“閩系房企”2000億負(fù)債壓頂，高杠桿快速突圍資金鏈吃緊
來源：小債看市
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2021-12-27 17:45:55
近年來，正榮地產(chǎn)憑借“高杠桿、低權(quán)益比”方式?jīng)_擊規(guī)模，如今再融資收緊、行業(yè)劇震之下，其債券頻繁異動(dòng)透露何種信號(hào)？
01異動(dòng)
近日，正榮地產(chǎn)控股股份有限公司(以下簡(jiǎn)稱“正榮控股”)旗下境內(nèi)債頻繁異動(dòng)，多次盤中臨停。
12月27日，上交所公告顯示，“20正榮03”盤中臨停，臨停前報(bào)56元；此前24日，該券下跌24%盤中臨停。
據(jù)公開資料，“20正榮03”發(fā)行于2020年9月，當(dāng)前余額10億元，期限為4年，將于2024年9月14日到期，2022年9月面臨回售。
《小債看市》統(tǒng)計(jì)，目前正榮控股存續(xù)債券11只，存續(xù)規(guī)模59.44億元，其中一年內(nèi)到期規(guī)模有16.77億元。
存續(xù)債券到期分布
目前，正榮控股主體和相關(guān)債項(xiàng)信用等級(jí)均為AAA，評(píng)級(jí)展望“穩(wěn)定”。
除此之外，正榮控股的股東正榮地產(chǎn)(06158.HK)還存續(xù)15只美元債，存續(xù)規(guī)模37.03億美元，其中將有22.2億美元規(guī)模在一年內(nèi)到期，其面臨集中兌付壓力較大。
存續(xù)美元債
據(jù)悉，正榮地產(chǎn)正計(jì)劃推遲贖回明年1月行權(quán)的美元永續(xù)債，最近其獲得了11億美元的離岸債券發(fā)行配額。
022000億負(fù)債壓頂
據(jù)官網(wǎng)介紹，正榮地產(chǎn)是一家中國(guó)大型綜合性房地產(chǎn)開發(fā)商，專注于開發(fā)住宅物業(yè)以及開發(fā)、運(yùn)營(yíng)和管理商業(yè)及綜合用途物業(yè)。
2018年，正榮地產(chǎn)在香港聯(lián)交所掛牌上市，正榮控股是其在境內(nèi)的業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)主體。
正榮地產(chǎn)官網(wǎng)
從股權(quán)結(jié)構(gòu)看，自然人歐宗榮、歐國(guó)強(qiáng)和歐國(guó)偉分別間接持有正榮地產(chǎn)54.6%、4.99%和4.97%的股份，且歐國(guó)偉、歐國(guó)強(qiáng)均為歐宗榮之子，三人為一致行動(dòng)人，是公司的實(shí)際控制人。
近年來，正榮地產(chǎn)規(guī)模增長(zhǎng)迅速，從百億到千億的跨越只用了5年時(shí)間。
2016-2018年，正榮地產(chǎn)分別錄得合約銷售額392.92億、701.53億、1080.17億，年復(fù)合增長(zhǎng)率高達(dá)65.8%，2018年躋身“千億俱樂部”行列。
然而，2017-2019年間正榮地產(chǎn)實(shí)際效益銷售數(shù)據(jù)僅為351億、361億以及372億，其真實(shí)銷售額幾乎原地踏步，可以看出其憑借“高杠桿、低權(quán)益比”的方式?jīng)_擊規(guī)模。
今年前11個(gè)月，正榮地產(chǎn)連同合營(yíng)及聯(lián)營(yíng)公司累計(jì)合約銷售金額約為1356.31億元，距離1500億年度目標(biāo)還有一步之遙。
據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2021年前11個(gè)月正榮地產(chǎn)以990.5億操盤金額在房企中排名第30位；以575.9萬平方米操盤面積排名第32位，排名有所下滑，屬于中型房企。
克而瑞數(shù)據(jù)
在土儲(chǔ)方面，今年上半年正榮地產(chǎn)新增土地24塊，土地儲(chǔ)備建筑面積356萬平方米，截至6月30日其擁有總土地儲(chǔ)備建筑面積達(dá)2930萬平方米。
可以看出，正榮地產(chǎn)的土地儲(chǔ)備并不算充足，且最近兩年其土儲(chǔ)增速明顯放緩，但大幅上升的土地成本將對(duì)其利潤(rùn)率進(jìn)一步形成供給端壓力。
今年上半年，正榮地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)營(yíng)收約160.11億元，同比增長(zhǎng)10.1%；實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)11.66億元，同比增長(zhǎng)33.1%。
雖然，正榮地產(chǎn)業(yè)績(jī)突飛猛進(jìn)，但其業(yè)績(jī)?cè)鏊倜黠@放緩，毛利率也持續(xù)下滑，今年上半年實(shí)現(xiàn)毛利率19.06%，同比下降1.2個(gè)百分點(diǎn)。
毛利率水平
利潤(rùn)率低于行業(yè)平均水平，這意味著正榮地產(chǎn)想通過犧牲利潤(rùn)率換取規(guī)模，而“薄利多銷”的策略下，正榮的盈利能力處于行業(yè)低位。
值得注意的是，由于大手筆拿地支出增加，正榮地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流持續(xù)凈流出，近三年該指標(biāo)分別為-26.64億、-140.64億元以及-30.18億元，今年上半年經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流才剛剛轉(zhuǎn)正。
經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流情況
截止今年6月末，正榮地產(chǎn)總資產(chǎn)為2503億元，總負(fù)債2033億元，凈資產(chǎn)470.4億元，資產(chǎn)負(fù)債率81.22%。
從“三道紅線”看，截至今年6月30日，正榮地產(chǎn)的凈負(fù)債率為57.2%，剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率為72.4%，現(xiàn)金對(duì)短債比2.2倍，踩中一道紅線，維持“黃檔”。
《小債看市》分析債務(wù)結(jié)構(gòu)發(fā)現(xiàn)，正榮地產(chǎn)主要以流動(dòng)負(fù)債為主，占總負(fù)債比為74%。
截止今年6月末，正榮地產(chǎn)流動(dòng)負(fù)債有1497億元，主要為貿(mào)易應(yīng)付款項(xiàng)及應(yīng)付票據(jù)，其一年內(nèi)到期的短期債務(wù)有203.4億元。
流動(dòng)負(fù)債
相較于短債規(guī)模，正榮地產(chǎn)流動(dòng)性較充沛，其賬上現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物為444.5億元，可以覆蓋短期負(fù)債，短期償債壓力可控。
另外，正榮地產(chǎn)還有非流動(dòng)負(fù)債535.9億元，主要為長(zhǎng)期借款，其長(zhǎng)期有息負(fù)債合計(jì)509.9億元。
整體來看，正榮地產(chǎn)剛性債務(wù)有713.3億元，主要以長(zhǎng)期有息負(fù)債為主占比71%，帶息債務(wù)比為35%。
在半年度業(yè)績(jī)會(huì)上，正榮地產(chǎn)主動(dòng)公布的表外負(fù)債有31億元，表外貨幣資金約24億元，表外凈負(fù)債約7億元。
正榮地產(chǎn)具有閩系房企激進(jìn)的基因，高杠桿極速擴(kuò)張離不開外部融資。
在融資渠道方面，正榮地產(chǎn)融資渠道較為多元，除了發(fā)債和借款，還通過應(yīng)收賬款、股權(quán)質(zhì)押以及信托等方式融資。
值得注意的是，由于少數(shù)股東權(quán)益增長(zhǎng)較快，正榮地產(chǎn)多次被外界質(zhì)疑存在“明股實(shí)債”。
2018年至今年上半年，正榮地產(chǎn)少數(shù)股東權(quán)益分別為79.42億、132.24億、166.08億以及253.79億元占比過半，但少數(shù)股東損益卻變化不大占比僅兩成，少股股東權(quán)益在凈利潤(rùn)中的占比嚴(yán)重不匹配。
總得來看，正榮地產(chǎn)雖是千億規(guī)模但權(quán)益銷售較少，被詬病“偽千億”；盈利能力連續(xù)下滑，經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流持續(xù)凈流出；土儲(chǔ)不足，未來新增土地儲(chǔ)備需求或?qū)⒓哟筚Y本支出壓力；債務(wù)負(fù)擔(dān)較重，再融資壓力較大。
03莆田三兄弟
正榮集團(tuán)創(chuàng)始人歐宗榮出生于1964年，福建莆田人。莆田歐氏家族草根起家，一門三富豪，在當(dāng)?shù)刈硎⒚?，在?guó)內(nèi)家族企業(yè)中也算是鳳毛麟角。
據(jù)悉，大哥歐宗金創(chuàng)建福建歐氏投資集團(tuán)，老三歐宗洪執(zhí)掌另一家閩系房企融信，2018年融信與正榮同時(shí)邁入千億房企行列。
莆田歐氏三兄弟
歐宗榮出身普通，16歲初中輟學(xué)后跟大哥歐宗金一起外出打工，輾轉(zhuǎn)江西宜春、南昌等地承接建筑工程。
1985年，歐宗榮創(chuàng)辦江西正榮市政工程有限公司，重點(diǎn)經(jīng)營(yíng)路橋建設(shè)。
90年代中期，歐宗榮參與南昌“一江兩岸”工程開發(fā)，負(fù)責(zé)昌北新區(qū)前期道路建設(shè)，當(dāng)?shù)卣锨饭こ炭?000多萬，將一塊地劃撥給正榮抵賬。
這是歐宗榮拿到的第一塊地，他由此開始涉足房地產(chǎn)開發(fā)，1998年在福州成立正榮集團(tuán)。
2000年，正榮在宜春的首個(gè)大型綜合開發(fā)項(xiàng)目“贛西第一街”奠基，同年正榮物業(yè)管理有限公司成立。
兩年后，在歐宗榮的牽頭下，正榮投資開發(fā)首個(gè)千畝生態(tài)復(fù)合人居標(biāo)桿項(xiàng)目——南昌正榮·大湖之都。
2008年，正榮·時(shí)代廣場(chǎng)動(dòng)工，這一時(shí)代廣場(chǎng)的落成標(biāo)志著正榮商業(yè)新時(shí)代的序幕緩緩拉開。
正榮·時(shí)代廣場(chǎng)
從2013年起，正榮深耕長(zhǎng)三角、環(huán)渤海、海西和中部四大經(jīng)濟(jì)區(qū)，成功啟動(dòng)全國(guó)化布局。2016年，正榮地產(chǎn)遷都上海，進(jìn)一步擴(kuò)張全國(guó)化道路。
2018年，正榮成功登陸香港聯(lián)交所，市值160億港元，并在11月提前完成全年銷售任務(wù)，跨進(jìn)千億門檻。
上市后，正榮地產(chǎn)卻出現(xiàn)頻繁人事動(dòng)蕩，先后有10多名高管離職。
2019年，帶領(lǐng)正榮從幾十億進(jìn)軍千億的行政總裁王本龍離職；隨后曾同任聯(lián)席行政總裁的林朝陽(yáng)、原正榮地產(chǎn)副總裁肖春和被調(diào)走，正榮地產(chǎn)的“三人行”職業(yè)經(jīng)理人天團(tuán)，目前只剩下了黃仙枝一人。
今年下半年以來，再融資渠道收緊，房地產(chǎn)行業(yè)劇震，正榮地產(chǎn)為加速回款、解決資金饑渴問題，多個(gè)區(qū)域出現(xiàn)“打骨折”銷售，其能否在這一輪行業(yè)洗牌中勝出？
01異動(dòng)
近日，正榮地產(chǎn)控股股份有限公司(以下簡(jiǎn)稱“正榮控股”)旗下境內(nèi)債頻繁異動(dòng)，多次盤中臨停。
12月27日，上交所公告顯示，“20正榮03”盤中臨停，臨停前報(bào)56元；此前24日，該券下跌24%盤中臨停。
據(jù)公開資料，“20正榮03”發(fā)行于2020年9月，當(dāng)前余額10億元，期限為4年，將于2024年9月14日到期，2022年9月面臨回售。
《小債看市》統(tǒng)計(jì)，目前正榮控股存續(xù)債券11只，存續(xù)規(guī)模59.44億元，其中一年內(nèi)到期規(guī)模有16.77億元。
存續(xù)債券到期分布
目前，正榮控股主體和相關(guān)債項(xiàng)信用等級(jí)均為AAA，評(píng)級(jí)展望“穩(wěn)定”。
除此之外，正榮控股的股東正榮地產(chǎn)(06158.HK)還存續(xù)15只美元債，存續(xù)規(guī)模37.03億美元，其中將有22.2億美元規(guī)模在一年內(nèi)到期，其面臨集中兌付壓力較大。
存續(xù)美元債
據(jù)悉，正榮地產(chǎn)正計(jì)劃推遲贖回明年1月行權(quán)的美元永續(xù)債，最近其獲得了11億美元的離岸債券發(fā)行配額。
022000億負(fù)債壓頂
據(jù)官網(wǎng)介紹，正榮地產(chǎn)是一家中國(guó)大型綜合性房地產(chǎn)開發(fā)商，專注于開發(fā)住宅物業(yè)以及開發(fā)、運(yùn)營(yíng)和管理商業(yè)及綜合用途物業(yè)。
2018年，正榮地產(chǎn)在香港聯(lián)交所掛牌上市，正榮控股是其在境內(nèi)的業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)主體。
正榮地產(chǎn)官網(wǎng)
從股權(quán)結(jié)構(gòu)看，自然人歐宗榮、歐國(guó)強(qiáng)和歐國(guó)偉分別間接持有正榮地產(chǎn)54.6%、4.99%和4.97%的股份，且歐國(guó)偉、歐國(guó)強(qiáng)均為歐宗榮之子，三人為一致行動(dòng)人，是公司的實(shí)際控制人。
近年來，正榮地產(chǎn)規(guī)模增長(zhǎng)迅速，從百億到千億的跨越只用了5年時(shí)間。
2016-2018年，正榮地產(chǎn)分別錄得合約銷售額392.92億、701.53億、1080.17億，年復(fù)合增長(zhǎng)率高達(dá)65.8%，2018年躋身“千億俱樂部”行列。
然而，2017-2019年間正榮地產(chǎn)實(shí)際效益銷售數(shù)據(jù)僅為351億、361億以及372億，其真實(shí)銷售額幾乎原地踏步，可以看出其憑借“高杠桿、低權(quán)益比”的方式?jīng)_擊規(guī)模。
今年前11個(gè)月，正榮地產(chǎn)連同合營(yíng)及聯(lián)營(yíng)公司累計(jì)合約銷售金額約為1356.31億元，距離1500億年度目標(biāo)還有一步之遙。
據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2021年前11個(gè)月正榮地產(chǎn)以990.5億操盤金額在房企中排名第30位；以575.9萬平方米操盤面積排名第32位，排名有所下滑，屬于中型房企。
克而瑞數(shù)據(jù)
在土儲(chǔ)方面，今年上半年正榮地產(chǎn)新增土地24塊，土地儲(chǔ)備建筑面積356萬平方米，截至6月30日其擁有總土地儲(chǔ)備建筑面積達(dá)2930萬平方米。
可以看出，正榮地產(chǎn)的土地儲(chǔ)備并不算充足，且最近兩年其土儲(chǔ)增速明顯放緩，但大幅上升的土地成本將對(duì)其利潤(rùn)率進(jìn)一步形成供給端壓力。
今年上半年，正榮地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)營(yíng)收約160.11億元，同比增長(zhǎng)10.1%；實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)11.66億元，同比增長(zhǎng)33.1%。
雖然，正榮地產(chǎn)業(yè)績(jī)突飛猛進(jìn)，但其業(yè)績(jī)?cè)鏊倜黠@放緩，毛利率也持續(xù)下滑，今年上半年實(shí)現(xiàn)毛利率19.06%，同比下降1.2個(gè)百分點(diǎn)。
毛利率水平
利潤(rùn)率低于行業(yè)平均水平，這意味著正榮地產(chǎn)想通過犧牲利潤(rùn)率換取規(guī)模，而“薄利多銷”的策略下，正榮的盈利能力處于行業(yè)低位。
值得注意的是，由于大手筆拿地支出增加，正榮地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流持續(xù)凈流出，近三年該指標(biāo)分別為-26.64億、-140.64億元以及-30.18億元，今年上半年經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流才剛剛轉(zhuǎn)正。
經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流情況
截止今年6月末，正榮地產(chǎn)總資產(chǎn)為2503億元，總負(fù)債2033億元，凈資產(chǎn)470.4億元，資產(chǎn)負(fù)債率81.22%。
從“三道紅線”看，截至今年6月30日，正榮地產(chǎn)的凈負(fù)債率為57.2%，剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率為72.4%，現(xiàn)金對(duì)短債比2.2倍，踩中一道紅線，維持“黃檔”。
《小債看市》分析債務(wù)結(jié)構(gòu)發(fā)現(xiàn)，正榮地產(chǎn)主要以流動(dòng)負(fù)債為主，占總負(fù)債比為74%。
截止今年6月末，正榮地產(chǎn)流動(dòng)負(fù)債有1497億元，主要為貿(mào)易應(yīng)付款項(xiàng)及應(yīng)付票據(jù)，其一年內(nèi)到期的短期債務(wù)有203.4億元。
流動(dòng)負(fù)債
相較于短債規(guī)模，正榮地產(chǎn)流動(dòng)性較充沛，其賬上現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物為444.5億元，可以覆蓋短期負(fù)債，短期償債壓力可控。
另外，正榮地產(chǎn)還有非流動(dòng)負(fù)債535.9億元，主要為長(zhǎng)期借款，其長(zhǎng)期有息負(fù)債合計(jì)509.9億元。
整體來看，正榮地產(chǎn)剛性債務(wù)有713.3億元，主要以長(zhǎng)期有息負(fù)債為主占比71%，帶息債務(wù)比為35%。
在半年度業(yè)績(jī)會(huì)上，正榮地產(chǎn)主動(dòng)公布的表外負(fù)債有31億元，表外貨幣資金約24億元，表外凈負(fù)債約7億元。
正榮地產(chǎn)具有閩系房企激進(jìn)的基因，高杠桿極速擴(kuò)張離不開外部融資。
在融資渠道方面，正榮地產(chǎn)融資渠道較為多元，除了發(fā)債和借款，還通過應(yīng)收賬款、股權(quán)質(zhì)押以及信托等方式融資。
值得注意的是，由于少數(shù)股東權(quán)益增長(zhǎng)較快，正榮地產(chǎn)多次被外界質(zhì)疑存在“明股實(shí)債”。
2018年至今年上半年，正榮地產(chǎn)少數(shù)股東權(quán)益分別為79.42億、132.24億、166.08億以及253.79億元占比過半，但少數(shù)股東損益卻變化不大占比僅兩成，少股股東權(quán)益在凈利潤(rùn)中的占比嚴(yán)重不匹配。
總得來看，正榮地產(chǎn)雖是千億規(guī)模但權(quán)益銷售較少，被詬病“偽千億”；盈利能力連續(xù)下滑，經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流持續(xù)凈流出；土儲(chǔ)不足，未來新增土地儲(chǔ)備需求或?qū)⒓哟筚Y本支出壓力；債務(wù)負(fù)擔(dān)較重，再融資壓力較大。
03莆田三兄弟
正榮集團(tuán)創(chuàng)始人歐宗榮出生于1964年，福建莆田人。莆田歐氏家族草根起家，一門三富豪，在當(dāng)?shù)刈硎⒚?，在?guó)內(nèi)家族企業(yè)中也算是鳳毛麟角。
據(jù)悉，大哥歐宗金創(chuàng)建福建歐氏投資集團(tuán)，老三歐宗洪執(zhí)掌另一家閩系房企融信，2018年融信與正榮同時(shí)邁入千億房企行列。
莆田歐氏三兄弟
歐宗榮出身普通，16歲初中輟學(xué)后跟大哥歐宗金一起外出打工，輾轉(zhuǎn)江西宜春、南昌等地承接建筑工程。
1985年，歐宗榮創(chuàng)辦江西正榮市政工程有限公司，重點(diǎn)經(jīng)營(yíng)路橋建設(shè)。
90年代中期，歐宗榮參與南昌“一江兩岸”工程開發(fā)，負(fù)責(zé)昌北新區(qū)前期道路建設(shè)，當(dāng)?shù)卣锨饭こ炭?000多萬，將一塊地劃撥給正榮抵賬。
這是歐宗榮拿到的第一塊地，他由此開始涉足房地產(chǎn)開發(fā)，1998年在福州成立正榮集團(tuán)。
2000年，正榮在宜春的首個(gè)大型綜合開發(fā)項(xiàng)目“贛西第一街”奠基，同年正榮物業(yè)管理有限公司成立。
兩年后，在歐宗榮的牽頭下，正榮投資開發(fā)首個(gè)千畝生態(tài)復(fù)合人居標(biāo)桿項(xiàng)目——南昌正榮·大湖之都。
2008年，正榮·時(shí)代廣場(chǎng)動(dòng)工，這一時(shí)代廣場(chǎng)的落成標(biāo)志著正榮商業(yè)新時(shí)代的序幕緩緩拉開。
正榮·時(shí)代廣場(chǎng)
從2013年起，正榮深耕長(zhǎng)三角、環(huán)渤海、海西和中部四大經(jīng)濟(jì)區(qū)，成功啟動(dòng)全國(guó)化布局。2016年，正榮地產(chǎn)遷都上海，進(jìn)一步擴(kuò)張全國(guó)化道路。
2018年，正榮成功登陸香港聯(lián)交所，市值160億港元，并在11月提前完成全年銷售任務(wù)，跨進(jìn)千億門檻。
上市后，正榮地產(chǎn)卻出現(xiàn)頻繁人事動(dòng)蕩，先后有10多名高管離職。
2019年，帶領(lǐng)正榮從幾十億進(jìn)軍千億的行政總裁王本龍離職；隨后曾同任聯(lián)席行政總裁的林朝陽(yáng)、原正榮地產(chǎn)副總裁肖春和被調(diào)走，正榮地產(chǎn)的“三人行”職業(yè)經(jīng)理人天團(tuán)，目前只剩下了黃仙枝一人。
今年下半年以來，再融資渠道收緊，房地產(chǎn)行業(yè)劇震，正榮地產(chǎn)為加速回款、解決資金饑渴問題，多個(gè)區(qū)域出現(xiàn)“打骨折”銷售，其能否在這一輪行業(yè)洗牌中勝出？
