短債承壓銷售不佳,德信中國(guó)或面臨危機(jī)
來(lái)源:氫財(cái)經(jīng)
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2021-12-13 13:49:06
德信中國(guó)的短債償還壓力,在銷售下滑的背景下,愈發(fā)明顯。
在房地產(chǎn)行業(yè)劇震的當(dāng)下,房企紛紛甩賣資產(chǎn)自救。
12月初,德信中國(guó)旗下房地產(chǎn)業(yè)務(wù)公司——德信地產(chǎn),將旗下杭州潤(rùn)穎企管66.62%股權(quán)轉(zhuǎn)讓,開啟了“賣子求生”的階段。
作為浙系地產(chǎn)四小龍之一,德信中國(guó)于2016年才首次擠身百億俱樂(lè)部之列,當(dāng)年完成銷售額156.8億元。
然而,德信中國(guó)董事會(huì)主席胡一平有更高的追求,豪言要完成“3年300億”的小目標(biāo),并最終于2018年達(dá)成。
2019年,德信中國(guó)正式登陸港股市場(chǎng),彼時(shí)的胡一平意氣風(fēng)發(fā),再次提出“3年千億”的新目標(biāo)。
如今,3年之約已近尾聲,德信中國(guó)別說(shuō)是完成千億目標(biāo),就連今年年初制定的800億元銷售目標(biāo),也基本提前宣告失敗。
更為值得注意的是,德信中國(guó)的權(quán)益銷售額一直處于低位,占比僅約四成。在銷售陷入疲態(tài)的前提下,其銷售回款勢(shì)必會(huì)更加緊張。
要知道,伴隨著規(guī)模大舉擴(kuò)張,德信中國(guó)的負(fù)債總額也不斷攀升。
如今,德信中國(guó)的短債償還壓力,在銷售下滑的背景下,愈發(fā)明顯。
【短債償還壓力大,融資渠道受限】
為了完成千億目標(biāo),近年來(lái)德信中國(guó)在土拍市場(chǎng)上的表現(xiàn)可謂是兇猛異常,鏖戰(zhàn)招拍掛市場(chǎng)或者高溢價(jià)拿地的情況時(shí)有出現(xiàn)。
大手筆拿地的直接影響,是德信中國(guó)的負(fù)債規(guī)模不斷攀升。
數(shù)據(jù)顯示,截至今年上半年,德信中國(guó)總資產(chǎn)為1139.19億元,負(fù)債總額同比增長(zhǎng)42.22%,達(dá)938.73億元,資產(chǎn)負(fù)債率82.4%。
在“三道紅線”方面,今年上半年,德信中國(guó)剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率為73.6%,凈負(fù)債比率72.4%,現(xiàn)金短債比1.37,踩中一條紅線處于“黃檔”。
如果僅從“三道紅線”來(lái)看,德信中國(guó)的負(fù)債情況并不是特別糟糕。不過(guò),就近期爆雷的房企而言,各家的“三道紅線”指標(biāo)也不是很差,卻紛紛陷入流動(dòng)性危機(jī)。
因此,房企安全與否,更大程度上在于其短期負(fù)債的規(guī)模。
而數(shù)據(jù)顯示,德信中國(guó)的流動(dòng)負(fù)債有740.82億元,同比增長(zhǎng)了43.85%,其中一年內(nèi)到期的短債借款有129.94億元,猛增了116.74%。
雖然,德信中國(guó)賬上無(wú)限制現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物余額166.3億元,可以覆蓋短債。但是,由于其超過(guò)三分之二的現(xiàn)金處于合資項(xiàng)目公司層面,這就為后期的債務(wù)償還造成了一定的不確定性。
常規(guī)情況下,德信中國(guó)的償債行為完全可以靠“借新還舊”。不過(guò),如今房地產(chǎn)行業(yè)的融資環(huán)境遇冷,德信中國(guó)要想再融資,難度不小。
另外,從融資結(jié)構(gòu)來(lái)看,德信中國(guó)主要靠銀行借款來(lái)融資,而在美元債和信托融資方面,德信中國(guó)分別只有3筆美元債和一筆信托信托產(chǎn)品,數(shù)量有限、規(guī)模還不大。
而在銀行借款方面,德信中國(guó)的銀行授信額度已經(jīng)所剩無(wú)幾。截至2021年6月30日,德信中國(guó)的銀行及金融機(jī)構(gòu)授信總額度為346.52億元,未動(dòng)用授信額度為40.04億元,剩余授信僅有11.54%。
如今,面對(duì)百億規(guī)模的短債到期,德信中國(guó)的融資渠道全面受限,壓力之大可想而知。
【權(quán)益銷售占比低,影響回款和盈利能力】
融資受限,德信中國(guó)還債更多得只能靠銷售回款了。
在今年3月的2020年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上,德信中國(guó)的管理層還稱,公司可售貨值接近1300億元,“有信心完成今年800億元的銷售目標(biāo)”。
然而,最新數(shù)據(jù)顯示,德信中國(guó)在11月實(shí)現(xiàn)合約銷售金額約58.4億元,同比下降23.96%;合約銷售面積約27.4萬(wàn)平方米,同比下降37.16%。
自下半年以來(lái),受房地產(chǎn)市場(chǎng)整體疲軟的影響,德信中國(guó)的月銷售額持續(xù)在低位波動(dòng),即便是在銷售表現(xiàn)最佳的11月,也只有58.4億元,較去年同期下降了23.96%。
受其影響,今年1-11月,德信中國(guó)全口徑銷售額681.1億元,距離800億元的銷售目標(biāo),足足差了120億元,全年達(dá)標(biāo)徹底無(wú)望。
值得注意的是,今年1-11月,德信中國(guó)的權(quán)益銷售額為305.8億元,權(quán)益銷售占比僅為44.89%。
在銷售失速的背景下,德信中國(guó)的銷售回款更為艱難。
銷售權(quán)益占比,最根本的原因正是德信中國(guó)的土地儲(chǔ)備中權(quán)益占比偏低。
近年來(lái),德信中國(guó)為了高速擴(kuò)張,頻頻引入合作方來(lái)聯(lián)合拿地、開發(fā)。
根據(jù)最新數(shù)據(jù),今年上半年,德信中國(guó)的控股股東權(quán)益只有59.60億元,占所有者權(quán)益比例僅30%左右,而少數(shù)股東權(quán)益卻高達(dá)140.9億元,占比超70%。
而在利潤(rùn)分配方面,今年上半年,德信中國(guó)的少數(shù)股東損益為7.482億元,也比歸母凈利潤(rùn)多了1億多。
受此影響,今年上半年,德信中國(guó)凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)2.6%,然而歸母凈利潤(rùn)卻同比減少10.0%。
也就是說(shuō),德信中國(guó)的盈利能力被嚴(yán)重削弱。
值得注意的是,今年上半年,德信中國(guó)加大了合作拿地力度,獲得27宗地塊,不過(guò)其權(quán)益土儲(chǔ)并不多,占比低至31.03%。
要知道,即便是在去年同期,德信中國(guó)的新增土儲(chǔ)權(quán)益占比還有46.56%,也就是一年時(shí)間的功夫,這一數(shù)據(jù)竟然下滑了15個(gè)百分點(diǎn)。
而隨著去年、今年的新增土儲(chǔ)在未來(lái)1-2年內(nèi)開發(fā)完畢、項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)結(jié),可以預(yù)見的是,德信中國(guó)的銷售權(quán)益占比將更加走低,勢(shì)必導(dǎo)致其回款減少,現(xiàn)金流產(chǎn)受到?jīng)_擊;而其利潤(rùn)數(shù)據(jù)也將進(jìn)一步下行,盈利能力承壓。
如此看來(lái),德信中國(guó)的危機(jī)還在后頭。
在房地產(chǎn)行業(yè)劇震的當(dāng)下,房企紛紛甩賣資產(chǎn)自救。
12月初,德信中國(guó)旗下房地產(chǎn)業(yè)務(wù)公司——德信地產(chǎn),將旗下杭州潤(rùn)穎企管66.62%股權(quán)轉(zhuǎn)讓,開啟了“賣子求生”的階段。
作為浙系地產(chǎn)四小龍之一,德信中國(guó)于2016年才首次擠身百億俱樂(lè)部之列,當(dāng)年完成銷售額156.8億元。
然而,德信中國(guó)董事會(huì)主席胡一平有更高的追求,豪言要完成“3年300億”的小目標(biāo),并最終于2018年達(dá)成。
2019年,德信中國(guó)正式登陸港股市場(chǎng),彼時(shí)的胡一平意氣風(fēng)發(fā),再次提出“3年千億”的新目標(biāo)。
如今,3年之約已近尾聲,德信中國(guó)別說(shuō)是完成千億目標(biāo),就連今年年初制定的800億元銷售目標(biāo),也基本提前宣告失敗。
更為值得注意的是,德信中國(guó)的權(quán)益銷售額一直處于低位,占比僅約四成。在銷售陷入疲態(tài)的前提下,其銷售回款勢(shì)必會(huì)更加緊張。
要知道,伴隨著規(guī)模大舉擴(kuò)張,德信中國(guó)的負(fù)債總額也不斷攀升。
如今,德信中國(guó)的短債償還壓力,在銷售下滑的背景下,愈發(fā)明顯。
【短債償還壓力大,融資渠道受限】
為了完成千億目標(biāo),近年來(lái)德信中國(guó)在土拍市場(chǎng)上的表現(xiàn)可謂是兇猛異常,鏖戰(zhàn)招拍掛市場(chǎng)或者高溢價(jià)拿地的情況時(shí)有出現(xiàn)。
大手筆拿地的直接影響,是德信中國(guó)的負(fù)債規(guī)模不斷攀升。
數(shù)據(jù)顯示,截至今年上半年,德信中國(guó)總資產(chǎn)為1139.19億元,負(fù)債總額同比增長(zhǎng)42.22%,達(dá)938.73億元,資產(chǎn)負(fù)債率82.4%。
在“三道紅線”方面,今年上半年,德信中國(guó)剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率為73.6%,凈負(fù)債比率72.4%,現(xiàn)金短債比1.37,踩中一條紅線處于“黃檔”。
如果僅從“三道紅線”來(lái)看,德信中國(guó)的負(fù)債情況并不是特別糟糕。不過(guò),就近期爆雷的房企而言,各家的“三道紅線”指標(biāo)也不是很差,卻紛紛陷入流動(dòng)性危機(jī)。
因此,房企安全與否,更大程度上在于其短期負(fù)債的規(guī)模。
而數(shù)據(jù)顯示,德信中國(guó)的流動(dòng)負(fù)債有740.82億元,同比增長(zhǎng)了43.85%,其中一年內(nèi)到期的短債借款有129.94億元,猛增了116.74%。
雖然,德信中國(guó)賬上無(wú)限制現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物余額166.3億元,可以覆蓋短債。但是,由于其超過(guò)三分之二的現(xiàn)金處于合資項(xiàng)目公司層面,這就為后期的債務(wù)償還造成了一定的不確定性。
常規(guī)情況下,德信中國(guó)的償債行為完全可以靠“借新還舊”。不過(guò),如今房地產(chǎn)行業(yè)的融資環(huán)境遇冷,德信中國(guó)要想再融資,難度不小。
另外,從融資結(jié)構(gòu)來(lái)看,德信中國(guó)主要靠銀行借款來(lái)融資,而在美元債和信托融資方面,德信中國(guó)分別只有3筆美元債和一筆信托信托產(chǎn)品,數(shù)量有限、規(guī)模還不大。
而在銀行借款方面,德信中國(guó)的銀行授信額度已經(jīng)所剩無(wú)幾。截至2021年6月30日,德信中國(guó)的銀行及金融機(jī)構(gòu)授信總額度為346.52億元,未動(dòng)用授信額度為40.04億元,剩余授信僅有11.54%。
如今,面對(duì)百億規(guī)模的短債到期,德信中國(guó)的融資渠道全面受限,壓力之大可想而知。
【權(quán)益銷售占比低,影響回款和盈利能力】
融資受限,德信中國(guó)還債更多得只能靠銷售回款了。
在今年3月的2020年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上,德信中國(guó)的管理層還稱,公司可售貨值接近1300億元,“有信心完成今年800億元的銷售目標(biāo)”。
然而,最新數(shù)據(jù)顯示,德信中國(guó)在11月實(shí)現(xiàn)合約銷售金額約58.4億元,同比下降23.96%;合約銷售面積約27.4萬(wàn)平方米,同比下降37.16%。
自下半年以來(lái),受房地產(chǎn)市場(chǎng)整體疲軟的影響,德信中國(guó)的月銷售額持續(xù)在低位波動(dòng),即便是在銷售表現(xiàn)最佳的11月,也只有58.4億元,較去年同期下降了23.96%。
受其影響,今年1-11月,德信中國(guó)全口徑銷售額681.1億元,距離800億元的銷售目標(biāo),足足差了120億元,全年達(dá)標(biāo)徹底無(wú)望。
值得注意的是,今年1-11月,德信中國(guó)的權(quán)益銷售額為305.8億元,權(quán)益銷售占比僅為44.89%。
在銷售失速的背景下,德信中國(guó)的銷售回款更為艱難。
銷售權(quán)益占比,最根本的原因正是德信中國(guó)的土地儲(chǔ)備中權(quán)益占比偏低。
近年來(lái),德信中國(guó)為了高速擴(kuò)張,頻頻引入合作方來(lái)聯(lián)合拿地、開發(fā)。
根據(jù)最新數(shù)據(jù),今年上半年,德信中國(guó)的控股股東權(quán)益只有59.60億元,占所有者權(quán)益比例僅30%左右,而少數(shù)股東權(quán)益卻高達(dá)140.9億元,占比超70%。
而在利潤(rùn)分配方面,今年上半年,德信中國(guó)的少數(shù)股東損益為7.482億元,也比歸母凈利潤(rùn)多了1億多。
受此影響,今年上半年,德信中國(guó)凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)2.6%,然而歸母凈利潤(rùn)卻同比減少10.0%。
也就是說(shuō),德信中國(guó)的盈利能力被嚴(yán)重削弱。
值得注意的是,今年上半年,德信中國(guó)加大了合作拿地力度,獲得27宗地塊,不過(guò)其權(quán)益土儲(chǔ)并不多,占比低至31.03%。
要知道,即便是在去年同期,德信中國(guó)的新增土儲(chǔ)權(quán)益占比還有46.56%,也就是一年時(shí)間的功夫,這一數(shù)據(jù)竟然下滑了15個(gè)百分點(diǎn)。
而隨著去年、今年的新增土儲(chǔ)在未來(lái)1-2年內(nèi)開發(fā)完畢、項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)結(jié),可以預(yù)見的是,德信中國(guó)的銷售權(quán)益占比將更加走低,勢(shì)必導(dǎo)致其回款減少,現(xiàn)金流產(chǎn)受到?jīng)_擊;而其利潤(rùn)數(shù)據(jù)也將進(jìn)一步下行,盈利能力承壓。
如此看來(lái),德信中國(guó)的危機(jī)還在后頭。