招商蛇口永續債居行業首位 或存“明股實債”
來源：氫財經
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2021-11-19 13:34:04
招商蛇口少數股東權益增長較快，但少數股東損益卻與之不匹配，或存明股實債嫌疑。
在經歷上半年的寒冬時期后，近期行業稍顯回暖之勢。
據克爾瑞研報顯示，11月10日以來，共有25家房企及城投企業宣布在銀行間市場融資，所涉金額達287.8億元，并且當前發行的企業大多為央企或國企。僅11月12日，就有6家大房企及城投企業宣布擬在銀行間市場發債融資，包括招商蛇口、光明地產、上海建工、張江高科、婁底萬寶新區開發集團及巢湖城投。
其中，招商蛇口擬通過超短融及中期票據的方式各融資30億元，累計融資60億元，為6家房企及城投企業中融資金額最高的企業，此次招商蛇口融資的目的為償還銀行貸款及非金融企業債務融資工具。
而就在不久前，招商蛇口還向中原信托申請了100億元的永續債，截止2021年9月30日，招商蛇口永續債已達317億元，為A股永續債最高的房企，較上年末增加了100余億元。雖然2020年招商蛇口未踩一道紅線，并且在今年成功重駐行業前十，但頻頻發債且永續債高企，不免讓人對招商蛇口債務問題心生質疑。
除此之外，近年來招商蛇口少數股東權益增長較快，但少數股東損益卻與之不匹配，或存明股實債嫌疑。
【三季度凈利環比下降】
數據顯示，1月至9月招商蛇口實現簽約銷售面積1116.34萬平方米，同比增加18.31%；累計實現簽約銷售金額2575.06億元，同比增加19.1%，穩居克而瑞1至10月房企銷售榜TOP10，位列第7，近一步完成了其2015年時制定的5年內重回行業前十的目標。
今年前三季度，招商蛇口實現營業收入817.58億元，同比增長63.13%，實現歸母凈利潤63.51億元，同比增長189.76%，實現歸母扣非凈利潤48.63億元，同比增長131.85%；僅第三季度實現營業收入371億元，同比增長43.81%，環比增長15.97%，實現歸母凈利潤21億元，同比增長64.31%，環比減少41.36%，實現歸母扣非凈利潤20.58億元，同比增長51.64%，環比減少5.44%，對于業績的同比增長，招商蛇口表示主要影響因素系公司房地產業務結轉規模同比大幅增長及公司萬融大廈、萬海大廈兩處產業園物業作為底層資產的蛇口產園REIT作為首批基礎設施公募REITs之一成功上市，產生稅后收益14.58億元。
事實上，招商蛇口前些年為了“重回行業前十”的目標，大規模拿的地已于近年逐步收到回款，雖然已回到前十，但規模擴張仍在繼續，據中指院數據顯示，僅今年前十個月招商蛇口拿地金額就達703億元，居行業第8，較去年同期的633億元，同比增長了11.06%，而這其中不乏高溢價的地塊。知名地產分析師嚴躍進表示，類似拿地等做法，也說明對于做大規模是比較渴求的，也說明管理層對于企業的地產業務發展給予了較大的支持。同時，從企業經營來看，高調拿地和頻頻拿高價地，就要注意后續的資金狀況和財務壓力。
【永續債規模居行業首位】
但實際上，招商蛇口規模的擴張似乎并未對其資金狀況及財務造成較大的困擾。據了解，2020年，招商蛇口剔除預收賬款后的資產負債率為58.84%，凈負債率為28.81%，現金短債比為1.23，按監管要求來看，均低于監管紅線標準，全部達標，屬“綠檔”企業，2020年末招商蛇口融資余額1604.44億元，符合監管要求。
不僅如此，近年來招商蛇口資產負債率還呈波動下滑的趨勢。但據招商蛇口財報來看，好像并非如此，數據顯示2017年至2020年，招商蛇口永續債余額分別為40億元、70億元、190億元、204.74億元，截止今年9月30日，其永續債規模已達317.48億元，居A股上市房企永續債規模首位。
何為永續債？公開資料顯示，永續債即非金融企業(發行人)在銀行間債券市場注冊發行的“無固定期限、內含發行人贖回權”的債券。永續債妙處在于不僅不會增加負債，在財務報表中還會歸于所有者權益，很大程度上優化了杠桿，而這也正是招商蛇口“綠檔”的秘訣所在。
自2017年以來，招商蛇口頻發永續債，2018年招商蛇口先后發行了兩筆永續債，分別為7億元和13億元，利率為5.27%、4.8%。并于此后先后在信托機構發行永續債，據了解2019年招商蛇口在華潤信托及陸家嘴信托得到了40億元和74.28億元的永續債，2020年于中原信托得到了5.01億元的信托，2021年4月，又于中原信托得到了71.82億元的永續債，并且在7月末又向中原信托申請了100億元的永續債。
在大規模舉債的同時，招商蛇口也為此付出了一定的“代價”，據招商蛇口三季報顯示，前三季度招商蛇口支付永續債的利息已達10.11億元，一定程度影響了其利潤空間，不僅如此，永續債的利息率每年都會上調，顯然，招商蛇口在享受永續債“紅利”的同時也要付出比平常融資更高的代價。
【明股實債嫌疑】
自三道紅線監管政策實施以來，各大房企為降杠桿可謂煞費苦心。除永續債以外，少數股東權益也一定程度幫助其優化杠桿。
數據顯示，今年前三季度招商蛇口少數股東權益達1649.34億元，而近年來，其少數股東權益也呈增長的趨勢，2017年至2020年招商蛇口少數股東權益分別為244.15億元、329.54億元、1325.2億元、1519.87億元。
據了解，2019年少數股東權益的大幅增長主要系招商蛇口通過重組將深圳市前海蛇口自貿投資發展有限公司納入合并范圍，招商蛇口持有其50%股份，換言之，2019年起少數股東權益的增長主要系收購所致。
而其2019年少數股東權益在股東權益總額中的占比也由2018年的30.27%漲至58.29%，與此同時2020年少數股東權益在股東權益總額中的占比提升至59.99%，并且今年前三季度此數據仍然穩定保持在59.4%。
然而在今年前三季度87.24億元的利潤中，歸母凈利潤為63.51億元，占比為72.8%，而少數股東損益僅為23.74億元，占比只有27.21%。也就是說掌握近6成凈資產的少數股東只拿到了不到3成的凈利潤。
少數股東權益在凈利潤中的占比嚴重不匹配，或許可以說明招商蛇口少數股東將債務股權化，從而達到優化報表，降低杠桿的作用。換言之，招商蛇口或存在“明股實債”的嫌疑。
在經歷上半年的寒冬時期后，近期行業稍顯回暖之勢。
據克爾瑞研報顯示，11月10日以來，共有25家房企及城投企業宣布在銀行間市場融資，所涉金額達287.8億元，并且當前發行的企業大多為央企或國企。僅11月12日，就有6家大房企及城投企業宣布擬在銀行間市場發債融資，包括招商蛇口、光明地產、上海建工、張江高科、婁底萬寶新區開發集團及巢湖城投。
其中，招商蛇口擬通過超短融及中期票據的方式各融資30億元，累計融資60億元，為6家房企及城投企業中融資金額最高的企業，此次招商蛇口融資的目的為償還銀行貸款及非金融企業債務融資工具。
而就在不久前，招商蛇口還向中原信托申請了100億元的永續債，截止2021年9月30日，招商蛇口永續債已達317億元，為A股永續債最高的房企，較上年末增加了100余億元。雖然2020年招商蛇口未踩一道紅線，并且在今年成功重駐行業前十，但頻頻發債且永續債高企，不免讓人對招商蛇口債務問題心生質疑。
除此之外，近年來招商蛇口少數股東權益增長較快，但少數股東損益卻與之不匹配，或存明股實債嫌疑。
【三季度凈利環比下降】
數據顯示，1月至9月招商蛇口實現簽約銷售面積1116.34萬平方米，同比增加18.31%；累計實現簽約銷售金額2575.06億元，同比增加19.1%，穩居克而瑞1至10月房企銷售榜TOP10，位列第7，近一步完成了其2015年時制定的5年內重回行業前十的目標。
今年前三季度，招商蛇口實現營業收入817.58億元，同比增長63.13%，實現歸母凈利潤63.51億元，同比增長189.76%，實現歸母扣非凈利潤48.63億元，同比增長131.85%；僅第三季度實現營業收入371億元，同比增長43.81%，環比增長15.97%，實現歸母凈利潤21億元，同比增長64.31%，環比減少41.36%，實現歸母扣非凈利潤20.58億元，同比增長51.64%，環比減少5.44%，對于業績的同比增長，招商蛇口表示主要影響因素系公司房地產業務結轉規模同比大幅增長及公司萬融大廈、萬海大廈兩處產業園物業作為底層資產的蛇口產園REIT作為首批基礎設施公募REITs之一成功上市，產生稅后收益14.58億元。
事實上，招商蛇口前些年為了“重回行業前十”的目標，大規模拿的地已于近年逐步收到回款，雖然已回到前十，但規模擴張仍在繼續，據中指院數據顯示，僅今年前十個月招商蛇口拿地金額就達703億元，居行業第8，較去年同期的633億元，同比增長了11.06%，而這其中不乏高溢價的地塊。知名地產分析師嚴躍進表示，類似拿地等做法，也說明對于做大規模是比較渴求的，也說明管理層對于企業的地產業務發展給予了較大的支持。同時，從企業經營來看，高調拿地和頻頻拿高價地，就要注意后續的資金狀況和財務壓力。
【永續債規模居行業首位】
但實際上，招商蛇口規模的擴張似乎并未對其資金狀況及財務造成較大的困擾。據了解，2020年，招商蛇口剔除預收賬款后的資產負債率為58.84%，凈負債率為28.81%，現金短債比為1.23，按監管要求來看，均低于監管紅線標準，全部達標，屬“綠檔”企業，2020年末招商蛇口融資余額1604.44億元，符合監管要求。
不僅如此，近年來招商蛇口資產負債率還呈波動下滑的趨勢。但據招商蛇口財報來看，好像并非如此，數據顯示2017年至2020年，招商蛇口永續債余額分別為40億元、70億元、190億元、204.74億元，截止今年9月30日，其永續債規模已達317.48億元，居A股上市房企永續債規模首位。
何為永續債？公開資料顯示，永續債即非金融企業(發行人)在銀行間債券市場注冊發行的“無固定期限、內含發行人贖回權”的債券。永續債妙處在于不僅不會增加負債，在財務報表中還會歸于所有者權益，很大程度上優化了杠桿，而這也正是招商蛇口“綠檔”的秘訣所在。
自2017年以來，招商蛇口頻發永續債，2018年招商蛇口先后發行了兩筆永續債，分別為7億元和13億元，利率為5.27%、4.8%。并于此后先后在信托機構發行永續債，據了解2019年招商蛇口在華潤信托及陸家嘴信托得到了40億元和74.28億元的永續債，2020年于中原信托得到了5.01億元的信托，2021年4月，又于中原信托得到了71.82億元的永續債，并且在7月末又向中原信托申請了100億元的永續債。
在大規模舉債的同時，招商蛇口也為此付出了一定的“代價”，據招商蛇口三季報顯示，前三季度招商蛇口支付永續債的利息已達10.11億元，一定程度影響了其利潤空間，不僅如此，永續債的利息率每年都會上調，顯然，招商蛇口在享受永續債“紅利”的同時也要付出比平常融資更高的代價。
【明股實債嫌疑】
自三道紅線監管政策實施以來，各大房企為降杠桿可謂煞費苦心。除永續債以外，少數股東權益也一定程度幫助其優化杠桿。
數據顯示，今年前三季度招商蛇口少數股東權益達1649.34億元，而近年來，其少數股東權益也呈增長的趨勢，2017年至2020年招商蛇口少數股東權益分別為244.15億元、329.54億元、1325.2億元、1519.87億元。
據了解，2019年少數股東權益的大幅增長主要系招商蛇口通過重組將深圳市前海蛇口自貿投資發展有限公司納入合并范圍，招商蛇口持有其50%股份，換言之，2019年起少數股東權益的增長主要系收購所致。
而其2019年少數股東權益在股東權益總額中的占比也由2018年的30.27%漲至58.29%，與此同時2020年少數股東權益在股東權益總額中的占比提升至59.99%，并且今年前三季度此數據仍然穩定保持在59.4%。
然而在今年前三季度87.24億元的利潤中，歸母凈利潤為63.51億元，占比為72.8%，而少數股東損益僅為23.74億元，占比只有27.21%。也就是說掌握近6成凈資產的少數股東只拿到了不到3成的凈利潤。
少數股東權益在凈利潤中的占比嚴重不匹配，或許可以說明招商蛇口少數股東將債務股權化，從而達到優化報表，降低杠桿的作用。換言之，招商蛇口或存在“明股實債”的嫌疑。
