建發房產兇猛拿地 或涉“明股實債”
來源：氫財經
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2021-12-02 13:37:26
建發房產迅猛拿地是出于對規模擴張的渴求，需要大規模拿地補倉。
上海第三輪集中供地第二日共出讓了5宗土地，其中建發房產率先以成交價21.49億元，溢價率8.97%拿下寶山區顧村地塊。
中指研究院數據顯示，今年1至11月建發房產以515億元的權益拿地金額位列《2021年1—11月房地產企業拿地TOP100》榜單的第11位，而其拿地面積達435萬平方米，位列此榜單第19位。
但據億翰智庫數據顯示，今年前11個月建發房產全口徑的銷售額僅位列行業第23。
【激進拿地】
2021年已僅剩一個月的時間了?；仡欉^去的十一個月，建發房產可謂收獲滿滿。1月18日，建發房產旗下子公司就以12.747583億元及競配保障房面積1200平方米拿下寧波的兩宗地塊，溢價率高達36.67%，并且在1月內又先后以16.21億元、45.8億元，溢價率30.06%拿下福建及溫州的兩宗地，彼時，建發以104億元的拿地金額力壓眾多大型房企成為1月拿地金額榜單首位。
2月，建發又以12.23億元、溢價率29.9%，16.69億元、溢價率65.52%，26.59億元、溢價率30.02%的價格拿下三宗地塊，并且在上海與融創聯手以64.52億元、溢價率36.15%拿下上海市普陀區石泉社區地塊還因高溢價被監管部門約談警示。但這并未阻擋建發拿地的腳步，4月建發又現身廣州以溢價率45%的價格拿下南沙區一宗地，刷新了彼時南沙區的地價記錄。此后建發又現身杭州，以16.3億元，刷新杭州近兩年半的最高自持率38%拿下杭州一宗地。
隨后，建發又現身廈門、無錫、泉州等城市拿地，并成功在今年前半年以723億元的拿地金額在各大房企中突破重圍，位列彼時拿地金額榜單前3位。對于建發如此兇猛的拿地，究其原因或許是基于建發欲擴張的原因。陳霄認為，建發房產迅猛拿地是出于對規模擴張的渴求，需要大規模拿地補倉。同時也體現出建發對于其房地產業務板塊的重視，準備大舉發力房地產板塊的決心。
【土儲緊張】
公開資料顯示，建發房產旗下的上市公司建發國際主要負責建發房產的房地產項目開發、物業管理及新興投資業務，這也意味著，建發國際將負責建發房產斬獲地塊的后續開發工作。
而建發國際近年來的土地儲備存續卻在逐年下滑。2018年至2020年分別為3.4、3.2、2.6。如上述分析師所言，如此緊張的土儲，阻擋了建發的擴張之路，今年建發大舉拿地使得其土儲大增，但頻頻高溢價拿地也影響了建發國際的利潤空間。
數據顯示，前半年建發國際實現經營收入83.96億元，同比增長240.93%；實現毛利潤10.5億元，同比增長100.43%；股東應占利潤3.03億元、同比增長100.65%；與此同時，其銷售成本也大幅增長，上半年建發國際銷售成本達73.46億元，同比增長278.86%，而這也進一步拖累了建發國際毛利率，其上半年毛利率僅為12.5%，同比下降了8.8個百分點。
在此基礎上，建發國際銷售毛利率及銷售凈利率也較去年同期大幅下降，據Choice數據顯示，截至6月30日，建發國際銷售毛利率為12.5%，同比下降9.39個百分點；銷售凈利率3.92%，同比下降0.13個百分點。不僅如此，近年來建發國際上述指標呈逐年下滑的趨勢，2018年至2020年其銷售毛利率分別為33.26%、25.86%、17.17%；銷售凈利率為12.75%、11.1%、6.48%。
據克爾瑞研報顯示，其毛利下降的主要原因系建發國際2018年獲取的4個項目，毛利率僅為3%左右，而該4個項目的盈利收入占比達42%，影響了上半年整體毛利率水平。顯然，年內建發頻頻高溢價競得的地塊也會在今后影響著建發國際的盈利空間。
【明股實債】
就建發國際報表來看，除了上述指標不盡如人意以外，似乎其他指標都符合行業平均水平及監管標準。上半年，建發國際凈負債率85.1%、剔除預收款的資產負債率69.8%、現金短債比3.29"三道紅線"均處綠檔。
但值得一提的是，就在去年同期時建發國際"三道紅線"還全是紅檔，僅半年，2020年末時建發國際"三道紅線"就已迅速成為綠檔。作為建發國際母公司的建發當然給予了不少幫助，去年12月建發國際從建發處獲得了95億元的永續債貸款金額，眾所周知，永續債是房企用來降杠桿的"法寶"，年末建發國際權益總額就已達373.53億元，并且年末其近45%的借款均來自建發，且借款成本較低?？藸柸鸨硎?，今年上半年，建發國際平均借貸成本為4.48%，在"國企"母公司的輻射下，建發國際融資成本處于行業低位。
不僅如此，建發國際少數股東權益也增長較快，今年上半年建發國際少數股東權益就已達266.91億元，并且2017年至2020年分別為6.12億元、45.1億元、123.12億元、195.36億元呈逐年上升的趨勢，在權益總額中的占比也逐年上升，甚至上半年少數股東權益在股東權益總額中的占比已過半，達52.52%。
但其歸母凈利潤在上半年的利潤總額中的占比達92%，并且在此前也均高于其所擁有的權益占比，這與少數股東權益占比形成了鮮明的對比，少數股東權益在凈利潤中的占比已嚴重不匹配，這難免不被人質疑"明股實債"。
上海第三輪集中供地第二日共出讓了5宗土地，其中建發房產率先以成交價21.49億元，溢價率8.97%拿下寶山區顧村地塊。
中指研究院數據顯示，今年1至11月建發房產以515億元的權益拿地金額位列《2021年1—11月房地產企業拿地TOP100》榜單的第11位，而其拿地面積達435萬平方米，位列此榜單第19位。
但據億翰智庫數據顯示，今年前11個月建發房產全口徑的銷售額僅位列行業第23。
【激進拿地】
2021年已僅剩一個月的時間了?；仡欉^去的十一個月，建發房產可謂收獲滿滿。1月18日，建發房產旗下子公司就以12.747583億元及競配保障房面積1200平方米拿下寧波的兩宗地塊，溢價率高達36.67%，并且在1月內又先后以16.21億元、45.8億元，溢價率30.06%拿下福建及溫州的兩宗地，彼時，建發以104億元的拿地金額力壓眾多大型房企成為1月拿地金額榜單首位。
2月，建發又以12.23億元、溢價率29.9%，16.69億元、溢價率65.52%，26.59億元、溢價率30.02%的價格拿下三宗地塊，并且在上海與融創聯手以64.52億元、溢價率36.15%拿下上海市普陀區石泉社區地塊還因高溢價被監管部門約談警示。但這并未阻擋建發拿地的腳步，4月建發又現身廣州以溢價率45%的價格拿下南沙區一宗地，刷新了彼時南沙區的地價記錄。此后建發又現身杭州，以16.3億元，刷新杭州近兩年半的最高自持率38%拿下杭州一宗地。
隨后，建發又現身廈門、無錫、泉州等城市拿地，并成功在今年前半年以723億元的拿地金額在各大房企中突破重圍，位列彼時拿地金額榜單前3位。對于建發如此兇猛的拿地，究其原因或許是基于建發欲擴張的原因。陳霄認為，建發房產迅猛拿地是出于對規模擴張的渴求，需要大規模拿地補倉。同時也體現出建發對于其房地產業務板塊的重視，準備大舉發力房地產板塊的決心。
【土儲緊張】
公開資料顯示，建發房產旗下的上市公司建發國際主要負責建發房產的房地產項目開發、物業管理及新興投資業務，這也意味著，建發國際將負責建發房產斬獲地塊的后續開發工作。
而建發國際近年來的土地儲備存續卻在逐年下滑。2018年至2020年分別為3.4、3.2、2.6。如上述分析師所言，如此緊張的土儲，阻擋了建發的擴張之路，今年建發大舉拿地使得其土儲大增，但頻頻高溢價拿地也影響了建發國際的利潤空間。
數據顯示，前半年建發國際實現經營收入83.96億元，同比增長240.93%；實現毛利潤10.5億元，同比增長100.43%；股東應占利潤3.03億元、同比增長100.65%；與此同時，其銷售成本也大幅增長，上半年建發國際銷售成本達73.46億元，同比增長278.86%，而這也進一步拖累了建發國際毛利率，其上半年毛利率僅為12.5%，同比下降了8.8個百分點。
在此基礎上，建發國際銷售毛利率及銷售凈利率也較去年同期大幅下降，據Choice數據顯示，截至6月30日，建發國際銷售毛利率為12.5%，同比下降9.39個百分點；銷售凈利率3.92%，同比下降0.13個百分點。不僅如此，近年來建發國際上述指標呈逐年下滑的趨勢，2018年至2020年其銷售毛利率分別為33.26%、25.86%、17.17%；銷售凈利率為12.75%、11.1%、6.48%。
據克爾瑞研報顯示，其毛利下降的主要原因系建發國際2018年獲取的4個項目，毛利率僅為3%左右，而該4個項目的盈利收入占比達42%，影響了上半年整體毛利率水平。顯然，年內建發頻頻高溢價競得的地塊也會在今后影響著建發國際的盈利空間。
【明股實債】
就建發國際報表來看，除了上述指標不盡如人意以外，似乎其他指標都符合行業平均水平及監管標準。上半年，建發國際凈負債率85.1%、剔除預收款的資產負債率69.8%、現金短債比3.29"三道紅線"均處綠檔。
但值得一提的是，就在去年同期時建發國際"三道紅線"還全是紅檔，僅半年，2020年末時建發國際"三道紅線"就已迅速成為綠檔。作為建發國際母公司的建發當然給予了不少幫助，去年12月建發國際從建發處獲得了95億元的永續債貸款金額，眾所周知，永續債是房企用來降杠桿的"法寶"，年末建發國際權益總額就已達373.53億元，并且年末其近45%的借款均來自建發，且借款成本較低?？藸柸鸨硎?，今年上半年，建發國際平均借貸成本為4.48%，在"國企"母公司的輻射下，建發國際融資成本處于行業低位。
不僅如此，建發國際少數股東權益也增長較快，今年上半年建發國際少數股東權益就已達266.91億元，并且2017年至2020年分別為6.12億元、45.1億元、123.12億元、195.36億元呈逐年上升的趨勢，在權益總額中的占比也逐年上升，甚至上半年少數股東權益在股東權益總額中的占比已過半，達52.52%。
但其歸母凈利潤在上半年的利潤總額中的占比達92%，并且在此前也均高于其所擁有的權益占比，這與少數股東權益占比形成了鮮明的對比，少數股東權益在凈利潤中的占比已嚴重不匹配，這難免不被人質疑"明股實債"。
