華發股份一年之間“三道紅線”全綠,其中隱藏著多少貓膩?

華發股份之所以能夠在短短一年時間內快速轉為綠檔,ABS產品“功不可沒”。

  近日,又一家地產國企——華發股份披露了業績快報。

  數據顯示,2021年華發股份實現營業收入514.08億元,同比增長0.79%;凈利潤46.55億元,同比增長2.08%;歸母凈利潤31.95億元,同比增長10.1%。

  在行業普遍進入低增長這一大背景下,別家房企都是“增收不增利”,但華發股份卻出現“不增收增利”的新局面。

  不管怎樣,增利終究是一件好消息,尤其是對于華發股份這樣的地方國企而言。然而,華發股份的好事還不只這一個。

  據華發股份公告稱,截至2021年年底,公司剔除預收賬款后的資產負債率已低于70%的紅線,凈負債率低于100%,現金短債比大于1,已經全面實現“三道紅線”達標轉綠。

  要知道,就在2020年年底,華發股份“三道紅線”全踩,在一眾國企中相當“扎眼”。

  僅一年時間,華發股份就完成“三道紅線”全部轉綠,這其中是否有些貓膩?

  【負債指標的表內“轉移”】

  2020年年底,華發股份剔除預收賬款后的資產負債率76.5%,凈負債率181.6%,現金短債比為0.9,意味著“三道紅線”全踩。

  作為地方國企,華發股份有義務配合國家“三道紅線”政策的落實。

  因此,2021年全年,華發股份都在忙著優化負債結構。

  據華發股份公告稱,去年一年,公司有息債務規模同比下降10%;短期債務大幅下降40%。

  如此成績,不可不謂之優秀。

  而截至去年年底,華發股份剔除預收賬款后的資產負債率已低于70%的紅線,凈負債率低于100%,現金短債比大于1,“三道紅線”全部達標轉綠。

  但是,從各項負債指標來看,華發股份的“三道紅線”全綠,有“操作”之嫌。

  2021年三季報顯示,截至去年9月底,華發股份的上短期借款約13.22億元,比2020年底的92.66億元大幅減少近80億元。

  同期,華發股份的應付票據比2020年底多6億元,達到9億元;而應付款余額增長356.25億元,比2020年底多了近80億元。

  此外,截至去年9月底,華發股份的長期借款達到約859.36億元,比2020年底增加65億元;作為長期類的應付債券余額208億元,比2020年底多22億元。

  也就是說,去年前三季度,華發股份通過長債替代短債、增加應付款這一不計入有息負債科目等,來優化負債結構。

  然而,截至去年三季度,華發股份仍踩中“三道紅線”中的兩道紅線。也就是說,華發股份的降負債工作,在去年第四季度進入高潮。

  【大規模ABS或隱藏真實負債】

  進入去年四季度,房企再融資有所松動。而作為地方國企的代表,華發股份更是積極發債,顯示出對資金的渴望。

  相關數據顯示,自2021年10月21日開始,華發股份先后四次發行超短融券,總計金額達28.9億元。

  超短融券計入短期債務,這對于華發股份的“三道紅線”指標是不利的。而為了消除這一影響,最佳的辦法,還是要發長債或者是資產支持證券化產品,也就是ABS。

  就在去年11月25日,華發股份發行了5億元中期票據,期限3年。

  不過,更多的融資,還是要來源于ABS。

  資料顯示,去年12月6日,華發股份50億元“租賃住房二號資產支持專項計劃”ABS產品獲準注冊,另一筆35億元的華發“商都大灣區資產支持專項計劃”ABS產品暫為已反饋。

  如果兩筆ABS產品都獲準注冊,那么華發股份將獲得85億元的融資,對比之下,上述28.9億元的超短融券,瞬間就成了“小錢”。

  所謂ABS,就是以項目所擁有的資產為基礎,以項目資產可以帶來的預期收益為保證,通過在資本市場發行債券來募集資金的一種項目融資方式。

  ABS產品雖然基本不涉及出表問題,但是在操作上較為靈活。

  由于房企通常將ABS記在應付賬款、長期應付款、應收貿易款項等經營性負債科目,或其他非流動負債等科目,而此類科目披露有限,且部分科目不計入有息負債之列,因此極易隱藏真實負債。

  也就是說,華發股份之所以能夠在短短一年時間內快速轉為綠檔,ABS產品“功不可沒”。

  【永續債和少數股東權益中的“明股實債”】

  另外,華發股份的“明股實債”問題,也值得關注。

  首先,相關數據數據顯示,2018年-2021年前三季度,華發股份的永續債分別為30.98億、63.74億、61.79億及60.79億。

  我們知道,永續債雖然是“債”,但是卻不計入房企負債指標,而是要被計入所有者權益的,這就有助于華發股份降低資產負債率、凈負債率等監管指標,緩解國企的考核壓力。

  但是,永續債有一個弊端,就是利息率較高,而且隨著時間的推移,利率還會繼續上升,這將嚴重侵蝕房企的利潤水平。

  從數據來看,雖然華發股份的永續債幾乎停止了增長,但是60億的規模也不算小,將給其帶來很大的融資成本壓力。

  此外,華發股份的少數股東權益與少數股東損益占比差距較大,有“明股實債”的嫌疑。

  近年來,房企為了追求規模擴張熱衷于拉入合作方,從而造成少數股東權益的激增,而此舉也做大了所有者權益,有利于優化負債指標。

  而相關數據顯示,2018年至2021年第三季度,華發股份少數股東權益在所有者權益的占比,分別為53.79%、54.37%、66.92%和70.58%,呈現明顯的上升趨勢。

  而同一時期,其少數股東損益在凈利潤的占比為4.87%、16.04%、36.36%和27.26%。

  由此可見,這兩項數據的差距非常明顯。

  有分析認為,房企表內股權化處理主要體現為永續債和隱藏在少數股東權益中的“明股實債”。而正是借助于此,使得華發股份的各項負債指標快速優化。

  由此可見,華發股份的“三道紅線”全部轉綠,貓膩不少。