安全至上|新發展格局下，中南建設的“功守道”
來源：中金在線
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2021-12-08 16:42:45
12月6日，中央政治局會議上強調，要推進保障性住房建設，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，促進房地產業健康發展和良性循環。同日，央行宣布全面降準，將于12月15日下調金融機構存款準備金率0.5個百分點，釋放長期資金約1.2萬億。
兩則消息，對當前的房地產行業可謂是一針“強心劑”。受此利好消息帶動，12月7日，A股地產股集體大漲，中南建設、新黃浦、中交地產等多股漲停，陽光城、金地集團、新城控股等個股跟漲。
而值得一提的是，中南建設漲停同日，與其相關的深交所供應鏈ABS“建銀5優A”宣布將如期兌付約1.54億元本息，并將于12月10日摘牌，再次顯示了公司的安全與穩健。
作為我國國民經濟的重要支柱，房地產行業不會硬著陸，但市場的出清、去偽存真，已是大勢所趨。陣痛中，有人還在等白衣騎士，而那個著力減負強筋、防三高的中南建設已經走出一條獨立的突圍之路。
堅守財務自律，天晴補屋頂
今年下半年以來，短短幾個月時間，圍繞房地產的市場情緒慢慢滑向了冰冷的谷底。企業債務違約頻發、樓市整體降溫、土拍市場蕭條，行業黃金時代不再，泡沫難以持久，杠桿難以依賴。
雖然都面臨挑戰和壓力，但堅持不依賴有息負債發展模式的中南步履卻更顯穩健?；仡櫄v史數據可以發現，中南建設有息負債與年度經營規模比值一直在行業保持最低位置，2018-2021年三季度其有息負債規模分別為579.4億元、699.2億元、799億元、637.3億元，占當期銷售金額的39.5%、35.66%、35.69%、41.46%，遠低于行業平均70%的水平。天晴補屋頂才是最好的避險之道。
現金流管理也是近年來中南的財務管理的重中之重。今年1-9月，中南建設經營性現金流入1123億元，是一年內到期的各類有息負債的7倍，月均流入125億元，遠超一年內有息負債的月均值14億元。前三季度，公司經營活動產生的現金流量凈額14億元，連續四年保持正值，持續維護公司安全。
正是在公司謹慎的資金管理原則下，即使市場調整進一步深入，11月7日10億元“16中筑01”如期兌付；11月22日10億元“19中南03”如期支付年度利息，同時兌付選擇回售的4.38億元債券；12月2日主動回購1000萬美元40638.HK境外債券。截至目前，中南建設今年到期的債券僅有2.89億元，而其目前存續的美元債券僅3筆，合計4.13億美元，且2021年內無到期，最早到期的是2022年6月的2筆，金額合計僅2.23億美元。償債壓力小，無疑進一步筑高了公司安全墊。
三道紅線方面，中南建設也在加速實現“全綠”。截至9月末，公司凈負債率77.61%，比上半年末下降17.66個百分點；扣除受限資金之后的現金短債比1.08，比上半年末提高4.85個百分點，兩項指標均達綠線并繼續優化；扣除預收賬款后的資產負債率75.81%，比上半年末下降1.61個百分點，進一步靠近上限70%的規則要求。
非常時點營銷破局，構筑發展護城河
中資美元債出現暴雷后，資本市場的多米諾骨牌倒下，三大國際評級機構集中下調房企評級和展望。當前乃至未來一段時間，房地產的時與勢，都是活下來，并且比同行活得更好。
審慎經營指導原則下，中南更是先人一步，加固安全邊界。中南建設董事、總經理陳昱含曾表示，“我們深刻領會國家戰略意圖，對經營做出必要調整。對于目前的形勢公司有提前預判，也較早采取了經營應對舉措?！?br />
2021即近尾聲，市場下行壓力還在增加，中南營銷立足細微，戮力破局。一方面，公司迎合新生代消費群體需求，主動擁抱數字化營銷，與天貓好房、阿里拍賣、企業微信、抖音等聯動合作，拓寬流量通道。另一方面，公司積極加強私域流量的轉化和建設，通過渠道通、來訪通、銷售通、美好購zoina等自有平臺，打通全民經紀人及老帶新等導流鏈路，實現線上裂變及分享帶客。
特別是，公司借用互聯網營銷勢能撬動樓盤成交量，通過天貓旗艦店在雙十一、雙十二等購物狂歡節中設置來訪盲盒、秒殺房源、回血補貼等多樣形式讓利用戶，促進整體銷售業績提升。
根據中南建設最新發布的經營情況公告，2021年1至11月，其累計實現合同銷售金額1828.3億元，銷售面積1351.8萬平方米，而且公司回款率一直維持在80%以上。
堅守長期主義，積極布局“第二曲線”
在“三道紅線”、房貸集中管理制度、土地集中出讓等政策下，房企金融泡沫被不斷擠出。而這個過程中，縮表成為必然，中南也不例外。在陳昱含看來，房地產行業的競爭已經從百米沖刺賽跑變成一場馬拉松。“這個時候需要更講究‘配速’、更講究自我的節奏，審慎經營，長期主義的導向是中南建設的經營觀，是公司總體經營策略的方向?！?br />
對開發商而言，“縮表”的直接表現是降負債、降杠桿、去金融化。今年以來，中南建設有息負債減少了162億元。公司也及時收縮了土地投資規模，這符合中南一貫的運營高周轉和土儲緊平衡策略。
但收縮不是不拿地，中南有著自己的標準和節奏。隨著市場調整進一步深入，中南建設表示，“在穩健經營的基礎上，公司仍然會堅持擇優獲取的原則，一方面加強存量轉化，確保利潤；另一方面堅持以能定收、以能定投、合理支出的原則，確保投資安全，根據不同情況每個戰區的投資端也會做不同的布局?！?br />
可以預見，隨著行業土地周期紅利逐步消失，中南這種土儲緊平衡的正向價值將越來越大。值得一提的是，圍繞“卓越建設”的戰略目標，公司還加快探索輕資產模式，在地產開發和城市基建領域輸出更多管理能力，積極布局第二增長曲線。據悉，中南西鄭區域公司目前正在代建和EPC領域加快探索和拓展，已成功簽約代建項目6個，項目總貨值約68億元，代建收入約3億元，預計能實現凈利潤額約1.3億元。
“縮回來，再打出去的拳頭才更有力量”。中南建設表示，未來1-2年將是一個再平衡的過程，公司將力爭2022年內實現三線全綠。
兩則消息，對當前的房地產行業可謂是一針“強心劑”。受此利好消息帶動，12月7日，A股地產股集體大漲，中南建設、新黃浦、中交地產等多股漲停，陽光城、金地集團、新城控股等個股跟漲。
而值得一提的是，中南建設漲停同日，與其相關的深交所供應鏈ABS“建銀5優A”宣布將如期兌付約1.54億元本息，并將于12月10日摘牌，再次顯示了公司的安全與穩健。
作為我國國民經濟的重要支柱，房地產行業不會硬著陸，但市場的出清、去偽存真，已是大勢所趨。陣痛中，有人還在等白衣騎士，而那個著力減負強筋、防三高的中南建設已經走出一條獨立的突圍之路。
堅守財務自律，天晴補屋頂
今年下半年以來，短短幾個月時間，圍繞房地產的市場情緒慢慢滑向了冰冷的谷底。企業債務違約頻發、樓市整體降溫、土拍市場蕭條，行業黃金時代不再，泡沫難以持久，杠桿難以依賴。
雖然都面臨挑戰和壓力，但堅持不依賴有息負債發展模式的中南步履卻更顯穩健?；仡櫄v史數據可以發現，中南建設有息負債與年度經營規模比值一直在行業保持最低位置，2018-2021年三季度其有息負債規模分別為579.4億元、699.2億元、799億元、637.3億元，占當期銷售金額的39.5%、35.66%、35.69%、41.46%，遠低于行業平均70%的水平。天晴補屋頂才是最好的避險之道。
現金流管理也是近年來中南的財務管理的重中之重。今年1-9月，中南建設經營性現金流入1123億元，是一年內到期的各類有息負債的7倍，月均流入125億元，遠超一年內有息負債的月均值14億元。前三季度，公司經營活動產生的現金流量凈額14億元，連續四年保持正值，持續維護公司安全。
正是在公司謹慎的資金管理原則下，即使市場調整進一步深入，11月7日10億元“16中筑01”如期兌付；11月22日10億元“19中南03”如期支付年度利息，同時兌付選擇回售的4.38億元債券；12月2日主動回購1000萬美元40638.HK境外債券。截至目前，中南建設今年到期的債券僅有2.89億元，而其目前存續的美元債券僅3筆，合計4.13億美元，且2021年內無到期，最早到期的是2022年6月的2筆，金額合計僅2.23億美元。償債壓力小，無疑進一步筑高了公司安全墊。
三道紅線方面，中南建設也在加速實現“全綠”。截至9月末，公司凈負債率77.61%，比上半年末下降17.66個百分點；扣除受限資金之后的現金短債比1.08，比上半年末提高4.85個百分點，兩項指標均達綠線并繼續優化；扣除預收賬款后的資產負債率75.81%，比上半年末下降1.61個百分點，進一步靠近上限70%的規則要求。
非常時點營銷破局，構筑發展護城河
中資美元債出現暴雷后，資本市場的多米諾骨牌倒下，三大國際評級機構集中下調房企評級和展望。當前乃至未來一段時間，房地產的時與勢，都是活下來，并且比同行活得更好。
審慎經營指導原則下，中南更是先人一步，加固安全邊界。中南建設董事、總經理陳昱含曾表示，“我們深刻領會國家戰略意圖，對經營做出必要調整。對于目前的形勢公司有提前預判，也較早采取了經營應對舉措?！?br />
2021即近尾聲，市場下行壓力還在增加，中南營銷立足細微，戮力破局。一方面，公司迎合新生代消費群體需求，主動擁抱數字化營銷，與天貓好房、阿里拍賣、企業微信、抖音等聯動合作，拓寬流量通道。另一方面，公司積極加強私域流量的轉化和建設，通過渠道通、來訪通、銷售通、美好購zoina等自有平臺，打通全民經紀人及老帶新等導流鏈路，實現線上裂變及分享帶客。
特別是，公司借用互聯網營銷勢能撬動樓盤成交量，通過天貓旗艦店在雙十一、雙十二等購物狂歡節中設置來訪盲盒、秒殺房源、回血補貼等多樣形式讓利用戶，促進整體銷售業績提升。
根據中南建設最新發布的經營情況公告，2021年1至11月，其累計實現合同銷售金額1828.3億元，銷售面積1351.8萬平方米，而且公司回款率一直維持在80%以上。
堅守長期主義，積極布局“第二曲線”
在“三道紅線”、房貸集中管理制度、土地集中出讓等政策下，房企金融泡沫被不斷擠出。而這個過程中，縮表成為必然，中南也不例外。在陳昱含看來，房地產行業的競爭已經從百米沖刺賽跑變成一場馬拉松。“這個時候需要更講究‘配速’、更講究自我的節奏，審慎經營，長期主義的導向是中南建設的經營觀，是公司總體經營策略的方向?！?br />
對開發商而言，“縮表”的直接表現是降負債、降杠桿、去金融化。今年以來，中南建設有息負債減少了162億元。公司也及時收縮了土地投資規模，這符合中南一貫的運營高周轉和土儲緊平衡策略。
但收縮不是不拿地，中南有著自己的標準和節奏。隨著市場調整進一步深入，中南建設表示，“在穩健經營的基礎上，公司仍然會堅持擇優獲取的原則，一方面加強存量轉化，確保利潤；另一方面堅持以能定收、以能定投、合理支出的原則，確保投資安全，根據不同情況每個戰區的投資端也會做不同的布局?！?br />
可以預見，隨著行業土地周期紅利逐步消失，中南這種土儲緊平衡的正向價值將越來越大。值得一提的是，圍繞“卓越建設”的戰略目標，公司還加快探索輕資產模式，在地產開發和城市基建領域輸出更多管理能力，積極布局第二增長曲線。據悉，中南西鄭區域公司目前正在代建和EPC領域加快探索和拓展，已成功簽約代建項目6個，項目總貨值約68億元，代建收入約3億元，預計能實現凈利潤額約1.3億元。
“縮回來，再打出去的拳頭才更有力量”。中南建設表示，未來1-2年將是一個再平衡的過程，公司將力爭2022年內實現三線全綠。
