11月25日，大悅城控股發(fā)公告稱，擬3.27億元掛牌轉(zhuǎn)讓深圳辦公樓。

　　據(jù)悉，大悅城擬以公開掛牌的方式，分層出售位于深圳市福田區(qū)的深圳國(guó)際交易廣場(chǎng)的34層、35層共32套辦公房產(chǎn)，每層樓的掛牌轉(zhuǎn)讓底價(jià)約為1.637億元。

　　大悅城解釋，此舉是為了盤活公司存量資產(chǎn)，優(yōu)化資源配置。就目前的市場(chǎng)行情來看，并非是一個(gè)好的出售時(shí)機(jī)。

　　2019年，大悅城提出要在2021年底完成破千億的銷售目標(biāo)，如今剩下僅一個(gè)多月，逆勢(shì)“突圍”能否實(shí)現(xiàn)？

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　　近期，盡管樓市不時(shí)傳來利好消息，比如央行明確強(qiáng)調(diào)的“兩維護(hù)”，一些城市的房貸放貸速度明顯加快等，但如果蜜友們看過國(guó)家統(tǒng)計(jì)局10月的70城房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)或到家附近的房產(chǎn)中介門店轉(zhuǎn)悠上一兩天，就能清楚現(xiàn)在的樓市有多冷靜。

　　無論是房企還個(gè)人現(xiàn)在出售房產(chǎn)，似乎都容易讓人浮想聯(lián)翩。不過，大悅城控股的情況不太一樣。

　　不少蜜友對(duì)大悅城的印象，可能是早年名聲在外的北京西單大悅城。

　　據(jù)媒體報(bào)道，它出自于曾被央視評(píng)為2012年中國(guó)經(jīng)濟(jì)年度人物的寧高寧之手。寧高寧也是知名的央企掌門人，他曾執(zhí)掌華潤(rùn)集團(tuán)，打造了明星項(xiàng)目“萬(wàn)象城”。

　　此后寧高寧到中糧集團(tuán)任職，開拓了地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

　　2006年，中糧集團(tuán)將旗下的寶投公司更名為中糧地產(chǎn)(集團(tuán))股份有限公司。2007年，寧高寧締造了另一個(gè)知名品牌“大悅城”，兩年后中糧集團(tuán)成為了蒙牛第一大股東。

　　2010年定下了“10年內(nèi)將開出20個(gè)大悅城”的大目標(biāo)。

　　然而，2020年報(bào)顯示，報(bào)告期末，公司持有已開業(yè)10個(gè)大悅城購(gòu)物中心、1個(gè)春風(fēng)里項(xiàng)目及1個(gè)祥云小鎮(zhèn)項(xiàng)目(不含管理輸出項(xiàng)目)。

　　距離10年前的20個(gè)大悅城，僅完成一半。

　　原因是多方面的，當(dāng)初的掌舵人于2016年調(diào)任其他央企，而中糧集團(tuán)旗下的兩家上市房企“剪不斷，理還亂”。

　　直到2019年完成重組后，大悅城控股成為中糧集團(tuán)旗下唯一的地產(chǎn)投資和管理平臺(tái)，它也成為在我國(guó)香港上市的大悅城地產(chǎn)有限公司的控股股東。

　　相比差不多時(shí)期發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的央企來看，大悅城明顯掉隊(duì)了。

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　　重組首年，大悅城控股的業(yè)績(jī)表現(xiàn)不錯(cuò)，但2020年受疫情影響，頗為受挫。

　　盡管如此，大悅城仍沒有放棄2021年沖刺千億銷售的目標(biāo)。

　　2020年3月業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，其時(shí)任董事長(zhǎng)周政表示：“公司對(duì)于2021年銷售業(yè)績(jī)破千億的目標(biāo)有堅(jiān)定的信心。”

　　然而今年3月，大悅城控股發(fā)公告，董事會(huì)收到董事長(zhǎng)周政、董事姜勇提交的書面辭職申請(qǐng)。其中，周政因在中糧集團(tuán)的工作發(fā)生調(diào)任而辭職，辭職后不再擔(dān)任公司任何職務(wù)。

　　大悅城控股官微上能檢索到“千億目標(biāo)”的內(nèi)容停留在2019、2020年，不知道是否已淡化或“放棄”這個(gè)目標(biāo)了？

　　這或許與2020年的表現(xiàn)不無關(guān)系。

　　2020年財(cái)報(bào)顯示，大悅城控股全年實(shí)現(xiàn)銷售額(全口徑)694億元，營(yíng)收384.45億元，同比增長(zhǎng)13.76%；但歸屬于上市股東的凈利潤(rùn)為-3.87億元，同比大幅下滑-118.88%。

　　同年對(duì)標(biāo)“三道紅線”，大悅城踩中了“一道紅線”

　　今年上半年，大悅城對(duì)標(biāo)“三道紅線”仍處于“黃檔”，好在背靠央企，其融資成本較低，平均融資成本約為5.06%。

　　如今的大悅城控股官網(wǎng)強(qiáng)調(diào)的都是“雙輪雙核”的發(fā)展模式，即以“持有+銷售”兩大核心業(yè)務(wù)雙輪驅(qū)動(dòng)，穩(wěn)健發(fā)展。同時(shí)，商業(yè)項(xiàng)目及核心商業(yè)大區(qū)也強(qiáng)調(diào)也將輕資產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展作為重要的戰(zhàn)略方向。

　　2020年報(bào)中預(yù)計(jì)，今年將有蘇州大悅春風(fēng)里、長(zhǎng)沙大悅城、北京槐新大悅春風(fēng)里、重慶大悅城、武漢大悅城、青島即墨祥云小鎮(zhèn)等6個(gè)項(xiàng)目開業(yè)。

　　今年9月，大悅城控股稱年內(nèi)將有5大商業(yè)項(xiàng)目開業(yè)，基本能完成任務(wù)。而千億銷售目標(biāo)似乎還頗有距離，甚至難以完成。

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　　大悅城控股三季報(bào)顯示，今年1-9月實(shí)現(xiàn)營(yíng)收221.29億元，同比增長(zhǎng)24.29%；歸屬凈利潤(rùn)11.17億元，同比增長(zhǎng)46.86%；但經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額則同比大降233.67%。

　　出現(xiàn)如此情況，財(cái)報(bào)解釋，主要是前三季度結(jié)算項(xiàng)目權(quán)益占比較高。而前三季度經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額為-85.24億元，主要是新獲取項(xiàng)目土地支出、建造支出、稅費(fèi)支出及支付的拍地保證金凈額同比增加所致。

　　克而瑞地產(chǎn)研究今年1-9月房企銷售榜單顯示，大悅城以440.1億元的操盤金額排名第49位，距離千億銷售目標(biāo)還有不小差距。

　　另外值得注意的是，大悅城控股也面臨房企近年來存在的普遍問題，毛利率下滑。

　　中期業(yè)績(jī)披露，今年上半年，大悅城控股的營(yíng)收表現(xiàn)不錯(cuò)，同比增加20.62億元，增長(zhǎng)16.92%；但由于本期結(jié)算項(xiàng)目中低毛利項(xiàng)目較多，毛利額43.03億元，同比減少11.71億元，下降21.40%，綜合毛利率30.20%，同比降低14.72個(gè)百分點(diǎn)。

　　毛利率下滑也是未來房企們普遍要面臨的挑戰(zhàn)：行業(yè)回歸合理利潤(rùn)空間。

　　此外，有意思的是，今年5月和9月，華泰證券等分別對(duì)大悅城給出了“增持”的意見，但大悅城及大悅城地產(chǎn)和大多數(shù)房企一樣，股價(jià)持續(xù)走低。

　　而大悅城地產(chǎn)更是幾乎淪為了“仙股”，股價(jià)長(zhǎng)期在1港元/股之下，截至11月26日收盤僅為0.395港元/股。

　　盡管，近兩年也有房企逆勢(shì)擴(kuò)張，默默撿一些資金困難房企拋售出來的“便宜貨”，但行業(yè)和大環(huán)境的改變，實(shí)際上大家的日子都不輕松。即便是背靠央企的房企們，能拿到更便宜的融資，也需要加快奔跑。