司的發(fā)行人評級展望從“正面”調(diào)整為“穩(wěn)定”，并確認(rèn)其長期發(fā)行人違約評級為“B+”。
惠譽(yù)指出，正榮地產(chǎn)的投資回報率低于“BB-”級同行水平，盡管財務(wù)結(jié)構(gòu)與“BB-”級開發(fā)商相當(dāng)，但其土地儲備壽命較此類同行更短。
一旦市場復(fù)蘇，正榮地產(chǎn)將面臨補(bǔ)充土地的壓力，這可能對進(jìn)一步降低其杠桿率或保持其財務(wù)靈活性構(gòu)成挑戰(zhàn)。
一邊是資金壓力，一邊是土儲“糧草”不足，雙重挑戰(zhàn)壓身，正榮能否順利挺過難關(guān)？
日前，成都正榮置業(yè)發(fā)展有限公司出質(zhì)成都榮惠煜企業(yè)管理有限責(zé)任公司股權(quán)權(quán)益數(shù)額1530萬元的消息引發(fā)關(guān)注。
公開信息顯示，成都榮惠煜企業(yè)管理有限責(zé)任公司成立于2019年12月12日，由成都正榮置業(yè)發(fā)展有限公司持股51%，上海資紳企業(yè)管理合伙企業(yè)(有限合伙)持股49%。
而據(jù)氫地產(chǎn)，這次出質(zhì)涉及的具體項目正是于2021年10月取得預(yù)售許可的正榮潤錦府。目前，該項目的去化率被指僅有39%左右。
這次出質(zhì)操作到底會對正榮潤錦府的后期去化和開發(fā)帶來怎樣的影響，尚需觀察。但將已開售的項目出質(zhì)，背后所折射的企業(yè)壓力恐怕不言而喻。
01
官網(wǎng)信息顯示，正榮集團(tuán)1998年在福州成立，2016年將總部遷往上海，旗下正榮地產(chǎn)于2018年在香港上市。
目前已投資布局長三角、環(huán)渤海、中部、西部、海西和珠三角六大經(jīng)濟(jì)區(qū)域，涉及36大城市。
正榮進(jìn)駐重慶、成都的時間，已是2018、2019年左右，不算早。但最初也可謂“來勢洶洶”。如2019年、2020年在成都均連續(xù)拿地。
不過，形勢在2021年可謂“急轉(zhuǎn)直下”。這一年，正榮在成渝并無公開拿地動作。再到此次出質(zhì)正榮潤錦府項目，或進(jìn)一步反映出在成都市場的壓力。
事實(shí)上，與最初進(jìn)駐成都和重慶的意氣風(fēng)發(fā)相比，最近幾年，正榮在成渝市場的表現(xiàn)，的確只能用平平無奇來形容。
如2021年年中報顯示，正榮在重慶和成都的項目，一共只有7個。
并且，一些項目還傳出糾紛。
如位于成都都江堰的正榮悅瓏府項目，就曾被投訴“開具的合同及補(bǔ)充協(xié)議內(nèi)容不合理”。
此外，正榮入蓉的第一個項目桂湖正榮府，還據(jù)說因報名人數(shù)較少而取消搖號。
截至2021年年中，成渝所在的華西區(qū)域，合約銷售額占比只有3.1%。
在上述背景下，此次出質(zhì)正榮潤錦府項目，倒也不算太讓人意外了。
02
當(dāng)然，在成渝區(qū)域的“收縮”，或只是正榮承壓的一個縮影。
根據(jù)前不久發(fā)布的未經(jīng)審核經(jīng)營數(shù)據(jù)，2021年1-12月，正榮地產(chǎn)連同合營公司及聯(lián)營公司的累計合約銷售金額約為人民幣1456.43億元，并未完成預(yù)期的1500億目標(biāo)。
而財報顯示，2016年到2020年，正榮全口徑銷售額分別為392.92億元、702億元、1080億元、1307億元、1419.01億元。
可以看出，相較前幾年的銷售額增速，2021年正榮降速明顯。
尤其是2021年12月，正榮地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)合約銷售金額約為人民幣100.11億元，同比下降高達(dá)41.42%。
且值得注意的是，正榮長期以來被詬病因?yàn)榇罅坎扇『献鏖_發(fā)模式，聯(lián)營、合營項目多，導(dǎo)致實(shí)際規(guī)模嚴(yán)重偏低。
如財報顯示，2017年至2019年，正榮地產(chǎn)的全口徑銷售額分別為702億元、1080億元、1307億元，但權(quán)益銷售金額分別只有351億元、361億元、372億元，幾乎原地踏步。
而在2021年上半年新增的24塊地中，僅有廣州、西安、廈門的3塊地占有100%權(quán)益，其他均是合作開發(fā)。
負(fù)債方面，2020年，正榮的總負(fù)債金額為1837.5億元，而2021年上半年升至2033.05億元。
且據(jù)中國經(jīng)營報援引專業(yè)人士的說法稱：
正榮地產(chǎn)與大業(yè)信托配合，通過使用信托牌照避開政府對房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債的監(jiān)管，以避免明面上債務(wù)太高導(dǎo)致無法順利融資的問題，所以采用信托方式和回購擔(dān)保等方法壓低公司的負(fù)債水平。
此舉被質(zhì)疑是“明股實(shí)債”。
因此，正榮地產(chǎn)的實(shí)際債務(wù)壓力，或比報表中所呈現(xiàn)的更大。
03
三道紅線方面，截至去年上半年，正榮剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率為72.4%，踩中一道紅線，屬于黃檔房企。
與債務(wù)壓力形成對應(yīng)的是，正榮的盈利能力也不容樂觀。
其中，毛利率由2020的20.3%，降到2021年上半年的19.1%；凈利率則由2020年的9.86%，降到2021年上半年的9.39%，都低于行業(yè)平均水平。
正榮目前的壓力，看似是當(dāng)前大環(huán)境變化的產(chǎn)物，但實(shí)際上，更多還是前期激進(jìn)擴(kuò)張的后遺癥。
過去幾年，正榮地產(chǎn)和多數(shù)閩系房企一樣，都表現(xiàn)出了極強(qiáng)的擴(kuò)張效率。如從百億到千億的跨越，只用了5年時間。
當(dāng)然，正榮的“收縮”貌似是在2021年才開始的，但其壓力其實(shí)早就顯現(xiàn)。
如正榮的經(jīng)營性現(xiàn)金流可謂承壓多時。
2016年到2020年，該項財務(wù)指標(biāo)分別為-16.6億元、-42.39億元、-26.64億元、-140.64億元和-30.18億元，連續(xù)五年為負(fù)，直至2021年上半年，才轉(zhuǎn)正。
不過，在經(jīng)營性現(xiàn)金流轉(zhuǎn)正的同時，正榮的土儲卻出現(xiàn)了危機(jī)。
截至2021年上半年，正榮總土地儲備為2930萬平方米，并不算充裕，甚至引發(fā)評級機(jī)構(gòu)的擔(dān)憂。
2021年11月19日，惠譽(yù)評級宣布將正榮地產(chǎn)集團(tuán)有限公司的發(fā)行人評級展望從“正面”調(diào)整為“穩(wěn)定”，并確認(rèn)其長期發(fā)行人違約評級為“B+”。
惠譽(yù)指出，正榮地產(chǎn)的投資回報率低于“BB-”級同行水平，盡管財務(wù)結(jié)構(gòu)與“BB-”級開發(fā)商相當(dāng)，但其土地儲備壽命較此類同行更短。
一旦市場復(fù)蘇，正榮地產(chǎn)將面臨補(bǔ)充土地的壓力，這可能對進(jìn)一步降低其杠桿率或保持其財務(wù)靈活性構(gòu)成挑戰(zhàn)。
一邊是資金壓力，一邊是土儲“糧草”不足，雙重挑戰(zhàn)壓身，正榮能否順利挺過難關(guān)？
