債務(wù)壓頂,紅星美凱龍轉(zhuǎn)型不“輕”松
來(lái)源:中訪網(wǎng)
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2021-12-13 15:19:49
房地產(chǎn)“打噴嚏”,家居行業(yè)就“感冒”。前段時(shí)間,紅星美凱龍與居然之家高管們雙雙抱在一起的照片刷爆了朋友圈。
照片中,紅星美凱龍董事長(zhǎng)車建新與居然之家董事長(zhǎng)汪林朋“勾肩搭背”,場(chǎng)面甚是和諧。作為國(guó)內(nèi)目前兩個(gè)強(qiáng)勢(shì)的家居賣場(chǎng),居然之家和紅星美凱龍明爭(zhēng)暗斗了十幾年,這一舉動(dòng)可真是“破天荒”了。
兩大家居賣場(chǎng)握手言和背后國(guó)內(nèi)家居市場(chǎng)正經(jīng)歷著地產(chǎn)灰犀牛與疫情的雙重考驗(yàn)。眼下,對(duì)他們而言,最重要的事情顯然不在于爭(zhēng)奪一城一池了,活下去才是最重要的。
2020年以來(lái),紅星美凱龍一改往年逆勢(shì)突進(jìn)的畫(huà)風(fēng),在業(yè)績(jī)腰斬,債務(wù)壓頂?shù)那闆r下,“輕資產(chǎn)、重運(yùn)營(yíng)、降杠桿”成了主旋律。
800億債務(wù)何去何從?
家居賣場(chǎng)是重資產(chǎn)行業(yè),建商場(chǎng)收租金是主要商業(yè)模式,干的其實(shí)是“包租婆”的生意,所以與其說(shuō)他們是家居行業(yè),不如說(shuō)是房地產(chǎn)行業(yè)。
前些年,紅星美凱龍搭上國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)的快車,借鑒房企重資產(chǎn)高杠桿的玩法,一個(gè)勁加杠杠以實(shí)現(xiàn)快速擴(kuò)張,不知不覺(jué)債臺(tái)高筑。
2015年到2020年,紅星美凱龍債務(wù)持續(xù)飚升,到2020年,總債務(wù)規(guī)模超800億,資產(chǎn)負(fù)債率升至61.16%,負(fù)債總額創(chuàng)下有史以來(lái)的最高紀(jì)錄。2021年第三季度,紅星美凱龍總負(fù)債為794.87億,負(fù)債率為59.38%。
從流動(dòng)性看,紅星美凱龍的流動(dòng)資產(chǎn)為163.99億元,同期的流動(dòng)負(fù)債為360.9億元,流動(dòng)比率僅為0.45。貨幣資金、一年內(nèi)到期的非流動(dòng)資產(chǎn)合計(jì)69.7億元,同期短期借款、一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債合計(jì)171.39億元。顯然,紅星美凱龍現(xiàn)金儲(chǔ)備無(wú)法覆蓋其短債。
巨額負(fù)債還將面對(duì)巨額利息支出壓力。2018年-2020年,紅星美凱龍利息支出15.33億元、24.11億元、25.49億元。今年前三季度紅星美凱龍的利息費(fèi)用為20.5億元,接近同期的凈利潤(rùn)22.87億元,遠(yuǎn)超同期扣非凈利潤(rùn)13.94億元。
這僅僅是來(lái)自財(cái)務(wù)杠杠對(duì)利潤(rùn)吞噬,作為重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的企業(yè),紅星美凱龍還得面對(duì)另一個(gè)杠杠——經(jīng)營(yíng)杠杠。所謂經(jīng)營(yíng)杠杠,簡(jiǎn)而言之,就是企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中由于存在固定成本而使利潤(rùn)變動(dòng)率大于產(chǎn)銷量變動(dòng)率的情況。
紅星美凱龍前期大規(guī)模擴(kuò)張,重資產(chǎn)開(kāi)店導(dǎo)致期間費(fèi)用猛增,營(yíng)業(yè)成本持續(xù)承壓。截至2021年上半年,紅星美凱龍自營(yíng)+委管商場(chǎng)合計(jì)超369家,運(yùn)營(yíng)成本居高不下,2018年至2021年上半年,營(yíng)業(yè)成本分別為102.16億元、128.04億元和121.92億元和93.33億元。
在財(cái)務(wù)杠杠和經(jīng)營(yíng)杠杠的雙重夾擊下,紅星美凱龍經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)巨大。對(duì)此,美凱龍?jiān)?020年報(bào)中提出了“輕資產(chǎn)、重運(yùn)營(yíng)”經(jīng)營(yíng)策略,走上“瘦身”之路,賣股權(quán)賣資產(chǎn)回籠資金。
今年3月份,紅星美凱龍以10.3億元的對(duì)價(jià)賣掉了紅星地產(chǎn)18%的股權(quán)給遠(yuǎn)洋資本。5月份,將紅星融資租賃、紅星商業(yè)保理2家全資子公司,出售給控股股東紅星控股,轉(zhuǎn)讓價(jià)格為12.09億元。
不過(guò),紅星控股的財(cái)務(wù)狀況也不太樂(lè)觀,截至2020年,紅星控股的總資產(chǎn)為2678.62億元,總負(fù)債為1966.02億元,資產(chǎn)負(fù)債率為73.4%。其中流動(dòng)負(fù)債為1256.37億元,占總負(fù)債的比重超過(guò)60%。
今年6月份,紅星美凱龍?jiān)僖?3.43億元出售物流子公司股權(quán)及債權(quán),10月份,美凱龍又將美凱龍物業(yè)80%股權(quán)以6.96億元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓給旭輝永升。
光出售股權(quán)和資產(chǎn)顯然不足以緩解債務(wù)壓力,對(duì)此紅星美凱龍開(kāi)始“借新還舊”。今年3月1日,紅星美凱龍37億元股票定增方案獲得證監(jiān)會(huì)的審核通過(guò),這是自2018年A股上市以來(lái)首次股權(quán)再融資。
3月9日,紅星美凱龍?jiān)谏辖凰_(kāi)發(fā)行2021年公司債券(第一期)票面利率為7.00%,其中基礎(chǔ)規(guī)模15億元,可超額配售規(guī)模不超過(guò)17.99億元,合計(jì)規(guī)模不超過(guò)32.99億元,債券募集資金擬全部用于償還公司債券。
同時(shí),紅星美凱龍還發(fā)行了多筆商業(yè)物業(yè)ABS。其中,浙商-紅星美凱龍商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃,發(fā)行規(guī)模11.6億;華泰資管-福州愛(ài)琴海購(gòu)物公園資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃,擬發(fā)行金額15.5億元。
從定增、發(fā)債、ABS到股權(quán)出讓,紅星美凱龍回籠了不少資金,或可一解燃眉之急,但面對(duì)數(shù)百億的債務(wù),這顯然遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。
假委管、真租賃?
紅星美凱龍官宣輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型后,券商紛紛看多,天風(fēng)證券更是給出了835億元的目標(biāo)市值。
所謂的輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型,值的是通過(guò)擴(kuò)大委管商場(chǎng)、戰(zhàn)略合作經(jīng)營(yíng)商場(chǎng)和特許經(jīng)營(yíng)商場(chǎng)業(yè)務(wù)的方式,來(lái)降低自營(yíng)商場(chǎng)比例、降低公司資本開(kāi)支,從而加快開(kāi)店效率和提升市場(chǎng)占有率。
數(shù)據(jù)顯示,截至2021年上半年,紅星美凱龍共有93家自營(yíng)商場(chǎng),276家委管商場(chǎng),通過(guò)戰(zhàn)略合作經(jīng)營(yíng)12家家居商場(chǎng),此外,以特許經(jīng)營(yíng)方式授權(quán)開(kāi)業(yè)67個(gè)特許經(jīng)營(yíng)家居建材項(xiàng)目,共包括483家家居建材店╱產(chǎn)業(yè)街。
在委管模式下,開(kāi)發(fā)商通過(guò)商鋪散售返租的方式,來(lái)拿回既定利益,后續(xù)管理運(yùn)營(yíng)事項(xiàng)交由紅星美凱龍的管理團(tuán)隊(duì),看上去各取所需,但實(shí)際情況并沒(méi)有看上去那么美好。
據(jù)中國(guó)證券報(bào)報(bào)道,紅星美凱龍通過(guò)兩份合同,將需要支付租金的租賃型商場(chǎng)“包裝”成無(wú)風(fēng)險(xiǎn)委管型商場(chǎng)。一邊簽委管協(xié)議,另一邊簽補(bǔ)充協(xié)議,將上市公司是租金兜底方的風(fēng)險(xiǎn)深埋“抽屜”里。
在一個(gè)投資項(xiàng)目中,紅星美凱龍子公司成都紅星歐麗洛雅品牌管理有限公司與廈門(mén)城投簽訂委管協(xié)議后,另一家子公司海星凱程鵬企業(yè)管理有限公司又和廈門(mén)城投簽訂補(bǔ)充協(xié)議。
根據(jù)委管協(xié)議,投資項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)物業(yè)開(kāi)業(yè)后,成都紅星歐麗洛雅需要支付廈門(mén)城投固定收益,分10年合計(jì)2.71億元;需要在每年6月30日前支付當(dāng)年40%的固定收益,12月20日前支付當(dāng)年剩余60%的固定收益。
由此看來(lái),該物業(yè)本質(zhì)仍是租賃型商場(chǎng),而非委管型的。另?yè)?jù)補(bǔ)充協(xié)議,若管理公司的收入不足以承擔(dān)其所列支的經(jīng)營(yíng)成本等及廈門(mén)城投年度固定收益的不足部分,需由管理公司或上海星凱程鵬以股東借款方式向管理公司投入。意味著,紅星美凱龍需要為該項(xiàng)目兜底。
照片中,紅星美凱龍董事長(zhǎng)車建新與居然之家董事長(zhǎng)汪林朋“勾肩搭背”,場(chǎng)面甚是和諧。作為國(guó)內(nèi)目前兩個(gè)強(qiáng)勢(shì)的家居賣場(chǎng),居然之家和紅星美凱龍明爭(zhēng)暗斗了十幾年,這一舉動(dòng)可真是“破天荒”了。
兩大家居賣場(chǎng)握手言和背后國(guó)內(nèi)家居市場(chǎng)正經(jīng)歷著地產(chǎn)灰犀牛與疫情的雙重考驗(yàn)。眼下,對(duì)他們而言,最重要的事情顯然不在于爭(zhēng)奪一城一池了,活下去才是最重要的。
2020年以來(lái),紅星美凱龍一改往年逆勢(shì)突進(jìn)的畫(huà)風(fēng),在業(yè)績(jī)腰斬,債務(wù)壓頂?shù)那闆r下,“輕資產(chǎn)、重運(yùn)營(yíng)、降杠桿”成了主旋律。
800億債務(wù)何去何從?
家居賣場(chǎng)是重資產(chǎn)行業(yè),建商場(chǎng)收租金是主要商業(yè)模式,干的其實(shí)是“包租婆”的生意,所以與其說(shuō)他們是家居行業(yè),不如說(shuō)是房地產(chǎn)行業(yè)。
前些年,紅星美凱龍搭上國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)的快車,借鑒房企重資產(chǎn)高杠桿的玩法,一個(gè)勁加杠杠以實(shí)現(xiàn)快速擴(kuò)張,不知不覺(jué)債臺(tái)高筑。
2015年到2020年,紅星美凱龍債務(wù)持續(xù)飚升,到2020年,總債務(wù)規(guī)模超800億,資產(chǎn)負(fù)債率升至61.16%,負(fù)債總額創(chuàng)下有史以來(lái)的最高紀(jì)錄。2021年第三季度,紅星美凱龍總負(fù)債為794.87億,負(fù)債率為59.38%。
從流動(dòng)性看,紅星美凱龍的流動(dòng)資產(chǎn)為163.99億元,同期的流動(dòng)負(fù)債為360.9億元,流動(dòng)比率僅為0.45。貨幣資金、一年內(nèi)到期的非流動(dòng)資產(chǎn)合計(jì)69.7億元,同期短期借款、一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債合計(jì)171.39億元。顯然,紅星美凱龍現(xiàn)金儲(chǔ)備無(wú)法覆蓋其短債。
巨額負(fù)債還將面對(duì)巨額利息支出壓力。2018年-2020年,紅星美凱龍利息支出15.33億元、24.11億元、25.49億元。今年前三季度紅星美凱龍的利息費(fèi)用為20.5億元,接近同期的凈利潤(rùn)22.87億元,遠(yuǎn)超同期扣非凈利潤(rùn)13.94億元。
這僅僅是來(lái)自財(cái)務(wù)杠杠對(duì)利潤(rùn)吞噬,作為重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的企業(yè),紅星美凱龍還得面對(duì)另一個(gè)杠杠——經(jīng)營(yíng)杠杠。所謂經(jīng)營(yíng)杠杠,簡(jiǎn)而言之,就是企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中由于存在固定成本而使利潤(rùn)變動(dòng)率大于產(chǎn)銷量變動(dòng)率的情況。
紅星美凱龍前期大規(guī)模擴(kuò)張,重資產(chǎn)開(kāi)店導(dǎo)致期間費(fèi)用猛增,營(yíng)業(yè)成本持續(xù)承壓。截至2021年上半年,紅星美凱龍自營(yíng)+委管商場(chǎng)合計(jì)超369家,運(yùn)營(yíng)成本居高不下,2018年至2021年上半年,營(yíng)業(yè)成本分別為102.16億元、128.04億元和121.92億元和93.33億元。
在財(cái)務(wù)杠杠和經(jīng)營(yíng)杠杠的雙重夾擊下,紅星美凱龍經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)巨大。對(duì)此,美凱龍?jiān)?020年報(bào)中提出了“輕資產(chǎn)、重運(yùn)營(yíng)”經(jīng)營(yíng)策略,走上“瘦身”之路,賣股權(quán)賣資產(chǎn)回籠資金。
今年3月份,紅星美凱龍以10.3億元的對(duì)價(jià)賣掉了紅星地產(chǎn)18%的股權(quán)給遠(yuǎn)洋資本。5月份,將紅星融資租賃、紅星商業(yè)保理2家全資子公司,出售給控股股東紅星控股,轉(zhuǎn)讓價(jià)格為12.09億元。
不過(guò),紅星控股的財(cái)務(wù)狀況也不太樂(lè)觀,截至2020年,紅星控股的總資產(chǎn)為2678.62億元,總負(fù)債為1966.02億元,資產(chǎn)負(fù)債率為73.4%。其中流動(dòng)負(fù)債為1256.37億元,占總負(fù)債的比重超過(guò)60%。
今年6月份,紅星美凱龍?jiān)僖?3.43億元出售物流子公司股權(quán)及債權(quán),10月份,美凱龍又將美凱龍物業(yè)80%股權(quán)以6.96億元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓給旭輝永升。
光出售股權(quán)和資產(chǎn)顯然不足以緩解債務(wù)壓力,對(duì)此紅星美凱龍開(kāi)始“借新還舊”。今年3月1日,紅星美凱龍37億元股票定增方案獲得證監(jiān)會(huì)的審核通過(guò),這是自2018年A股上市以來(lái)首次股權(quán)再融資。
3月9日,紅星美凱龍?jiān)谏辖凰_(kāi)發(fā)行2021年公司債券(第一期)票面利率為7.00%,其中基礎(chǔ)規(guī)模15億元,可超額配售規(guī)模不超過(guò)17.99億元,合計(jì)規(guī)模不超過(guò)32.99億元,債券募集資金擬全部用于償還公司債券。
同時(shí),紅星美凱龍還發(fā)行了多筆商業(yè)物業(yè)ABS。其中,浙商-紅星美凱龍商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃,發(fā)行規(guī)模11.6億;華泰資管-福州愛(ài)琴海購(gòu)物公園資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃,擬發(fā)行金額15.5億元。
從定增、發(fā)債、ABS到股權(quán)出讓,紅星美凱龍回籠了不少資金,或可一解燃眉之急,但面對(duì)數(shù)百億的債務(wù),這顯然遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。
假委管、真租賃?
紅星美凱龍官宣輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型后,券商紛紛看多,天風(fēng)證券更是給出了835億元的目標(biāo)市值。
所謂的輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型,值的是通過(guò)擴(kuò)大委管商場(chǎng)、戰(zhàn)略合作經(jīng)營(yíng)商場(chǎng)和特許經(jīng)營(yíng)商場(chǎng)業(yè)務(wù)的方式,來(lái)降低自營(yíng)商場(chǎng)比例、降低公司資本開(kāi)支,從而加快開(kāi)店效率和提升市場(chǎng)占有率。
數(shù)據(jù)顯示,截至2021年上半年,紅星美凱龍共有93家自營(yíng)商場(chǎng),276家委管商場(chǎng),通過(guò)戰(zhàn)略合作經(jīng)營(yíng)12家家居商場(chǎng),此外,以特許經(jīng)營(yíng)方式授權(quán)開(kāi)業(yè)67個(gè)特許經(jīng)營(yíng)家居建材項(xiàng)目,共包括483家家居建材店╱產(chǎn)業(yè)街。
在委管模式下,開(kāi)發(fā)商通過(guò)商鋪散售返租的方式,來(lái)拿回既定利益,后續(xù)管理運(yùn)營(yíng)事項(xiàng)交由紅星美凱龍的管理團(tuán)隊(duì),看上去各取所需,但實(shí)際情況并沒(méi)有看上去那么美好。
據(jù)中國(guó)證券報(bào)報(bào)道,紅星美凱龍通過(guò)兩份合同,將需要支付租金的租賃型商場(chǎng)“包裝”成無(wú)風(fēng)險(xiǎn)委管型商場(chǎng)。一邊簽委管協(xié)議,另一邊簽補(bǔ)充協(xié)議,將上市公司是租金兜底方的風(fēng)險(xiǎn)深埋“抽屜”里。
在一個(gè)投資項(xiàng)目中,紅星美凱龍子公司成都紅星歐麗洛雅品牌管理有限公司與廈門(mén)城投簽訂委管協(xié)議后,另一家子公司海星凱程鵬企業(yè)管理有限公司又和廈門(mén)城投簽訂補(bǔ)充協(xié)議。
根據(jù)委管協(xié)議,投資項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)物業(yè)開(kāi)業(yè)后,成都紅星歐麗洛雅需要支付廈門(mén)城投固定收益,分10年合計(jì)2.71億元;需要在每年6月30日前支付當(dāng)年40%的固定收益,12月20日前支付當(dāng)年剩余60%的固定收益。
由此看來(lái),該物業(yè)本質(zhì)仍是租賃型商場(chǎng),而非委管型的。另?yè)?jù)補(bǔ)充協(xié)議,若管理公司的收入不足以承擔(dān)其所列支的經(jīng)營(yíng)成本等及廈門(mén)城投年度固定收益的不足部分,需由管理公司或上海星凱程鵬以股東借款方式向管理公司投入。意味著,紅星美凱龍需要為該項(xiàng)目兜底。