建業地產銷售均價連續下滑 盈利質量及能力有待提升
來源：氫財經
?
2021-12-14 15:21:18
在盈利能力下降及債務高企的情況下，建業地產未來仍需以發新債的方式來償還舊債，這將直接導致未來建業地產的利潤空間。
“河南王”建業地產要打破諾言了？
數據顯示，建業地產前11個月物業合同銷售額、合同銷售建筑面積及每平方米平均銷售價格較去年同期均有不同程度的減少。
猶記得當年，由建業集團老總胡葆森牽頭結盟的“不降價聯盟”表示“打折斃大于利，不帶頭降價”，而如今建業地產平均銷售均價已連續8個月同比減少，而在此基礎上其毛利率、銷售凈利率均較去年同期有所下降。
而實際上，自年內房企接連暴雷后，作為國內為數不多資產負債率仍處于90%以上的房企，建業地產就頗受業界關注，早在9月3日時穆迪就因其核心市場面臨的嚴峻經營環境及融資渠道受到限制導致建業地產銷售額和財務指標有所削弱的原因將建業的評級展望調整為負面，隨后，標普也將建業地產的評級展望調整為負面。
由此看來，即便是河南數一數二的房企，在行業寒冬來臨時仍需面對負債高企、資金鏈緊張及上述諸多問題。
【盈利能力下滑】
12月9日，建業地產披露11月合同銷售數據，數據顯示，11月建業地產合同銷售建筑面積36.3824萬平方米，同比減少為2.9%；每平方米平均銷售價格7522元，同比減少為7.3%。1月至11月，累計合同銷售建筑面積667.076萬平方米，同比減少4%；平均售價7457元，同比減少5.8%。
值得一提的是，年內建業地產平均售價已連續8個月同比減少，也就是說自4月起就已開始減少，并且上半年有4個月為減少的狀態，盡管建業地產表示截至2021年6月30日，建業地產實現重資產合同銷售金額約310.53億元，重資產合同銷售面積約405.15萬平方米，同比分別增長3.5%和9.9%，但仍難以掩蓋建業地產銷售業績的不佳，數據顯示，截至6月30日，建業地產合同負債為613.33億元，同比減少10.49%。
一方面，上半年建業地產一部分合同負債轉化為了收入；另一方面，上半年建業地產收到已簽合同已交錢，未交房交易有所減少，僅上半年其合同負債就較年初減少了19.66億元，這也說明未來建業地產結算額也將逐步減少。
要知道，上述合同負債同比減少的數據是自2019年以來的首次減少，這也意味著，建業地產銷售方面早已不如從前，而其在河南省內的市占率也呈現明顯下滑，2018年至2021年6月30日依次為9%、7.97%、7.24%、7.3%，盡管今年上半年有所提升，但卻仍未恢復到此前狀態。
而在其銷售均價下降的同時，建業地產的毛利率也在逐漸下降，上半年其毛利率為17.87%，較去年同期減少了5.86個百分點，雖然，彼時建業地產表示其毛利率的下降系其在部分城市采用了銷售去庫存策略以刺激各項目銷售，收窄整體銷售提價空間，并且去年疫情期間打折銷售的物業項目陸續于上半年交付結轉，整體物業銷售毛利率較上年同期有所下降，從而影響其整體毛利率。
值得注意的是，在此前建業地產毛利率就已下滑，2018年至2020年分別為34.44%、26.02%、19.85%。在毛利率及銷售均價下降的雙重作用下，上半年建業地產銷售凈利率5.04%，較去年同期下降了1個百分點。顯然，建業地產的盈利質量及能力正在面臨惡化的風險。
【負債高企】
與上述指標一同惡化的還有其資產負債率，上半年建業地產資產負債率高達92.1%，較去年同期及上年末分別增加了0.07個百分點和1個百分點，并且其資產負債率呈逐年上升的趨勢，從2015年的81.59%一路攀升至如今的90%以上。
上半年，建業地產負債就已高達1485.76億元。或許是為了緩解償債壓力，自2020年下半年起，建業地產頻繁發新債償還舊負債。據氫財經此前梳理，2020年建業地產共發行了5筆優先票據本金，約合人民幣98.43億元。據《小債看市》統計，截至9月建業地產存續美元債9只，存續規模28.6億美元，其中將有9億美元規模的債券于一年內到期。
而在上述努力下，建業地產有息負債也有所下降，數據顯示，截至2021年6月30日建業地產一年內到期的有息負債占比約為30.1%，大幅低于2020年末的48.7%。但隨著建業地產負債的逐漸高企，其融資成本也逐年增加，今年上半年建業地產融資成本高達4.64億元，較去年同期增長25.66%。對于融資成本的增長，建業地產表示主要由于上半年人民幣兌美元匯率波動，令遠期外匯合約、外匯期權及外匯掉期合約等衍生金融工具的公允價值變動虧損約人民幣1.19億元(2020年同期：收益約人民幣0.96億元)及借貸利息支出減少約人民幣1.20億元抵沖所致。
這也意味著，高企的負債影響融資成本的同時，也在一定程度上吞噬著其利潤。而在高額融資的影響下，上半年建業地產融資活動所用現金凈額也由去年同期的12.86億元大幅增長496.42%至76.76億元，也就是說，在盈利能力下降及債務高企的情況下，建業地產未來仍需以發新債的方式來償還舊債，這將直接導致未來建業地產的利潤空間。
“河南王”建業地產要打破諾言了？
數據顯示，建業地產前11個月物業合同銷售額、合同銷售建筑面積及每平方米平均銷售價格較去年同期均有不同程度的減少。
猶記得當年，由建業集團老總胡葆森牽頭結盟的“不降價聯盟”表示“打折斃大于利，不帶頭降價”，而如今建業地產平均銷售均價已連續8個月同比減少，而在此基礎上其毛利率、銷售凈利率均較去年同期有所下降。
而實際上，自年內房企接連暴雷后，作為國內為數不多資產負債率仍處于90%以上的房企，建業地產就頗受業界關注，早在9月3日時穆迪就因其核心市場面臨的嚴峻經營環境及融資渠道受到限制導致建業地產銷售額和財務指標有所削弱的原因將建業的評級展望調整為負面，隨后，標普也將建業地產的評級展望調整為負面。
由此看來，即便是河南數一數二的房企，在行業寒冬來臨時仍需面對負債高企、資金鏈緊張及上述諸多問題。
【盈利能力下滑】
12月9日，建業地產披露11月合同銷售數據，數據顯示，11月建業地產合同銷售建筑面積36.3824萬平方米，同比減少為2.9%；每平方米平均銷售價格7522元，同比減少為7.3%。1月至11月，累計合同銷售建筑面積667.076萬平方米，同比減少4%；平均售價7457元，同比減少5.8%。
值得一提的是，年內建業地產平均售價已連續8個月同比減少，也就是說自4月起就已開始減少，并且上半年有4個月為減少的狀態，盡管建業地產表示截至2021年6月30日，建業地產實現重資產合同銷售金額約310.53億元，重資產合同銷售面積約405.15萬平方米，同比分別增長3.5%和9.9%，但仍難以掩蓋建業地產銷售業績的不佳，數據顯示，截至6月30日，建業地產合同負債為613.33億元，同比減少10.49%。
一方面，上半年建業地產一部分合同負債轉化為了收入；另一方面，上半年建業地產收到已簽合同已交錢，未交房交易有所減少，僅上半年其合同負債就較年初減少了19.66億元，這也說明未來建業地產結算額也將逐步減少。
要知道，上述合同負債同比減少的數據是自2019年以來的首次減少，這也意味著，建業地產銷售方面早已不如從前，而其在河南省內的市占率也呈現明顯下滑，2018年至2021年6月30日依次為9%、7.97%、7.24%、7.3%，盡管今年上半年有所提升，但卻仍未恢復到此前狀態。
而在其銷售均價下降的同時，建業地產的毛利率也在逐漸下降，上半年其毛利率為17.87%，較去年同期減少了5.86個百分點，雖然，彼時建業地產表示其毛利率的下降系其在部分城市采用了銷售去庫存策略以刺激各項目銷售，收窄整體銷售提價空間，并且去年疫情期間打折銷售的物業項目陸續于上半年交付結轉，整體物業銷售毛利率較上年同期有所下降，從而影響其整體毛利率。
值得注意的是，在此前建業地產毛利率就已下滑，2018年至2020年分別為34.44%、26.02%、19.85%。在毛利率及銷售均價下降的雙重作用下，上半年建業地產銷售凈利率5.04%，較去年同期下降了1個百分點。顯然，建業地產的盈利質量及能力正在面臨惡化的風險。
【負債高企】
與上述指標一同惡化的還有其資產負債率，上半年建業地產資產負債率高達92.1%，較去年同期及上年末分別增加了0.07個百分點和1個百分點，并且其資產負債率呈逐年上升的趨勢，從2015年的81.59%一路攀升至如今的90%以上。
上半年，建業地產負債就已高達1485.76億元。或許是為了緩解償債壓力，自2020年下半年起，建業地產頻繁發新債償還舊負債。據氫財經此前梳理，2020年建業地產共發行了5筆優先票據本金，約合人民幣98.43億元。據《小債看市》統計，截至9月建業地產存續美元債9只，存續規模28.6億美元，其中將有9億美元規模的債券于一年內到期。
而在上述努力下，建業地產有息負債也有所下降，數據顯示，截至2021年6月30日建業地產一年內到期的有息負債占比約為30.1%，大幅低于2020年末的48.7%。但隨著建業地產負債的逐漸高企，其融資成本也逐年增加，今年上半年建業地產融資成本高達4.64億元，較去年同期增長25.66%。對于融資成本的增長，建業地產表示主要由于上半年人民幣兌美元匯率波動，令遠期外匯合約、外匯期權及外匯掉期合約等衍生金融工具的公允價值變動虧損約人民幣1.19億元(2020年同期：收益約人民幣0.96億元)及借貸利息支出減少約人民幣1.20億元抵沖所致。
這也意味著，高企的負債影響融資成本的同時，也在一定程度上吞噬著其利潤。而在高額融資的影響下，上半年建業地產融資活動所用現金凈額也由去年同期的12.86億元大幅增長496.42%至76.76億元，也就是說，在盈利能力下降及債務高企的情況下，建業地產未來仍需以發新債的方式來償還舊債，這將直接導致未來建業地產的利潤空間。
