老板之女“專職”禹佳生活服務，禹洲集團急推物企上市有多迫切？
來源：氫財經
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2021-12-22 15:26:15
集團老板之女“專職”禹佳生活服務，或顯示了其再度沖擊港交所的決心和迫切。
分拆物業企業獨立上市，成了部分房企當下工作的重中之重。
不過，現實情況是，目前在港交所排隊的物業企業就有二十幾家，如此擁擠的賽道，注定不可能每家企業都會成為上市的“幸運兒”。
而就在12月16日，禹洲集團旗下的禹佳生活服務在港交所遞交的上市申請材料失效。
值得一提的是，這已經是禹佳生活服務繼2020年之后第二次遞表上市。而在整個行業中，兩次遞表都最終失敗的物業企業并不多。
最新消息，禹洲集團董事會主席林龍安之女林禹芳，已經辭任公司執行董事及可持續發展委員會主席，將專注于禹佳生活服務的管理工作。
集團老板之女“專職”禹佳生活服務，或顯示了其再度沖擊港交所的決心和迫切。
【高度依賴母公司，禹佳生活服務上市難度不小】
招股書顯示，截至2020年12月31日，禹佳生活服務分別為127個項目和28個項目提供物業管理服務和商業運營服務，在管總建筑面積約為1760萬平方米和80萬平方米。
從規模來看，禹佳生活服務只能算是小型物業企業。
不過，由于背靠禹洲集團，禹佳生活服務的業績表現并不難看。
招股書顯示，2018年-2020年，禹洲集團及其關聯方貢獻的物業管理服務收入分別占禹佳生活服務物業管理服務總收入的100.0%、100.0%和94.9%。
也就是說，在2020年之前，禹佳生活服務在經營業績方面，全靠禹洲集團的資源輸血。直到2020年禹佳生活服務才獨立外拓方面，邁出了第一步。
而在禹洲集團的輔助之下，報告期內，禹佳生活服務的業績表現相當不錯。
數據顯示，2018年-2020年，禹佳生活服務分別實現營收3.94億元、5.44億元和6.34億元，復合年增長率為26.9%；凈利潤分別為3424萬元、6533.8萬元和8321.2萬元，復合年增長率55.9%。
不過，需要注意的是，2020年禹佳生活服務的營收增長，只有16.68%，凈利潤同比增幅為26.55%，相較于之前幾年，增速下滑非常明顯。
除此之外，禹佳生活服務另一個值得關注的，是其較高的資產負債率。
我們知道，除了穩定的現金生成能力之外，物業企業另一個主要優勢即為輕資產。但禹佳生活服務可以稱得上是一個另類，招股書顯示，2018年-2020年，禹佳生活服務的資產負債率分別為88.2%、96.8%、89.1%。
我們知道，如今的房地產市場正在經歷著一場前所未有的降負債、去杠桿大變革。而作為房地產下游行業的一份子，禹佳生活服務的高負債情況同樣值得重點關注。
綜上所述，禹佳生活服務微小的規模、對母公司禹洲集團的嚴重依賴性以及高企的負債情況，或許正是其兩次上市不得的攔路虎。
而即便是禹佳生活服務最終成功登陸資本市場，但上述問題也決定了，其成長性很難被市場所看好，由此將影響到禹佳生活服務上市融資的最終效果。
【禹洲集團“缺錢”，急需物企上市“反哺”母公司】
綜上所知，此時禹佳生活服務沖擊港交所，或不是最佳的時期。
但由林龍安之女林禹芳“空降”一事可以看出，其分拆禹佳生活服務上市的愿望有多迫切。
這或許跟禹洲集團的流動性困境有直接的關系。
作為禹佳生活服務的母公司，其最終上市勢必會為禹洲集團帶來不菲的現金收益。
而現金，是當下禹洲集團最最需要的東西。
要知道，就在不久前，禹洲集團都將深圳總部大樓質押，獲得了11億元貸款。
事實上，禹洲集團“缺錢”的跡象比比皆是。比如國際評級機構惠譽和穆迪，都不約而同地將其評級下調，其原因就是“禹洲集團的合同銷售額將下降，融資渠道趨弱，若用自有資金兌付債務，將使其流動性承壓”。
首先是合同銷售額下降，最新數據顯示，今年1-11月，禹洲集團實現銷售金額為975.88億元，同比減少1.04%。在僅剩一個月的情況下，禹洲集團要想完成全年1100億元的銷售目標，毫無可能。
銷售回款不佳的同時，禹洲集團的盈利能力也下滑嚴重，今年上半年其毛利率20.09%，較前幾年30%左右的水平出現嚴重下滑。
受此影響，今年上半年，禹洲集團的經營活動現金流凈額為-38.19億元。
而在融資方面，受融資渠道收緊的影響，整個上半年，禹洲集團的融資活動現金流金額為-29.25億元。
在這種背景之下，截至今年上半年，禹洲集團的現金及現金等價物為209.4億元，較去年末減少了57.62億元。
而200來億的現金，在禹洲集團的短債面前，并不充裕。
數據顯示，截至今年上半年，禹洲集團有短期借款151.7億元，還有一定量的應收票據。
除此之外，禹洲集團一年到期的非流動性負債規模也不小。
就以美元債來說，我們都知道，禹洲集團是美元債的發行大戶。相關數據顯示，當前禹洲集團存續有13筆境外債有待償還，合計規模約54.49億美元，約合347.67億元。
而就在下個月，也就是2022年1月，禹洲集團有兩筆美元債到期。
一筆美元債券的票面金額是3.5億美元，需要兌付的本息合計是3.47億美元；另外一筆美元債券的票面金額是5億美元，需要兌付的金額是2.42億美元。
兩者加起來，合計5.89億美元，約合37.58億元。
如此看來，禹洲集團200來億的現金，在應對如此規模的短期債務時，確實有點力不從心。
由此可以得知，禹洲集團抵押總部大樓、如今又急于推動禹佳生活服務上市的迫切了。
分拆物業企業獨立上市，成了部分房企當下工作的重中之重。
不過，現實情況是，目前在港交所排隊的物業企業就有二十幾家，如此擁擠的賽道，注定不可能每家企業都會成為上市的“幸運兒”。
而就在12月16日，禹洲集團旗下的禹佳生活服務在港交所遞交的上市申請材料失效。
值得一提的是，這已經是禹佳生活服務繼2020年之后第二次遞表上市。而在整個行業中，兩次遞表都最終失敗的物業企業并不多。
最新消息，禹洲集團董事會主席林龍安之女林禹芳，已經辭任公司執行董事及可持續發展委員會主席，將專注于禹佳生活服務的管理工作。
集團老板之女“專職”禹佳生活服務，或顯示了其再度沖擊港交所的決心和迫切。
【高度依賴母公司，禹佳生活服務上市難度不小】
招股書顯示，截至2020年12月31日，禹佳生活服務分別為127個項目和28個項目提供物業管理服務和商業運營服務，在管總建筑面積約為1760萬平方米和80萬平方米。
從規模來看，禹佳生活服務只能算是小型物業企業。
不過，由于背靠禹洲集團，禹佳生活服務的業績表現并不難看。
招股書顯示，2018年-2020年，禹洲集團及其關聯方貢獻的物業管理服務收入分別占禹佳生活服務物業管理服務總收入的100.0%、100.0%和94.9%。
也就是說，在2020年之前，禹佳生活服務在經營業績方面，全靠禹洲集團的資源輸血。直到2020年禹佳生活服務才獨立外拓方面，邁出了第一步。
而在禹洲集團的輔助之下，報告期內，禹佳生活服務的業績表現相當不錯。
數據顯示，2018年-2020年，禹佳生活服務分別實現營收3.94億元、5.44億元和6.34億元，復合年增長率為26.9%；凈利潤分別為3424萬元、6533.8萬元和8321.2萬元，復合年增長率55.9%。
不過，需要注意的是，2020年禹佳生活服務的營收增長，只有16.68%，凈利潤同比增幅為26.55%，相較于之前幾年，增速下滑非常明顯。
除此之外，禹佳生活服務另一個值得關注的，是其較高的資產負債率。
我們知道，除了穩定的現金生成能力之外，物業企業另一個主要優勢即為輕資產。但禹佳生活服務可以稱得上是一個另類，招股書顯示，2018年-2020年，禹佳生活服務的資產負債率分別為88.2%、96.8%、89.1%。
我們知道，如今的房地產市場正在經歷著一場前所未有的降負債、去杠桿大變革。而作為房地產下游行業的一份子，禹佳生活服務的高負債情況同樣值得重點關注。
綜上所述，禹佳生活服務微小的規模、對母公司禹洲集團的嚴重依賴性以及高企的負債情況，或許正是其兩次上市不得的攔路虎。
而即便是禹佳生活服務最終成功登陸資本市場，但上述問題也決定了，其成長性很難被市場所看好，由此將影響到禹佳生活服務上市融資的最終效果。
【禹洲集團“缺錢”，急需物企上市“反哺”母公司】
綜上所知，此時禹佳生活服務沖擊港交所，或不是最佳的時期。
但由林龍安之女林禹芳“空降”一事可以看出，其分拆禹佳生活服務上市的愿望有多迫切。
這或許跟禹洲集團的流動性困境有直接的關系。
作為禹佳生活服務的母公司，其最終上市勢必會為禹洲集團帶來不菲的現金收益。
而現金，是當下禹洲集團最最需要的東西。
要知道，就在不久前，禹洲集團都將深圳總部大樓質押，獲得了11億元貸款。
事實上，禹洲集團“缺錢”的跡象比比皆是。比如國際評級機構惠譽和穆迪，都不約而同地將其評級下調，其原因就是“禹洲集團的合同銷售額將下降，融資渠道趨弱，若用自有資金兌付債務，將使其流動性承壓”。
首先是合同銷售額下降，最新數據顯示，今年1-11月，禹洲集團實現銷售金額為975.88億元，同比減少1.04%。在僅剩一個月的情況下，禹洲集團要想完成全年1100億元的銷售目標，毫無可能。
銷售回款不佳的同時，禹洲集團的盈利能力也下滑嚴重，今年上半年其毛利率20.09%，較前幾年30%左右的水平出現嚴重下滑。
受此影響，今年上半年，禹洲集團的經營活動現金流凈額為-38.19億元。
而在融資方面，受融資渠道收緊的影響，整個上半年，禹洲集團的融資活動現金流金額為-29.25億元。
在這種背景之下，截至今年上半年，禹洲集團的現金及現金等價物為209.4億元，較去年末減少了57.62億元。
而200來億的現金，在禹洲集團的短債面前，并不充裕。
數據顯示，截至今年上半年，禹洲集團有短期借款151.7億元，還有一定量的應收票據。
除此之外，禹洲集團一年到期的非流動性負債規模也不小。
就以美元債來說，我們都知道，禹洲集團是美元債的發行大戶。相關數據顯示，當前禹洲集團存續有13筆境外債有待償還，合計規模約54.49億美元，約合347.67億元。
而就在下個月，也就是2022年1月，禹洲集團有兩筆美元債到期。
一筆美元債券的票面金額是3.5億美元，需要兌付的本息合計是3.47億美元；另外一筆美元債券的票面金額是5億美元，需要兌付的金額是2.42億美元。
兩者加起來，合計5.89億美元，約合37.58億元。
如此看來，禹洲集團200來億的現金，在應對如此規模的短期債務時，確實有點力不從心。
由此可以得知，禹洲集團抵押總部大樓、如今又急于推動禹佳生活服務上市的迫切了。
