“粵系上市房企”1800億債務壓頂,融資渠道趨緊流動性惡化

靠著大力舉債,合景泰富的銷售規模在短時間內得到了迅速提升,但其被質疑銷售注水、規模虛胖,同時隨著杠桿水平不斷放大,其負債水平也一路走高。

  01展望負面

  11月25日,標普將合景泰富集團(01813.HK)的評級展望從“穩定”下調至“負面”,同時確認其長期發行人信用評級為“B+”,高級無抵押債券長期發行評級為“B”。

  標普認為,在未來12個月內,由于現金生成能力疲軟、融資渠道趨緊且需償還或有負債,合景泰富集團流動性的惡化程度可能超過此前預期,此外其杠桿率也可能因利潤率收縮而上升。

  受此消息影響,合景泰富集團遭遇“股債雙殺”。

  11月26日,合景泰富集團股價震蕩下挫,收盤跌幅為7%;同時其2024年到期、票面利率7.875%的美元債下跌2.4美分至81.5美分,已連續第四天下跌。

  《小債看市》統計,目前合景泰富集團存續美元債10只,存續規模41.53億美元,其中將有3只合計11.5億美元債于一年內到期。

  存續美元債情況

  除此之外,合景泰富集團還存續兩只境內債,存續規模41.7億元,均將于2023年10月14日到期。

  本月初,合景泰富集團償還了30億元熊貓債券,其在2022年末前還有160億元到期或可贖回債券,其中包括2022年1月到期的2.5億美元債,以及2022年9月到期的9億美元債。

  近日,合景泰富集團與投資人交流中稱,為應對明年1月到期的2.5億美元債,在今年9月已融資2.58億美金做好相關安排,對明年9月到期的9億美元債進行多方面安排,境內外跨境資金池額度在50億左右。

  標普預計,合景泰富集團將通過現金余額,和較低的土地支出來解決未來12個月的到期債務。

  02規模注水負債壓頂

  據官網介紹,合景控股集團成立于1995年,于2007年在香港聯交所主板上市。

  合景控股集團以“根植廣州,輻射全國”為發展戰略,旗下業務已涵蓋地產開發、物業服務與商業運營、輕資產運營、文旅、教育、大健康六大戰略板塊。

  合景泰富集團官網

  從股權結構看,合景泰富集團的控股股東為晉得顧問有限公司,持股比例為40.84%,公司實際控制人為自然人孔建岷。

  股權結構圖

  2020年,合景泰富集團以1036.1億銷售額邁入千億門檻,但其權益金額僅為640.4億元,今年將全年銷售目標定為1240億元。

  今年前10個月,合景泰富集團實現銷售額861億,累計同比增長10%,僅完成銷售目標的69%。

  據克而瑞數據,前九個月合景泰富集團以567.7億操盤金額位居房企第42名;以297.9萬平方米操盤面積排第44位,屬于50強中型房企。

  克而瑞數據

  今年上半年,合景泰富集團拿地全面收縮,新增項目合計總建筑面積51萬平方米,總成本13億,權益建筑面積為37萬平米,權益土地成本為9億。

  截至6月底,合景泰富集團共擁有177個項目,分布于41個城市,合計權益建筑面積約1594萬平方米,總建筑面積約2317萬平方米。

  從經營業績上看,上半年合景泰富集團實現營收129.7億元;實現歸母凈利潤27.53億元,同比下降21.71%。

  其實,合景泰富集團“增收不增利”跡象從2020年就可見一斑,去年其在營收增長24.23%情況下,歸母凈利潤大幅下滑31.91%。

  盈利能力

  從盈利能力來看,上半年合景泰富集團的毛利率和凈利率分別為30.05%和21.99%,雖處于行業高位,但和其他房企一樣持續下滑,分別下滑2.15個百分點和6.3個百分點。

  截至今年6月末,合景泰富集團總資產為2431億元,總負債1812億元,凈資產613.9億元,資產負債率74.53%。

  從“三道紅線”看,合景泰富集團剔除預收款的資產負債率為71.8%,非受限現金短債比為1.8,凈負債率54.1%,踩中一道紅線屬于“黃檔”房企。

  《小債看市》分析債務結構發現,合景泰富集團主要以流動負債為主,占總債務的66%。

  截至今年6月末,合景泰富集團流動負債有1198億元,其中一年內到期的短期債務有235億元。

  相較于短債規模,合景泰富集團流動性較好,其賬上現金及現金等價物有426.1億元,對短債形成良好覆蓋,短期償債壓力可控。

  在備用資金方面,截至2020年末,合景泰富集團銀行授信總額有1090.15億元,未使用授信額度為747.32億元,可見其財務彈性良好。

  銀行授信

  除此之外,合景泰富集團還有613.9億非流動負債,主要為長期借款,其長期有息負債合計572.9億元。

  整體來看,合景泰富集團剛性債務有807.9億元,主要以長期有息負債為主,帶息債務比為44.6%。

  有息負債規模高企,今年上半年合景泰富集團財務費用為7.627億元,同時其銷售、營銷和行政開支大增,期間費用對利潤形成嚴重侵蝕。

  從融資渠道看,合景泰富集團主要依賴于股權和發債融資,融資渠道較為狹窄,上半年其平均融資成本為6.1%,同比增長28%。

  值得注意的是,合景泰富集團降杠桿動作,存在一定“明股實債”嫌疑。

  2019年至今,合景泰富集團少數股東權益分別為24.48億、103.8億元和171.59億元,增速較快;但其少數股東損益分別為2.5億、2.25億以及1.01億元,占比和增速與少數股東權益不匹配。

  合景泰富集團少數股東權益的短期保障,預示著其可能存在較大體量的合作開發,同樣不排除一部分債務被置于“表外”。

  總得來看,今年以來合景泰富集團業績和盈利能力下滑,有息負債高企,剔除預收款的資產負債率仍高于紅線,存在一定“明股實債”嫌疑。

  03“華南五虎”之一

  1994年,年僅26歲的孔建岷從工行信貸部辭職下海,與人聯合成立新恒昌公司。

  次年6月,孔建岷三兄弟聯合創辦合景房地產公司,進軍房地產開發市場。

  隨后,合景房地產相繼開發了御華苑、疊彩園、盈彩美居等住宅小區,開始為廣州市民所熟悉。

  2004年,孔健岷以當年市場第一天價投得廣州珠江新城兩幅“地王”,分別建成現時的珠江新城住宅譽峰和寫字樓國際金融廣場,自此在廣州地產界一炮而紅。

  合景泰富董事局主席孔健岷

  盡管在廣州房地產界打拼多年,但孔氏三兄弟為人卻都極為低調,哥哥孔健楠和弟弟孔健濤出席過一些重大新聞發布會,而孔健岷則一直保持神秘,直到合景泰富在香港上市。

  2007年7月,合景泰富在香港聯交所上市,這是孔健岷首次正式出現在媒體面前。同年,孔健岷家族以165億在2007年胡潤百富榜排第33名。

  上市后,合景泰富在規模上并沒有急于快速邁進,而是用了6年時間,從戰略思維角度去實現產品覆蓋。

  自2016年起,合景泰富開啟了擴張之路,2020年其入駐城市數量由2016年的12個上升至40個。

  憑借在土拍市場上激進舉牌,一直被視作“清閑”房企的合景泰富,晉升為“新華南五虎”之一。

  2017年至2020年,合景泰富銷售金額的復合增長率達到39.7%,同時其杠桿水平也持續放大,債務壓力持續攀升。

  今年以來,躋身千億房企陣營后,合景泰富漸漸褪去了昔日的雄風,債務重壓之下,其銷售降速、拿地放緩、業績下滑,并在“增收不增利”怪圈中越陷越深。