朗詩地產銷售未達標 經營業績及業務或缺乏可持續性
來源：氫財經
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2022-01-19 13:33:25
朗詩地產土地儲備規模有限，土儲年限較短，僅為1.5年，可能會阻礙銷售增長和業務可持續性。
近來，規模房企接連披露2021年銷售業績，但在行業寒冬的伴隨下，近8成房企未達成此前所制定銷售目標，南京房企朗詩地產也不例外。
數據顯示，2021年朗詩地產簽約銷售額(包括委托開發管理項目)466.91億元，簽約建筑面積260.55萬平方米，按照其此前制定的2021年銷售目標500億元來看，朗詩地產僅完成銷售目標的93%。
盡管去年朗詩地產在債務方面并未發生大規模違約，并且提前回購了美元債，但在業績方面卻并不如意，去年上半年朗詩地產凈虧損超4億元，與此同時，其“三道紅線”也均處于“黃檔”。
【銷售未達標】
2021年1月17日，朗詩地產公告披露了該司2021年全年銷售業績，數據顯示，去年全年朗詩集團連同其他合營公司和聯營公司共實現簽約銷售額(包括委托開發管理項目)約466.91億元，簽約建筑面積約260.55萬平方米；朗詩地產連同其合營公司和聯營公司實現簽約銷售額(包括委托開發管理項目)約465.24億元，同比增長約14%，簽約建筑面積約259.77萬平方米，同比增長約13%。
在去年朗詩地產2020年業績發布會上，朗詩地產管理層曾表示朗詩地產2021年銷售目標為500億元，依據朗詩地產2021年銷售業績來看，2021年朗詩地產僅完成其所制定目標的93.05%，其2021年銷售業績并未達標。
事實上，去年朗詩地產披露的4份銷售業績均為同比增長的態勢，但即便如此，朗詩合同負債(已交錢，未交房或服務但后期可以確認為收入的款項)也仍然為減少的狀態，數據顯示，截至去年6月末，朗詩地產合同負債11.24億元，較2020年上半年23.52億元相比，減少了52.2%，也就是說，去年上半年朗詩地產至少有12.28億元的合同負債被確認為收入。
但在銷售額和簽約建筑面積同比增長的情況下，朗詩地產合同負債同比卻仍為減少狀態，而導致此狀況的正是朗詩地產銷售均價的下降，據氫財經推算，2021年上半年朗詩地產銷售金額231.53億元，簽約面積146.62萬/平方米，均價為1.579萬元/平方米，而2020年上半年其銷售金額為121.31億元，簽約面積70.66萬平方米，均價為1.79萬元/平方米，高于2021年。
【持續虧損】
實際上，朗詩地產合同負債已連續兩年為同比減少的狀態，2019年為30.47億元，同比減少32.44%，2020年為3.05億元，同比減少89.99%。
此外，在朗詩地產銷售均價及合同負債減少的情況下，其業績層面也受到一定程度的影響。數據顯示，去年上半年朗詩地產實現營業收入35.37億元，同比增長23.98%；實現毛利7.99億元，同比增長58.14%；實現凈利潤-4.42億元，同比減少334.85%；歸屬于公司股東的凈利潤為-4.4億元，同比下滑414%，延續了自2020年末起的虧損狀態。
彼時，對于去年上半年業績的虧損，朗詩地產在財報中表示系由于美國上市費用(該上市費用根據香港財務報告準則評估于損益支銷，倘評估乃根據美國公認會計原則或中國公認會計原則而做出，該上市費用將入賬權益，不會對損益構成任何影響)及匯兌虧損增加，才導致了去年上半年朗詩地產業績的虧損。
而對于2020年的虧損，朗詩地產表示，期內凈利潤下滑的主要原因是受美國地區疫情的嚴重影響，工程建設和房屋交付延期，導致了美國公司核心凈利潤由盈轉虧。
據了解，朗詩地產產業版圖分布于內地及美國，并且美國業務營收比例近年來逐年增長。2018年至2020年朗詩地產內地業務營收逐年下降，依次為50.08億元、41.94億元、39.23億元，而美國業務營收卻逐年增長分別為25.53億元、43.64億元、50.69億元。
在目前及合同負債逐年減少的情況下，未來朗詩地產業績或將持續遭受影響。
【踩紅線】
而另一影響朗詩地產銷售增長的還有其土地儲備，數據顯示，截至去年上半年，朗詩地產總土儲面積498.88萬平方米，預計可售貨值為996.1億元，并且其土儲面積及預計可售貨值已達近5年來的最低點。
據搜狐財經報道，如若按照權益計算，朗詩地產應占項目儲備可售面積為176.56萬平方米，預計可售貨值為293.9億元，占比分別為35.39%、29.51%。
在惠普此前對朗詩地產最后一次評級的報告中，曾表示朗詩集團持有朗詩地產50.1%的股權，高級管理層高度重合，母公司對朗詩地產的董事會控制強且集團內部的資產轉移時有發生；另一點則是，朗詩地產土地儲備規模有限，土儲年限較短，僅為1.5年，可能會阻礙銷售增長和業務可持續性。
除此之外，去年上半年朗詩地產負債率方面也不甚樂觀。截至2021年6月30日，朗詩地產資產負債率為74.97%，即便較年初相比減少了2.78個百分點，但在監管紅線方面，朗詩地產仍不屬于“三好學生”行列。
據南方plus客戶端報道，去年上半年朗詩地產非受限現金短債比2.68倍，凈負債率為51.9%(公告顯示為52.8%)，剔除預收款后的資產負債率為73.7%，與“三道紅線”監管指標來看，其剔除預收款后的資產負債率仍踩中紅線。
近來，規模房企接連披露2021年銷售業績，但在行業寒冬的伴隨下，近8成房企未達成此前所制定銷售目標，南京房企朗詩地產也不例外。
數據顯示，2021年朗詩地產簽約銷售額(包括委托開發管理項目)466.91億元，簽約建筑面積260.55萬平方米，按照其此前制定的2021年銷售目標500億元來看，朗詩地產僅完成銷售目標的93%。
盡管去年朗詩地產在債務方面并未發生大規模違約，并且提前回購了美元債，但在業績方面卻并不如意，去年上半年朗詩地產凈虧損超4億元，與此同時，其“三道紅線”也均處于“黃檔”。
【銷售未達標】
2021年1月17日，朗詩地產公告披露了該司2021年全年銷售業績，數據顯示，去年全年朗詩集團連同其他合營公司和聯營公司共實現簽約銷售額(包括委托開發管理項目)約466.91億元，簽約建筑面積約260.55萬平方米；朗詩地產連同其合營公司和聯營公司實現簽約銷售額(包括委托開發管理項目)約465.24億元，同比增長約14%，簽約建筑面積約259.77萬平方米，同比增長約13%。
在去年朗詩地產2020年業績發布會上，朗詩地產管理層曾表示朗詩地產2021年銷售目標為500億元，依據朗詩地產2021年銷售業績來看，2021年朗詩地產僅完成其所制定目標的93.05%，其2021年銷售業績并未達標。
事實上，去年朗詩地產披露的4份銷售業績均為同比增長的態勢，但即便如此，朗詩合同負債(已交錢，未交房或服務但后期可以確認為收入的款項)也仍然為減少的狀態，數據顯示，截至去年6月末，朗詩地產合同負債11.24億元，較2020年上半年23.52億元相比，減少了52.2%，也就是說，去年上半年朗詩地產至少有12.28億元的合同負債被確認為收入。
但在銷售額和簽約建筑面積同比增長的情況下，朗詩地產合同負債同比卻仍為減少狀態，而導致此狀況的正是朗詩地產銷售均價的下降，據氫財經推算，2021年上半年朗詩地產銷售金額231.53億元，簽約面積146.62萬/平方米，均價為1.579萬元/平方米，而2020年上半年其銷售金額為121.31億元，簽約面積70.66萬平方米，均價為1.79萬元/平方米，高于2021年。
【持續虧損】
實際上，朗詩地產合同負債已連續兩年為同比減少的狀態，2019年為30.47億元，同比減少32.44%，2020年為3.05億元，同比減少89.99%。
此外，在朗詩地產銷售均價及合同負債減少的情況下，其業績層面也受到一定程度的影響。數據顯示，去年上半年朗詩地產實現營業收入35.37億元，同比增長23.98%；實現毛利7.99億元，同比增長58.14%；實現凈利潤-4.42億元，同比減少334.85%；歸屬于公司股東的凈利潤為-4.4億元，同比下滑414%，延續了自2020年末起的虧損狀態。
彼時，對于去年上半年業績的虧損，朗詩地產在財報中表示系由于美國上市費用(該上市費用根據香港財務報告準則評估于損益支銷，倘評估乃根據美國公認會計原則或中國公認會計原則而做出，該上市費用將入賬權益，不會對損益構成任何影響)及匯兌虧損增加，才導致了去年上半年朗詩地產業績的虧損。
而對于2020年的虧損，朗詩地產表示，期內凈利潤下滑的主要原因是受美國地區疫情的嚴重影響，工程建設和房屋交付延期，導致了美國公司核心凈利潤由盈轉虧。
據了解，朗詩地產產業版圖分布于內地及美國，并且美國業務營收比例近年來逐年增長。2018年至2020年朗詩地產內地業務營收逐年下降，依次為50.08億元、41.94億元、39.23億元，而美國業務營收卻逐年增長分別為25.53億元、43.64億元、50.69億元。
在目前及合同負債逐年減少的情況下，未來朗詩地產業績或將持續遭受影響。
【踩紅線】
而另一影響朗詩地產銷售增長的還有其土地儲備，數據顯示，截至去年上半年，朗詩地產總土儲面積498.88萬平方米，預計可售貨值為996.1億元，并且其土儲面積及預計可售貨值已達近5年來的最低點。
據搜狐財經報道，如若按照權益計算，朗詩地產應占項目儲備可售面積為176.56萬平方米，預計可售貨值為293.9億元，占比分別為35.39%、29.51%。
在惠普此前對朗詩地產最后一次評級的報告中，曾表示朗詩集團持有朗詩地產50.1%的股權，高級管理層高度重合，母公司對朗詩地產的董事會控制強且集團內部的資產轉移時有發生；另一點則是，朗詩地產土地儲備規模有限，土儲年限較短，僅為1.5年，可能會阻礙銷售增長和業務可持續性。
除此之外，去年上半年朗詩地產負債率方面也不甚樂觀。截至2021年6月30日，朗詩地產資產負債率為74.97%，即便較年初相比減少了2.78個百分點，但在監管紅線方面，朗詩地產仍不屬于“三好學生”行列。
據南方plus客戶端報道，去年上半年朗詩地產非受限現金短債比2.68倍，凈負債率為51.9%(公告顯示為52.8%)，剔除預收款后的資產負債率為73.7%，與“三道紅線”監管指標來看，其剔除預收款后的資產負債率仍踩中紅線。
