“閩系房企”2000億負(fù)債壓頂,高杠桿快速突圍資金鏈吃緊

近年來,正榮地產(chǎn)憑借“高杠桿、低權(quán)益比”方式?jīng)_擊規(guī)模,如今再融資收緊、行業(yè)劇震之下,其債券頻繁異動(dòng)透露何種信號(hào)?

  01異動(dòng)

  近日,正榮地產(chǎn)控股股份有限公司(以下簡(jiǎn)稱“正榮控股”)旗下境內(nèi)債頻繁異動(dòng),多次盤中臨停。

  12月27日,上交所公告顯示,“20正榮03”盤中臨停,臨停前報(bào)56元;此前24日,該券下跌24%盤中臨停。

  據(jù)公開資料,“20正榮03”發(fā)行于2020年9月,當(dāng)前余額10億元,期限為4年,將于2024年9月14日到期,2022年9月面臨回售。

  《小債看市》統(tǒng)計(jì),目前正榮控股存續(xù)債券11只,存續(xù)規(guī)模59.44億元,其中一年內(nèi)到期規(guī)模有16.77億元。

  存續(xù)債券到期分布

  目前,正榮控股主體和相關(guān)債項(xiàng)信用等級(jí)均為AAA,評(píng)級(jí)展望“穩(wěn)定”。

  除此之外,正榮控股的股東正榮地產(chǎn)(06158.HK)還存續(xù)15只美元債,存續(xù)規(guī)模37.03億美元,其中將有22.2億美元規(guī)模在一年內(nèi)到期,其面臨集中兌付壓力較大。

  存續(xù)美元債

  據(jù)悉,正榮地產(chǎn)正計(jì)劃推遲贖回明年1月行權(quán)的美元永續(xù)債,最近其獲得了11億美元的離岸債券發(fā)行配額。

  022000億負(fù)債壓頂

  據(jù)官網(wǎng)介紹,正榮地產(chǎn)是一家中國(guó)大型綜合性房地產(chǎn)開發(fā)商,專注于開發(fā)住宅物業(yè)以及開發(fā)、運(yùn)營(yíng)和管理商業(yè)及綜合用途物業(yè)。

  2018年,正榮地產(chǎn)在香港聯(lián)交所掛牌上市,正榮控股是其在境內(nèi)的業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)主體。

  正榮地產(chǎn)官網(wǎng)

  從股權(quán)結(jié)構(gòu)看,自然人歐宗榮、歐國(guó)強(qiáng)和歐國(guó)偉分別間接持有正榮地產(chǎn)54.6%、4.99%和4.97%的股份,且歐國(guó)偉、歐國(guó)強(qiáng)均為歐宗榮之子,三人為一致行動(dòng)人,是公司的實(shí)際控制人。

  近年來,正榮地產(chǎn)規(guī)模增長(zhǎng)迅速,從百億到千億的跨越只用了5年時(shí)間。

  2016-2018年,正榮地產(chǎn)分別錄得合約銷售額392.92億、701.53億、1080.17億,年復(fù)合增長(zhǎng)率高達(dá)65.8%,2018年躋身“千億俱樂部”行列。

  然而,2017-2019年間正榮地產(chǎn)實(shí)際效益銷售數(shù)據(jù)僅為351億、361億以及372億,其真實(shí)銷售額幾乎原地踏步,可以看出其憑借“高杠桿、低權(quán)益比”的方式?jīng)_擊規(guī)模。

  今年前11個(gè)月,正榮地產(chǎn)連同合營(yíng)及聯(lián)營(yíng)公司累計(jì)合約銷售金額約為1356.31億元,距離1500億年度目標(biāo)還有一步之遙。

  據(jù)克而瑞數(shù)據(jù),2021年前11個(gè)月正榮地產(chǎn)以990.5億操盤金額在房企中排名第30位;以575.9萬平方米操盤面積排名第32位,排名有所下滑,屬于中型房企。

  克而瑞數(shù)據(jù)

  在土儲(chǔ)方面,今年上半年正榮地產(chǎn)新增土地24塊,土地儲(chǔ)備建筑面積356萬平方米,截至6月30日其擁有總土地儲(chǔ)備建筑面積達(dá)2930萬平方米。

  可以看出,正榮地產(chǎn)的土地儲(chǔ)備并不算充足,且最近兩年其土儲(chǔ)增速明顯放緩,但大幅上升的土地成本將對(duì)其利潤(rùn)率進(jìn)一步形成供給端壓力。

  今年上半年,正榮地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)營(yíng)收約160.11億元,同比增長(zhǎng)10.1%;實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)11.66億元,同比增長(zhǎng)33.1%。

  雖然,正榮地產(chǎn)業(yè)績(jī)突飛猛進(jìn),但其業(yè)績(jī)?cè)鏊倜黠@放緩,毛利率也持續(xù)下滑,今年上半年實(shí)現(xiàn)毛利率19.06%,同比下降1.2個(gè)百分點(diǎn)。

  毛利率水平

  利潤(rùn)率低于行業(yè)平均水平,這意味著正榮地產(chǎn)想通過犧牲利潤(rùn)率換取規(guī)模,而“薄利多銷”的策略下,正榮的盈利能力處于行業(yè)低位。

  值得注意的是,由于大手筆拿地支出增加,正榮地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流持續(xù)凈流出,近三年該指標(biāo)分別為-26.64億、-140.64億元以及-30.18億元,今年上半年經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流才剛剛轉(zhuǎn)正。

  經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流情況

  截止今年6月末,正榮地產(chǎn)總資產(chǎn)為2503億元,總負(fù)債2033億元,凈資產(chǎn)470.4億元,資產(chǎn)負(fù)債率81.22%。

  從“三道紅線”看,截至今年6月30日,正榮地產(chǎn)的凈負(fù)債率為57.2%,剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率為72.4%,現(xiàn)金對(duì)短債比2.2倍,踩中一道紅線,維持“黃檔”。

  《小債看市》分析債務(wù)結(jié)構(gòu)發(fā)現(xiàn),正榮地產(chǎn)主要以流動(dòng)負(fù)債為主,占總負(fù)債比為74%。

  截止今年6月末,正榮地產(chǎn)流動(dòng)負(fù)債有1497億元,主要為貿(mào)易應(yīng)付款項(xiàng)及應(yīng)付票據(jù),其一年內(nèi)到期的短期債務(wù)有203.4億元。

  流動(dòng)負(fù)債

  相較于短債規(guī)模,正榮地產(chǎn)流動(dòng)性較充沛,其賬上現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物為444.5億元,可以覆蓋短期負(fù)債,短期償債壓力可控。

  另外,正榮地產(chǎn)還有非流動(dòng)負(fù)債535.9億元,主要為長(zhǎng)期借款,其長(zhǎng)期有息負(fù)債合計(jì)509.9億元。

  整體來看,正榮地產(chǎn)剛性債務(wù)有713.3億元,主要以長(zhǎng)期有息負(fù)債為主占比71%,帶息債務(wù)比為35%。

  在半年度業(yè)績(jī)會(huì)上,正榮地產(chǎn)主動(dòng)公布的表外負(fù)債有31億元,表外貨幣資金約24億元,表外凈負(fù)債約7億元。

  正榮地產(chǎn)具有閩系房企激進(jìn)的基因,高杠桿極速擴(kuò)張離不開外部融資。

  在融資渠道方面,正榮地產(chǎn)融資渠道較為多元,除了發(fā)債和借款,還通過應(yīng)收賬款、股權(quán)質(zhì)押以及信托等方式融資。

  值得注意的是,由于少數(shù)股東權(quán)益增長(zhǎng)較快,正榮地產(chǎn)多次被外界質(zhì)疑存在“明股實(shí)債”。

  2018年至今年上半年,正榮地產(chǎn)少數(shù)股東權(quán)益分別為79.42億、132.24億、166.08億以及253.79億元占比過半,但少數(shù)股東損益卻變化不大占比僅兩成,少股股東權(quán)益在凈利潤(rùn)中的占比嚴(yán)重不匹配。

  總得來看,正榮地產(chǎn)雖是千億規(guī)模但權(quán)益銷售較少,被詬病“偽千億”;盈利能力連續(xù)下滑,經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流持續(xù)凈流出;土儲(chǔ)不足,未來新增土地儲(chǔ)備需求或?qū)⒓哟筚Y本支出壓力;債務(wù)負(fù)擔(dān)較重,再融資壓力較大。

  03莆田三兄弟

  正榮集團(tuán)創(chuàng)始人歐宗榮出生于1964年,福建莆田人。莆田歐氏家族草根起家,一門三富豪,在當(dāng)?shù)刈硎⒚?,在?guó)內(nèi)家族企業(yè)中也算是鳳毛麟角。

  據(jù)悉,大哥歐宗金創(chuàng)建福建歐氏投資集團(tuán),老三歐宗洪執(zhí)掌另一家閩系房企融信,2018年融信與正榮同時(shí)邁入千億房企行列。

  莆田歐氏三兄弟

  歐宗榮出身普通,16歲初中輟學(xué)后跟大哥歐宗金一起外出打工,輾轉(zhuǎn)江西宜春、南昌等地承接建筑工程。

  1985年,歐宗榮創(chuàng)辦江西正榮市政工程有限公司,重點(diǎn)經(jīng)營(yíng)路橋建設(shè)。

  90年代中期,歐宗榮參與南昌“一江兩岸”工程開發(fā),負(fù)責(zé)昌北新區(qū)前期道路建設(shè),當(dāng)?shù)卣锨饭こ炭?000多萬,將一塊地劃撥給正榮抵賬。

  這是歐宗榮拿到的第一塊地,他由此開始涉足房地產(chǎn)開發(fā),1998年在福州成立正榮集團(tuán)。

  2000年,正榮在宜春的首個(gè)大型綜合開發(fā)項(xiàng)目“贛西第一街”奠基,同年正榮物業(yè)管理有限公司成立。

  兩年后,在歐宗榮的牽頭下,正榮投資開發(fā)首個(gè)千畝生態(tài)復(fù)合人居標(biāo)桿項(xiàng)目——南昌正榮·大湖之都。

  2008年,正榮·時(shí)代廣場(chǎng)動(dòng)工,這一時(shí)代廣場(chǎng)的落成標(biāo)志著正榮商業(yè)新時(shí)代的序幕緩緩拉開。

  正榮·時(shí)代廣場(chǎng)

  從2013年起,正榮深耕長(zhǎng)三角、環(huán)渤海、海西和中部四大經(jīng)濟(jì)區(qū),成功啟動(dòng)全國(guó)化布局。2016年,正榮地產(chǎn)遷都上海,進(jìn)一步擴(kuò)張全國(guó)化道路。

  2018年,正榮成功登陸香港聯(lián)交所,市值160億港元,并在11月提前完成全年銷售任務(wù),跨進(jìn)千億門檻。

  上市后,正榮地產(chǎn)卻出現(xiàn)頻繁人事動(dòng)蕩,先后有10多名高管離職。

  2019年,帶領(lǐng)正榮從幾十億進(jìn)軍千億的行政總裁王本龍離職;隨后曾同任聯(lián)席行政總裁的林朝陽(yáng)、原正榮地產(chǎn)副總裁肖春和被調(diào)走,正榮地產(chǎn)的“三人行”職業(yè)經(jīng)理人天團(tuán),目前只剩下了黃仙枝一人。

  今年下半年以來,再融資渠道收緊,房地產(chǎn)行業(yè)劇震,正榮地產(chǎn)為加速回款、解決資金饑渴問題,多個(gè)區(qū)域出現(xiàn)“打骨折”銷售,其能否在這一輪行業(yè)洗牌中勝出?