近年來，力高集團豪擲千金大手筆拿地，土儲一路飛漲；但其存貨周轉能力卻持續下滑，銷售規模未實現同步增長，同時高負債壓迫其步履沉重。

　　01

　　美元債集中到期

　　1月7日，聯合國際公告稱，確認力高集團(01622.HK)‘BB-’的國際長期發行人評級，評級展望穩定，同時確認其高級無抵押債券‘BB-’的國際長期發行債務評級。

　　聯合國際認為，力高集團的評級受限于其中等的營運規模、較高的財務杠桿和正在收窄的利潤率。

　　近日，力高集團進一步回購本金額為1050萬美元的2022年票據，引發市場關注。此前其一共回購了三只合計6834.8萬美元票據。

　　力高集團稱，其將繼續監察市場狀況及財務結構，在適當時候進一步回購優先票據。

　　《小債看市》統計，目前力高集團共存續5只美元債，存續規模10.47億美元，其中將有3只總規模超10億美元債于一年內到期?！　?center>500)this.width=500" align="center" hspace=10 vspace=10 alt="">
　　存續美元債情況值得注意的是，力高集團融資成本較高，其存續美元債票面利率最高達13%，且債券價格一路下跌，再加上短期內集中到期，公司面臨的償債壓力不小。

　　去年6月，鑒于有抵押債務增加，標普將力高集團現有高級無抵押債券的長期發行評級從“B”下調為“B-”，同時確認其長期發行人信用評級為“B”。

　　02

　　財務杠桿高企

　　據官網介紹，力高集團創建于1992年，是一家以地產開發為主，集康養、商業、科技、物業、文旅、教育等多元化產業于一體的大型綜合企業集團。

　　2014年，力高集團在港交所主板上市，綜合實力多年位列中國地產TOP100?！　?center>500)this.width=500" align="center" hspace=10 vspace=10 alt="">
　　力高集團官網從股權結構看，力高集團的控股股東為環宇國際控股，持股比例為39.06%，公司實際控制人為黃若虹。

　　2021年，力高集團實現合約銷售約為470.11億元，同比增長14.7%，涉及建筑面積約535.71萬平方米。

　　值得注意的是，自去年下半年以來力高集團銷售額連降，其中7月份銷售環比腰斬，且其權益銷售占比較低，僅為45%。

　　據克而瑞數據，去年前11個月力高集團以254億操盤金額位居房企第80名；以280.9萬平方米操盤面積排第52位，屬于百強房企。　　500)this.width=500" align="center" hspace=10 vspace=10 alt="">
　　克而瑞數據2021年上半年，力高集團新獲取16幅土地，其累計土地儲備為2367萬平方米，主要位于一二線城市。

　　近年來，力高集團豪擲千金大手筆拿地，土儲一路飛漲。

　　2018年-2020年，力高集團土儲分別為1000萬平方米、1456萬平方米以及2340萬平方米，增速分別為104%、45.7%和60.7%。

　　而同期，力高集團銷售額分別為219.86億、274.12億以及409.75億元，增速均低于土儲增速。

　　值得注意的是，由于拿地耗費大量資金，2018和2020年力高集團經營性現金流凈額均為凈流出狀態，分別為-22.56億和-11.94億元?！　?center>500)this.width=500" align="center" hspace=10 vspace=10 alt="">
　　經營性現金流情況在業績方面，2021年上半年力高集團實現營業收入91.3億元，同比增長約36.2%；實現歸母凈利潤約5.3億元，同比增長19.9%。

　　業績雖看似亮眼，但力高集團盈利能力下滑明顯。

　　2019年以來，力高集團毛利率和凈利率水平快速下滑，尤其是2020年其毛利率由34.34%大幅下滑至22.59%，凈利率由18.04%下滑至11.59%。　　500)this.width=500" align="center" hspace=10 vspace=10 alt="">
　　毛利率水平截至2021年二季末，力高集團總資產為944.74億元，總負債796.3億元，凈資產148.44億元，資產負債率84.29%。

　　近年來，力高集團的財務杠桿水平明顯上升，其資產負債率連續三年大于80%，債務風險值得注意?！　?center>500)this.width=500" align="center" hspace=10 vspace=10 alt="">
　　財務杠桿水平在“三道紅線”方面，力高集團剔除預收款后的資產負債率為78.1%，凈負債率48.7%，非受限現金短債比為1.44，踩中一條紅線歸為黃檔。

　　《小債看市》分析債務結構發現，力高集團主要以流動負債為主，占總負債的80%。

　　截至2021年二季末，力高集團流動負債為630.61億元，其中一年內到期的短期債務合計85.93億元。

　　較于短債壓力，力高集團流動性尚可，其賬上現金及現金等價物有112.95億元，可以覆蓋短債，短期償債壓力可控。

　　另外，力高集團還有165.69億非流動負債，主要為長期借貸，其長期有息負債合計143.7億元。

　　整體來看，力高集團剛性債務有229.63億元，主要以長期有息負債為主，帶息債務比為28.8%。

　　從融資渠道看，力高集團主要依賴于借款和發債，還通過股權以及信托等方式融資，融資渠道并不算多元。

　　在資產質量方面，近年來力高集團存貨規模上升較快，且存貨轉換周期不斷拉長，說明其在土地市場加速擴張時，銷售業績卻未實現同步增長。

　　總得來看，力高集團盈利能力下滑較快，經營性現金流持續凈流出；有息負債高企，財務杠桿水平維持高位；“三道紅線”踩中一條，再融資遇阻。

　　03

　　大手筆拿地

　　1992年，閩商兄弟黃若虹、黃若青在泉州創辦力高集團，四年后其在泉州第一個房地產項目“瑞士花園”落地。

　　此后，以福建為大本營，力高集團業務不斷擴充。　　500)this.width=500" align="center" hspace=10 vspace=10 alt="">
　　力高集團董事會主席黃若虹2012年，力高集團總部從香港搬遷至深圳，布局珠三角地區，兩年后于香港聯交所主板上市。

　　上市后，力高集團規模增速較慢，2016年銷售才達到101.35億元，勉強邁入百億俱樂部。

　　2017年至2019年，力高集團銷售額分別為131.9億、219.86億和274億元，同比增速為30.2%、66.6%、24.7%，不及往期。

　　事實上，力高集團從未停止其對規模的訴求，其土儲由2017年末的489萬平方米增至2019年末的1460萬平方米。

　　不過，在土儲不斷增加的同時，力高集團的存貨周轉能力卻在下滑，銷售規模卻未實現同步增長。

　　2018年，力高集團進行品牌升級，在房地產主業之外，加快了多元業務拓展步伐。以社區為入口，其重點開拓社區商業、健康醫養、教育、科技、文化旅游、物業6個產業板塊。

　　如今，房地產行業迎來陣痛期，負債一路攀升，財務杠桿高企的力高集團，將如何穿越行業周期呢？