房企金輝1500億負(fù)債壓頂,一路從穩(wěn)健到激進(jìn)

當(dāng)其他閩系房企紛紛邁過(guò)千億門(mén)檻時(shí),一向穩(wěn)健的金輝集團(tuán)著急了,其不斷以“地王”身份出現(xiàn)在公開(kāi)土地市場(chǎng),以實(shí)現(xiàn)規(guī)模的快速擴(kuò)張。

  01

  異動(dòng)

  近日,在房地產(chǎn)同行風(fēng)聲鶴唳之際,金輝集團(tuán)股份有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“金輝股份”)旗下債券發(fā)生較大波動(dòng),引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注。

  11月25日,“19金輝01”上交所固收平臺(tái)顯示成交價(jià)90元,成交量3000手,較上日收價(jià)跌幅9.36%;前日“20金輝03”也發(fā)生一筆80元的成交。

  此前,金輝股份下調(diào)“19金輝03”后1年票息30個(gè)基點(diǎn)至7.2%,遭到投資人全額回售,回售金額11.3億元,兌付日為11月29日。

  據(jù)悉,金輝股份擬于11月29日至12月24日對(duì)全部回售債券進(jìn)行轉(zhuǎn)售。

  據(jù)最新消息,金輝股份已將11.3億元連同利息8475萬(wàn)元存入指定銀行賬戶(hù),用于11月29日“19金輝03”債券回售本金及利息支付工作。

  《小債看市》統(tǒng)計(jì),目前金輝股份存續(xù)債券10只,存續(xù)規(guī)模94.5億元,其中將有55億債券于1-3年內(nèi)到期,其面臨短期集中兌付壓力較大。

  
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存續(xù)債券到期分布


  在離岸債券方面,金輝股份還存續(xù)兩只美元債,存續(xù)規(guī)模5.5億美元,明年1月將有一只3億美元債到期。

  
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存續(xù)美元債情況


  據(jù)最新評(píng)級(jí)報(bào)告,目前金輝股份主體和相關(guān)債項(xiàng)信用評(píng)級(jí)均為AA+,評(píng)級(jí)展望為“穩(wěn)定”。

  021500億負(fù)債壓頂

  據(jù)官網(wǎng)介紹,金輝集團(tuán)于1996年在福州成立,2009年總部遷往北京,目前進(jìn)駐國(guó)內(nèi)32個(gè)核心城市,位居中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)50強(qiáng)。

  2020年10月,金輝控股(9993.HK)在香港聯(lián)合交易所主板掛牌上市。

  從股權(quán)結(jié)構(gòu)看,金輝股份的控股股東為金輝投資,持股比例為96%,公司實(shí)際控制人為林定強(qiáng)。

  
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股權(quán)結(jié)構(gòu)圖


  今年前10個(gè)月,金輝銷(xiāo)售額為803.7億元,同比增長(zhǎng)20.7%,距離千億目標(biāo)還有一定距離。

  據(jù)克而瑞數(shù)據(jù),前九個(gè)月金輝集團(tuán)以503.7億操盤(pán)金額位居房企第47名;以326.4萬(wàn)平方米操盤(pán)面積排第41位,屬于TOP50中型房企。

  
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克而瑞數(shù)據(jù)


  今年上半年,金輝共拿地17宗,規(guī)劃建筑面積221.8萬(wàn)平方米,權(quán)益規(guī)劃建筑面積142.9萬(wàn)平方米,權(quán)益地價(jià)總額88.97億元。

  截至2021年6月底,金輝在全國(guó)共有地產(chǎn)項(xiàng)目216個(gè),土地儲(chǔ)備總建筑面積達(dá)3307萬(wàn)平方米,其中97.9%的土儲(chǔ)位于強(qiáng)二線及核心三線城市。

  今年前三季度,金輝股份實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入259.93億元,同比增長(zhǎng)68.57%;實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)20.64億元,同比增長(zhǎng)141.97%。

  業(yè)績(jī)看似亮眼,但受結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目區(qū)域及限價(jià)項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)等影響,金輝股份盈利能力卻持續(xù)下滑,其毛利率為20.31%,同比下降3.43個(gè)百分點(diǎn)。

  
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金輝控股毛利率


  截至今年三季末,金輝股份總資產(chǎn)為1968.49億元,總負(fù)債1582.91億元,凈資產(chǎn)385.58億元,資產(chǎn)負(fù)債率80.41%。

  近年來(lái),金輝股份的財(cái)務(wù)杠桿水平高企,2020年后雖有所下降但仍高于行業(yè)平均水平,存在一定杠桿風(fēng)險(xiǎn)。

  
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財(cái)務(wù)杠桿水平


  從“三道紅線”來(lái)看,半年報(bào)顯示金輝控股仍處于綠檔,但業(yè)內(nèi)對(duì)其快速降檔一直存在質(zhì)疑,認(rèn)為是依靠“明股實(shí)債”實(shí)現(xiàn)了檔位“由紅轉(zhuǎn)綠”。

  《小債看市》分析債務(wù)結(jié)構(gòu)發(fā)現(xiàn),金輝股份主要以流動(dòng)負(fù)債為主,占總債務(wù)的68%。

  截至今年三季末,金輝股份流動(dòng)負(fù)債有1082.47億元,主要為應(yīng)付賬款,其一年內(nèi)到期的短期債務(wù)合計(jì)83.41億元。

  相較于短債規(guī)模,金輝股份流動(dòng)性充沛,其賬上貨幣資金有224.1億元,對(duì)短債覆蓋性良好,短期償債壓力可控。

  在備用資金方面,截至今年3月末,金輝股份銀行授信總額有841.1億元,未使用授信額度為513.86億元,可見(jiàn)其財(cái)務(wù)彈性良好。

  
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銀行授信


  除此之外,金輝股份還有500.44億非流動(dòng)負(fù)債,主要為長(zhǎng)期借款,其長(zhǎng)期有息負(fù)債合計(jì)463.72億元。

  整體來(lái)看,金輝股份剛性債務(wù)有547.13億元,主要以長(zhǎng)期有息負(fù)債為主,帶息債務(wù)比為35%。

  在融資結(jié)構(gòu)方面,金輝股份主要以銀行貸款為主占比6成,債券占比近3成,非標(biāo)融資不到5%。

  值得注意的是,近年來(lái)金輝股份合聯(lián)營(yíng)項(xiàng)目及并表合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)模快速增長(zhǎng),少數(shù)股東權(quán)益從2019年末40.96億增長(zhǎng)至161.78億,與少數(shù)股東損益占比不匹配,存在一定“明股實(shí)債”嫌疑。

  從資產(chǎn)質(zhì)量看,金輝股份存貨規(guī)模超1200億,主要為開(kāi)發(fā)成本,受政府限價(jià)影響,其部分存貨存在一定減值風(fēng)險(xiǎn)。

  截至今年6月末,金輝股份受限資產(chǎn)合計(jì)711億元,占總資產(chǎn)的三成,其中受限存貨620.8億元,受限比例較高不利于資產(chǎn)流動(dòng)性。

  總得來(lái)看,金輝股份業(yè)績(jī)雖增長(zhǎng),但盈利能力卻持續(xù)下滑;整體債務(wù)負(fù)擔(dān)較重,面臨一定償付壓力;存貨高企資產(chǎn)質(zhì)量一般。

  03從穩(wěn)健到激進(jìn)

  1996年,林定強(qiáng)在福州創(chuàng)立金輝集團(tuán),并在福州收購(gòu)第一幅地塊,開(kāi)發(fā)了首個(gè)項(xiàng)目--福州錦江花園。

  2004年,金輝集團(tuán)走出福州,先后進(jìn)入重慶、西安、南京、合肥、上海等地,開(kāi)啟了全國(guó)化布局。

  五年后,林定強(qiáng)將總部遷至北京,并逐步將業(yè)務(wù)擴(kuò)展至長(zhǎng)三角、環(huán)渤海、華南、西南及西北等五大區(qū)域,金輝集團(tuán)成為一家全國(guó)性房企。

  自2013年起,金輝集團(tuán)開(kāi)始籌謀上市,其先在港股申請(qǐng)上市,但遭遇招股書(shū)失效,后又轉(zhuǎn)戰(zhàn)A股未果,直至2020年才登陸港股。

  急于上市背后,是金輝集團(tuán)對(duì)融資的渴求。

  近年來(lái),當(dāng)其他閩系房企紛紛邁過(guò)千億門(mén)檻時(shí),一向穩(wěn)健的金輝集團(tuán)著急了,其于2017年~2019年分別實(shí)現(xiàn)全口徑銷(xiāo)售額445.1億、746.8億以及888.6億元。

  為了實(shí)現(xiàn)規(guī)模化擴(kuò)張,金輝展開(kāi)了激進(jìn)的拿地策略。

  2017年-2019年,金輝土儲(chǔ)從500萬(wàn)平方米,擴(kuò)大至近2700萬(wàn)平方米,足足翻了5倍有余,并不斷以“地王”身份出現(xiàn)在公開(kāi)土地市場(chǎng)。

  規(guī)模擴(kuò)張下,金輝集團(tuán)負(fù)債高企、融資成本上升、毛利下滑等后遺癥開(kāi)始顯現(xiàn)。另外在公司治理方面,其家族色彩濃厚,公司管理層有多名林定強(qiáng)親屬被外界所詬病。