“千億閩系房企”流動性壓力加大，再融資信用狀況惡化
來源：小債看市
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2022-01-19 18:22:09
受融資困難、市場惡化等因素影響，禹洲集團爆發流動性危機。
01降級
1月18日，聯合資信公告稱，將廈門禹洲鴻圖地產開發有限公司(以下簡稱“禹洲鴻圖”)主體和“19禹洲01”、“19禹洲02”信用等級由“AA+”下調至“AA”，評級展望調整為“負面”。
降級公告
公告顯示，受境內外融資困難、市場持續惡化、境內外銀行大幅收緊現金結余的監管等因素影響，禹洲鴻圖間接控股股東禹洲集團(01628.HK)流動性壓力持續加大。
禹洲集團表示無法保證全面履行未來到期的償付義務，包括可能需要延遲支付的美元債利息、尚未償還的票據等。
此外，禹洲集團預計沒有足夠資金在交換票據到期時立即償還不同意交換的交換票據。
同時，禹洲集團已與買家訂立框架協議，以不超過人民幣10.6億元的對價出售禹洲物業全部已發行股本，但該項交易事項仍存在一定不確定性。
禹洲鴻圖作為禹洲集團境內的主要房地產經營平臺，兩者在經營治理、項目運營、資金管控等方面關聯度高，該要約交換及征求同意事項對公司后續再融資及信用狀況將產生負面影響。
《小債看市》統計，目前禹洲鴻圖存續債券7只，存續規模為75.43億元，其中今年內將有65億元債券到期或回售。
存續債券到期分布
值得注意的是，禹洲集團已為“19禹洲01”、“19禹洲02”、“20禹洲01”和“20禹洲02”等公司債券兌付作出全額收購承諾，上述重大事項可能會對禹洲鴻圖存續債券的償付產生很大負面影響。
近日，禹洲鴻圖7.2億元ABS項目被終止，其再融資壓力增加。
據上交所公司債券項目平臺顯示，中山證券-禹洲鴻圖商業物業資產支持專項計劃項目狀態12月28日更新為終止。
02盈利能力持續下滑
據官網介紹，禹洲集團1994年成立于廈門，2009年在香港聯交所上市，已發展成集房地產開發、商業投資運營、酒店運營、物業管理、金融、貿易為一體的多元化綜合性集團。
禹洲鴻圖前身為廈門禹洲集團地產投資有限公司，是禹洲集團在境內的主要開發主體。
禹洲集團官網
從股權結構看，禹洲鴻圖的控股股東為香港豐洲投資有限公司，持股比例99.93%，禹洲集團為其間接控股股東，公司實際控制人為林龍安、郭英蘭。
股權結構圖
近年來，禹洲集團整體銷售規模呈快速增長態勢，2020年實現合約銷售1049.67億元，邁入“千億俱樂部”。
2021年，禹洲集團全年錄得累計銷售金額1050.19億元，與上年同期基本持平。
據克而瑞數據，2021年禹洲集團以688.8億操盤金額位列房企第44位；以397.4萬平方米操盤面積排第45名，屬于TOP50中型房企。
克而瑞數據
2019年以來，由于疫情、地產調控等因素影響，禹洲鴻圖營業收入和凈利潤連年下滑。
2021年上半年，禹洲鴻圖實現營收98.15億元，同比下滑15.38%；實現歸母凈利潤12億元，同比微增4.71%。
由于房地產調控措施導致結轉項目售價低于預期，禹洲鴻圖銷售毛利率一路下滑，并低于行業平均水平。
實現歸母凈利潤
2021年上半年，禹洲集團新增貨值111億元，截至2021年6月底土地儲備總建筑面積約在2200萬平方米，對應總貨值4400億元。
截至2021年二季末，禹洲鴻圖總資產為1103.75億元，總負債834.09億元，凈資產269.66億元，資產負債率75.57%。
近年來，禹洲鴻圖財務杠桿高企，2020年其資產負債率高達81.04%，存在一定杠桿風險。
財務杠桿
從“三道紅線”看，截至2020年末，禹洲鴻圖剔除預收款項的資產負債率為76.85％，凈負債率47.07%，現金短債比為2.48，踩中一道監管紅線，歸為“黃檔”房企。
《小債看市》分析債務結構發現，禹洲鴻圖主要以流動負債為主，占總負債比為75%。
截至2021年上半年末，禹洲鴻圖流動負債有622.4億元，主要為其他應付款，其一年內到期的短期債務有39.75億元。
相較于短債壓力，禹洲鴻圖流動性尚可，其賬上貨幣資金有171.24億元，可以覆蓋短債，短期償債壓力不大。
在備用資金方面，截至2020年末，禹洲鴻圖銀行授信總額有466.82億元，未使用授信額度為314.99億元，可見其財務彈性較好。
銀行授信
除此之外，禹洲鴻圖還有非流動負債211.7億元，主要為長期借貸，其長期有息負債合計191.86億元。
整體來看，禹洲鴻圖剛性債務規模有231.75億元，主要為長期有息負債，帶息債務比為28%。
從償債資金來源看，禹洲鴻圖主要依賴于外部融資，其融資渠道較為多元，除了銀行借款和債券融資，還通過應收賬款，股權融資、股權質押融資以及信托等方式融資。
2021年上半年，由于籌資流入資金銳減，在償還大量負債后，禹洲鴻圖籌資性現金流凈額呈凈流出狀態，說明其外部融資渠道并不順暢。
籌資活動現金流
在資產質量方面，截至同報告期，禹洲鴻圖存貨高達566.36億元，其中開發產品規模較大，存在一定項目銷售去化和存貨跌價風險。
另外，隨著合作開發項目的增加，禹洲鴻圖的其他應收款規模快速增長，截至去年6月末已高達171.95億元，或存在回收風險。
值得注意的是，禹洲鴻圖少數股東權益占比高，且與少數股東損益占比不匹配，不僅權益穩定性較弱，還存在一定“明股實債”嫌疑。
同時，禹洲鴻圖對外擔保規模較大，存在一定擔保代償風險。
截至2021年6月末，禹洲鴻圖及關聯公司擔保合計47.4億元，占凈資產的36.26%，被擔保對象主要為合營公司、聯營公司或受母公司控制的房地產開發企業。
總得來看，禹洲鴻圖營收、業績和盈利能力持續下滑；有息負債規模較大，外部融資渠道遇阻；資產質量一般，存在一定或有負債風險。
03蒙眼狂奔
1988年，大學畢業后，有著財經專業背景的林龍安被分配到廈門財政系統工作。
1993年，林龍安被提拔為廈門市土地開發公司的財務經理，開始與房地產打交道。
次年，三十而立的林龍安放棄公務員穩定的工作，下海從辦采石場開始了創業之路，后來他傾其所有創立禹洲地產，有意仿效“大禹治水，荒漠成洲”。
禹洲集團董事局主席林龍安
1995年，禹洲推出第一個產品“禹洲新村”，地處廈門市島內仙岳山麓城鄉結合部，雖然并非城市核心地段，但其在產品上花了不少心思，在當時的廈門市場上贏得了一片美譽。
賺得第一桶金后，林龍安以穩扎穩打的方式在廈門市場扎根，2000年前后禹洲在廈門已經做到首屈一指。
2004年起，禹洲開始版圖擴張，在上海、合肥等地相繼落子，從一家區域型房企向全國型房企轉變。
2008年，金融風暴席卷全球，房價下行市場成交清淡，不少企業面臨資金斷鏈的問題。禹洲則依靠長期穩定的現金流度過危機，并于2009年底赴港上市。
上市后，林龍安家族身家暴漲，其以110億元財富名列《胡潤全球富豪榜》第1891位以及《2020胡潤全球房地產富豪榜》第182位。
2016年，禹洲將總部遷到上海，有別于其他閩系房企的激進，林龍安更崇尚香港地產商的保守經營。
然而，彼時閩系頭部房企銷售均超過400億，而禹洲僅232億，落下一大截的林龍安開始著急了。
2017年，禹洲集團提出“區域深耕,全國領先”新的發展戰略，定下2020年躋身千億房企俱樂部的目標。
隨后，禹洲集團開始大手筆拿地，在廈門、福州、上海、合肥等一二線城市及其周邊衛星城收獲23幅地塊，新增建面379萬平方米，當年拿地規模高于2015和2016年總和。
2018年，禹洲集團全面啟動“千億征程，全國深耕”的戰略方針，其進一步強調土儲新增土地儲備540萬平方米。
然而，激進擴張一方面導致禹洲集團債務規模飆升，另一方面其高價拿地的弊端開始顯現。
由于近幾年禹洲集團營收增速明顯慢于拿地及銷售增速，其存貨周轉率也接連下滑。
2019年，高溢價拿地壓力下，禹洲集團及時止損，依次出售位于廈門、南京、合肥及天津等附屬公司，其利潤增長也很大程度上歸功于這部分收益。
同時，禹洲集團多地項目因質量問題遭業主投訴維權，高周轉指揮棒下以質量聞名的禹洲，卻在這個問題上頻頻出錯。
總得來看，規模擴張偏離了林龍安的戰略基調，透支了禹洲的增長潛力，給后續運營埋下隱患。
01降級
1月18日，聯合資信公告稱，將廈門禹洲鴻圖地產開發有限公司(以下簡稱“禹洲鴻圖”)主體和“19禹洲01”、“19禹洲02”信用等級由“AA+”下調至“AA”，評級展望調整為“負面”。
降級公告
公告顯示，受境內外融資困難、市場持續惡化、境內外銀行大幅收緊現金結余的監管等因素影響，禹洲鴻圖間接控股股東禹洲集團(01628.HK)流動性壓力持續加大。
禹洲集團表示無法保證全面履行未來到期的償付義務，包括可能需要延遲支付的美元債利息、尚未償還的票據等。
此外，禹洲集團預計沒有足夠資金在交換票據到期時立即償還不同意交換的交換票據。
同時，禹洲集團已與買家訂立框架協議，以不超過人民幣10.6億元的對價出售禹洲物業全部已發行股本，但該項交易事項仍存在一定不確定性。
禹洲鴻圖作為禹洲集團境內的主要房地產經營平臺，兩者在經營治理、項目運營、資金管控等方面關聯度高，該要約交換及征求同意事項對公司后續再融資及信用狀況將產生負面影響。
《小債看市》統計，目前禹洲鴻圖存續債券7只，存續規模為75.43億元，其中今年內將有65億元債券到期或回售。
存續債券到期分布
值得注意的是，禹洲集團已為“19禹洲01”、“19禹洲02”、“20禹洲01”和“20禹洲02”等公司債券兌付作出全額收購承諾，上述重大事項可能會對禹洲鴻圖存續債券的償付產生很大負面影響。
近日，禹洲鴻圖7.2億元ABS項目被終止，其再融資壓力增加。
據上交所公司債券項目平臺顯示，中山證券-禹洲鴻圖商業物業資產支持專項計劃項目狀態12月28日更新為終止。
02盈利能力持續下滑
據官網介紹，禹洲集團1994年成立于廈門，2009年在香港聯交所上市，已發展成集房地產開發、商業投資運營、酒店運營、物業管理、金融、貿易為一體的多元化綜合性集團。
禹洲鴻圖前身為廈門禹洲集團地產投資有限公司，是禹洲集團在境內的主要開發主體。
禹洲集團官網
從股權結構看，禹洲鴻圖的控股股東為香港豐洲投資有限公司，持股比例99.93%，禹洲集團為其間接控股股東，公司實際控制人為林龍安、郭英蘭。
股權結構圖
近年來，禹洲集團整體銷售規模呈快速增長態勢，2020年實現合約銷售1049.67億元，邁入“千億俱樂部”。
2021年，禹洲集團全年錄得累計銷售金額1050.19億元，與上年同期基本持平。
據克而瑞數據，2021年禹洲集團以688.8億操盤金額位列房企第44位；以397.4萬平方米操盤面積排第45名，屬于TOP50中型房企。
克而瑞數據
2019年以來，由于疫情、地產調控等因素影響，禹洲鴻圖營業收入和凈利潤連年下滑。
2021年上半年，禹洲鴻圖實現營收98.15億元，同比下滑15.38%；實現歸母凈利潤12億元，同比微增4.71%。
由于房地產調控措施導致結轉項目售價低于預期，禹洲鴻圖銷售毛利率一路下滑，并低于行業平均水平。
實現歸母凈利潤
2021年上半年，禹洲集團新增貨值111億元，截至2021年6月底土地儲備總建筑面積約在2200萬平方米，對應總貨值4400億元。
截至2021年二季末，禹洲鴻圖總資產為1103.75億元，總負債834.09億元，凈資產269.66億元，資產負債率75.57%。
近年來，禹洲鴻圖財務杠桿高企，2020年其資產負債率高達81.04%，存在一定杠桿風險。
財務杠桿
從“三道紅線”看，截至2020年末，禹洲鴻圖剔除預收款項的資產負債率為76.85％，凈負債率47.07%，現金短債比為2.48，踩中一道監管紅線，歸為“黃檔”房企。
《小債看市》分析債務結構發現，禹洲鴻圖主要以流動負債為主，占總負債比為75%。
截至2021年上半年末，禹洲鴻圖流動負債有622.4億元，主要為其他應付款，其一年內到期的短期債務有39.75億元。
相較于短債壓力，禹洲鴻圖流動性尚可，其賬上貨幣資金有171.24億元，可以覆蓋短債，短期償債壓力不大。
在備用資金方面，截至2020年末，禹洲鴻圖銀行授信總額有466.82億元，未使用授信額度為314.99億元，可見其財務彈性較好。
銀行授信
除此之外，禹洲鴻圖還有非流動負債211.7億元，主要為長期借貸，其長期有息負債合計191.86億元。
整體來看，禹洲鴻圖剛性債務規模有231.75億元，主要為長期有息負債，帶息債務比為28%。
從償債資金來源看，禹洲鴻圖主要依賴于外部融資，其融資渠道較為多元，除了銀行借款和債券融資，還通過應收賬款，股權融資、股權質押融資以及信托等方式融資。
2021年上半年，由于籌資流入資金銳減，在償還大量負債后，禹洲鴻圖籌資性現金流凈額呈凈流出狀態，說明其外部融資渠道并不順暢。
籌資活動現金流
在資產質量方面，截至同報告期，禹洲鴻圖存貨高達566.36億元，其中開發產品規模較大，存在一定項目銷售去化和存貨跌價風險。
另外，隨著合作開發項目的增加，禹洲鴻圖的其他應收款規模快速增長，截至去年6月末已高達171.95億元，或存在回收風險。
值得注意的是，禹洲鴻圖少數股東權益占比高，且與少數股東損益占比不匹配，不僅權益穩定性較弱，還存在一定“明股實債”嫌疑。
同時，禹洲鴻圖對外擔保規模較大，存在一定擔保代償風險。
截至2021年6月末，禹洲鴻圖及關聯公司擔保合計47.4億元，占凈資產的36.26%，被擔保對象主要為合營公司、聯營公司或受母公司控制的房地產開發企業。
總得來看，禹洲鴻圖營收、業績和盈利能力持續下滑；有息負債規模較大，外部融資渠道遇阻；資產質量一般，存在一定或有負債風險。
03蒙眼狂奔
1988年，大學畢業后，有著財經專業背景的林龍安被分配到廈門財政系統工作。
1993年，林龍安被提拔為廈門市土地開發公司的財務經理，開始與房地產打交道。
次年，三十而立的林龍安放棄公務員穩定的工作，下海從辦采石場開始了創業之路，后來他傾其所有創立禹洲地產，有意仿效“大禹治水，荒漠成洲”。
禹洲集團董事局主席林龍安
1995年，禹洲推出第一個產品“禹洲新村”，地處廈門市島內仙岳山麓城鄉結合部，雖然并非城市核心地段，但其在產品上花了不少心思，在當時的廈門市場上贏得了一片美譽。
賺得第一桶金后，林龍安以穩扎穩打的方式在廈門市場扎根，2000年前后禹洲在廈門已經做到首屈一指。
2004年起，禹洲開始版圖擴張，在上海、合肥等地相繼落子，從一家區域型房企向全國型房企轉變。
2008年，金融風暴席卷全球，房價下行市場成交清淡，不少企業面臨資金斷鏈的問題。禹洲則依靠長期穩定的現金流度過危機，并于2009年底赴港上市。
上市后，林龍安家族身家暴漲，其以110億元財富名列《胡潤全球富豪榜》第1891位以及《2020胡潤全球房地產富豪榜》第182位。
2016年，禹洲將總部遷到上海，有別于其他閩系房企的激進，林龍安更崇尚香港地產商的保守經營。
然而，彼時閩系頭部房企銷售均超過400億，而禹洲僅232億，落下一大截的林龍安開始著急了。
2017年，禹洲集團提出“區域深耕,全國領先”新的發展戰略，定下2020年躋身千億房企俱樂部的目標。
隨后，禹洲集團開始大手筆拿地，在廈門、福州、上海、合肥等一二線城市及其周邊衛星城收獲23幅地塊，新增建面379萬平方米，當年拿地規模高于2015和2016年總和。
2018年，禹洲集團全面啟動“千億征程，全國深耕”的戰略方針，其進一步強調土儲新增土地儲備540萬平方米。
然而，激進擴張一方面導致禹洲集團債務規模飆升，另一方面其高價拿地的弊端開始顯現。
由于近幾年禹洲集團營收增速明顯慢于拿地及銷售增速，其存貨周轉率也接連下滑。
2019年，高溢價拿地壓力下，禹洲集團及時止損，依次出售位于廈門、南京、合肥及天津等附屬公司，其利潤增長也很大程度上歸功于這部分收益。
同時，禹洲集團多地項目因質量問題遭業主投訴維權，高周轉指揮棒下以質量聞名的禹洲，卻在這個問題上頻頻出錯。
總得來看，規模擴張偏離了林龍安的戰略基調，透支了禹洲的增長潛力，給后續運營埋下隱患。
