高息發債又“賣子回血”,三盛控股能安全“過冬”嗎?
來源:債市觀察
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2021-11-23 09:04:54
“閩系房企”三盛控股在一天內出售兩家子公司,回籠資金約6.21億元。
11月16日,三盛控股(2183.HK)接連發布兩則有關拋售子公司的公告稱,擬6.21億元出售哈爾濱利福商廈有限公司和嘉標商廈(青島)有限公司的全部股權。
其中,三盛控股擬以3.5億元的價格轉讓位于哈爾濱的利福商廈。利福商廈位于哈爾濱市道里區中央大街86號,建筑面積約1萬平方米,目前用于出租用途,收購方為北海晟祺實業有限公司。
與此同時,三盛控股旗下間接全資附屬公司龍海三盛以2.71億元的價格,將青島嘉標商廈賣給了北海晟利。該物業位于青島市市北區膠州路152-158號,建筑面積2.65萬平方米。
三盛控股對此回應表示,公司董事認為所出售項目,是公司以合理價格變現的機會,“所獲得資金,將作為運營資金,投入集團日常經營發展中。”
01
高息發債、下調評級
三盛控股近期的動作不僅是轉讓股權,11月9日,三盛控股向信銀資本配售了7000萬美元票據,利率將為每年12.5%,付息日為2022年5月11日及11月10日。
三盛控股董事認為,配售事項為三盛控股籌集額外資金的良機。假設配售事項下的所有票據已獲成功配售,配售事項的所得款項總額將為7000萬美元。配售事項的所得款項總額擬用作2018年債券的再融資。
實際上,今年11月,三盛控股將有一筆1.35億元的境外債到期。而在6月29日,三盛控股擬擔保發行一筆以美元計價的1年期高級無抵押票據,利息率為13%,到期日為2022年7月5日。有市場觀點認為,此舉似乎有“借新償舊”之意。
今年10月,穆迪將三盛控股“B2”公司家族評級,下調展望至“負面”。穆迪預計,由于資金緊張,購房者的信心減弱,三盛控股的合同銷售額將在未來6-12個月內下降。這將削弱公司的經營現金流,進而削弱其流動性。
對于三盛控股轉讓項目、高成本配售票據的系列操作,也有業內人士認為這是其增強流動性、防范資金風險的舉措。半年報數據顯示,截至今年6月底,三盛控股的現金短債比為1.7倍,剔除應收賬款的資產負債率為78%,凈負債率仍高達126%。盡管只踩一條紅線,但這也無法掩蓋三盛控股財務緊張的事實。
近年來,三盛控股的利息支出明顯增多,2019年與2020年分別為15.53億元、23.14億元,但利息資本化占比較高分別為97.9%和97.4%。
對此,財經評論員周正稱,利息資本化在房地產業雖很常見,但大部分房企該指標占比一般為70%左右,較高的利息資本化率說明公司周轉率下降。
IPG中國首席經濟學家柏文喜在談到三盛較高的利息資本化率時稱,采用將成本“后置”的方法,可以起到直接美化表觀數據和提升即期業績的效果,從而能夠為改善企業基本面和提升融資條件提供幫助。
02
一筆“賠本”的交易
為了融資,三盛控股以固定收益債務投資的形式引入興業信托入股其子公司,一度引來市場“明股實債”的質疑。并且,三盛控股后又花3億元收購該子公司剩余40%股權,又以5000萬元價格將其50%的股權出售,令人疑惑。
今年7月14日,三盛控股全資附屬公司上海芒盛與江蘇北盛簽訂協議,將收購后者持有的上海盛闕40%的股權,耗資3.37億元。股權交易完成后,三盛控股全資擁有該項目。
兩家公司合作的交集,是2020年7月一起成立了項目公司無錫盛濱,共同運營前述無錫地塊,面積約5.26萬平方米。后江蘇北盛退出項目公司,通過上海盛闕間接持有。2020年12月,上海盛闕引來了新股東興業信托。
上海盛闕由上海芒盛、江蘇北盛及興業信托分別注冊擁有18%、12%及70%。從股權結構上看,興業信托才是上海盛闕的最大股東。
對此,三盛控股曾解釋稱,興業信托的股權投資屬于固定收益債務投資,因此上海盛闕股權的實際實益擁有權被認為是按60%及40%之比例分別歸屬于上海芒盛及江蘇北盛。
一般來說,固定收益債務投資相當于一種“實質貸款”安排,指分類為股權但實際表現為債務的投資。對于興業證券的投資,市場上一直存在質疑的聲音,認為其對項目進行表內表外的挪騰,有著“明股實債”的嫌疑。
值得注意的是,今年的半年報顯示,三盛控股于7月21日,與上海信達立人投資管理有限公司訂立協議,信達立人將以注資5000萬元(即無錫盛濱50%股權)的方式投資無錫盛濱。無錫盛濱成為三盛控股50%股權的合營企業。
無獨有偶,今年5月25日,三盛控股與信達地產戰略合作簽約儀式在上海舉行,公司方表示,這是三盛集團“事業大平臺,財富共同體”發展理念的實踐表達。
03
不再追求“雙千億”
三盛集團創始于1988年,以橡塑發泡等實業起家,2001年在福建開始試水房地產,其地產運營平臺三盛控股于2017年借殼上市后,三盛集團向上市公司注入大量地產資產。
2018年底,三盛控股掌門人林榮濱喊出“三年雙千億”的目標,即在2021年公司實現總資產、簽約收入過千億元。
2018年至2020年,三盛控股營收為9.34億元、20.55億元、87.88億元;歸母凈利潤為-1.66億元、0.7億元、8.09億元。直到今年上半年,三盛控股依然保持著不錯的增速。
上半年,三盛控股實現營收51.32億元,同比增長221.68%;對應毛利11.06億元,同比增長77.71%;只是毛利率未升反降,為21.56%,同比下降17.46%。歸屬于上市公司股東凈利潤6.26億元,同比增加264.14%。
在銷售層面,克而瑞數據顯示,1-10月三盛控股實現銷售額334億元,低于去年同期的345億元,其中10月的銷售額僅有10億元,與去年同期的70億元相差甚遠。
在今年半年度業績會上,林榮濱表示,“三年雙千億”基于當時的資源、外部環境和政策作出的判斷、擬定的目標。在新市場的環境下,公司對雙千億目標進行了適當的調整,規模不再是三盛控股的首要目標,公司不會盲目追求規模。
最近兩年樓市調控政策密集發布,監管方式更具有穿透性,行業的發展模式和商業邏輯發生深刻的變化,通過加杠桿實現增長的方式不再有效。
今年以來,三盛控股明顯對拿地并不熱衷。面對行業存在的不確定性,對于三盛來說,如何快速響應市場的變化、能否始終堅持正確的發展方向、同時保持適度的規模增長,成了更重要的事。
面臨地產“寒冬”,三盛控股還會追求“雙千億”嗎?歡迎留言評論!
11月16日,三盛控股(2183.HK)接連發布兩則有關拋售子公司的公告稱,擬6.21億元出售哈爾濱利福商廈有限公司和嘉標商廈(青島)有限公司的全部股權。
其中,三盛控股擬以3.5億元的價格轉讓位于哈爾濱的利福商廈。利福商廈位于哈爾濱市道里區中央大街86號,建筑面積約1萬平方米,目前用于出租用途,收購方為北海晟祺實業有限公司。
與此同時,三盛控股旗下間接全資附屬公司龍海三盛以2.71億元的價格,將青島嘉標商廈賣給了北海晟利。該物業位于青島市市北區膠州路152-158號,建筑面積2.65萬平方米。
三盛控股對此回應表示,公司董事認為所出售項目,是公司以合理價格變現的機會,“所獲得資金,將作為運營資金,投入集團日常經營發展中。”
01
高息發債、下調評級
三盛控股近期的動作不僅是轉讓股權,11月9日,三盛控股向信銀資本配售了7000萬美元票據,利率將為每年12.5%,付息日為2022年5月11日及11月10日。
三盛控股董事認為,配售事項為三盛控股籌集額外資金的良機。假設配售事項下的所有票據已獲成功配售,配售事項的所得款項總額將為7000萬美元。配售事項的所得款項總額擬用作2018年債券的再融資。
實際上,今年11月,三盛控股將有一筆1.35億元的境外債到期。而在6月29日,三盛控股擬擔保發行一筆以美元計價的1年期高級無抵押票據,利息率為13%,到期日為2022年7月5日。有市場觀點認為,此舉似乎有“借新償舊”之意。
今年10月,穆迪將三盛控股“B2”公司家族評級,下調展望至“負面”。穆迪預計,由于資金緊張,購房者的信心減弱,三盛控股的合同銷售額將在未來6-12個月內下降。這將削弱公司的經營現金流,進而削弱其流動性。
對于三盛控股轉讓項目、高成本配售票據的系列操作,也有業內人士認為這是其增強流動性、防范資金風險的舉措。半年報數據顯示,截至今年6月底,三盛控股的現金短債比為1.7倍,剔除應收賬款的資產負債率為78%,凈負債率仍高達126%。盡管只踩一條紅線,但這也無法掩蓋三盛控股財務緊張的事實。
近年來,三盛控股的利息支出明顯增多,2019年與2020年分別為15.53億元、23.14億元,但利息資本化占比較高分別為97.9%和97.4%。
對此,財經評論員周正稱,利息資本化在房地產業雖很常見,但大部分房企該指標占比一般為70%左右,較高的利息資本化率說明公司周轉率下降。
IPG中國首席經濟學家柏文喜在談到三盛較高的利息資本化率時稱,采用將成本“后置”的方法,可以起到直接美化表觀數據和提升即期業績的效果,從而能夠為改善企業基本面和提升融資條件提供幫助。
02
一筆“賠本”的交易
為了融資,三盛控股以固定收益債務投資的形式引入興業信托入股其子公司,一度引來市場“明股實債”的質疑。并且,三盛控股后又花3億元收購該子公司剩余40%股權,又以5000萬元價格將其50%的股權出售,令人疑惑。
今年7月14日,三盛控股全資附屬公司上海芒盛與江蘇北盛簽訂協議,將收購后者持有的上海盛闕40%的股權,耗資3.37億元。股權交易完成后,三盛控股全資擁有該項目。
兩家公司合作的交集,是2020年7月一起成立了項目公司無錫盛濱,共同運營前述無錫地塊,面積約5.26萬平方米。后江蘇北盛退出項目公司,通過上海盛闕間接持有。2020年12月,上海盛闕引來了新股東興業信托。
上海盛闕由上海芒盛、江蘇北盛及興業信托分別注冊擁有18%、12%及70%。從股權結構上看,興業信托才是上海盛闕的最大股東。
對此,三盛控股曾解釋稱,興業信托的股權投資屬于固定收益債務投資,因此上海盛闕股權的實際實益擁有權被認為是按60%及40%之比例分別歸屬于上海芒盛及江蘇北盛。
一般來說,固定收益債務投資相當于一種“實質貸款”安排,指分類為股權但實際表現為債務的投資。對于興業證券的投資,市場上一直存在質疑的聲音,認為其對項目進行表內表外的挪騰,有著“明股實債”的嫌疑。
值得注意的是,今年的半年報顯示,三盛控股于7月21日,與上海信達立人投資管理有限公司訂立協議,信達立人將以注資5000萬元(即無錫盛濱50%股權)的方式投資無錫盛濱。無錫盛濱成為三盛控股50%股權的合營企業。
無獨有偶,今年5月25日,三盛控股與信達地產戰略合作簽約儀式在上海舉行,公司方表示,這是三盛集團“事業大平臺,財富共同體”發展理念的實踐表達。
03
不再追求“雙千億”
三盛集團創始于1988年,以橡塑發泡等實業起家,2001年在福建開始試水房地產,其地產運營平臺三盛控股于2017年借殼上市后,三盛集團向上市公司注入大量地產資產。
2018年底,三盛控股掌門人林榮濱喊出“三年雙千億”的目標,即在2021年公司實現總資產、簽約收入過千億元。
2018年至2020年,三盛控股營收為9.34億元、20.55億元、87.88億元;歸母凈利潤為-1.66億元、0.7億元、8.09億元。直到今年上半年,三盛控股依然保持著不錯的增速。
上半年,三盛控股實現營收51.32億元,同比增長221.68%;對應毛利11.06億元,同比增長77.71%;只是毛利率未升反降,為21.56%,同比下降17.46%。歸屬于上市公司股東凈利潤6.26億元,同比增加264.14%。
在銷售層面,克而瑞數據顯示,1-10月三盛控股實現銷售額334億元,低于去年同期的345億元,其中10月的銷售額僅有10億元,與去年同期的70億元相差甚遠。
在今年半年度業績會上,林榮濱表示,“三年雙千億”基于當時的資源、外部環境和政策作出的判斷、擬定的目標。在新市場的環境下,公司對雙千億目標進行了適當的調整,規模不再是三盛控股的首要目標,公司不會盲目追求規模。
最近兩年樓市調控政策密集發布,監管方式更具有穿透性,行業的發展模式和商業邏輯發生深刻的變化,通過加杠桿實現增長的方式不再有效。
今年以來,三盛控股明顯對拿地并不熱衷。面對行業存在的不確定性,對于三盛來說,如何快速響應市場的變化、能否始終堅持正確的發展方向、同時保持適度的規模增長,成了更重要的事。
面臨地產“寒冬”,三盛控股還會追求“雙千億”嗎?歡迎留言評論!