美元私募債傳聞四起，龍光集團現“地王”后遺癥
來源：氫財經
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2022-01-20 13:33:02
2022年1月，美元債市場表現得很是熱鬧。
展期、交換要約、回購等等，各家房企各憑本事來應付即將到期的美元債。
就在近日，龍光集團又回購美元債了，這次是2000萬美元，占2022年票據發行本金總額約6.67%，
提前回購的目的，無非是為了向市場傳遞信心。
但是，龍光集團此舉還有其他打算。要知道，近期有關龍光集團20億美金表外美元私募債即將到期的消息傳得沸沸揚揚，雖然公司對此進行了澄清，但還是使得其美元債連續出現波動。
為了安撫市場，龍光集團只得進行美元債回購。
近年來，為了追求規模擴張，龍光集團頻頻拿下“地王”。即使是在2021年上半年，龍光集團同樣在土地市場上高舉猛打。
這不僅使得龍光集團的債務規模高企，還嚴重影響到了其盈利水平。
熱衷“地王”項目的龍光集團，或將品嘗“苦果”。
【瘋狂擴張，終成“地王收割機”】
1996年，紀海鵬家族在汕頭創立龍光建安，并進軍深圳房地產市場。
經過十數年的打拼，龍光集團終于在2013年12月成功登陸港交所。
而在資本市場的支持下，龍光集團正式開啟了拿下“地王”項目的熱情。
2014年12月，龍光集團以總價46.8億元拿下位于深圳市龍華白石龍區域的一宗地塊，折合樓面地價2.51萬元/平方米，溢價率高達85.3%。
2015年，龍光集團又以112.5億元拿下龍華紅山地塊，成為當時的深圳總價“地王”。
拿下深圳“地王”還不夠，龍光集團將目光頂上了全國“地王”的頭銜。
就在2016年，龍光集團以140.6億元拿下深圳市光明新區一商住混合用地塊，最終喜提全國總價“地王”的稱號。
在高價拿地擴張的同時，龍光集團還加快了高周轉模式的運轉。
而得益于高周轉的紅利，龍光集團成為了匹行業“黑馬”，銷售額從2017年的第37名，一躍升至2020年的第21位，全年實現銷售額1422.2億元。
在進入2021年之后，龍光集團繼續在土地市場上大發神威。
據中指研究院披露的數據，2021年上半年，龍光集團以290億元的拿地金額，排名第15名，相比2020年年底提升了6位。
尤其是在深圳首輪集中供地中，龍光集團豪擲80億元成最大贏家，而且兩宗地塊均觸及到了45%的溢價率上限。
其中，龍光集團歷經190輪舉牌，力壓萬科和特建發的聯合體，奪得深圳南山西麗的地塊，技驚四座。
不過，自去年下半年開始，龍光集團便鮮少在土地市場露面。“地王收割機”也難得進入了低調期。
【債務規模高企，綠檔靠少數股東權益激增】
如此大舉擴張，甚至還頻頻拿下“地王”項目，龍光集團的債務規模肯定是要大幅上漲的。
最新數據顯示，截至2021年上半年，龍光集團的總負債為2190.2億元，資產負債率75.58%。
而在“三道紅線”方面，龍光集團凈負債率為61.4%，剔除預收款后的資產負債率為69.8%，現金短債比為1.8，全部實現綠檔。
作為“地王收割機”、高周轉模式房企，龍光集團居然可以“三道紅線”全部達標，頗為難得。
而之所以有如此成績，龍光集團還是靠著少數股東權益的飆升。
截至2021年上半年，龍光集團的少數股東權益錄得252.2億元，同比增長了72.11%。而少數股東權益的增加，做大了龍光集團的所有者權益，使其“三道紅線”指標得以優化。
從賬面來看，2021年上半年，龍光集團的現金及現金等價物有404.4億元，而其短期借款規模僅115.5億元。
不過，就其233.2億元的應付賬款及票據來看，龍光集團的應付票據規模也小不了。
而在非流動負債方面，截至2021年上半年，龍光集團的非流動負債同比增長了32.86%，其中長期借款更是同比增長了34.2%，增速均高于流動負債以及短期借款。
也就是說，龍光集團通過大幅增加非流動負債，來為債務情況提供“保障”。
但是，遠債也是債，終究是有償還期的，龍光集團對此要有心理準備。
【“地王”侵蝕利潤空間，靠“明股實債”調劑利潤】
值得注意的是，截至2021年上半年，龍光集團的有息負債規模有738.94億元，帶息債務比為34%。
有息負債逐年增長，使得龍光集團融資成本不斷上升，2020年該指標高達20.51億元，對其盈利水平造成了一定侵蝕。
根據2021年半年報顯示，龍光集團實現營業收入約351.65億元，同比增長約13.3%；毛利約94.65億元，同比減少約13.4%；凈利潤約65億元，同比增長約3.4%。
毛利的下降，主要還是要歸因于龍光集團高溢價拿地、甚至頻頻拿下“地王”這一操作。
而在凈利潤方面，龍光集團最終錄得凈利潤約3.4%的微弱增長。但是這一結果，還是靠著財務費用的大幅下滑。半年報顯示，2021年上半年，龍光集團的財務費用只有3.82億元，同比下降了59.51%。
要知道，這一數據在2020年底還是20.51億元，同比增長高達50.15%。
另外，在歸母凈利潤方面，2021年上半年龍光集團錄得61.82億元，同比微升0.47%。
而這一結果，還是在大幅“壓縮”少數股東損益的基礎之上。
上文提到，截至2021年上半年，龍光集團的少數股東權益已達252.2億元，較2020年底增長38%，占所有者權益比例達36%。
但是，同一時期，龍光集團的少數股東損益卻只有可憐的3.19億元，占凈利潤的比例不足5%。
這一現象，就是典型的“明股實債”。
由此可見，龍光集團靠著“明股實債”這一操作，不僅優化了“三道紅線”指標，還通過凈利潤的分配，使得其歸母凈利潤實現微增。
只不過，這也一定程度上折射出龍光集團財報的“不健康”。
展期、交換要約、回購等等，各家房企各憑本事來應付即將到期的美元債。
就在近日，龍光集團又回購美元債了，這次是2000萬美元，占2022年票據發行本金總額約6.67%，
提前回購的目的，無非是為了向市場傳遞信心。
但是，龍光集團此舉還有其他打算。要知道，近期有關龍光集團20億美金表外美元私募債即將到期的消息傳得沸沸揚揚，雖然公司對此進行了澄清，但還是使得其美元債連續出現波動。
為了安撫市場，龍光集團只得進行美元債回購。
近年來，為了追求規模擴張，龍光集團頻頻拿下“地王”。即使是在2021年上半年，龍光集團同樣在土地市場上高舉猛打。
這不僅使得龍光集團的債務規模高企，還嚴重影響到了其盈利水平。
熱衷“地王”項目的龍光集團，或將品嘗“苦果”。
【瘋狂擴張，終成“地王收割機”】
1996年，紀海鵬家族在汕頭創立龍光建安，并進軍深圳房地產市場。
經過十數年的打拼，龍光集團終于在2013年12月成功登陸港交所。
而在資本市場的支持下，龍光集團正式開啟了拿下“地王”項目的熱情。
2014年12月，龍光集團以總價46.8億元拿下位于深圳市龍華白石龍區域的一宗地塊，折合樓面地價2.51萬元/平方米，溢價率高達85.3%。
2015年，龍光集團又以112.5億元拿下龍華紅山地塊，成為當時的深圳總價“地王”。
拿下深圳“地王”還不夠，龍光集團將目光頂上了全國“地王”的頭銜。
就在2016年，龍光集團以140.6億元拿下深圳市光明新區一商住混合用地塊，最終喜提全國總價“地王”的稱號。
在高價拿地擴張的同時，龍光集團還加快了高周轉模式的運轉。
而得益于高周轉的紅利，龍光集團成為了匹行業“黑馬”，銷售額從2017年的第37名，一躍升至2020年的第21位，全年實現銷售額1422.2億元。
在進入2021年之后，龍光集團繼續在土地市場上大發神威。
據中指研究院披露的數據，2021年上半年，龍光集團以290億元的拿地金額，排名第15名，相比2020年年底提升了6位。
尤其是在深圳首輪集中供地中，龍光集團豪擲80億元成最大贏家，而且兩宗地塊均觸及到了45%的溢價率上限。
其中，龍光集團歷經190輪舉牌，力壓萬科和特建發的聯合體，奪得深圳南山西麗的地塊，技驚四座。
不過，自去年下半年開始，龍光集團便鮮少在土地市場露面。“地王收割機”也難得進入了低調期。
【債務規模高企，綠檔靠少數股東權益激增】
如此大舉擴張，甚至還頻頻拿下“地王”項目，龍光集團的債務規模肯定是要大幅上漲的。
最新數據顯示，截至2021年上半年，龍光集團的總負債為2190.2億元，資產負債率75.58%。
而在“三道紅線”方面，龍光集團凈負債率為61.4%，剔除預收款后的資產負債率為69.8%，現金短債比為1.8，全部實現綠檔。
作為“地王收割機”、高周轉模式房企，龍光集團居然可以“三道紅線”全部達標，頗為難得。
而之所以有如此成績，龍光集團還是靠著少數股東權益的飆升。
截至2021年上半年，龍光集團的少數股東權益錄得252.2億元，同比增長了72.11%。而少數股東權益的增加，做大了龍光集團的所有者權益，使其“三道紅線”指標得以優化。
從賬面來看，2021年上半年，龍光集團的現金及現金等價物有404.4億元，而其短期借款規模僅115.5億元。
不過，就其233.2億元的應付賬款及票據來看，龍光集團的應付票據規模也小不了。
而在非流動負債方面，截至2021年上半年，龍光集團的非流動負債同比增長了32.86%，其中長期借款更是同比增長了34.2%，增速均高于流動負債以及短期借款。
也就是說，龍光集團通過大幅增加非流動負債，來為債務情況提供“保障”。
但是，遠債也是債，終究是有償還期的，龍光集團對此要有心理準備。
【“地王”侵蝕利潤空間，靠“明股實債”調劑利潤】
值得注意的是，截至2021年上半年，龍光集團的有息負債規模有738.94億元，帶息債務比為34%。
有息負債逐年增長，使得龍光集團融資成本不斷上升，2020年該指標高達20.51億元，對其盈利水平造成了一定侵蝕。
根據2021年半年報顯示，龍光集團實現營業收入約351.65億元，同比增長約13.3%；毛利約94.65億元，同比減少約13.4%；凈利潤約65億元，同比增長約3.4%。
毛利的下降，主要還是要歸因于龍光集團高溢價拿地、甚至頻頻拿下“地王”這一操作。
而在凈利潤方面，龍光集團最終錄得凈利潤約3.4%的微弱增長。但是這一結果，還是靠著財務費用的大幅下滑。半年報顯示，2021年上半年，龍光集團的財務費用只有3.82億元，同比下降了59.51%。
要知道，這一數據在2020年底還是20.51億元，同比增長高達50.15%。
另外，在歸母凈利潤方面，2021年上半年龍光集團錄得61.82億元，同比微升0.47%。
而這一結果，還是在大幅“壓縮”少數股東損益的基礎之上。
上文提到，截至2021年上半年，龍光集團的少數股東權益已達252.2億元，較2020年底增長38%，占所有者權益比例達36%。
但是，同一時期，龍光集團的少數股東損益卻只有可憐的3.19億元，占凈利潤的比例不足5%。
這一現象，就是典型的“明股實債”。
由此可見，龍光集團靠著“明股實債”這一操作，不僅優化了“三道紅線”指標，還通過凈利潤的分配，使得其歸母凈利潤實現微增。
只不過，這也一定程度上折射出龍光集團財報的“不健康”。
