“大型渝系房企”銷售持續下滑,1900億有息負債能否潛龍突圍??

今年下半年以來,龍湖集團的合同銷售額和銷售收入持續下降,這家以“自律穩健”著稱的領先房企能否在行業動蕩中潛龍突圍?

  01評級展望被下調

  12月7日,惠譽將龍湖集團(00960.HK)的評級展望從“正面”調整為“穩定”,并確認其長期外幣發行人違約評級、高級無抵押評級及其未償優先票據評級為“BBB”。

  惠譽稱,展望調整基于中國房地產市場的不確定性有所增加。盡管政府為穩定地產行業已采取多項措施,但當下并沒有足夠證據表明房地產行業能夠實現持續復蘇。

  受市場波動影響,2021年8月以來龍湖集團的合同銷售額和銷售收入持續下降,其EBITDA利潤率也有所下滑。

  在不令杠桿率承壓的情況下,未來龍湖集團將持續投資來繼續提高其投資物業的經常性租金收入。

  近日,還有用戶發布實名聲明稱,龍湖集團存在“試用期陷阱”。

  據悉,龍湖集團打著高薪的幌子從各個互聯網企業挖人,卻在長達6個月的實習期結束后,再以經營不善、政策打壓等理由辭退員工。

  此外,龍湖集團還被爆料一些內部問題,包括各種PPT不落地、戰略沒有方向、外行領導內行以及只重用管培生等。

  隨后,針對該事件龍湖集團回應稱,原文提到的“公司裁員”等情況并不屬實,人才的擇優劣汰是正常管理動作,與員工是否是仕官生或是否在試用期無關。

  在融資方面,近期房企融資環境有所回暖,龍湖集團提交了2021年度第二期中期票據募集說明書,注冊規模50億元。

  《小債看市》統計,目前龍湖集團僅存續一只境內債,存續規模3億元,將于明年7月到期;其還存續6只美元債,存續規模27.5億美元。

  存續美元債情況

  在境內信用評級方面,目前龍湖集團主體和相關債項信用等級均為AAA,評級展望“穩定”。

  惠譽預計,2021年中國房地產行業的合同銷售額將下降10%-15%。

  02銷售疲軟

  據官網介紹,1993年龍湖集團創建于重慶,業務涵蓋地產開發、商業運營、租賃住房、智慧服務、房屋租售、房屋裝修六大主航道業務,并積極試水養老、產城等創新領域。

  2009年,龍湖集團于香港聯交所主板上市。

  龍湖集團官網

  從股權結構看,龍湖集團的控股股東為美賢國際,持股比例為42.71%,公司實際控制人為吳亞軍。

  股權結構圖

  2020年,龍湖集團實現合同銷售額2706億元,今年其銷售目標為3100億。

  前10個月,龍湖集團累計實現合同銷售金額2278.3億元,同比僅增長6.3%,完成全年目標的73%。

  尤其下半年以來,龍湖集團銷售疲軟情況愈加明顯,7-10月其銷售額同比分別下滑9.3%、17.1%、32.8%以及7.5%。

  據克而瑞數據,今年前11個月,龍湖集團以2252.7億操盤金額和1308.8萬平方米操盤面積在房企中排第12名,屬于大型房企。

  克而瑞數據

  據半年報顯示,今年上半年龍湖集團實現營收634.21億元,同比增長20.48%;實現歸母凈利潤74.19億元,同比增長17.05%。

  從營收和業績增速上看,近年來龍湖集團的業績降速明顯。

  同時,龍湖集團的經營獲現能力也大幅下滑,今年上半年其經營性現金流凈額為95.54億元,而去年同期為184.5億元,同比已腰斬。

  經營現金流

  和行業其他房企一樣,龍湖集團的盈利能力也在下滑。

  今年上半年,龍湖集團的毛利率為27.68%,凈利率16.71%,毛利率在2018年達到頂峰后持續下降。

  銷售毛利率

  土儲方面,截至今年6月末,龍湖集團土地儲備合計7717萬平方米,權益面積為5367萬平方米。

  按地區分析,龍湖環渤海地區、西部地區、長三角地區的土地儲備分別占土地儲備總面積的34.4%、26.0%和15.5%。

  值得注意的是,近年來龍湖集團新進多個三、四線城市,若項目去化不及預期,其或面臨一定的資金沉淀及投融資風險。

  截至今年6月末,龍湖集團總資產為8734.46億元,總負債6727.94億元,凈資產2006.52億元,資產負債率77.03%。

  從“三道紅線”看,龍湖集團剔除預收款后資產負債率為68.3%,凈負債率46%,現金短債比5.48,歸為“綠檔”。

  《小債看市》分析債務結構發現,龍湖集團主要以流動負債為主,占總負債的70%。

  截至相同報告期,龍湖集團流動負債有4718.95億元,其中一年內到期的短期債務有181.4億元。

  流動負債

  相較于短債壓力,龍湖集團流動性充沛,其賬上現金及現金等價物有989.8億元,完全可以覆蓋短債,短期償債能力良好。

  另外,龍湖集團的財務彈性也較好,截至2020年末其銀行授信總額有2948.03億元,未使用授信額度為2020.85億元。

  銀行授信情況

  在負債方面,龍湖集團還有非流動負債2008.98億元,主要為長期借款,其長期有息負債合計1737億元。

  整體來看,龍湖集團剛性債務有1918.4億元,主要以長期有息負債為主,帶息債務比為29%。

  隨著業務規模擴張,龍湖集團的有息負債逐年增加,其經營性現金流無法覆蓋投資環節現金支出,缺口主要通過外部融資彌補。

  從融資渠道看,龍湖集團主要通過銀行借款、發行債券及優先票據等渠道融資。

  融資成本方面,2018-2020年龍湖集團平均融資利率分別為4.55%、4.54%和4.39%,融資成本較低。

  近年來,因合作項目的開展,龍湖集團與關聯方資金往來頻繁,關聯方凈占用公司資金規模持續增加,需關注資金占用風險。

  總得來看,龍湖集團銷售疲軟,盈利能力持續下滑;有息負債持續攀升,財務杠桿高企;項目去化和投融資、關聯資金往來等方面面臨風險與壓力。

  03吳亞軍的傳奇人生

  從工科畢業生、工程師、記者,到涉足房地產、擔任龍湖集團董事長,再到世界女富豪,吳亞軍一直都在演繹著自己的傳奇人生。

  從西北工業大學魚雷動力裝置專業畢業后,吳亞軍先后從事過機械工程師、記者、編輯等工作。

  1993年,吳亞軍涉足房地產行業,兩年后她參股創建重慶龍湖地產并擔任總經理。

  1997年,龍湖第一個地產項目“龍湖花園南苑”落成,當時的廣告口號是“善待你一生”,吳亞軍堅持從每一個細節照顧業主的生活所需。

  后來,經過5年多的努力,龍湖成為重慶最大的房地產發展商。

  龍湖集團董事會主席吳亞軍

  2005年,龍湖首次走出重慶,在成都推出“晶藍半島”;2007年又進軍北京市場,深耕順義,逐漸在全國布局。

  2009年11月,龍湖集團登陸資本市場,吳亞軍的身價也達到了273億,超過楊惠妍成為中國新首富。

  2017年是吳亞軍最巔峰的一年,龍湖地產躋身千億俱樂部,她以320億身家在胡潤全球白手起家女富豪榜中排名第七,一時風光無兩。

  近年來,龍湖遭遇銷售降速、毛利下滑,在房企中排名也逐步掉出前十,但這或許就是吳亞軍“求穩”的本意,在房地產行業大洗牌的今天,龍湖能否突圍?