“千億粵系房企”爆雷前夜，7.25億美元票據(jù)債務重組
來源：小債看市
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2021-12-16 19:40:59
2021年下半年，房地產(chǎn)行業(yè)融資環(huán)境趨嚴，新增融資受到嚴格約束，尤其是富力地產(chǎn)“三道紅線”全踩，大大限制了其應對即將到期票據(jù)的資金來源。
01折價展期
12月16日上午，富力地產(chǎn)(02777.HK)舉行投資者電話會議，就美元債收購要約和同意征求展開討論。
前日，富力地產(chǎn)公告稱，其擬以現(xiàn)金折價回購其將于2022年1月13日到期7.25億美元高級無抵押票據(jù)，同時就尋求票據(jù)展期至2022年7月13日征求票據(jù)持有人同意。
值得注意的是，富力地產(chǎn)稱如果要約收購及征得同意書未能成功完成，其可能無法按期完全贖回票據(jù)，構成違約。
公告顯示，富力地產(chǎn)提供了A、B兩個要約方案。
A、每1000美元本金金額的票據(jù)應付價格為830美元，加上應計利息支付；
B、以原價格賣出變現(xiàn)，向公司出售的此類持有人持有的任何和所有票據(jù)以現(xiàn)金出售，其中50%可被公司接受購買，并延長剩余50%的到期日。
據(jù)公開資料顯示，上述美元債發(fā)行于2017年1月，發(fā)行人為富力地產(chǎn)間接全資子公司怡略有限公司，當前余額7.25億美元，票息5.75%，應于2022年1月13日到期。
據(jù)參會投資者透露，富力地產(chǎn)鼓勵投資者選擇A或B選項，并表示會根據(jù)情況設定兩個選項的最高可接受金額。
會上還提到，同意征求的最低接納門檻是獲得持有超過66%未償本金的持有人同意，且同時需要征集到至少75%的參會持有人同意。
很快，基于以上不良債務重組，標普將富力地產(chǎn)及其子公司富力香港的長期發(fā)行人信用評級從“B-”下調至“CC”，展望均為“負面”。
標普認為，富力地產(chǎn)尚未為到期債券準備好離岸資金，且籌款行動僅剩不到一個月的時間，其各項籌資計劃的可預見性各不相同，且受制于時間緊迫和執(zhí)行風險。
《小債看市》統(tǒng)計，目前富力地產(chǎn)存續(xù)美元債10只，存續(xù)規(guī)模50.6億美元，其中將有3只規(guī)模合計13.85億美元債于一年內到期。
存續(xù)美元債情況
除此之外，富力地產(chǎn)還存續(xù)10只境內債券，存量規(guī)模為161.65億元，其中一年內到期的規(guī)模近半，短期集中兌付壓力較大。
今年9月，由于再融資環(huán)境惡化，聯(lián)合資信將富力地產(chǎn)的評級展望調整為負面，并維持其主體和相關債項信用等級為AAA。
2021年下半年，房地產(chǎn)行業(yè)融資環(huán)境趨嚴，新增融資受到嚴格約束，尤其是富力地產(chǎn)“三道紅線”全踩有息負債不得增加，大大限制了其應對即將到期票據(jù)的資金來源。
02資金鏈緊繃
據(jù)官網(wǎng)介紹，富力集團成立于1994年，總部位于廣州，已成為以房地產(chǎn)開發(fā)為主營業(yè)務，同時在酒店發(fā)展、商業(yè)運營、文體旅游、互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)貿、醫(yī)療康養(yǎng)及設計建造等領域多元發(fā)展的綜合性集團。
2005年，富力于香港聯(lián)交所主板上市，成為首家納入恒生中國企業(yè)指數(shù)的內地房地產(chǎn)企業(yè)。
富力地產(chǎn)官網(wǎng)
從股權結構看，李思廉和張力分別持有富力地產(chǎn)28.97%和27.5%的股權，二人是共同創(chuàng)始人為公司實際控制人。
截至2020年末股權結構圖
今年前11個月，富力地產(chǎn)累計實現(xiàn)銷售收入約1121.7億元，同比減少4.4%，完成年度銷售目標的75%。
據(jù)克爾瑞數(shù)據(jù)，按操盤金額口徑統(tǒng)計，今年1-11月富力地產(chǎn)以1104.9億元位列房企第26位；以866.5萬平方米操盤面積排第25名，其排名下滑較快。
克爾瑞數(shù)據(jù)
今年以來，富力地產(chǎn)拿地幾乎停滯，上半年僅新購入4幅土地，新增權益可售面積僅55.5萬平方米，共花費約19.5億元，拿地銷售比僅0.04，較2020年進一步下降。
另外，富力地產(chǎn)城市更新項目資金需求量較大，其三線及以下城市土儲面積占比較高，存在一定去化壓力。
從業(yè)績上看，繼去年凈利潤下滑6.9%后，今年上半年富力地產(chǎn)實現(xiàn)歸母凈利潤30.8億元，同比再次下滑18.78%。
其中，富力酒店運營仍處于虧損狀態(tài)，凈虧損5.4億元。
歸母凈利潤
和其他房企一樣，富力地產(chǎn)的盈利能力也在持續(xù)下滑，今年上半年其毛利率為21.7%，同比下降7.9個百分點，較2020年末下降2.04個百分點，低于行業(yè)平均水平。
毛利率水平
截至今年二季末，富力地產(chǎn)總資產(chǎn)4245.52億元，總負債3317.78億元，凈資產(chǎn)927.74億元，資產(chǎn)負債率78.15%。
從“三道紅線”看，富力地產(chǎn)剔除預收款后的資產(chǎn)負債率為74.9%，凈負債率123.5%，現(xiàn)金短債比0.55，三條紅線均超閾值，歸為“紅檔”。
《小債看市》分析債務結構發(fā)現(xiàn)，富力地產(chǎn)主要以流動負債為主，占總負債比為69%。
截至今年二季末，富力地產(chǎn)流動負債有2292.79億元，其中一年內到期的短期債務合計519.04億元。
相較于短債壓力，富力地產(chǎn)流動性十分緊張，其賬上現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物只有127.64億元，較年初減少129億，自有資金與短債間存巨大資金缺口，富力短期償債風險較大。
在備用資金方面，截至2020年末，富力地產(chǎn)銀行授信總額有2168億元，其中未使用銀行授信有1376.75億元，但這些額度為非承諾性銀行授信額度，其財務彈性一般。
授信額度
除此之外，富力地產(chǎn)還有非流動負債1024.99億元，主要為長期借款，其長期有息負債合計914.45億元。
整體來看，富力地產(chǎn)剛性債務有1433.49億元，主要以長期有息負債為主，帶息債務比為43%。
近年來，富力地產(chǎn)有息負債不斷攀升，甚至在2019年達到超2000億元的高點，其財務費用高企且受匯率波動影響較大。
從融資渠道看，除了借貸和債券融資，富力地產(chǎn)還通過租賃融資、應收賬款、股權質押以及信托等方式融資。
2020年以來，富力地產(chǎn)外部融資環(huán)境明顯惡化，其籌資性現(xiàn)金流凈額持續(xù)凈流出，使得公司流動性承壓。
籌資性現(xiàn)金流
資金壓力之下，富力地產(chǎn)通過減少拿地、開放股權合作、資產(chǎn)處置等多種方式回收流動性，但進展較慢。
在繼一年前將旗下唯一物流園70%股權出售給黑石集團后，12月7日富力地產(chǎn)又擬將剩下30%股權全部出售給黑石集團，估計可收回現(xiàn)金約12.63億元。
而富力地產(chǎn)最大的“包袱”還是酒店，今年3月的業(yè)績會上，李思廉曾透露已在積極出售酒店資產(chǎn)，預計在未來6個月以內完成，但至今酒店的出售仍未有切實的動作落地。
總的來看，富力地產(chǎn)銷售疲軟、業(yè)績下滑；外部融資環(huán)境惡化，流動性異常緊張；資產(chǎn)出售進展較慢，短期面臨較大償債壓力。
03“華南五虎”之一
1957年出生于香港的李思廉，大學畢業(yè)后的第一份工作是證券金融從業(yè)員，后來又慢慢做起了貿易，最后轉向房地產(chǎn)。
1993年，李思廉與張力以2000萬元資金攜手進軍廣州房地產(chǎn)業(yè)，成立富力的前身天力地產(chǎn)。
富力地產(chǎn)創(chuàng)始人李思廉與張力
后來，二人發(fā)現(xiàn)很多廣州老牌國有企業(yè)因舊城改造必須外遷，而這絕對是一個在市區(qū)獲取大塊平價土地做大眾化住宅的好機會。
1994年，李思廉和張力拆遷廣州嘉邦化工廠后，建設了名震一時的“富力新居”賺得第一桶金。
此后，富力多次上演“拆舊廠、建新房”的好戲，從較早的富力廣場、富力半島，到富力現(xiàn)代城，前后在廣州做的23個樓盤300余萬平方米樓面，半數(shù)以上都是市區(qū)舊廠房的拆遷地塊。
而令富力一夜之間名揚全國的“北京富力城”，原址則是北京起重機廠等五家老廠房所在地。
2002年，富力走出廣州，以32億元地價拍得北京住宅用地“標王”廣渠門外東五廠地塊，也就是現(xiàn)在的“北京富力城”，此項目拿地以后僅僅9個多月的時間，即以驚人的速度熱銷京城。
多年來，富力仍一直沿用“雙老板”制，這在國內房地產(chǎn)界可謂另類。在內部分工上，畢業(yè)于香港中文大學數(shù)學系的李思廉主管公司財務和市場營銷，張力則負責項目土地和工程管理。
2007年，富力與碧桂園、恒大、雅居樂以及合生創(chuàng)展被業(yè)界譽為“華南五虎”，然而近年來由于大手筆投資文旅和酒店項目，富力逐漸從中掉隊。
2017年，富力地產(chǎn)以199億元收購萬達商業(yè)地產(chǎn)旗下77家酒店資產(chǎn)，這為其之后的發(fā)展埋下隱患。
截至2020年底，富力運營中的酒店已達到91家，總房間數(shù)27409間，是全球較大的豪華酒店資產(chǎn)擁有人。
然而，酒店屬于重資產(chǎn)行業(yè)，被認為是直接導致富力地產(chǎn)債務高筑的主要業(yè)務。
2019年，房地產(chǎn)行業(yè)增速顯著放緩，富力地產(chǎn)遭遇“滑鐵盧”，除了銷售不及預期外，其資金壓力也進一步凸顯，凈負債率高達199%。
隨后，富力地產(chǎn)將降負債作為重要任務，陸續(xù)出臺處置資產(chǎn)、促進銷售、股權融資、減少拿地等舉措。
但隨著去年下半年“三道紅線”政策發(fā)布，富力地產(chǎn)的再融資壓力進一步凸顯。
01折價展期
12月16日上午，富力地產(chǎn)(02777.HK)舉行投資者電話會議，就美元債收購要約和同意征求展開討論。
前日，富力地產(chǎn)公告稱，其擬以現(xiàn)金折價回購其將于2022年1月13日到期7.25億美元高級無抵押票據(jù)，同時就尋求票據(jù)展期至2022年7月13日征求票據(jù)持有人同意。
值得注意的是，富力地產(chǎn)稱如果要約收購及征得同意書未能成功完成，其可能無法按期完全贖回票據(jù)，構成違約。
公告顯示，富力地產(chǎn)提供了A、B兩個要約方案。
A、每1000美元本金金額的票據(jù)應付價格為830美元，加上應計利息支付；
B、以原價格賣出變現(xiàn)，向公司出售的此類持有人持有的任何和所有票據(jù)以現(xiàn)金出售，其中50%可被公司接受購買，并延長剩余50%的到期日。
據(jù)公開資料顯示，上述美元債發(fā)行于2017年1月，發(fā)行人為富力地產(chǎn)間接全資子公司怡略有限公司，當前余額7.25億美元，票息5.75%，應于2022年1月13日到期。
據(jù)參會投資者透露，富力地產(chǎn)鼓勵投資者選擇A或B選項，并表示會根據(jù)情況設定兩個選項的最高可接受金額。
會上還提到，同意征求的最低接納門檻是獲得持有超過66%未償本金的持有人同意，且同時需要征集到至少75%的參會持有人同意。
很快，基于以上不良債務重組，標普將富力地產(chǎn)及其子公司富力香港的長期發(fā)行人信用評級從“B-”下調至“CC”，展望均為“負面”。
標普認為，富力地產(chǎn)尚未為到期債券準備好離岸資金，且籌款行動僅剩不到一個月的時間，其各項籌資計劃的可預見性各不相同，且受制于時間緊迫和執(zhí)行風險。
《小債看市》統(tǒng)計，目前富力地產(chǎn)存續(xù)美元債10只，存續(xù)規(guī)模50.6億美元，其中將有3只規(guī)模合計13.85億美元債于一年內到期。
存續(xù)美元債情況
除此之外，富力地產(chǎn)還存續(xù)10只境內債券，存量規(guī)模為161.65億元，其中一年內到期的規(guī)模近半，短期集中兌付壓力較大。
今年9月，由于再融資環(huán)境惡化，聯(lián)合資信將富力地產(chǎn)的評級展望調整為負面，并維持其主體和相關債項信用等級為AAA。
2021年下半年，房地產(chǎn)行業(yè)融資環(huán)境趨嚴，新增融資受到嚴格約束，尤其是富力地產(chǎn)“三道紅線”全踩有息負債不得增加，大大限制了其應對即將到期票據(jù)的資金來源。
02資金鏈緊繃
據(jù)官網(wǎng)介紹，富力集團成立于1994年，總部位于廣州，已成為以房地產(chǎn)開發(fā)為主營業(yè)務，同時在酒店發(fā)展、商業(yè)運營、文體旅游、互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)貿、醫(yī)療康養(yǎng)及設計建造等領域多元發(fā)展的綜合性集團。
2005年，富力于香港聯(lián)交所主板上市，成為首家納入恒生中國企業(yè)指數(shù)的內地房地產(chǎn)企業(yè)。
富力地產(chǎn)官網(wǎng)
從股權結構看，李思廉和張力分別持有富力地產(chǎn)28.97%和27.5%的股權，二人是共同創(chuàng)始人為公司實際控制人。
截至2020年末股權結構圖
今年前11個月，富力地產(chǎn)累計實現(xiàn)銷售收入約1121.7億元，同比減少4.4%，完成年度銷售目標的75%。
據(jù)克爾瑞數(shù)據(jù)，按操盤金額口徑統(tǒng)計，今年1-11月富力地產(chǎn)以1104.9億元位列房企第26位；以866.5萬平方米操盤面積排第25名，其排名下滑較快。
克爾瑞數(shù)據(jù)
今年以來，富力地產(chǎn)拿地幾乎停滯，上半年僅新購入4幅土地，新增權益可售面積僅55.5萬平方米，共花費約19.5億元，拿地銷售比僅0.04，較2020年進一步下降。
另外，富力地產(chǎn)城市更新項目資金需求量較大，其三線及以下城市土儲面積占比較高，存在一定去化壓力。
從業(yè)績上看，繼去年凈利潤下滑6.9%后，今年上半年富力地產(chǎn)實現(xiàn)歸母凈利潤30.8億元，同比再次下滑18.78%。
其中，富力酒店運營仍處于虧損狀態(tài)，凈虧損5.4億元。
歸母凈利潤
和其他房企一樣，富力地產(chǎn)的盈利能力也在持續(xù)下滑，今年上半年其毛利率為21.7%，同比下降7.9個百分點，較2020年末下降2.04個百分點，低于行業(yè)平均水平。
毛利率水平
截至今年二季末，富力地產(chǎn)總資產(chǎn)4245.52億元，總負債3317.78億元，凈資產(chǎn)927.74億元，資產(chǎn)負債率78.15%。
從“三道紅線”看，富力地產(chǎn)剔除預收款后的資產(chǎn)負債率為74.9%，凈負債率123.5%，現(xiàn)金短債比0.55，三條紅線均超閾值，歸為“紅檔”。
《小債看市》分析債務結構發(fā)現(xiàn)，富力地產(chǎn)主要以流動負債為主，占總負債比為69%。
截至今年二季末，富力地產(chǎn)流動負債有2292.79億元，其中一年內到期的短期債務合計519.04億元。
相較于短債壓力，富力地產(chǎn)流動性十分緊張，其賬上現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物只有127.64億元，較年初減少129億，自有資金與短債間存巨大資金缺口，富力短期償債風險較大。
在備用資金方面，截至2020年末，富力地產(chǎn)銀行授信總額有2168億元，其中未使用銀行授信有1376.75億元，但這些額度為非承諾性銀行授信額度，其財務彈性一般。
授信額度
除此之外，富力地產(chǎn)還有非流動負債1024.99億元，主要為長期借款，其長期有息負債合計914.45億元。
整體來看，富力地產(chǎn)剛性債務有1433.49億元，主要以長期有息負債為主，帶息債務比為43%。
近年來，富力地產(chǎn)有息負債不斷攀升，甚至在2019年達到超2000億元的高點，其財務費用高企且受匯率波動影響較大。
從融資渠道看，除了借貸和債券融資，富力地產(chǎn)還通過租賃融資、應收賬款、股權質押以及信托等方式融資。
2020年以來，富力地產(chǎn)外部融資環(huán)境明顯惡化，其籌資性現(xiàn)金流凈額持續(xù)凈流出，使得公司流動性承壓。
籌資性現(xiàn)金流
資金壓力之下，富力地產(chǎn)通過減少拿地、開放股權合作、資產(chǎn)處置等多種方式回收流動性，但進展較慢。
在繼一年前將旗下唯一物流園70%股權出售給黑石集團后，12月7日富力地產(chǎn)又擬將剩下30%股權全部出售給黑石集團，估計可收回現(xiàn)金約12.63億元。
而富力地產(chǎn)最大的“包袱”還是酒店，今年3月的業(yè)績會上，李思廉曾透露已在積極出售酒店資產(chǎn)，預計在未來6個月以內完成，但至今酒店的出售仍未有切實的動作落地。
總的來看，富力地產(chǎn)銷售疲軟、業(yè)績下滑；外部融資環(huán)境惡化，流動性異常緊張；資產(chǎn)出售進展較慢，短期面臨較大償債壓力。
03“華南五虎”之一
1957年出生于香港的李思廉，大學畢業(yè)后的第一份工作是證券金融從業(yè)員，后來又慢慢做起了貿易，最后轉向房地產(chǎn)。
1993年，李思廉與張力以2000萬元資金攜手進軍廣州房地產(chǎn)業(yè)，成立富力的前身天力地產(chǎn)。
富力地產(chǎn)創(chuàng)始人李思廉與張力
后來，二人發(fā)現(xiàn)很多廣州老牌國有企業(yè)因舊城改造必須外遷，而這絕對是一個在市區(qū)獲取大塊平價土地做大眾化住宅的好機會。
1994年，李思廉和張力拆遷廣州嘉邦化工廠后，建設了名震一時的“富力新居”賺得第一桶金。
此后，富力多次上演“拆舊廠、建新房”的好戲，從較早的富力廣場、富力半島，到富力現(xiàn)代城，前后在廣州做的23個樓盤300余萬平方米樓面，半數(shù)以上都是市區(qū)舊廠房的拆遷地塊。
而令富力一夜之間名揚全國的“北京富力城”，原址則是北京起重機廠等五家老廠房所在地。
2002年，富力走出廣州，以32億元地價拍得北京住宅用地“標王”廣渠門外東五廠地塊，也就是現(xiàn)在的“北京富力城”，此項目拿地以后僅僅9個多月的時間，即以驚人的速度熱銷京城。
多年來，富力仍一直沿用“雙老板”制，這在國內房地產(chǎn)界可謂另類。在內部分工上，畢業(yè)于香港中文大學數(shù)學系的李思廉主管公司財務和市場營銷，張力則負責項目土地和工程管理。
2007年，富力與碧桂園、恒大、雅居樂以及合生創(chuàng)展被業(yè)界譽為“華南五虎”，然而近年來由于大手筆投資文旅和酒店項目，富力逐漸從中掉隊。
2017年，富力地產(chǎn)以199億元收購萬達商業(yè)地產(chǎn)旗下77家酒店資產(chǎn)，這為其之后的發(fā)展埋下隱患。
截至2020年底，富力運營中的酒店已達到91家，總房間數(shù)27409間，是全球較大的豪華酒店資產(chǎn)擁有人。
然而，酒店屬于重資產(chǎn)行業(yè)，被認為是直接導致富力地產(chǎn)債務高筑的主要業(yè)務。
2019年，房地產(chǎn)行業(yè)增速顯著放緩，富力地產(chǎn)遭遇“滑鐵盧”，除了銷售不及預期外，其資金壓力也進一步凸顯，凈負債率高達199%。
隨后，富力地產(chǎn)將降負債作為重要任務，陸續(xù)出臺處置資產(chǎn)、促進銷售、股權融資、減少拿地等舉措。
但隨著去年下半年“三道紅線”政策發(fā)布，富力地產(chǎn)的再融資壓力進一步凸顯。
