德信中國(guó)的短債償還壓力，在銷售下滑的背景下，愈發(fā)明顯。

　　在房地產(chǎn)行業(yè)劇震的當(dāng)下，房企紛紛甩賣資產(chǎn)自救。

　　12月初，德信中國(guó)旗下房地產(chǎn)業(yè)務(wù)公司——德信地產(chǎn)，將旗下杭州潤(rùn)穎企管66.62%股權(quán)轉(zhuǎn)讓，開啟了“賣子求生”的階段。

　　作為浙系地產(chǎn)四小龍之一，德信中國(guó)于2016年才首次擠身百億俱樂(lè)部之列，當(dāng)年完成銷售額156.8億元。

　　然而，德信中國(guó)董事會(huì)主席胡一平有更高的追求，豪言要完成“3年300億”的小目標(biāo)，并最終于2018年達(dá)成。

　　2019年，德信中國(guó)正式登陸港股市場(chǎng)，彼時(shí)的胡一平意氣風(fēng)發(fā)，再次提出“3年千億”的新目標(biāo)。

　　如今，3年之約已近尾聲，德信中國(guó)別說(shuō)是完成千億目標(biāo)，就連今年年初制定的800億元銷售目標(biāo)，也基本提前宣告失敗。

　　更為值得注意的是，德信中國(guó)的權(quán)益銷售額一直處于低位，占比僅約四成。在銷售陷入疲態(tài)的前提下，其銷售回款勢(shì)必會(huì)更加緊張。

　　要知道，伴隨著規(guī)模大舉擴(kuò)張，德信中國(guó)的負(fù)債總額也不斷攀升。

　　如今，德信中國(guó)的短債償還壓力，在銷售下滑的背景下，愈發(fā)明顯。

　　【短債償還壓力大，融資渠道受限】

　　為了完成千億目標(biāo)，近年來(lái)德信中國(guó)在土拍市場(chǎng)上的表現(xiàn)可謂是兇猛異常，鏖戰(zhàn)招拍掛市場(chǎng)或者高溢價(jià)拿地的情況時(shí)有出現(xiàn)。

　　大手筆拿地的直接影響，是德信中國(guó)的負(fù)債規(guī)模不斷攀升。

　　數(shù)據(jù)顯示，截至今年上半年，德信中國(guó)總資產(chǎn)為1139.19億元，負(fù)債總額同比增長(zhǎng)42.22%，達(dá)938.73億元，資產(chǎn)負(fù)債率82.4%。

　　在“三道紅線”方面，今年上半年，德信中國(guó)剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率為73.6%，凈負(fù)債比率72.4%，現(xiàn)金短債比1.37，踩中一條紅線處于“黃檔”。

　　如果僅從“三道紅線”來(lái)看，德信中國(guó)的負(fù)債情況并不是特別糟糕。不過(guò)，就近期爆雷的房企而言，各家的“三道紅線”指標(biāo)也不是很差，卻紛紛陷入流動(dòng)性危機(jī)。

　　因此，房企安全與否，更大程度上在于其短期負(fù)債的規(guī)模。

　　而數(shù)據(jù)顯示，德信中國(guó)的流動(dòng)負(fù)債有740.82億元，同比增長(zhǎng)了43.85%，其中一年內(nèi)到期的短債借款有129.94億元，猛增了116.74%。

　　雖然，德信中國(guó)賬上無(wú)限制現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物余額166.3億元，可以覆蓋短債。但是，由于其超過(guò)三分之二的現(xiàn)金處于合資項(xiàng)目公司層面，這就為后期的債務(wù)償還造成了一定的不確定性。

　　常規(guī)情況下，德信中國(guó)的償債行為完全可以靠“借新還舊”。不過(guò)，如今房地產(chǎn)行業(yè)的融資環(huán)境遇冷，德信中國(guó)要想再融資，難度不小。

　　另外，從融資結(jié)構(gòu)來(lái)看，德信中國(guó)主要靠銀行借款來(lái)融資，而在美元債和信托融資方面，德信中國(guó)分別只有3筆美元債和一筆信托信托產(chǎn)品，數(shù)量有限、規(guī)模還不大。

　　而在銀行借款方面，德信中國(guó)的銀行授信額度已經(jīng)所剩無(wú)幾。截至2021年6月30日，德信中國(guó)的銀行及金融機(jī)構(gòu)授信總額度為346.52億元，未動(dòng)用授信額度為40.04億元，剩余授信僅有11.54%。

　　如今，面對(duì)百億規(guī)模的短債到期，德信中國(guó)的融資渠道全面受限，壓力之大可想而知。

　　【權(quán)益銷售占比低，影響回款和盈利能力】

　　融資受限，德信中國(guó)還債更多得只能靠銷售回款了。

　　在今年3月的2020年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，德信中國(guó)的管理層還稱，公司可售貨值接近1300億元，“有信心完成今年800億元的銷售目標(biāo)”。

　　然而，最新數(shù)據(jù)顯示，德信中國(guó)在11月實(shí)現(xiàn)合約銷售金額約58.4億元，同比下降23.96%；合約銷售面積約27.4萬(wàn)平方米，同比下降37.16%。

　　自下半年以來(lái)，受房地產(chǎn)市場(chǎng)整體疲軟的影響，德信中國(guó)的月銷售額持續(xù)在低位波動(dòng)，即便是在銷售表現(xiàn)最佳的11月，也只有58.4億元，較去年同期下降了23.96%。

　　受其影響，今年1-11月，德信中國(guó)全口徑銷售額681.1億元，距離800億元的銷售目標(biāo)，足足差了120億元，全年達(dá)標(biāo)徹底無(wú)望。

　　值得注意的是，今年1-11月，德信中國(guó)的權(quán)益銷售額為305.8億元，權(quán)益銷售占比僅為44.89%。

　　在銷售失速的背景下，德信中國(guó)的銷售回款更為艱難。

　　銷售權(quán)益占比，最根本的原因正是德信中國(guó)的土地儲(chǔ)備中權(quán)益占比偏低。

　　近年來(lái)，德信中國(guó)為了高速擴(kuò)張，頻頻引入合作方來(lái)聯(lián)合拿地、開發(fā)。

　　根據(jù)最新數(shù)據(jù)，今年上半年，德信中國(guó)的控股股東權(quán)益只有59.60億元，占所有者權(quán)益比例僅30%左右，而少數(shù)股東權(quán)益卻高達(dá)140.9億元，占比超70%。

　　而在利潤(rùn)分配方面，今年上半年，德信中國(guó)的少數(shù)股東損益為7.482億元，也比歸母凈利潤(rùn)多了1億多。

　　受此影響，今年上半年，德信中國(guó)凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)2.6%，然而歸母凈利潤(rùn)卻同比減少10.0%。

　　也就是說(shuō)，德信中國(guó)的盈利能力被嚴(yán)重削弱。

　　值得注意的是，今年上半年，德信中國(guó)加大了合作拿地力度，獲得27宗地塊，不過(guò)其權(quán)益土儲(chǔ)并不多，占比低至31.03%。

　　要知道，即便是在去年同期，德信中國(guó)的新增土儲(chǔ)權(quán)益占比還有46.56%，也就是一年時(shí)間的功夫，這一數(shù)據(jù)竟然下滑了15個(gè)百分點(diǎn)。

　　而隨著去年、今年的新增土儲(chǔ)在未來(lái)1-2年內(nèi)開發(fā)完畢、項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)結(jié)，可以預(yù)見的是，德信中國(guó)的銷售權(quán)益占比將更加走低，勢(shì)必導(dǎo)致其回款減少，現(xiàn)金流產(chǎn)受到?jīng)_擊；而其利潤(rùn)數(shù)據(jù)也將進(jìn)一步下行，盈利能力承壓。

　　如此看來(lái)，德信中國(guó)的危機(jī)還在后頭。