大華逆襲拿地記
來源：進深News
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2022-01-06 18:46:30
文/樂居財經呂秀倫
一個多月前，上海最后一輪集中供地的次日，迎來寶山區顧村大型居住社區一地塊出讓。大華集團“覬覦”該地塊已久。
作為上海本地房企，它有著“天時地利人和”的優勢，似乎志在必得。在此前的上海兩輪集中土拍中，大華集團更是一舉將4宗寶山城中村改造地塊收入囊中。
事與愿違的是，建發笑到了最后，大華遺憾出局。此次失利并未影響大華老板金惠明的心情。緊接著12月3日，大華通過一次性報價，以19.48億元競得閔行區華漕鎮一地塊。
不止于此，2021年以來，大華集團拿地頻頻，已先后在上海、杭州、濟南、大連、無錫等城市擴張。
例如，年底，大華以總價4.06億元競得濟南歷城區兩宗相鄰地塊；不久前，大華還以9911.2955萬元拿下大理下關西洱河入海口一宗商住用地，該地塊單價高達1384萬元/畝，刷新土地單價記錄。
在如今，國企、央企和城投當道的拿地背景下，外界不免想問的是，大華集團究竟是一家怎樣的企業，能在地產寒冬下頻頻逆勢拿地，大秀肌肉？
相較于大華集團擴張，金惠明的過往似乎更為惹人關注。這位50后地產老炮為人處事異常低調，他只有高中學歷，卻從副鎮長、村支書搖身一變成為地產老板，并成為中國各類富豪榜的常客。
擴張后遺癥
早在2009年，大華集團銷售業績便超百億，但隨后的發展規模并未增大。十多年后的如今，金惠明選擇了“跑馬圈地”。
在舊改上，作為上海寶山曾經的的鄉鎮企業，該公司在魔都拿到了不少舊改項目。例如，大華在上海開發的大華社區(占地3.5平方公里)、大華錦繡華城(原浦東六里現代生活園區，占地3.3平方公里)，大場老鎮改造社區(大華新界，占地2.5平方公里)。
這或許也歸功于它身后的股東。據樂居財經了解到，大華集團第四大股東“大場鎮經濟聯合社”背后，是由大場鎮人民政府100%持股。
伴隨著寶山區域的飽和，近幾年大華集團開啟了全國擴張的步伐，在廣州、惠州、江門、珠海、佛山5個大灣區城市擁有10余個城市更新項目，斬獲廣州大富村舊改項目、廣州增城朱村舊改項目等。
在土拍市場上，大華集團也選擇揮重金拿地，尤其近兩年更是逆勢加倉。截至2020年年底，大華集團國內房地產開發用地儲備面積達563.34萬平方米。機構數據顯示，2021年全年大華集團權益拿地金額高達260億元，位列第27位。
一向安穩的大華集團，在突如其來的“狂奔”下也開始出現財務指標方面的隱憂，面臨營收同比大降、高負債、項目質量問題等窘境。
2021年中報數據顯示，大華集團營收約66.92億元，去年同期則是107.62億元，同比大降37.81%。其中，房地產銷售大降41.5%。
另一方面，負債則呈現上揚態勢。截至2019年底，大華集團負債合計927.36億元，這一數據在2020年年底已升至約1212.88億元。根據2021中報最新數據顯示，其負債合計已高達1506億元。
現金流方面，大華集團也著實捏了“一把汗”。2019年，隨著大華集團激進地在全國范圍內跑馬圈地，其經營活動現金流量凈額驟降至-121.69億元；2020年經營活動現金流量凈額轉正至12.7億元。
不過，截止2021年6月底，其經營活動現金流又上升至104.14億元；但同期投資活動產生的現金流量凈額虧損約6.39億元。
得益于此前的穩健經營，2020年其扣除預收賬款后的資產負債率約62.88%，凈負債率為75.48%，現金短債比為2.62，位居“綠檔”房企。但如今，規模“狂奔”下的大華集團，還能在“綠檔”陣營里待多久？
激進的不僅帶來了財務的“隱憂”，還傳導至項目質量上。例如，近年來上海大華斐勒花園精裝房墻面滲水，且項目尾盤還存在大面積缺漏、裂紋、起砂等諸多質量問題。
另外，大華斐勒花園沙盤上的“印象愛麗絲水景”被單方面取消；上海大華碧云天大華碧云天則被指借消防之名偷工減料，綠植大草坪公區用8字磚代替。
花式融資
俗話說，巧婦難為無米之炊，地產屬于資金密集型產業，加上大盤項目易放慢周轉節奏，所需資金量更大。那么，金惠明不斷規模擴張下的資金來源于哪里？
一方面，大華集團通過合作途徑攻城略地。如，2020年年底，濰坊城投集團與大華集團簽署城市更新戰略合作協議；在此前，大華集團與博富控股簽訂江門城市更新項目戰略合作等。
另一方面，大華集團還通過股權出質來獲取資金。不同于其它房企股權出質，大華集團單筆股權出質金額頗大。
數據顯示，2020年4月，大華將所持有的大華集團(廣州)投資有限公司價值5億元股權份額全部質押予交通銀行廣東省分行。
如此巨額的股權出質還發生在2015年、2018年。2015年，大華將價值2.47億元股權份額質押予廣發銀行上海分行。2018年9月，大華將價值2億元股權份額質押予陸家嘴信托；同年11月，其將上海華行房地產開發有限公司價值9億元股權數額質押予紫金信托。
除此之外，大華集團還有“明股實債”的嫌疑。在大華集團(蘇州)置業有限公司股權變更記錄上，2019年7月，大華集團蘇州置業新增股東五礦國際信托，持有20%股份。同日，大華集團南京置業便將大華集團蘇州置業所持80%股權份額質押予五礦國際信托。
2020年12月底，五礦國際信托退出大華集團蘇州置業的股東序列。事實上，房企多以轉讓項目股權給信托公司的方式融資，回款后再退出，這種方式被認為有明股實債的嫌疑。
大華集團的資金來源繞不開的還有公司債券。例如，16大華02資金20億元、17大華01募集資金總額6億元、18大華01募集資金總額19億元、19大華01募集資金總額15億元、21大華01募集資金總額8.2億元。
截至2021年年中，大華集團有息債務規模約489億元，約80%來源于銀行貸款，17%來源于公司債。2020年報顯示，大華集團銀行授信總額度達777.44億元，比2019年增加95.01億元。
最后，大華集團還有一個王炸私募基金——上海華強股權投資管理有限公司(簡稱“華強資本”)。它成立于2015年11月，注冊資本300萬元，股東為華強投資、華繡投資、華禾明、華禾惠、華禾寧以及順展投資，這些股東大多也都是大華集團的股東。
截至目前，華強資本直接對外投資兩家私募基金：寧波梅山保稅港區奧希特投資中心(有限合伙)和寧波華強睿富投資管理合伙企業(有限合伙)。其中，奧希特旗下投資了重慶合展養老產業發展有限公司。
“造富”平臺
大華集團成立于1992年，注冊資本15億元，法定代表人為金惠明，經營業務涉及實業投資、房地產開發、物業管理等。
在股權結構上，大華集團由華強投資、上海華繡投資、上海華禾明實業、大場鎮經濟聯合社、上海華禾惠實業有限公、上海華禾寧實業、上海華禾順實業等7位機構股東，各持股30%、26.0273%、13%、10%、8.3909%、8.3909%、4.1909%。
層層股權穿透可知，金氏三兄弟(金惠明、金建明、金福民)，以及金惠明之女金玲隱藏在大華集團七位股東的背后。
大股東華強投資屬于金惠明及其女兒金玲的全資公司，最終受益股份達43.2164%。其中，董事長金惠明最終受益股份達35.33%，為大華集團實控人，金玲最終受益股份為12.9649%。
另外，作為公司副董事長、金惠明其弟金建明最終受益股份也到了8.8345%；同時，金惠明另一弟弟金福民還持有上海華繡投資8.5817%。由此可見，金氏家族在大華集團持股總額超過50%。
一方面，金氏家族牢牢把控大華集團；另一方面，大華股東中還出現了“套娃”現象，相互滲透，形成一個緊密的關聯方。
例如，二股東上海華繡投資中有華強投資、華禾明、華禾寧三個機構股東的身影；第五大股東上海華禾惠實業中有華強投資、華禾明的身影；第七大股東上海華禾順實業中又有華強投資、華禾明。
除了家族成員持股外，大華集團股東序列中也隱藏著一個“造富平臺”。
尤其體現在上海華繡投資，它如同一個高管激勵持股平臺，27位自然人股東持有0.2794%-19.5123%不等股權，例如大華集團副總裁潘文瑤、大華集團副總裁陳寧大華集團董事沈寶根均位列其中。
不過，龐大的股東數量也并非牢不可破，也有心生間隙時刻。例如，湯某某與大華集團二股東上海華繡投資,金惠明的股權轉讓糾紛案件，于2021年底開庭。
據樂居財經了解到，湯某某暗指湯洪濤，他原本持有上海華繡投資2.15%股份，于2019年11月退出。
“最牛”村支書
比起大華集團擴張，實控人金惠明的過往似乎更為惹人關注。
這位50后地產老炮為人處事異常低調，他只有高中學歷，卻是中國各類富豪榜的常客。例如，在2020年胡潤百富榜上，金惠明家族以135億元人民幣財富位列第401位。
而金惠明治下的大華集團最初是集體企業。1992年，為配合住房制度改革，上海寶山區大場鎮政府在原大場鄉商品住宅開發公司的基礎上成立上海大場房地產開發經營公司。
上世紀90年代中期，金惠明出任寶山區大場鎮副鎮長、新華村黨總支書記，同時兼任上海大場房地產總經理。不過，此前經歷鮮少公開，以至于被坊間稱為“消失的前半生”。
1998年6月，該公司正式更名為大華(集團)有限公司，企業性質由集體轉為有限責任。
到了2002年底，大華集團“為適應市場經濟形勢，建立現代企業制度，經寶山區大場鎮政府批準”，決定進行企業改制。金惠明等34名經營業務骨干受讓90％的大華集團股權，余下10％仍由大場鎮經濟聯合社持有。
與此同時，時任董事長的金惠明以5282萬元購得逾48%的股權，當時公司總資產13.7億元，凈資產2.6億元。彼時，此舉因涉嫌“賤賣集體資產”而備受質疑。
2005年7月，大華集團自然人股權再次發生變化。大華集團90%的個人股權，以1元／股的價格轉讓給華強、華繡、華禾明、華禾寧、華禾惠和華禾順等六家“華”字頭公司。
此時，金惠明通過改制取得控股權，逐步將大華變成金氏家族控制下的企業。2007年，金惠明帶領下的大華集團向資本市場發起了沖擊，不過最后折戟而終。
彼時，大華集團試圖收購大連金牛40.67%股權，實現在A股借殼上市。然而，在大連金牛先停牌等最后的事宜后，突然又宣布終止重組。
至此，抱有無限幻想上市的大華集團夢破。
對此，時任集團營銷總監的金玲稱，大華集團改制過程中，部分資產股權結構比較模糊，按照證監會對上市公司的要求，必須將部分資產進行剝離。由于剝離計劃需要大量的資金投入，而且剝離難度相當高，集團決定暫時放棄上市。
曾有信息指出，10%的鎮集體經濟聯合社股份，注定是上海大華集團登陸資本市場的一塊“心病”。至今，大華集團雖游走在發行公司債券上，但仍未沖擊資本市場。
提及大華集團，另一個繞不開的話題便是內部治理問題突出。2021年年初，供應商給大華集團寫實名舉報信，劍指內部貪腐嚴重。
信中提及“您的員工利用審批流程漏洞，繞開審批人，在過去幾年私自花掉公司數百萬元，此事在大華甚至整個行業人盡皆知，卻沒有人敢對您說，包括與您相識幾十年的老同學。”
與此同時，坊間曾有言，與市面上諸多的規模型房企不同，很少有知名職業經理人加入大華集團的消息傳來，不少“沾親帶故”的人甚至就是抱著“養老”的心態在公司混著。
一個多月前，上海最后一輪集中供地的次日，迎來寶山區顧村大型居住社區一地塊出讓。大華集團“覬覦”該地塊已久。
作為上海本地房企，它有著“天時地利人和”的優勢，似乎志在必得。在此前的上海兩輪集中土拍中，大華集團更是一舉將4宗寶山城中村改造地塊收入囊中。
事與愿違的是，建發笑到了最后，大華遺憾出局。此次失利并未影響大華老板金惠明的心情。緊接著12月3日，大華通過一次性報價，以19.48億元競得閔行區華漕鎮一地塊。
不止于此，2021年以來，大華集團拿地頻頻，已先后在上海、杭州、濟南、大連、無錫等城市擴張。
例如，年底，大華以總價4.06億元競得濟南歷城區兩宗相鄰地塊；不久前，大華還以9911.2955萬元拿下大理下關西洱河入海口一宗商住用地，該地塊單價高達1384萬元/畝，刷新土地單價記錄。
在如今，國企、央企和城投當道的拿地背景下，外界不免想問的是，大華集團究竟是一家怎樣的企業，能在地產寒冬下頻頻逆勢拿地，大秀肌肉？
相較于大華集團擴張，金惠明的過往似乎更為惹人關注。這位50后地產老炮為人處事異常低調，他只有高中學歷，卻從副鎮長、村支書搖身一變成為地產老板，并成為中國各類富豪榜的常客。
擴張后遺癥
早在2009年，大華集團銷售業績便超百億，但隨后的發展規模并未增大。十多年后的如今，金惠明選擇了“跑馬圈地”。
在舊改上，作為上海寶山曾經的的鄉鎮企業，該公司在魔都拿到了不少舊改項目。例如，大華在上海開發的大華社區(占地3.5平方公里)、大華錦繡華城(原浦東六里現代生活園區，占地3.3平方公里)，大場老鎮改造社區(大華新界，占地2.5平方公里)。
這或許也歸功于它身后的股東。據樂居財經了解到，大華集團第四大股東“大場鎮經濟聯合社”背后，是由大場鎮人民政府100%持股。
伴隨著寶山區域的飽和，近幾年大華集團開啟了全國擴張的步伐，在廣州、惠州、江門、珠海、佛山5個大灣區城市擁有10余個城市更新項目，斬獲廣州大富村舊改項目、廣州增城朱村舊改項目等。
在土拍市場上，大華集團也選擇揮重金拿地，尤其近兩年更是逆勢加倉。截至2020年年底，大華集團國內房地產開發用地儲備面積達563.34萬平方米。機構數據顯示，2021年全年大華集團權益拿地金額高達260億元，位列第27位。
一向安穩的大華集團，在突如其來的“狂奔”下也開始出現財務指標方面的隱憂，面臨營收同比大降、高負債、項目質量問題等窘境。
2021年中報數據顯示，大華集團營收約66.92億元，去年同期則是107.62億元，同比大降37.81%。其中，房地產銷售大降41.5%。
另一方面，負債則呈現上揚態勢。截至2019年底，大華集團負債合計927.36億元，這一數據在2020年年底已升至約1212.88億元。根據2021中報最新數據顯示，其負債合計已高達1506億元。
現金流方面，大華集團也著實捏了“一把汗”。2019年，隨著大華集團激進地在全國范圍內跑馬圈地，其經營活動現金流量凈額驟降至-121.69億元；2020年經營活動現金流量凈額轉正至12.7億元。
不過，截止2021年6月底，其經營活動現金流又上升至104.14億元；但同期投資活動產生的現金流量凈額虧損約6.39億元。
得益于此前的穩健經營，2020年其扣除預收賬款后的資產負債率約62.88%，凈負債率為75.48%，現金短債比為2.62，位居“綠檔”房企。但如今，規模“狂奔”下的大華集團，還能在“綠檔”陣營里待多久？
激進的不僅帶來了財務的“隱憂”，還傳導至項目質量上。例如，近年來上海大華斐勒花園精裝房墻面滲水，且項目尾盤還存在大面積缺漏、裂紋、起砂等諸多質量問題。
另外，大華斐勒花園沙盤上的“印象愛麗絲水景”被單方面取消；上海大華碧云天大華碧云天則被指借消防之名偷工減料，綠植大草坪公區用8字磚代替。
花式融資
俗話說，巧婦難為無米之炊，地產屬于資金密集型產業，加上大盤項目易放慢周轉節奏，所需資金量更大。那么，金惠明不斷規模擴張下的資金來源于哪里？
一方面，大華集團通過合作途徑攻城略地。如，2020年年底，濰坊城投集團與大華集團簽署城市更新戰略合作協議；在此前，大華集團與博富控股簽訂江門城市更新項目戰略合作等。
另一方面，大華集團還通過股權出質來獲取資金。不同于其它房企股權出質，大華集團單筆股權出質金額頗大。
數據顯示，2020年4月，大華將所持有的大華集團(廣州)投資有限公司價值5億元股權份額全部質押予交通銀行廣東省分行。
如此巨額的股權出質還發生在2015年、2018年。2015年，大華將價值2.47億元股權份額質押予廣發銀行上海分行。2018年9月，大華將價值2億元股權份額質押予陸家嘴信托；同年11月，其將上海華行房地產開發有限公司價值9億元股權數額質押予紫金信托。
除此之外，大華集團還有“明股實債”的嫌疑。在大華集團(蘇州)置業有限公司股權變更記錄上，2019年7月，大華集團蘇州置業新增股東五礦國際信托，持有20%股份。同日，大華集團南京置業便將大華集團蘇州置業所持80%股權份額質押予五礦國際信托。
2020年12月底，五礦國際信托退出大華集團蘇州置業的股東序列。事實上，房企多以轉讓項目股權給信托公司的方式融資，回款后再退出，這種方式被認為有明股實債的嫌疑。
大華集團的資金來源繞不開的還有公司債券。例如，16大華02資金20億元、17大華01募集資金總額6億元、18大華01募集資金總額19億元、19大華01募集資金總額15億元、21大華01募集資金總額8.2億元。
截至2021年年中，大華集團有息債務規模約489億元，約80%來源于銀行貸款，17%來源于公司債。2020年報顯示，大華集團銀行授信總額度達777.44億元，比2019年增加95.01億元。
最后，大華集團還有一個王炸私募基金——上海華強股權投資管理有限公司(簡稱“華強資本”)。它成立于2015年11月，注冊資本300萬元，股東為華強投資、華繡投資、華禾明、華禾惠、華禾寧以及順展投資，這些股東大多也都是大華集團的股東。
截至目前，華強資本直接對外投資兩家私募基金：寧波梅山保稅港區奧希特投資中心(有限合伙)和寧波華強睿富投資管理合伙企業(有限合伙)。其中，奧希特旗下投資了重慶合展養老產業發展有限公司。
“造富”平臺
大華集團成立于1992年，注冊資本15億元，法定代表人為金惠明，經營業務涉及實業投資、房地產開發、物業管理等。
在股權結構上，大華集團由華強投資、上海華繡投資、上海華禾明實業、大場鎮經濟聯合社、上海華禾惠實業有限公、上海華禾寧實業、上海華禾順實業等7位機構股東，各持股30%、26.0273%、13%、10%、8.3909%、8.3909%、4.1909%。
層層股權穿透可知，金氏三兄弟(金惠明、金建明、金福民)，以及金惠明之女金玲隱藏在大華集團七位股東的背后。
大股東華強投資屬于金惠明及其女兒金玲的全資公司，最終受益股份達43.2164%。其中，董事長金惠明最終受益股份達35.33%，為大華集團實控人，金玲最終受益股份為12.9649%。
另外，作為公司副董事長、金惠明其弟金建明最終受益股份也到了8.8345%；同時，金惠明另一弟弟金福民還持有上海華繡投資8.5817%。由此可見，金氏家族在大華集團持股總額超過50%。
一方面，金氏家族牢牢把控大華集團；另一方面，大華股東中還出現了“套娃”現象，相互滲透，形成一個緊密的關聯方。
例如，二股東上海華繡投資中有華強投資、華禾明、華禾寧三個機構股東的身影；第五大股東上海華禾惠實業中有華強投資、華禾明的身影；第七大股東上海華禾順實業中又有華強投資、華禾明。
除了家族成員持股外，大華集團股東序列中也隱藏著一個“造富平臺”。
尤其體現在上海華繡投資，它如同一個高管激勵持股平臺，27位自然人股東持有0.2794%-19.5123%不等股權，例如大華集團副總裁潘文瑤、大華集團副總裁陳寧大華集團董事沈寶根均位列其中。
不過，龐大的股東數量也并非牢不可破，也有心生間隙時刻。例如，湯某某與大華集團二股東上海華繡投資,金惠明的股權轉讓糾紛案件，于2021年底開庭。
據樂居財經了解到，湯某某暗指湯洪濤，他原本持有上海華繡投資2.15%股份，于2019年11月退出。
“最牛”村支書
比起大華集團擴張，實控人金惠明的過往似乎更為惹人關注。
這位50后地產老炮為人處事異常低調，他只有高中學歷，卻是中國各類富豪榜的常客。例如，在2020年胡潤百富榜上，金惠明家族以135億元人民幣財富位列第401位。
而金惠明治下的大華集團最初是集體企業。1992年，為配合住房制度改革，上海寶山區大場鎮政府在原大場鄉商品住宅開發公司的基礎上成立上海大場房地產開發經營公司。
上世紀90年代中期，金惠明出任寶山區大場鎮副鎮長、新華村黨總支書記，同時兼任上海大場房地產總經理。不過，此前經歷鮮少公開，以至于被坊間稱為“消失的前半生”。
1998年6月，該公司正式更名為大華(集團)有限公司，企業性質由集體轉為有限責任。
到了2002年底，大華集團“為適應市場經濟形勢，建立現代企業制度，經寶山區大場鎮政府批準”，決定進行企業改制。金惠明等34名經營業務骨干受讓90％的大華集團股權，余下10％仍由大場鎮經濟聯合社持有。
與此同時，時任董事長的金惠明以5282萬元購得逾48%的股權，當時公司總資產13.7億元，凈資產2.6億元。彼時，此舉因涉嫌“賤賣集體資產”而備受質疑。
2005年7月，大華集團自然人股權再次發生變化。大華集團90%的個人股權，以1元／股的價格轉讓給華強、華繡、華禾明、華禾寧、華禾惠和華禾順等六家“華”字頭公司。
此時，金惠明通過改制取得控股權，逐步將大華變成金氏家族控制下的企業。2007年，金惠明帶領下的大華集團向資本市場發起了沖擊，不過最后折戟而終。
彼時，大華集團試圖收購大連金牛40.67%股權，實現在A股借殼上市。然而，在大連金牛先停牌等最后的事宜后，突然又宣布終止重組。
至此，抱有無限幻想上市的大華集團夢破。
對此，時任集團營銷總監的金玲稱，大華集團改制過程中，部分資產股權結構比較模糊，按照證監會對上市公司的要求，必須將部分資產進行剝離。由于剝離計劃需要大量的資金投入，而且剝離難度相當高，集團決定暫時放棄上市。
曾有信息指出，10%的鎮集體經濟聯合社股份，注定是上海大華集團登陸資本市場的一塊“心病”。至今，大華集團雖游走在發行公司債券上，但仍未沖擊資本市場。
提及大華集團，另一個繞不開的話題便是內部治理問題突出。2021年年初，供應商給大華集團寫實名舉報信，劍指內部貪腐嚴重。
信中提及“您的員工利用審批流程漏洞，繞開審批人，在過去幾年私自花掉公司數百萬元，此事在大華甚至整個行業人盡皆知，卻沒有人敢對您說，包括與您相識幾十年的老同學。”
與此同時，坊間曾有言，與市面上諸多的規模型房企不同，很少有知名職業經理人加入大華集團的消息傳來，不少“沾親帶故”的人甚至就是抱著“養老”的心態在公司混著。
