寶龍地產“期望”過高 未達銷售目標
來源：氫財經
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2022-01-21 13:33:02
文|王婷妍
在首次跨進千億大門的背后，是寶龍地產大規模擴張后高企的負債及孱弱的盈利能力。
喊了多年的“千億”口號終于完成了。
數據顯示，2021年全年寶龍地產實現合約銷售(連同共同控制實體及聯營公司的合約銷售額)為1012.27億元，同比增長24.1%，合約銷售總面積約641.05萬平方米，同比增長20.3%，自2018年提出“千億”后，寶龍地產首次跨進千億規模大門。
但如若按照寶龍地產此前制定的1050億元的銷售目標來看，去年寶龍地產并未達標，僅完成目標的96.40%。
而在首次跨進千億大門的背后，是寶龍地產大規模擴張后高企的負債及孱弱的盈利能力。
【未達銷售目標】
數據顯示，去年12月寶龍地產實現合約銷售額(連同共同控制實體及聯營公司的合約銷售額)81.02億元，實現合約銷售面積54.91萬平方米。結合前11個月的銷售業績來看，去年全年寶龍地產實現合約銷售總額(連同共同控制實體及聯營公司的合約銷售額)1012.27億元，實現合約銷售總面積641.05萬平方米，分別同比增長24.1%及20.3%。
早在2018年時，寶龍地產總裁許華芳就曾定下“2020年沖擊1000億”的目標，在2020年沖刺未果后，終于于2021年成功踏入千億銷售規模的大門。
但在去年年初召開的2020年業績會上，許華芳曾表示“寶龍地產2021年目標為1050億元，增長29%左右”，同時表示“管理層對合約銷售金額增長目標1050億元非常有信心。公司不需要拿任何新的項目就基本接近這個指標了。”
此外，據新京報此前報道，彼時許華芳還稱，這幾年保持高速增長或堅定長三角特有拿地模式，因為這兩個基礎因素滿足高增長和高利潤；強調業務特點、城市區域選擇及執行力，這三件事滿足了高增長和高利潤。未來三年時間非常有信心實現高增長和高利潤。
而依據寶龍地產2021年1012.27億元的合約銷售金額來看，2021年寶龍地產并未完成其制定的銷售目標。
【大舉拿地】
事實上，寶龍地產為實現擴張的目標，近年來不斷加大拿地力度。2018年至2020年分別新增土儲面積573.67萬平方米、731.61萬平方米、940.1萬平方米，而進入2021年以來更是持續了延續了此前大舉拿地的力度，即便上述許華芳曾表示2021年“公司不需要拿任何新的項目就基本接近這個(1050億元)的指標了。”但據中指院數據顯示寶龍地產在2021年仍在拿地策略上“豪擲”152億元。
并且隨著不斷地拿地，2011年至2020年間，寶龍地產新增土儲總面積3856.28萬平方米，但累計銷售僅2033萬平方米，凈增1800多萬平方米的建筑面積。
據一號財經此前報道稱，在這10年間，除了2012年、2015年兩個年份，寶龍地產新增拿地面積小于當年銷售面積之外，其余年份新增拿地面積均大于銷售面積，且大大超過當年銷售面積。
這說明，此前沖刺“千億”未果，問題并不在土儲規模上，而在其銷售層面存在不暢。一號財經此前報道，按照2020年532萬平方米的銷售面積和10年間累計的1300萬平方米(上述凈增1800多萬平方米建筑面積中不考慮560萬平方米的商業自持面積)的可售面積測算，寶龍地產2020年底的去化周期達到了驚人的2.44年。
而今年寶龍地產又“食言”在新增295萬平方米的權益拿地面積的基礎上，才僅達到“千億”的目標，可以想象，按照寶龍地產的銷售力度及土儲增加速度，未來寶龍地產將會面臨怎樣的狀況。
【短期債務壓力較大】
銷售不暢除了造成上述情況以外，還造成了寶龍地產現金流方面的問題。據了解，截止去年上半年，寶龍地產經營性活動產生的現金流為-52.97億元、投資活動產生的現金流為-68.83億元，僅有融資活動產生的現金流為正數，為93.67億元。
在多個層面的作用下，截止去年上半年寶龍地產現金及現金等價物僅有225.15萬元。而彼時，寶龍地產1年內到期的借款約為206.01億元，其賬面的現金及現金等價物僅能夠覆蓋1年內到期的借款。
除此之外，寶龍地產短期借款、應付賬款和票據方面，累計已達341億元。不僅如此，氫財經從企業預警通獲悉，截止目前，寶龍地產存續美元債達8只，累計金額已達21.98億美元，其中有7億美元及10億港元的債務將于今年到期，也就是說，寶龍地產短期內將面臨較大的償債壓力。值得注意的是，其中10億港元的債務將于2021年1月26日到期。
此外，寶龍地產多次發債遇阻，就在去年1月份時，寶龍地產擬發行上限為25元的公司債，但最終發債規模“大打折扣”，僅為10元；3月擬發行不超過20億元的公司債，最終發行規模又“大打折扣”，僅為15元；4月其旗下ABS更是被上海證券交易所所終止。
或許基于此，寶龍地產最終選擇信托融資渠道，據了解，去年上半年寶龍地產曾先后兩次通過信托渠道融資，據企業預警通顯示，2021年4月29日，寶龍地產子公司常州寶龍置業通過信托渠道融資4億元，期限為兩年；2021年12月21日，美的置業及寶龍地產旗下寶龍實業聯合通過信托融資渠道融資12.7億元，期限同樣為兩年，但信托融資相對于其他渠道來說其成本較高，寶龍地產也將付出更高的“代價”。
在首次跨進千億大門的背后，是寶龍地產大規模擴張后高企的負債及孱弱的盈利能力。
喊了多年的“千億”口號終于完成了。
數據顯示，2021年全年寶龍地產實現合約銷售(連同共同控制實體及聯營公司的合約銷售額)為1012.27億元，同比增長24.1%，合約銷售總面積約641.05萬平方米，同比增長20.3%，自2018年提出“千億”后，寶龍地產首次跨進千億規模大門。
但如若按照寶龍地產此前制定的1050億元的銷售目標來看，去年寶龍地產并未達標，僅完成目標的96.40%。
而在首次跨進千億大門的背后，是寶龍地產大規模擴張后高企的負債及孱弱的盈利能力。
【未達銷售目標】
數據顯示，去年12月寶龍地產實現合約銷售額(連同共同控制實體及聯營公司的合約銷售額)81.02億元，實現合約銷售面積54.91萬平方米。結合前11個月的銷售業績來看，去年全年寶龍地產實現合約銷售總額(連同共同控制實體及聯營公司的合約銷售額)1012.27億元，實現合約銷售總面積641.05萬平方米，分別同比增長24.1%及20.3%。
早在2018年時，寶龍地產總裁許華芳就曾定下“2020年沖擊1000億”的目標，在2020年沖刺未果后，終于于2021年成功踏入千億銷售規模的大門。
但在去年年初召開的2020年業績會上，許華芳曾表示“寶龍地產2021年目標為1050億元，增長29%左右”，同時表示“管理層對合約銷售金額增長目標1050億元非常有信心。公司不需要拿任何新的項目就基本接近這個指標了。”
此外，據新京報此前報道，彼時許華芳還稱，這幾年保持高速增長或堅定長三角特有拿地模式，因為這兩個基礎因素滿足高增長和高利潤；強調業務特點、城市區域選擇及執行力，這三件事滿足了高增長和高利潤。未來三年時間非常有信心實現高增長和高利潤。
而依據寶龍地產2021年1012.27億元的合約銷售金額來看，2021年寶龍地產并未完成其制定的銷售目標。
【大舉拿地】
事實上，寶龍地產為實現擴張的目標，近年來不斷加大拿地力度。2018年至2020年分別新增土儲面積573.67萬平方米、731.61萬平方米、940.1萬平方米，而進入2021年以來更是持續了延續了此前大舉拿地的力度，即便上述許華芳曾表示2021年“公司不需要拿任何新的項目就基本接近這個(1050億元)的指標了。”但據中指院數據顯示寶龍地產在2021年仍在拿地策略上“豪擲”152億元。
并且隨著不斷地拿地，2011年至2020年間，寶龍地產新增土儲總面積3856.28萬平方米，但累計銷售僅2033萬平方米，凈增1800多萬平方米的建筑面積。
據一號財經此前報道稱，在這10年間，除了2012年、2015年兩個年份，寶龍地產新增拿地面積小于當年銷售面積之外，其余年份新增拿地面積均大于銷售面積，且大大超過當年銷售面積。
這說明，此前沖刺“千億”未果，問題并不在土儲規模上，而在其銷售層面存在不暢。一號財經此前報道，按照2020年532萬平方米的銷售面積和10年間累計的1300萬平方米(上述凈增1800多萬平方米建筑面積中不考慮560萬平方米的商業自持面積)的可售面積測算，寶龍地產2020年底的去化周期達到了驚人的2.44年。
而今年寶龍地產又“食言”在新增295萬平方米的權益拿地面積的基礎上，才僅達到“千億”的目標，可以想象，按照寶龍地產的銷售力度及土儲增加速度，未來寶龍地產將會面臨怎樣的狀況。
【短期債務壓力較大】
銷售不暢除了造成上述情況以外，還造成了寶龍地產現金流方面的問題。據了解，截止去年上半年，寶龍地產經營性活動產生的現金流為-52.97億元、投資活動產生的現金流為-68.83億元，僅有融資活動產生的現金流為正數，為93.67億元。
在多個層面的作用下，截止去年上半年寶龍地產現金及現金等價物僅有225.15萬元。而彼時，寶龍地產1年內到期的借款約為206.01億元，其賬面的現金及現金等價物僅能夠覆蓋1年內到期的借款。
除此之外，寶龍地產短期借款、應付賬款和票據方面，累計已達341億元。不僅如此，氫財經從企業預警通獲悉，截止目前，寶龍地產存續美元債達8只，累計金額已達21.98億美元，其中有7億美元及10億港元的債務將于今年到期，也就是說，寶龍地產短期內將面臨較大的償債壓力。值得注意的是，其中10億港元的債務將于2021年1月26日到期。
此外，寶龍地產多次發債遇阻，就在去年1月份時，寶龍地產擬發行上限為25元的公司債，但最終發債規模“大打折扣”，僅為10元；3月擬發行不超過20億元的公司債，最終發行規模又“大打折扣”，僅為15元；4月其旗下ABS更是被上海證券交易所所終止。
或許基于此，寶龍地產最終選擇信托融資渠道，據了解，去年上半年寶龍地產曾先后兩次通過信托渠道融資，據企業預警通顯示，2021年4月29日，寶龍地產子公司常州寶龍置業通過信托渠道融資4億元，期限為兩年；2021年12月21日，美的置業及寶龍地產旗下寶龍實業聯合通過信托融資渠道融資12.7億元，期限同樣為兩年，但信托融資相對于其他渠道來說其成本較高，寶龍地產也將付出更高的“代價”。
