債務(wù)壓頂，紅星美凱龍轉(zhuǎn)型不“輕”松
來(lái)源：中訪網(wǎng)
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2021-12-13 15:19:49
房地產(chǎn)“打噴嚏”，家居行業(yè)就“感冒”。前段時(shí)間，紅星美凱龍與居然之家高管們雙雙抱在一起的照片刷爆了朋友圈。
照片中，紅星美凱龍董事長(zhǎng)車建新與居然之家董事長(zhǎng)汪林朋“勾肩搭背”，場(chǎng)面甚是和諧。作為國(guó)內(nèi)目前兩個(gè)強(qiáng)勢(shì)的家居賣場(chǎng)，居然之家和紅星美凱龍明爭(zhēng)暗斗了十幾年，這一舉動(dòng)可真是“破天荒”了。
兩大家居賣場(chǎng)握手言和背后國(guó)內(nèi)家居市場(chǎng)正經(jīng)歷著地產(chǎn)灰犀牛與疫情的雙重考驗(yàn)。眼下，對(duì)他們而言，最重要的事情顯然不在于爭(zhēng)奪一城一池了，活下去才是最重要的。
2020年以來(lái)，紅星美凱龍一改往年逆勢(shì)突進(jìn)的畫(huà)風(fēng)，在業(yè)績(jī)腰斬，債務(wù)壓頂?shù)那闆r下，“輕資產(chǎn)、重運(yùn)營(yíng)、降杠桿”成了主旋律。
800億債務(wù)何去何從？
家居賣場(chǎng)是重資產(chǎn)行業(yè)，建商場(chǎng)收租金是主要商業(yè)模式，干的其實(shí)是“包租婆”的生意，所以與其說(shuō)他們是家居行業(yè)，不如說(shuō)是房地產(chǎn)行業(yè)。
前些年，紅星美凱龍搭上國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)的快車，借鑒房企重資產(chǎn)高杠桿的玩法，一個(gè)勁加杠杠以實(shí)現(xiàn)快速擴(kuò)張，不知不覺(jué)債臺(tái)高筑。
2015年到2020年，紅星美凱龍債務(wù)持續(xù)飚升，到2020年，總債務(wù)規(guī)模超800億，資產(chǎn)負(fù)債率升至61.16%，負(fù)債總額創(chuàng)下有史以來(lái)的最高紀(jì)錄。2021年第三季度，紅星美凱龍總負(fù)債為794.87億，負(fù)債率為59.38%。
從流動(dòng)性看，紅星美凱龍的流動(dòng)資產(chǎn)為163.99億元，同期的流動(dòng)負(fù)債為360.9億元，流動(dòng)比率僅為0.45。貨幣資金、一年內(nèi)到期的非流動(dòng)資產(chǎn)合計(jì)69.7億元，同期短期借款、一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債合計(jì)171.39億元。顯然，紅星美凱龍現(xiàn)金儲(chǔ)備無(wú)法覆蓋其短債。
巨額負(fù)債還將面對(duì)巨額利息支出壓力。2018年-2020年，紅星美凱龍利息支出15.33億元、24.11億元、25.49億元。今年前三季度紅星美凱龍的利息費(fèi)用為20.5億元，接近同期的凈利潤(rùn)22.87億元，遠(yuǎn)超同期扣非凈利潤(rùn)13.94億元。
這僅僅是來(lái)自財(cái)務(wù)杠杠對(duì)利潤(rùn)吞噬，作為重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的企業(yè)，紅星美凱龍還得面對(duì)另一個(gè)杠杠——經(jīng)營(yíng)杠杠。所謂經(jīng)營(yíng)杠杠，簡(jiǎn)而言之，就是企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中由于存在固定成本而使利潤(rùn)變動(dòng)率大于產(chǎn)銷量變動(dòng)率的情況。
紅星美凱龍前期大規(guī)模擴(kuò)張，重資產(chǎn)開(kāi)店導(dǎo)致期間費(fèi)用猛增，營(yíng)業(yè)成本持續(xù)承壓。截至2021年上半年，紅星美凱龍自營(yíng)+委管商場(chǎng)合計(jì)超369家，運(yùn)營(yíng)成本居高不下，2018年至2021年上半年，營(yíng)業(yè)成本分別為102.16億元、128.04億元和121.92億元和93.33億元。
在財(cái)務(wù)杠杠和經(jīng)營(yíng)杠杠的雙重夾擊下，紅星美凱龍經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)巨大。對(duì)此，美凱龍?jiān)?020年報(bào)中提出了“輕資產(chǎn)、重運(yùn)營(yíng)”經(jīng)營(yíng)策略，走上“瘦身”之路，賣股權(quán)賣資產(chǎn)回籠資金。
今年3月份，紅星美凱龍以10.3億元的對(duì)價(jià)賣掉了紅星地產(chǎn)18%的股權(quán)給遠(yuǎn)洋資本。5月份，將紅星融資租賃、紅星商業(yè)保理2家全資子公司，出售給控股股東紅星控股，轉(zhuǎn)讓價(jià)格為12.09億元。
不過(guò)，紅星控股的財(cái)務(wù)狀況也不太樂(lè)觀，截至2020年，紅星控股的總資產(chǎn)為2678.62億元，總負(fù)債為1966.02億元，資產(chǎn)負(fù)債率為73.4%。其中流動(dòng)負(fù)債為1256.37億元，占總負(fù)債的比重超過(guò)60%。
今年6月份，紅星美凱龍?jiān)僖?3.43億元出售物流子公司股權(quán)及債權(quán)，10月份，美凱龍又將美凱龍物業(yè)80%股權(quán)以6.96億元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓給旭輝永升。
光出售股權(quán)和資產(chǎn)顯然不足以緩解債務(wù)壓力，對(duì)此紅星美凱龍開(kāi)始“借新還舊”。今年3月1日，紅星美凱龍37億元股票定增方案獲得證監(jiān)會(huì)的審核通過(guò)，這是自2018年A股上市以來(lái)首次股權(quán)再融資。
3月9日，紅星美凱龍?jiān)谏辖凰_(kāi)發(fā)行2021年公司債券(第一期)票面利率為7.00%，其中基礎(chǔ)規(guī)模15億元，可超額配售規(guī)模不超過(guò)17.99億元，合計(jì)規(guī)模不超過(guò)32.99億元，債券募集資金擬全部用于償還公司債券。
同時(shí)，紅星美凱龍還發(fā)行了多筆商業(yè)物業(yè)ABS。其中，浙商-紅星美凱龍商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃，發(fā)行規(guī)模11.6億；華泰資管-福州愛(ài)琴海購(gòu)物公園資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃，擬發(fā)行金額15.5億元。
從定增、發(fā)債、ABS到股權(quán)出讓，紅星美凱龍回籠了不少資金，或可一解燃眉之急，但面對(duì)數(shù)百億的債務(wù)，這顯然遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。
假委管、真租賃？
紅星美凱龍官宣輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型后，券商紛紛看多，天風(fēng)證券更是給出了835億元的目標(biāo)市值。
所謂的輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型，值的是通過(guò)擴(kuò)大委管商場(chǎng)、戰(zhàn)略合作經(jīng)營(yíng)商場(chǎng)和特許經(jīng)營(yíng)商場(chǎng)業(yè)務(wù)的方式，來(lái)降低自營(yíng)商場(chǎng)比例、降低公司資本開(kāi)支，從而加快開(kāi)店效率和提升市場(chǎng)占有率。
數(shù)據(jù)顯示，截至2021年上半年，紅星美凱龍共有93家自營(yíng)商場(chǎng)，276家委管商場(chǎng)，通過(guò)戰(zhàn)略合作經(jīng)營(yíng)12家家居商場(chǎng)，此外，以特許經(jīng)營(yíng)方式授權(quán)開(kāi)業(yè)67個(gè)特許經(jīng)營(yíng)家居建材項(xiàng)目，共包括483家家居建材店╱產(chǎn)業(yè)街。
在委管模式下，開(kāi)發(fā)商通過(guò)商鋪散售返租的方式，來(lái)拿回既定利益，后續(xù)管理運(yùn)營(yíng)事項(xiàng)交由紅星美凱龍的管理團(tuán)隊(duì)，看上去各取所需，但實(shí)際情況并沒(méi)有看上去那么美好。
據(jù)中國(guó)證券報(bào)報(bào)道，紅星美凱龍通過(guò)兩份合同，將需要支付租金的租賃型商場(chǎng)“包裝”成無(wú)風(fēng)險(xiǎn)委管型商場(chǎng)。一邊簽委管協(xié)議，另一邊簽補(bǔ)充協(xié)議，將上市公司是租金兜底方的風(fēng)險(xiǎn)深埋“抽屜”里。
在一個(gè)投資項(xiàng)目中，紅星美凱龍子公司成都紅星歐麗洛雅品牌管理有限公司與廈門(mén)城投簽訂委管協(xié)議后，另一家子公司海星凱程鵬企業(yè)管理有限公司又和廈門(mén)城投簽訂補(bǔ)充協(xié)議。
根據(jù)委管協(xié)議，投資項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)物業(yè)開(kāi)業(yè)后，成都紅星歐麗洛雅需要支付廈門(mén)城投固定收益，分10年合計(jì)2.71億元；需要在每年6月30日前支付當(dāng)年40%的固定收益，12月20日前支付當(dāng)年剩余60%的固定收益。
由此看來(lái)，該物業(yè)本質(zhì)仍是租賃型商場(chǎng)，而非委管型的。另?yè)?jù)補(bǔ)充協(xié)議，若管理公司的收入不足以承擔(dān)其所列支的經(jīng)營(yíng)成本等及廈門(mén)城投年度固定收益的不足部分，需由管理公司或上海星凱程鵬以股東借款方式向管理公司投入。意味著，紅星美凱龍需要為該項(xiàng)目兜底。
照片中，紅星美凱龍董事長(zhǎng)車建新與居然之家董事長(zhǎng)汪林朋“勾肩搭背”，場(chǎng)面甚是和諧。作為國(guó)內(nèi)目前兩個(gè)強(qiáng)勢(shì)的家居賣場(chǎng)，居然之家和紅星美凱龍明爭(zhēng)暗斗了十幾年，這一舉動(dòng)可真是“破天荒”了。
兩大家居賣場(chǎng)握手言和背后國(guó)內(nèi)家居市場(chǎng)正經(jīng)歷著地產(chǎn)灰犀牛與疫情的雙重考驗(yàn)。眼下，對(duì)他們而言，最重要的事情顯然不在于爭(zhēng)奪一城一池了，活下去才是最重要的。
2020年以來(lái)，紅星美凱龍一改往年逆勢(shì)突進(jìn)的畫(huà)風(fēng)，在業(yè)績(jī)腰斬，債務(wù)壓頂?shù)那闆r下，“輕資產(chǎn)、重運(yùn)營(yíng)、降杠桿”成了主旋律。
800億債務(wù)何去何從？
家居賣場(chǎng)是重資產(chǎn)行業(yè)，建商場(chǎng)收租金是主要商業(yè)模式，干的其實(shí)是“包租婆”的生意，所以與其說(shuō)他們是家居行業(yè)，不如說(shuō)是房地產(chǎn)行業(yè)。
前些年，紅星美凱龍搭上國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)的快車，借鑒房企重資產(chǎn)高杠桿的玩法，一個(gè)勁加杠杠以實(shí)現(xiàn)快速擴(kuò)張，不知不覺(jué)債臺(tái)高筑。
2015年到2020年，紅星美凱龍債務(wù)持續(xù)飚升，到2020年，總債務(wù)規(guī)模超800億，資產(chǎn)負(fù)債率升至61.16%，負(fù)債總額創(chuàng)下有史以來(lái)的最高紀(jì)錄。2021年第三季度，紅星美凱龍總負(fù)債為794.87億，負(fù)債率為59.38%。
從流動(dòng)性看，紅星美凱龍的流動(dòng)資產(chǎn)為163.99億元，同期的流動(dòng)負(fù)債為360.9億元，流動(dòng)比率僅為0.45。貨幣資金、一年內(nèi)到期的非流動(dòng)資產(chǎn)合計(jì)69.7億元，同期短期借款、一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債合計(jì)171.39億元。顯然，紅星美凱龍現(xiàn)金儲(chǔ)備無(wú)法覆蓋其短債。
巨額負(fù)債還將面對(duì)巨額利息支出壓力。2018年-2020年，紅星美凱龍利息支出15.33億元、24.11億元、25.49億元。今年前三季度紅星美凱龍的利息費(fèi)用為20.5億元，接近同期的凈利潤(rùn)22.87億元，遠(yuǎn)超同期扣非凈利潤(rùn)13.94億元。
這僅僅是來(lái)自財(cái)務(wù)杠杠對(duì)利潤(rùn)吞噬，作為重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的企業(yè)，紅星美凱龍還得面對(duì)另一個(gè)杠杠——經(jīng)營(yíng)杠杠。所謂經(jīng)營(yíng)杠杠，簡(jiǎn)而言之，就是企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中由于存在固定成本而使利潤(rùn)變動(dòng)率大于產(chǎn)銷量變動(dòng)率的情況。
紅星美凱龍前期大規(guī)模擴(kuò)張，重資產(chǎn)開(kāi)店導(dǎo)致期間費(fèi)用猛增，營(yíng)業(yè)成本持續(xù)承壓。截至2021年上半年，紅星美凱龍自營(yíng)+委管商場(chǎng)合計(jì)超369家，運(yùn)營(yíng)成本居高不下，2018年至2021年上半年，營(yíng)業(yè)成本分別為102.16億元、128.04億元和121.92億元和93.33億元。
在財(cái)務(wù)杠杠和經(jīng)營(yíng)杠杠的雙重夾擊下，紅星美凱龍經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)巨大。對(duì)此，美凱龍?jiān)?020年報(bào)中提出了“輕資產(chǎn)、重運(yùn)營(yíng)”經(jīng)營(yíng)策略，走上“瘦身”之路，賣股權(quán)賣資產(chǎn)回籠資金。
今年3月份，紅星美凱龍以10.3億元的對(duì)價(jià)賣掉了紅星地產(chǎn)18%的股權(quán)給遠(yuǎn)洋資本。5月份，將紅星融資租賃、紅星商業(yè)保理2家全資子公司，出售給控股股東紅星控股，轉(zhuǎn)讓價(jià)格為12.09億元。
不過(guò)，紅星控股的財(cái)務(wù)狀況也不太樂(lè)觀，截至2020年，紅星控股的總資產(chǎn)為2678.62億元，總負(fù)債為1966.02億元，資產(chǎn)負(fù)債率為73.4%。其中流動(dòng)負(fù)債為1256.37億元，占總負(fù)債的比重超過(guò)60%。
今年6月份，紅星美凱龍?jiān)僖?3.43億元出售物流子公司股權(quán)及債權(quán)，10月份，美凱龍又將美凱龍物業(yè)80%股權(quán)以6.96億元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓給旭輝永升。
光出售股權(quán)和資產(chǎn)顯然不足以緩解債務(wù)壓力，對(duì)此紅星美凱龍開(kāi)始“借新還舊”。今年3月1日，紅星美凱龍37億元股票定增方案獲得證監(jiān)會(huì)的審核通過(guò)，這是自2018年A股上市以來(lái)首次股權(quán)再融資。
3月9日，紅星美凱龍?jiān)谏辖凰_(kāi)發(fā)行2021年公司債券(第一期)票面利率為7.00%，其中基礎(chǔ)規(guī)模15億元，可超額配售規(guī)模不超過(guò)17.99億元，合計(jì)規(guī)模不超過(guò)32.99億元，債券募集資金擬全部用于償還公司債券。
同時(shí)，紅星美凱龍還發(fā)行了多筆商業(yè)物業(yè)ABS。其中，浙商-紅星美凱龍商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃，發(fā)行規(guī)模11.6億；華泰資管-福州愛(ài)琴海購(gòu)物公園資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃，擬發(fā)行金額15.5億元。
從定增、發(fā)債、ABS到股權(quán)出讓，紅星美凱龍回籠了不少資金，或可一解燃眉之急，但面對(duì)數(shù)百億的債務(wù)，這顯然遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。
假委管、真租賃？
紅星美凱龍官宣輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型后，券商紛紛看多，天風(fēng)證券更是給出了835億元的目標(biāo)市值。
所謂的輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型，值的是通過(guò)擴(kuò)大委管商場(chǎng)、戰(zhàn)略合作經(jīng)營(yíng)商場(chǎng)和特許經(jīng)營(yíng)商場(chǎng)業(yè)務(wù)的方式，來(lái)降低自營(yíng)商場(chǎng)比例、降低公司資本開(kāi)支，從而加快開(kāi)店效率和提升市場(chǎng)占有率。
數(shù)據(jù)顯示，截至2021年上半年，紅星美凱龍共有93家自營(yíng)商場(chǎng)，276家委管商場(chǎng)，通過(guò)戰(zhàn)略合作經(jīng)營(yíng)12家家居商場(chǎng)，此外，以特許經(jīng)營(yíng)方式授權(quán)開(kāi)業(yè)67個(gè)特許經(jīng)營(yíng)家居建材項(xiàng)目，共包括483家家居建材店╱產(chǎn)業(yè)街。
在委管模式下，開(kāi)發(fā)商通過(guò)商鋪散售返租的方式，來(lái)拿回既定利益，后續(xù)管理運(yùn)營(yíng)事項(xiàng)交由紅星美凱龍的管理團(tuán)隊(duì)，看上去各取所需，但實(shí)際情況并沒(méi)有看上去那么美好。
據(jù)中國(guó)證券報(bào)報(bào)道，紅星美凱龍通過(guò)兩份合同，將需要支付租金的租賃型商場(chǎng)“包裝”成無(wú)風(fēng)險(xiǎn)委管型商場(chǎng)。一邊簽委管協(xié)議，另一邊簽補(bǔ)充協(xié)議，將上市公司是租金兜底方的風(fēng)險(xiǎn)深埋“抽屜”里。
在一個(gè)投資項(xiàng)目中，紅星美凱龍子公司成都紅星歐麗洛雅品牌管理有限公司與廈門(mén)城投簽訂委管協(xié)議后，另一家子公司海星凱程鵬企業(yè)管理有限公司又和廈門(mén)城投簽訂補(bǔ)充協(xié)議。
根據(jù)委管協(xié)議，投資項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)物業(yè)開(kāi)業(yè)后，成都紅星歐麗洛雅需要支付廈門(mén)城投固定收益，分10年合計(jì)2.71億元；需要在每年6月30日前支付當(dāng)年40%的固定收益，12月20日前支付當(dāng)年剩余60%的固定收益。
由此看來(lái)，該物業(yè)本質(zhì)仍是租賃型商場(chǎng)，而非委管型的。另?yè)?jù)補(bǔ)充協(xié)議，若管理公司的收入不足以承擔(dān)其所列支的經(jīng)營(yíng)成本等及廈門(mén)城投年度固定收益的不足部分，需由管理公司或上海星凱程鵬以股東借款方式向管理公司投入。意味著，紅星美凱龍需要為該項(xiàng)目兜底。
