“蘇系房企”1.45億美元債無法付息，行業洗牌小房企生死一線
來源：小債看市
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2021-12-13 15:19:56
近年來，在房地產調控不斷施壓下，金輪天地控股等綜合實力較弱的小房企陷入危機。
01美元債不付息
12月10日，金輪天地控股(1232.HK)公告稱，經向法律及財務顧問審慎咨詢后，其不對2023年到期16.0%的優先票據付息。
金輪天地控股公告
據公開資料，金輪天地控股上述優先票據是其2022年和2023年票據交換要約的新票據，發行于今年6月11日，當前余額1.45億美元，應于2021年12月11日首次付息1160萬美元。
對于不付息的原因，金輪天地控股稱盡量保留充足流動資金以履行董事會的受托責任，公平及公正對待所有金融債權人。
值得注意的是，該筆美元債有30天的利息支付寬限期，此次不付息不會引起違約。
此外，上述事項也不會引起金輪天地控股存續的其他兩只優先票據的交叉違約。
《小債看市》統計，目前金輪天地控股存續三只美元債，存續規模4.55億美元，其中明年3月14日將有一只1.26億美元12.95%優先票據到期。
存續美元債情況
值得注意的是，金輪天地控股的融資成本較高，其存續的三只美元債票息均高于12%，最高達16%。
今年10月，因財務指標和流動性惡化，穆迪將金輪天地控股的企業家族評級及其現有票據的高級無抵押評級從“B3”下調至“Caa1”，主體評級展望維持“負面”。
近年來，在房地產調控不斷施壓下，金輪天地控股等綜合實力較弱房企危機重重，其大量債務將到期，再融資風險上升，流動性進一步枯竭。
02業績大幅下滑
據官網介紹，金輪天地控股成立于1994年，經過20多年的發展，已布局兩省六市，先后在江蘇省的南京、揚州、無錫、蘇州，湖南省的長沙和株洲開發了多個精品專案。
2013年1月，金輪天地控股敲開資本市場之門，在香港主板上市。
金輪天地控股官網
從股權結構看，金輪天地控股的控股股東為金輪置業，持股比例為39.29%，公司實際控制人為王氏家族。
2020年，金輪天地控股錄得合約銷售額為40.8億元，銷售面積為32.72萬平方米；今年上半年銷售額為32.18億元，屬于小型房企。
在土儲方面，2021年上半年金輪天地并無收購任何新土地，僅投資了一家新合營企業。
截至今年6月末，金輪天地總土地儲備的建筑面積為160萬平方米，但其超過60%的可銷售資源是非住宅產品，另外其住宅土地儲備無法支持可持續發展，開發用地只能滿足一年。
近年來，由于項目交付延遲和房地產開發毛利率下降等原因，金輪天地控股業績大幅下滑，今年上半年歸母凈利潤虧損7630萬元。
歸母凈利潤
在毛利方面，2020年金輪天地控股的整體毛利率為16.8%，較2019年的33.1%大幅下滑，其中房地產開發業務毛利率為3.7%，主要由于湖南株洲交付了一個零利潤項目。
據中報顯示，今年上半年金輪天地控股的毛利率為1.07%，盈利能力已極度惡化。
毛利率水平
截至今年二季末，金輪天地控股總資產為172.75億元，總負債124.35億元，凈資產48.4億元，資產負債率71.98%。
從房企融資新規“三道紅線”看，金輪天地控股扣除預售款外的資產負債率為60.4%，凈負債率為95.6%，現金短債比是0.46，踩中一道紅線歸為“黃檔”，有息負債規模年增速不得超過10%。
《小債看市》分析債務結構發現，金輪天地控股主要以流動負債為主，占總債務的77%。
截至同報告期，金輪天地控股流動負債有95.4億元，主要為短期借款，其一年內到期的短期債務有44.62億元。
相較于短債壓力，金輪天地控股流動性異常緊張，其賬上現金及現金等價物僅有9.76億元，無法覆蓋短期債務，存在較大短期償債風險。
在備用資金方面，金輪天地控股的未使用銀行授信額度也極為有限，其財務彈性欠佳。
在負債方面，金輪天地控股還有28.95億元非流動負債，主要為長期借貸，其長期有息負債合計14.77億元。
整體來看，金輪天地控股剛性債務有59.39億元，主要以短期有息負債為主，帶息債務比為48%。
近年來，金輪天地控股有息負債均在高位徘徊，2020年由于優先票據利息高企，其融資成本同比上升26%至2.34億元；平均借款成本從7.8%增長至11%，2021年中期達到11.8%。
融資成本
業績大幅下滑、資金鏈緊張之下，金輪天地控股靠陸續出售商業物業和自有非核心投資物業自救。
2019年10月，金輪天地控股全資附屬公司金輪翠玉以5.15億港元的價格出讓給香港西九龍絲麗酒店，交易將使其獲得7000萬港元的收益。
據悉，金輪天地控股還計劃處置南京、無錫和株洲的若干零售商店或商場，同時通過與其他開發商的項目合作，重新轉向住宅地產開發。
總得來看，金輪天地控股盈利能力惡化，毛利持續下滑；負債高企、信貸指標減弱，再融資風險高企；資金鏈緊張，短期償債風險較大。
03行業洗牌
1960年，18歲的印尼華僑王欽賢回國，在國立華僑大學完成學業后，只身前往香港創業。
一開始，王欽賢從五金、小機械行業做起，不斷積累資產和商戰經驗，后來創立香港金輪集團。
1994年，王欽賢在南京創辦金輪天地控股，主要涉及主題商業廣場、地鐵商業街區、精品住宅、高檔酒店公寓、甲級辦公等的綜合開發。
金輪集團董事長王欽賢
在地域上看，金輪天地控股專注開發江蘇省及湖南省內連接或鄰近地鐵站或其他交通樞紐的項目。
金輪天地控股業務模式分為兩種，一種是銷售商用住宅物業，另一種是出租及經營管理由公司或第三方擁有的商用物業。
2017年，可以說是金輪天地控股上市以來最為輝煌的一年，年內經營業績及股價均創出新高，甚至榮獲“港股100強”營業額增長10強第9名，風光一時無兩。
然而，近年來房地產調控不斷施壓下，綜合實力弱的房企開始爆發危機，這其中也包括金輪天地控股在內的中小型綜合型商業及住宅房地產開發企業。
2018年以來，受江蘇省及湖南省房地產調控政策的影響，金輪天地控股經營業績逐年遞減，財務杠桿卻日益攀升，資金鏈進一步緊張。
從房地市場環境變化來看，金輪天地控股只是眾多中小房企面對行業洗牌困境中的一個縮影。
01美元債不付息
12月10日，金輪天地控股(1232.HK)公告稱，經向法律及財務顧問審慎咨詢后，其不對2023年到期16.0%的優先票據付息。
金輪天地控股公告
據公開資料，金輪天地控股上述優先票據是其2022年和2023年票據交換要約的新票據，發行于今年6月11日，當前余額1.45億美元，應于2021年12月11日首次付息1160萬美元。
對于不付息的原因，金輪天地控股稱盡量保留充足流動資金以履行董事會的受托責任，公平及公正對待所有金融債權人。
值得注意的是，該筆美元債有30天的利息支付寬限期，此次不付息不會引起違約。
此外，上述事項也不會引起金輪天地控股存續的其他兩只優先票據的交叉違約。
《小債看市》統計，目前金輪天地控股存續三只美元債，存續規模4.55億美元，其中明年3月14日將有一只1.26億美元12.95%優先票據到期。
存續美元債情況
值得注意的是，金輪天地控股的融資成本較高，其存續的三只美元債票息均高于12%，最高達16%。
今年10月，因財務指標和流動性惡化，穆迪將金輪天地控股的企業家族評級及其現有票據的高級無抵押評級從“B3”下調至“Caa1”，主體評級展望維持“負面”。
近年來，在房地產調控不斷施壓下，金輪天地控股等綜合實力較弱房企危機重重，其大量債務將到期，再融資風險上升，流動性進一步枯竭。
02業績大幅下滑
據官網介紹，金輪天地控股成立于1994年，經過20多年的發展，已布局兩省六市，先后在江蘇省的南京、揚州、無錫、蘇州，湖南省的長沙和株洲開發了多個精品專案。
2013年1月，金輪天地控股敲開資本市場之門，在香港主板上市。
金輪天地控股官網
從股權結構看，金輪天地控股的控股股東為金輪置業，持股比例為39.29%，公司實際控制人為王氏家族。
2020年，金輪天地控股錄得合約銷售額為40.8億元，銷售面積為32.72萬平方米；今年上半年銷售額為32.18億元，屬于小型房企。
在土儲方面，2021年上半年金輪天地并無收購任何新土地，僅投資了一家新合營企業。
截至今年6月末，金輪天地總土地儲備的建筑面積為160萬平方米，但其超過60%的可銷售資源是非住宅產品，另外其住宅土地儲備無法支持可持續發展，開發用地只能滿足一年。
近年來，由于項目交付延遲和房地產開發毛利率下降等原因，金輪天地控股業績大幅下滑，今年上半年歸母凈利潤虧損7630萬元。
歸母凈利潤
在毛利方面，2020年金輪天地控股的整體毛利率為16.8%，較2019年的33.1%大幅下滑，其中房地產開發業務毛利率為3.7%，主要由于湖南株洲交付了一個零利潤項目。
據中報顯示，今年上半年金輪天地控股的毛利率為1.07%，盈利能力已極度惡化。
毛利率水平
截至今年二季末，金輪天地控股總資產為172.75億元，總負債124.35億元，凈資產48.4億元，資產負債率71.98%。
從房企融資新規“三道紅線”看，金輪天地控股扣除預售款外的資產負債率為60.4%，凈負債率為95.6%，現金短債比是0.46，踩中一道紅線歸為“黃檔”，有息負債規模年增速不得超過10%。
《小債看市》分析債務結構發現，金輪天地控股主要以流動負債為主，占總債務的77%。
截至同報告期，金輪天地控股流動負債有95.4億元，主要為短期借款，其一年內到期的短期債務有44.62億元。
相較于短債壓力，金輪天地控股流動性異常緊張，其賬上現金及現金等價物僅有9.76億元，無法覆蓋短期債務，存在較大短期償債風險。
在備用資金方面，金輪天地控股的未使用銀行授信額度也極為有限，其財務彈性欠佳。
在負債方面，金輪天地控股還有28.95億元非流動負債，主要為長期借貸，其長期有息負債合計14.77億元。
整體來看，金輪天地控股剛性債務有59.39億元，主要以短期有息負債為主，帶息債務比為48%。
近年來，金輪天地控股有息負債均在高位徘徊，2020年由于優先票據利息高企，其融資成本同比上升26%至2.34億元；平均借款成本從7.8%增長至11%，2021年中期達到11.8%。
融資成本
業績大幅下滑、資金鏈緊張之下，金輪天地控股靠陸續出售商業物業和自有非核心投資物業自救。
2019年10月，金輪天地控股全資附屬公司金輪翠玉以5.15億港元的價格出讓給香港西九龍絲麗酒店，交易將使其獲得7000萬港元的收益。
據悉，金輪天地控股還計劃處置南京、無錫和株洲的若干零售商店或商場，同時通過與其他開發商的項目合作，重新轉向住宅地產開發。
總得來看，金輪天地控股盈利能力惡化，毛利持續下滑；負債高企、信貸指標減弱，再融資風險高企；資金鏈緊張，短期償債風險較大。
03行業洗牌
1960年，18歲的印尼華僑王欽賢回國，在國立華僑大學完成學業后，只身前往香港創業。
一開始，王欽賢從五金、小機械行業做起，不斷積累資產和商戰經驗，后來創立香港金輪集團。
1994年，王欽賢在南京創辦金輪天地控股，主要涉及主題商業廣場、地鐵商業街區、精品住宅、高檔酒店公寓、甲級辦公等的綜合開發。
金輪集團董事長王欽賢
在地域上看，金輪天地控股專注開發江蘇省及湖南省內連接或鄰近地鐵站或其他交通樞紐的項目。
金輪天地控股業務模式分為兩種，一種是銷售商用住宅物業，另一種是出租及經營管理由公司或第三方擁有的商用物業。
2017年，可以說是金輪天地控股上市以來最為輝煌的一年，年內經營業績及股價均創出新高，甚至榮獲“港股100強”營業額增長10強第9名，風光一時無兩。
然而，近年來房地產調控不斷施壓下，綜合實力弱的房企開始爆發危機，這其中也包括金輪天地控股在內的中小型綜合型商業及住宅房地產開發企業。
2018年以來，受江蘇省及湖南省房地產調控政策的影響，金輪天地控股經營業績逐年遞減，財務杠桿卻日益攀升，資金鏈進一步緊張。
從房地市場環境變化來看，金輪天地控股只是眾多中小房企面對行業洗牌困境中的一個縮影。
